Welches Mindesteinkommen braucht man für ein Haus in der Schweiz?

Die Frage wie viel man verdienen muss, um in der Schweiz ein Haus zu kaufen scheint nach einer einfachen Lohnzahl zu verlangen: CHF 100’000.–, CHF 150’000.– oder CHF 200’000.– pro Jahr.

Tatsächlich stecken darin drei verschiedene Fragen.

Wie viel verdienen Sie tatsächlich? Welchen Teil dieses Einkommens anerkennt der Kreditgeber als nachhaltig? Und welche Hypothekarschuld kann dieses Einkommen gemäss den Berechnungsregeln des Instituts tragen?

Diese Unterscheidung verändert grundlegend, wie Sie Ihr Immobilienbudget als nachhaltig eingestuftes Bruttoeinkommen.

Ein Angestellter mit einem festen Bruttoeinkommen von CHF 160’000.–, ein Unternehmer, der sich aus seiner eigenen Aktiengesellschaft (AG) CHF 160’000.– auszahlt, und eine Person mit CHF 120’000.– Fixlohn plus CHF 40’000.– Bonus weisen alle ein Jahreseinkommen von CHF 160’000.– aus. Trotzdem haben sie nicht zwingend die gleiche Finanzierungskapazität als nachhaltig eingestuftes Bruttoeinkommen.

Genau hier wird die Frage «Welches Einkommen braucht man für ein Haus?» interessant.

Ihr tatsächliches Budget beginnt mit dem Einkommen, das die Bank anerkennt

Wenn eine Bank einen Hypothekarantrag prüft, übernimmt sie nicht einfach Ihren Lohn aus einer Excel-Tabelle und multipliziert ihn mit einem Faktor.

Sie will feststellen, ob die Finanzierung langfristig tragbar bleibt.

Die FINMA liefert dazu besonders aufschlussreiche Orientierung. Bei selbstgenutztem Wohneigentum betrachtet sie unter anderem eine Tragbarkeit von höchstens 33% des nachhaltigen Bruttoeinkommens bei einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% und – bei einem Neubau – theoretischen Nebenkosten von 0,8% des Belehnungswerts als nachhaltig. Sie nennt ausserdem einen alternativen Ansatz auf Basis von 38% des nachhaltigen Nettoeinkommens. Diese Werte sind aufsichtsrechtliche Referenzgrössen und keine einheitliche gesetzliche Formel, die allen Banken vorgeschrieben wäre.

Dieses Detail ist wesentlich.

Für Ihre Hypothek ist daher nicht zwingend Ihr deklariertes Bruttoeinkommen massgebend, sondern Ihr vom Kreditgeber als nachhaltig eingestuftes Bruttoeinkommen.

Im Grunde gibt es drei verschiedene Einkommen

Um zu verstehen, wie viel man für einen Hauskauf verdienen muss, sollte man unterscheiden zwischen:

• dem Einkommen, das Sie tatsächlich erhalten;
• dem Einkommen, das Sie steuerlich deklarieren;
• dem Einkommen, das der Kreditgeber für seine Hypothekarberechnung anerkennt.

Bei Angestellten mit ausschliesslich festem Lohn können diese drei Werte nahe beieinanderliegen.

Bei Unternehmern, Selbstständigen oder Personen mit einem hohen Bonusanteil können sie deutlich auseinanderliegen.

Nehmen wir eine Führungskraft mit CHF 130’000.– Fixlohn, die in den letzten drei Jahren Boni von CHF 40’000.–, CHF 50’000.– und CHF 20’000.– erhalten hat.

Es wäre unvorsichtig zu sagen, diese Person verdiene CHF 170’000.–, nur weil der letzte Lohnausweis diesen Betrag ausweist.

Manche Institute berücksichtigen einen Durchschnitt der variablen Vergütung, andere nur einen Teil davon; wiederum andere lassen sie weg, wenn ihre Nachhaltigkeit nicht ausreichend belegt ist.

Das für den Hauskauf erforderliche Einkommen hängt deshalb ebenso stark von der Zusammensetzung wie von der Höhe des Einkommens ab.

Die Formel, die Ihr Einkommen in einen Immobilienpreis übersetzt

Bei einem selbstgenutzten Hauptwohnsitz kombiniert die Bankberechnung in der Regel drei theoretische Belastungen:

• die Hypothekarzinsen;
• die Amortisation;
• die Unterhaltskosten und weiteren Objektkosten.

Die Zinsen werden normalerweise nicht mit dem Hypothekarzins berechnet, den Sie heute tatsächlich erhalten könnten.

Die FINMA verwendet im oben beschriebenen Ansatz beispielsweise einen kalkulatorischen Zinssatz von 5% als nachhaltige Referenz.

Das ist ein Stresstest.

Sie können effektiv CHF 18’000.– Zinsen pro Jahr bezahlen und dennoch so beurteilt werden, als würde diese Belastung CHF 40’000.– betragen.

Nutzen Sie unseren Hypothekenrechner für eine erste Schätzung Ihrer Immobilienfinanzierung.

Dieser Unterschied erklärt viele scheinbar unverständliche Ablehnungen durch Banken.

Beispiel: Haus für CHF 1’000’000.–

Nehmen wir einen Neubau im Wert von CHF 1’000’000.– und CHF 200’000.– Eigenmittel.

Die Hypothek beträgt CHF 800’000.–.

Mit folgenden aufsichtsrechtlichen Annahmen:

• theoretische Zinsen von 5%: CHF 40’000.–;
• theoretische Nebenkosten von 0,8%: CHF 8’000.–;
• Amortisation der Schuld oberhalb von zwei Dritteln des Werts über 15 Jahre: rund CHF 8’900.–.

Die kalkulatorische Jahresbelastung beträgt damit rund CHF 56’900.–.

Bei einer Grenze von 33% des Einkommens entspricht dies einem nachhaltigen Bruttoeinkommen von rund CHF 172’000.– als nachhaltig eingestuftes Bruttoeinkommen.

Das ist weder eine Finanzierungszusage noch eine für alle Kreditgeber geltende Grenze. Manche Institute rechnen mit 1% statt 0,8% Kosten, andere verwenden andere Parameter, und auch das Profil des Dossiers spielt eine Rolle.

Dieses Beispiel liefert jedoch eine wesentlich aussagekräftigere Antwort auf «Wie viel muss ich für einen Hauskauf verdienen?» als eine isolierte schweizweite Lohnzahl.

Welches Budget ermöglicht Ihr Einkommen?

Mit genau denselben Annahmen und 20% Eigenmitteln ergibt die theoretische Berechnung Folgendes:

Nachhaltiges Bruttojahreseinkommen	Ungefährer Immobilienpreis
CHF 80’000.–	CHF 464’000.–
CHF 100’000.–	CHF 580’000.–
CHF 120’000.–	CHF 696’000.–
CHF 150’000.–	CHF 870’000.–
CHF 180’000.–	CHF 1’044’000.–
CHF 200’000.–	CHF 1’160’000.–
CHF 250’000.–	CHF 1’450’000.–

Mit dieser Tabelle lässt sich die Frage auch umkehren: Statt nur zu fragen welches Einkommen man für einen Hauskauf braucht, können Sie vom gewünschten Objekt ausgehen und das dafür erforderliche bankseitig anerkannte Einkommen ermitteln.

Diese Methode ist besonders sinnvoll, wenn Sie die Preisspanne in Ihrer Region bereits kennen.

Eigenmittel können wirkungsvoller sein als einige tausend Franken zusätzliches Einkommen

Immobilienratgeber sagen oft: «Je mehr Eigenmittel Sie einbringen, desto besser.»

Das stimmt, ist aber zu pauschal, um wirklich hilfreich zu sein. Die Wirkung ist nicht linear.

Bleiben wir bei unserem Haus für CHF 1’000’000.– und derselben FINMA-Berechnung: 5% kalkulatorischer Zins, 0,8% Nebenkosten und 33% Tragbarkeit.

Eigenmittel	Hypothek	Erforderliches theoretisches Bruttoeinkommen
20% – CHF 200’000.–	CHF 800’000.–	ca. CHF 172’000.–
25% – CHF 250’000.–	CHF 750’000.–	ca. CHF 155’000.–
30% – CHF 300’000.–	CHF 700’000.–	ca. CHF 137’000.–
33,3% – ca. CHF 333’000.–	ca. CHF 667’000.–	ca. CHF 125’000.–
35% – CHF 350’000.–	CHF 650’000.–	ca. CHF 123’000.–
40% – CHF 400’000.–	CHF 600’000.–	ca. CHF 115’000.–

Das Interessante daran: Wenn die Eigenmittel von 20% auf rund einen Drittel steigen, sinkt das theoretisch erforderliche Einkommen von etwa CHF 172’000.– auf CHF 125’000.– als nachhaltig eingestuftes Bruttoeinkommen.

Warum ist der Rückgang so deutlich?

Weil zwei Mechanismen gleichzeitig wirken.

Ihre Hypothek wird kleiner, dadurch sinken die theoretischen Zinsen. Vor allem aber gibt es bei einer Verschuldung von ungefähr zwei Dritteln des Immobilienwerts keine Schuld oberhalb dieser Grenze mehr, die gemäss Mindeststandard zwingend amortisiert werden muss.

Sie überschreiten eine Schwelle.

Das unterscheidet sich deutlich von einer einfachen Regel wie «CHF 10’000.– mehr Eigenmittel = CHF X weniger erforderlicher Lohn».

Anfrage stellen und erhalten Sie Hypothekarangebote, die Ihnen mehr Handlungsmöglichkeiten eröffnen.

Ihre nächsten CHF 50’000.– haben nicht immer die gleiche Wirkung

Stellen Sie sich zwei Käufer vor, die jeweils zusätzliche CHF 50’000.– investieren können.

Der erste erhöht seine Eigenmittel von 20% auf 25%.

Der zweite erhöht sie von 30% auf 35%.

Beide reduzieren die Hypothek um CHF 50’000.–, befinden sich aber an unterschiedlichen Punkten der Finanzierungsstruktur.

Beim zweiten Käufer kann dieser zusätzliche Betrag die Grenze überschreiten, ab der die Amortisation des zweiten Rangs als nachhaltig eingestuftes Bruttoeinkommen.

Genau deshalb lohnt es sich, mehrere Finanzierungsstrukturen zu testen und nicht nur mit dem Minimum von 20% zu rechnen als nachhaltig eingestuftes Bruttoeinkommen.

Trotzdem sollten Sie Liquidität zurückbehalten. Den letzten Franken ins Haus zu stecken, um den Banktest zu bestehen, und drei Monate später festzustellen, dass die Heizung ersetzt werden muss, wäre ein ziemlich theoretischer Erfolg.

Allein, als Paar oder selbstständig: Gleiches Einkommen führt nicht zum gleichen Dossier

Allein kaufen: Kein zweites Einkommen fängt einen Rückschlag auf

Bei einer allein kaufenden Person lässt sich das Einkommen meist einfacher beurteilen, wenn es aus einem festen Lohn besteht.

Mit einem nachhaltigen Bruttoeinkommen von CHF 120’000.– pro Jahr und einer Finanzierung von 80% ergibt unsere Simulation ein Budget von rund CHF 700’000.–.

Dieser Betrag kann jedoch sinken, wenn die antragstellende Person bereits folgende Verpflichtungen hat:

• ein Leasing;
• einen Privatkredit;
• Unterhaltszahlungen;
• weitere wiederkehrende finanzielle Verpflichtungen.

Ein Autoleasing ist daher nicht nur eine monatliche Ausgabe. Liegt eine Immobilienfinanzierung nahe an der Grenze, kann genau diese kleine Position das Dossier von der richtigen auf die falsche Seite der Berechnung verschieben.

Als Paar kaufen: Die Löhne einfach zu addieren reicht nicht

Nehmen wir an:

• Person A: CHF 110’000.–;
• Person B: CHF 70’000.–;
• Total: CHF 180’000.–.

Auf dem Papier kann sich der Haushalt gemäss unserer Simulation ein Immobilienbudget von über CHF 1 Million leisten.

Was passiert aber, wenn Person B demnächst das Arbeitspensum von 100% auf 60% reduzieren will?

Das aktuelle Einkommen besteht tatsächlich. Es ist aber nicht zwingend weiterhin das nachhaltige Einkommen.

Manche Kreditgeber können eine absehbare Einkommensreduktion in ihre Beurteilung einbeziehen, insbesondere wenn eine Änderung des Arbeitspensums bereits bekannt oder geplant ist.

Die Erkenntnis ist subtiler als eine einfache Rechnung: Eine Momentaufnahme Ihres Einkommens am Tag des Antrags genügt nicht immer; der Kreditgeber betrachtet auch die künftige Entwicklung Ihres Einkommens als nachhaltig eingestuftes Bruttoeinkommen.

Selbstständig: Ein hervorragendes Jahr kann fast zum Nachteil werden

Bei Selbstständigen ist die Frage «Wie viel Lohn brauche ich für einen Hauskauf?» nicht ganz richtig gestellt, weil nicht immer ein mit einem Angestelltenlohn vergleichbares Einkommen existiert.

Der Kreditgeber sucht vor allem nach einem wiederholbaren wirtschaftlichen Ergebnis.

Institute können mehrere Geschäftsjahre verlangen, um die Einkommensentwicklung, die Rentabilität der Tätigkeit und deren Stabilität zu beurteilen.

Nehmen wir drei Ergebnisse:

• Jahr 1: CHF 105’000.–;
• Jahr 2: CHF 125’000.–;
• Jahr 3: CHF 210’000.–.

Ein Online-Rechner, in den Sie CHF 210’000.– eingeben, kann Ihnen ein spektakuläres Budget ausweisen.

Der Kreditgeber sieht dagegen vor allem eine spektakuläre Schwankung.

Das aussergewöhnlich gute Jahr ist daher nicht zwingend dasjenige, das Ihre Tragbarkeit am stärksten erhöht. Es kann vielmehr zusätzliche Fragen zur Nachhaltigkeit des Einkommens auslösen.

Bei Selbstständigen beginnt die Vorbereitung der Finanzierung idealerweise, bevor sie sich in ein Haus verlieben.

Ihre eigene AG zahlt Ihnen den Lohn? Das ist ein Sonderfall

Das ist wahrscheinlich einer der am häufigsten missverstandenen Fälle.

Sie sind Eigentümer und Geschäftsführer einer AG oder GmbH. Ihre Gesellschaft zahlt Ihnen CHF 180’000.– pro Jahr.

Sie haben einen Arbeitsvertrag, Lohnabrechnungen und einen Lohnausweis.

Werden Sie deshalb genauso beurteilt wie eine Führungskraft eines Grossunternehmens oder einer öffentlichen Verwaltung mit CHF 180’000.– Einkommen?

Nicht unbedingt.

Der Grund ist einfach: Sie kontrollieren sowohl den Empfänger des Lohns als auch – direkt oder indirekt – die Gesellschaft, die ihn bezahlt als nachhaltig eingestuftes Bruttoeinkommen.

Die Bank kann deshalb nicht nur Ihr persönliches Einkommen prüfen wollen, sondern auch die Fähigkeit des Unternehmens, diesen Lohn weiterhin zu bezahlen.

Die Unternehmensrechnung gewinnt damit stark an Bedeutung: Gewinn, Umsatzentwicklung, Eigenkapital, Liquidität, Schulden und die Stabilität der vergangenen Geschäftsjahre.

Ein Unternehmer könnte seinen Lohn durchaus wenige Monate vor dem Hypothekarantrag von CHF 120’000.– auf CHF 200’000.– erhöhen.

Dadurch werden CHF 200’000.– nicht automatisch zu nachhaltigem Einkommen.

Dasselbe gilt für Dividenden.

Eine hohe einmalige Ausschüttung kann Ihre Liquidität verbessern, ohne deshalb bankseitig einem wiederkehrenden Fixlohn gleichgestellt zu werden.

Für einen Unternehmensinhaber lautet die Frage daher nicht nur «Wie viel soll ich mir auszahlen?», sondern «Welches Vergütungsniveau kann mein Unternehmen nachhaltig nachweisen?»

Allein diese Nuance rechtfertigt es, das Dossier bei mehreren Kreditgebern vorzubereiten, statt sich ausschliesslich auf Online-Rechner zu verlassen.

Zwei Banken können dasselbe Haus sehen und zu einer anderen Finanzierung kommen

Das ist wahrscheinlich die wichtigste Information dieses gesamten Ratgebers.

Die FINMA hat 27 Banken und 18 Versicherungsunternehmen zu ihren Vergabekriterien befragt und festgestellt, dass sich die Tragbarkeitssysteme zwischen den Instituten deutlich unterscheiden. Sie stellte zudem Finanzierungen fest, die als Abweichung von den bankeigenen internen Kriterien bewilligt wurden. Diese werden als «Exceptions to Policy» oder ETP als nachhaltig eingestuftes Bruttoeinkommen.

bezeichnet. Anders gesagt: Die bekannte 33%-Berechnung ist keine eidgenössische Maschine, in die sämtliche Schweizer Hypothekaranträge eingespeist werden.

Sie ist ein aufsichtsrechtlicher Referenzrahmen, innerhalb dessen unterschiedliche Kreditrichtlinien bestehen.

Die FINMA betrachtet beispielsweise die Kombination von 33% des Bruttoeinkommens, 5% kalkulatorischem Zins und 0,8% Nebenkosten für einen Neubau als nachhaltig. Ihre Erhebung zeigt jedoch, dass die tatsächlich verwendeten Grenzwerte und theoretischen Kosten nicht einheitlich sind.

Der Hypothekarzins ist deshalb nicht immer das Erste, was Sie vergleichen sollten

Angenommen, Sie verdienen CHF 155’000.– und möchten ein Haus für CHF 950’000.– kaufen.

Eine Bank lehnt Ihr Dossier ab.

Daraufhin suchen Sie eine Bank, die einen um 0,10 Prozentpunkte tieferen Zinssatz anbietet.

Vielleicht suchen Sie am falschen Ort.

Ihr erstes Problem ist die Annahme der Finanzierung, nicht deren Preis.

Ein Institut, das einen grösseren Teil Ihres variablen Einkommens anerkennt oder eine zu Ihrem Profil passende Methodik verwendet, kann wesentlich relevanter sein als eines, das einige Basispunkte günstiger ist, das Dossier aber ablehnt.

Genau hier zeigt sich die eigentliche Arbeit eines Hypothekenberaters: Er vergleicht nicht nur Zinssätze, sondern gleicht Ihr Dossier mit den Kreditrichtlinien mehrerer Kreditgeber ab.

Sie können genug verdienen und das Haus trotzdem nicht kaufen können

Hier liegt die zweite Falle.

Sie haben gerechnet:

• Haus: CHF 1’000’000.–;
• erforderliche Eigenmittel: CHF 200’000.–;
• Hypothek: CHF 800’000.–;
• Einkommen: ausreichend.

Alles scheint zu funktionieren.

Dann bewertet die Bank die Immobilie nur mit CHF 920’000.–.

Plötzlich ist die Finanzierung nicht mehr dieselbe.

Kreditgeber bestimmen einen Belehnungswert, also jenen Wert, der als Referenz für die Kreditsicherheit dient.

Liegt der von Ihnen akzeptierte Kaufpreis über dem vom Kreditgeber anerkannten Wert, kann die Differenz mit zusätzlichen Eigenmitteln finanziert werden müssen.

Dadurch kann eine paradoxe Situation entstehen:

Sie können genau das Einkommen haben, das für ein Haus von CHF 1’000’000.– erforderlich ist, genau CHF 200’000.– verfügbar haben und dieses konkrete Haus trotzdem nicht finanzieren können.

Das Problem ist nicht mehr Ihr Einkommen. Es ist das Haus.

Diese Unterscheidung ist sehr hilfreich, wenn ein Käufer eine Ablehnung erhält. Bevor Sie daraus schliessen, Ihr Immobilienbudget sei zu hoch, müssen Sie feststellen, welcher Teil gescheitert ist.

Mit 50 ist die entscheidende Frage bereits nicht mehr nur Ihr heutiger Lohn

Nehmen wir zwei Käufer im Alter von 35 beziehungsweise 57 Jahren. Beide verdienen CHF 180’000.– und verfügen über gleich hohe Eigenmittel.

Dasselbe Immobilienbudget bedeutet nicht zwingend dieselbe langfristige Finanzierung.

Warum?

Weil die Schuld oberhalb von zwei Dritteln des Werts normalerweise innerhalb der vorgesehenen Frist amortisiert werden muss und die Nähe zur Pensionierung den verfügbaren Zeithorizont verkürzt.

Vor allem kann der Lohn von CHF 180’000.– einige Jahre später wegfallen und durch Renteneinkommen ersetzt werden.

Kreditgeber können die Tragbarkeit im Hinblick auf die Pensionierung neu berechnen; zudem unterscheiden sich die Methoden, mit denen Renten und Vermögen berücksichtigt werden.

Ein hohes Erwerbseinkommen mit 58 Jahren kann somit eine deutlich tiefere künftige Tragbarkeit verdecken.

Für einen Käufer in dieser Situation gilt deshalb: Das für den Hauskauf erforderliche Jahreseinkommen ist nicht nur das heutige Einkommen; entscheidend ist auch das Einkommen, mit dem das Haus morgen weiter getragen werden muss als nachhaltig eingestuftes Bruttoeinkommen.

Das kann dazu führen, dass mehr Eigenmittel eingebracht, stärker amortisiert oder der angestrebte Kaufpreis reduziert werden muss.

Das Maximum der Bank ist nicht Ihr persönliches Maximalbudget

Eine weitere Verwechslung sollte ausgeräumt werden.

Eine Bank kann der Ansicht sein, dass Sie CHF 1’050’000.– finanzieren können.

Das bedeutet nicht, dass CHF 1’050’000.– auch Ihr richtiges Budget sind.

Die Bank beurteilt in erster Linie das Kreditrisiko.

Sie weiss nicht zwingend, wie viel Geld Sie für Reisen, die Ausbildung Ihrer Kinder, eine Unternehmensgründung oder den durchaus vernünftigen Wunsch zurückbehalten möchten, nicht fünfzehn Jahre lang Pasta essen zu müssen, nur um Ihre Fassade zu bewundern.

Es gibt daher zwei Obergrenzen: die Obergrenze der Bank und Ihre persönliche Obergrenze.

Massgebend ist die tiefere von beiden.

Bevor Sie ein Kaufangebot abgeben, sollten Sie zur Hypothekarrechnung ein realistisches Eigentümerbudget hinzufügen. Dazu gehören insbesondere absehbare Renovationen, Kosten des Stockwerkeigentums bei einer Wohnung, Versicherungen, Steuern, Erwerbsnebenkosten und eine Liquiditätsreserve.

Das Budget für den Hauskauf ist nicht einfach der Betrag, den Ihnen jemand zu leihen bereit ist.

Was sich steuerlich ab 2029 ändert

Eine wichtige Änderung steht inzwischen fest: Das Schweizer Stimmvolk hat die Reform der Wohneigentumsbesteuerung angenommen. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 als nachhaltig eingestuftes Bruttoeinkommen.

festgelegt. Ab diesem Datum wird die Besteuerung des Eigenmietwerts von selbstgenutztem Wohneigentum abgeschafft. Gleichzeitig werden die Abzugsmöglichkeiten für Schuldzinsen und Unterhaltskosten stark eingeschränkt; für bestimmte Ersterwerbe ist ein zeitlich begrenzter Schuldzinsenabzug vorgesehen.

Für Käufer sollte diese Reform bereits in die Finanzplanung einbezogen werden.

Sie verändert heute nicht direkt das Mindesteinkommen für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses. Einige Jahre nach dem Kauf wird sie jedoch die steuerliche Behandlung von Wohneigentum verändern.

Damit wird eine Aussage dieses Ratgebers noch wichtiger: Eine Hypothek sollte über mehrere Jahre beurteilt werden und nicht nur im Moment der Unterzeichnung beim Notar als nachhaltig eingestuftes Bruttoeinkommen.

So bestimmen Sie Ihre tatsächliche Tragbarkeit vor der Besichtigung

Wenn Sie derzeit Wohneigentum suchen, ist die folgende Methode wesentlich verlässlicher, als von einem auf einem Immobilienportal gefundenen Preis auszugehen.

Bestimmen Sie zuerst Ihr voraussichtlich bankseitig anerkanntes Einkommen: Fixlohn, tatsächlich nachhaltiger variabler Anteil, zweites Haushaltseinkommen, Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit und weitere wiederkehrende Einnahmen.

Listen Sie anschliessend Ihre bestehenden finanziellen Verpflichtungen auf.

Bestimmen Sie Ihre verfügbaren Eigenmittel, unterscheiden Sie aber zwischen Kapital, das Sie rechtlich einsetzen können, und Kapital, das Sie tatsächlich im Haus binden möchten.

Testen Sie danach mehrere Eigenmittelquoten.

Zum Beispiel kann ein Vergleich folgender Varianten aufschlussreich sein:

• 20%;
• 25%;
• 30%;
• rund ein Drittel Eigenmittel.

Vergleichen Sie diese Szenarien schliesslich mit mehreren Kreditrichtlinien.

Das ist besonders wichtig, wenn Sie selbstständig oder Unternehmer sind, einen hohen Bonusanteil haben, kurz vor der Pensionierung stehen oder nur knapp über der Tragbarkeitsschwelle eines Kreditgebers liegen.

Eine Simulation bei einem einzigen Institut zeigt Ihnen, wie dieses Institut Ihr Dossier beurteilt. Sie zeigt nicht zwingend, was der Schweizer Hypothekarmarkt insgesamt finanzieren kann.

Genau darin liegt der Nutzen einer Analyse mit einem Hypothekenberater oder -vermittler in Ihrer Region, der Ihre Situation bei mehreren Kreditgebern einreichen oder vergleichen kann.

Noch bevor Sie nach dem Haus suchen, können Sie so eine realistische Preisspanne bestimmen, die effizienteste Eigenmittelstruktur identifizieren und vermeiden, über ein Objekt zu verhandeln, das Ihre Finanzierung letztlich nicht trägt.

FAQ: Einkommen und Immobilienkauf in der Schweiz

Die entscheidende Zahl ist letztlich nicht Ihr Lohn

Auf die Frage «Wie viel muss man verdienen, um ein Haus zu kaufen?» lautet die genaueste Antwort deshalb nicht CHF 100’000.–, CHF 150’000.– oder CHF 200’000.–.

Entscheidend ist Ihr vom Kreditgeber anerkanntes nachhaltiges Einkommen im Verhältnis zur tatsächlich benötigten Hypothekarschuld als nachhaltig eingestuftes Bruttoeinkommen.

Deshalb können zwei Personen mit demselben Lohn sehr unterschiedliche Kaufmöglichkeiten haben, und zwei Kreditgeber können beim gleichen Dossier zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen.

Bevor Sie Ihre Immobiliensuche an das Ergebnis eines Rechners oder eines einzigen Instituts anpassen, lohnt sich deshalb eine vollständige Risikoanalyse, die Ihr Einkommen, Ihre Eigenmittel, Ihr Alter, Ihre Verpflichtungen und die geplante Finanzierungsstruktur einbezieht.

Ein Hypothekenberater kann mehrere Kreditgeber vergleichen und nicht nur ermitteln, zu welchen Bedingungen Ihr Erwerb finanziert werden kann, sondern zuerst, welche Institute Ihr Profil voraussichtlich akzeptieren und welches Immobilienbudget daraus tatsächlich entsteht.

Diese Antwort zu kennen ist in der Regel wesentlich hilfreicher, bevor Sie das Haus finden, als nachdem Sie bereits eine Reservation unterschrieben haben.

Disclaimer: Die Berechnungen in diesem Ratgeber sind Simulationen zur Erläuterung der Tragbarkeit einer Hypothek in der Schweiz. Sie stellen weder ein Finanzierungsangebot noch eine Zusage dar. Die Institute wenden eigene Regeln an, insbesondere beim anerkannten Einkommen, bei theoretischen Kosten, beim kalkulatorischen Zinssatz, beim Belehnungswert und bei variablen Einkommen. Die persönliche Situation, die Immobilie und die Vorsorge müssen individuell geprüft werden.

Hauptquellen: FINMA, Risiken auf den Immobilien- und Hypothekarmärkten; UBS Schweiz, Unterlagen zur Tragbarkeit und zu den für eine Hypothek erforderlichen Dokumenten; Eidgenössisches Finanzdepartement, Informationen zur Reform der Wohneigentumsbesteuerung.