2026 kaufen oder bis 2027 warten? Die Entscheidung für Wohneigentum in der Schweiz

Sollten Sie Ihr Eigenheim in der Schweiz noch 2026 kaufen oder bis 2027 warten? Entscheidend ist nicht, die künftigen Hypothekarzinsen vorherzusagen. Bei einer Immobilie für 1 Million Franken bedeuten 2 % Preisänderung bereits CHF 20’000. Eine Senkung des zehnjährigen Festhypothekarzinses um 0,30 Prozentpunkte spart bei CHF 800’000 Schulden anfänglich dagegen rund CHF 2’400 Zinsen pro Jahr. Diese Entwicklungen wirken zeitlich und auf Ihr Vermögen ganz unterschiedlich.

Im Oktober 2026 sprechen gewisse Indikatoren angesichts steigender Finanzierungskosten für Vorsicht. Gleichzeitig unterscheiden sich die lokalen Immobilienmärkte stark. Diese Analyse stellt deshalb eine konkrete Frage: Wie viel müssten Sie 2027 durch tiefere Zinsen oder einen besseren Kaufpreis gewinnen, damit sich zusätzliche Mietmonate, das Finanzierungsrisiko und der Verzicht auf ein heute verfügbares Objekt lohnen? Die folgenden Berechnungen sind weder verbindliche Finanzierungsangebote noch Prognosen.

Stand: 15. Oktober 2026. Dieser Artikel behandelt den Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum in der Schweiz, nicht Renditeliegenschaften. Beobachtete Daten, Prognosen Dritter und Rechenannahmen werden getrennt ausgewiesen.

2026 kaufen oder bis 2027 warten: Entscheidend ist eine Schwelle, nicht das Datum

Wenn Ihre Finanzierung grundsätzlich bewilligungsfähig ist, das Objekt langfristig zu Ihren Bedürfnissen passt und angemessen bewertet wurde, ist ein Aufschub allein in der Hoffnung auf einen tieferen Zinssatz keine tragfähige Strategie. Die Zinssenkung müsste einen allenfalls höheren Kaufpreis, zusätzliche Nebenkosten und die Nettokosten des Wartens ausgleichen. Umgekehrt wäre ein überstürzter Kauf aus Angst, den Markt zu verpassen, ein Fehler, wenn Belehnungswert, Renovationsbedarf oder Tragbarkeit unsicher sind.

Selbst bei unveränderten Zinsen kann sich das Warten lohnen, wenn Ihre Miete im Vergleich zu den Eigentümerkosten tief liegt oder Sie 2027 einen niedrigeren Preis aushandeln können. Ausschlaggebend ist das Zusammenspiel von Kaufpreis, Finanzierung, Zeitpunkt und Objektqualität, bezogen auf Ihre Gemeinde und Ihr Einkommen. Eine heute angebotene Immobilie wird 2027 zudem nicht zwingend noch verfügbar sein.

Was wir im Oktober 2026 über Hypothekarzinsen tatsächlich wissen

Der SNB-Leitzins liegt bei 0 %, Festhypotheken sind aber teurer geworden

Am 24. September 2026 beliess die Schweizerische Nationalbank (SNB) ihren Leitzins bei 0,00 %. Ihre bedingte Inflationsprognose, die einen unveränderten Leitzins voraussetzt, liegt für 2027 durchschnittlich bei 0,8 %. Das ist weder eine Ankündigung, den Leitzins bis 2027 bei 0 % zu belassen, noch eine Prognose sinkender Festhypothekarzinsen.

Laut dem am 13. Oktober 2026 veröffentlichten Hypothekenbarometer von Comparis stiegen die Richtzinsen für zehnjährige Festhypotheken von 1,77 % Ende Juni auf 2,07 % Ende September 2026. Die indikativen Angebote für zehn Jahre bewegten sich damals je nach Anbieter und Konditionen ungefähr zwischen 1,6 und 2,3 %. Es handelt sich um beobachtete Marktdaten und ausgeschriebene Richtzinsen, nicht um garantierte Angebote für alle Kreditnehmer. Die in unserer Simulation verwendeten 2,05 % liegen nahe bei diesem Indikator, bleiben aber eine Rechenannahme.

Der Unterschied ist wesentlich: Die SNB hat den Leitzins nicht erhöht, trotzdem sind Festhypotheken teurer geworden. Gemäss demselben Barometer stiegen zehnjährige CHF-Swaps von 0,53 % Ende Juni auf 0,83 % Ende September. Banken refinanzieren und sichern Festhypotheken an den Märkten über unterschiedliche Laufzeiten ab; auch Margen und Geschäftspolitik spielen eine Rolle.

Für 2027 sind mehrere Szenarien plausibel, aber keines sicher

In ihrem Ausblick vom 24. September 2026 rechnete die UBS mit zwei Leitzinserhöhungen im März und Juni 2027; in ihrer Übersicht vom 30. September wurde für Mitte 2027 ein SARON nahe 0,50 % prognostiziert. Das ist eine Analystenprognose, kein Beschluss der SNB. Die bedingte Inflationsprognose der SNB unterstellt dagegen einen konstanten Leitzins, um den Inflationspfad zu berechnen. Diese Dokumente beantworten unterschiedliche Fragen und sind nicht als widersprüchliche Zusagen zu verstehen.

Deshalb untersuchen wir ausdrücklich einen Rückgang, unveränderte Zinsen und einen Anstieg der Festhypothekarzinsen im Jahr 2027, ohne den Szenarien künstliche Wahrscheinlichkeiten zuzuordnen. Wir beanspruchen nicht, den nächsten geldpolitischen Entscheid vorherzusagen.

Warum SARON und Festhypotheken unterschiedlich auf die SNB reagieren

Der Zinssatz einer SARON-Hypothek ergibt sich üblicherweise aus dem über die Abrechnungsperiode aufgezinsten SARON zuzüglich der vertraglichen Bankmarge. Die SNB-Geldpolitik beeinflusst die kurzfristigen Geldmarktzinsen direkt. Je nach Vertrag kann ein negativer SARON für die Berechnung beim Kunden auf null begrenzt sein. Vergleichen Sie deshalb Gesamtzinssatz, Marge, allfällige Zinsuntergrenze und Umwandlungsbedingungen statt nur den veröffentlichten Referenzsatz.

Der zehnjährige Festhypothekarzins richtet sich stärker nach den Swap-Sätzen dieser Laufzeit, Absicherungskosten, Refinanzierungsbedingungen und der Bankmarge. Eine 2027 angekündigte Senkung des Leitzinses kann in einem bereits 2026 angebotenen Festhypothekarzins eingepreist sein. Wer auf den offiziellen Entscheid wartet, erhält daher nicht automatisch bessere Festzinsen. Umgekehrt können Swap-Sätze schon vor einem SNB-Entscheid sinken.

Es gibt noch eine dritte Möglichkeit: die Immobilie 2026 kaufen, ohne gleich die gesamte Hypothek für zehn Jahre festzuschreiben. Teilweise SARON-finanzierte Lösungen, kürzere Laufzeiten oder eine spätere Zinsfixierung lassen sich mit Kreditgebern besprechen. Das bleibt risikobehaftet: Beim SARON können die Zinskosten steigen, während die vorzeitige Auflösung einer Festhypothek eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen kann. Prüfen Sie die langfristige Tragbarkeit und nicht bloss den tiefsten Anfangszins.

Unsere Simulation: 1 Million Franken Kaufpreis und ein gemeinsamer Vermögenshorizont

Um nicht zwei Monatsraten aus verschiedenen Zeitpunkten irreführend zu vergleichen, verwenden wir einen gemeinsamen Zehnjahreshorizont ab Oktober 2026. Eine Person kauft sofort; die andere mietet noch 3, 6 oder 12 Monate und erwirbt dann eine vergleichbare Immobilie. Am gemeinsamen Enddatum unterstellen wir für beide Objekte denselben Marktwert. Ein höherer Kaufpreis beim späteren Erwerb ist somit ein echter wirtschaftlicher Nachteil und nicht ein zweites Mal als Wertsteigerung zu addieren.

Parameter	Annahme
Kaufpreis bei sofortigem Erwerb	CHF 1’000’000
Eigenmittel / Hypothek	20 % / 80 %, also CHF 200’000 / CHF 800’000
Anfänglicher zehnjähriger Festhypothekarzins	2,05 % — Annahme im Rechner, kein garantierter Zins
Amortisation	Direkt, linear: von 80 % auf zwei Drittel in 15 Jahren, anfänglich ca. CHF 8’889 pro Jahr
Unterhalt und Nebenkosten des Eigentümers	0,80 % des Kaufpreises pro Jahr als angenommene Durchschnittskosten
Miete während des Wartens	CHF 2’500 pro Monat, gemeinsame Wohnnebenkosten herausgerechnet
Erwerbsnebenkosten	3,00 % des Preises – illustrative Annahme, kein schweizweit gültiger Tarif
Ertrag auf behaltenen liquiden Mitteln	1,00 % einfache Jahresrendite auf CHF 230’000 (Eigenmittel + anfängliche Kosten)
Zeithorizont und Steuern	10 Jahre; ohne Verkauf, Kündigungskosten oder individuelle Steuern im Hauptmodell

Methodischer Hinweis: Die Zinsen werden bei direkter Amortisation auf einer linear sinkenden Hypothekarschuld berechnet. Zu den wirtschaftlichen Kosten zählen Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Zinsen, Unterhalt, gegebenenfalls Miete sowie die während der Wartezeit erzielten Erträge aus den verfügbaren Mitteln. Amortisationszahlungen gelten nicht als verlorene Ausgabe: Sie erhöhen das Nettovermögen, weil die Schuld sinkt. Gleichzeitig verringern sie die künftigen Zinsen. Die Berechnungen sind nominal, vor individuellen Steuern und ohne Abzinsung sämtlicher künftiger Zahlungsströme. Nach dem Kauf verändern sich die Unterhaltskosten im Modell nur im Verhältnis zum Kaufpreis. Die Berechnung ersetzt keine individuelle Tragbarkeitsrechnung einer Bank. Wir verwenden eine kontinuierliche lineare Amortisation und berechnen die Zinsen auf dem durchschnittlichen Schuldsaldo der jeweiligen Periode. Das eignet sich für den Szenarienvergleich, ist aber kein vertraglicher Amortisationsplan. Tatsächlich können Zahlungen monatlich oder quartalsweise fällig sein.

Ein wichtiger Unterschied: Eine im April 2027 abgeschlossene zehnjährige Festhypothek läuft im April 2037 aus – sechs Monate später als eine entsprechende Hypothek vom Oktober 2026. Unsere Simulationen vergleichen beide Fälle am selben Datum, zehn Jahre nach dem sofortigen Kauf. Zu diesem Zeitpunkt wird weder ein Verkauf noch eine vorzeitige Vertragsauflösung angenommen. Die Bedingungen für die Erneuerung der Finanzierungen und Ergebnisse nach diesem Vergleichszeitraum sind nicht Teil der Rechnung.

Was kostet es wirklich, 3, 6 oder 12 Monate zu warten?

Die Miete ist eine tatsächliche Zahlung. Trotzdem wäre es falsch, jeden Mietfranken als «zusätzliche Kosten» zu behandeln: Während der Wartezeit vermeidet der künftige Käufer die Hypothekarzinsen und den Unterhalt des eigenen Wohneigentums und behält sein Kapital vorübergehend verfügbar.

Wartezeit	Bezahlte Miete	Vermiedene Zinsen	Vermiedener Unterhalt	Erzielter Ertrag	Netto-Übergangskosten
3 Monate	CHF 7’500	CHF 4’094	CHF 2’000	CHF 575	CHF 831
6 Monate	CHF 15’000	CHF 8’177	CHF 4’000	CHF 1’150	CHF 1’673
12 Monate	CHF 30’000	CHF 16’309	CHF 8’000	CHF 2’300	CHF 3’391

Nach sechs Monaten betragen diese Übergangskosten nur rund CHF 1’673 statt CHF 15’000. Das sagt aber noch nichts über die Kaufpreise und Zinsen in den verbleibenden 9,5 Jahren aus. Selbst wenn Preis und Zinssatz unverändert bleiben, ergibt unser vollständiger Zehnjahresvergleich einen Nachteil des Wartens von ungefähr CHF 2’538: Durch den späteren Beginn der Amortisation fallen insbesondere in den Folgejahren zusätzliche Zinsen an.

Die persönliche Situation kann das Ergebnis stark verändern. Wer vorübergehend kostenlos wohnen kann, profitiert erheblich vom Warten. Bei einer deutlich höheren Miete als CHF 2’500 wird der Aufschub teurer. Braucht das Kaufobjekt unmittelbar ein neues Dach, Einzahlungen in den Erneuerungsfonds des Stockwerkeigentums oder energetische Sanierungen, könnten 0,80 % Unterhaltskosten zu tief angesetzt sein. Auch die angenommene Rendite von 1 % ist nicht garantiert. Liegt Ihr Eigenkapital in riskanten Anlagen, sollten Sie ebenso einen möglichen Verlust berücksichtigen, wenn das Geld für den Kauf benötigt wird.

Als Sensitivitätstest: Eine Miete von CHF 1’500 statt CHF 2’500 verbessert das Warten über sechs Monate um CHF 6’000, eine Miete von CHF 3’500 verschlechtert es um denselben Betrag. Laut Bundesamt für Wohnungswesen blieb der hypothekarische Referenzzinssatz für Mietverhältnisse seit September 2025 bei 1,25 %, auch am 2. September 2026. Beruht Ihre aktuelle Miete noch auf einem höheren Referenzzinssatz, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen eine Mietzinssenkung verlangen. Verwenden Sie für Ihre Rechnung deshalb den Mietzins, den Sie während der Wartezeit tatsächlich bezahlen werden.

Die entscheidende Tabelle: Welche Zinssenkung gleicht höhere Kaufpreise 2027 aus?

Die Tabelle zeigt den höchstens zulässigen Festhypothekarzins beim späteren Kauf, damit Warten mindestens gleich vorteilhaft ist wie Kaufen im Oktober 2026 zu 2,05 %. Alle Spalten verwenden denselben Endzeitpunkt nach zehn Jahren. Der jeweilige Preisanstieg bezieht sich kumuliert auf die gesamte Wartezeit, nicht auf ein Jahr hochgerechnet. Liegt der Zins 2027 unter dem Schwellenwert, ist Warten im Vorteil; liegt er darüber, spricht die Rechnung für den sofortigen Kauf, bei sonst gleichen Annahmen.

Kaufpreis beim späteren Erwerb	3 Monate warten	6 Monate warten	12 Monate warten
Unveränderter Preis	2,03 %	2,01 %	1,98 %
Anstieg um 1 %	1,86 %	1,84 %	1,80 %
Anstieg um 2 %	1,70 %	1,67 %	1,62 %
Anstieg um 3 %	1,54 %	1,51 %	1,45 %

So lesen Sie die Zeile «Preisanstieg um 2 %»: Kostet eine Immobilie von CHF 1’000’000 sechs Monate später CHF 1’020’000 (+2 %), müssten Sie 2027 eine zehnjährige Festhypothek für ungefähr 1,67 % oder weniger abschliessen, statt heute 2,05 %, um den höheren Preis und die Zahlungsströme des Modells auszugleichen. Dies entspricht einer Zinssenkung um rund 0,38 Prozentpunkte. Ein Satz von 1,75 % reicht in diesem Beispiel nicht.

Wie wichtig der Preis ist, zeigt die umgekehrte Rechnung mit einem vorgegebenen künftigen Zinssatz: Bei 1,75 % in sechs Monaten darf der Kaufpreis nur um rund 1,55 % steigen. Bei unveränderten 2,05 % wäre Warten erst bei einem Preisrückgang um ungefähr 0,20 % oder mehr vorteilhaft. Diese Schwellen sind keine Marktprognosen, sondern rechnerische Lösungen aus den ausdrücklich genannten Annahmen.

Warum 20’000 Franken Preisaufschlag nicht einfach durch zehn Jahre Zinsersparnis geteilt werden können

Betrachten wir 2 % Preisaufschlag und 1,75 % Hypothekarzins nach sechs Monaten. Die Immobilie kostet CHF 20’000 mehr, die Erwerbsnebenkosten steigen um CHF 600. Über den gemeinsamen Zeitraum sind die gesamten Zinsen rund CHF 26’389 tiefer. Weil später gekauft wird, sinken auch die Unterhaltskosten um etwa CHF 2’480. Dafür werden CHF 15’000 Miete bezahlt, während die zurückbehaltenen Mittel CHF 1’150 erwirtschaften. Ergebnis: Warten kostet etwa CHF 5’581 mehr als sofortiges Kaufen. Wer nur CHF 20’000 Preisaufschlag mit der Zinsersparnis vergleicht, würde fälschlich einen Vorteil für das Warten ausweisen.

Die Formel lautet: Kosten beim späteren Kauf minus Kosten beim sofortigen Kauf = zusätzlicher Kaufpreis + zusätzliche Erwerbsnebenkosten + Zinsdifferenz über die gesamte Zeit + Differenz der Unterhaltskosten + Mieten während der Wartezeit − Ertrag auf vorübergehend behaltenen Mitteln. Ein positives Ergebnis begünstigt den sofortigen Kauf, ein negatives das Warten. Die Zinsen werden in jedem Szenario auf der nach direkter Amortisation verbleibenden Schuld berechnet.

Sieben Szenarien: Ende 2026 oder erst 2027 kaufen?

Die folgende Tabelle vergleicht einen sofortigen Kauf für CHF 1’000’000 zu 2,05 % mit einem Kauf sechs Monate später. Die angenommenen Änderungen von Kaufpreis und Zinssatz dienen allein dazu, die Entscheidung zu prüfen; sie sind keine Prognosen. Alle übrigen Parameter entsprechen den vorher genannten Annahmen.

Szenario 2027	Preisänderung	Festhypothekarzins 2027	Finanzieller Vorteil über 10 Jahre
Beides unverändert	0 %	2,05 %	Vorteil sofortiger Kauf: CHF 2’538
Tieferer Zins, gleicher Preis	0 %	1,75 %	Vorteil des Wartens: CHF 19’058
Tieferer Zins, Preis +1 %	+1 %	1,75 %	Vorteil des Wartens: CHF 6’739
Tieferer Zins, Preis +2 %	+2 %	1,75 %	Vorteil sofortiger Kauf: CHF 5’581
Gleicher Zins, Preis +2 %	+2 %	2,05 %	Vorteil sofortiger Kauf: CHF 27’610
Höherer Zins, Preis +2 %	+2 %	2,35 %	Vorteil sofortiger Kauf: CHF 49’638
Höherer Zins, Preis −2 %	−2 %	2,35 %	Vorteil des Wartens: CHF 1’368

Die Beträge zeigen nicht die Differenz zweier Monatsraten, sondern den Unterschied der nominalen Vermögenskosten über den gemeinsamen Zeithorizont. Individuelle Steuern, die eine der beiden Strategien begünstigen könnten, und der persönliche Nutzen, das gewünschte Eigenheim sofort zu beziehen, sind nicht einbezogen. Im Szenario «Preis −2 %, Zins 2,35 %» ist der Vorteil des Wartens gering. Schon kleine Abweichungen bei Gebühren, Objektzustand oder Kreditbedingungen können das Resultat umkehren.

Hinweis zu Finanzinformationen und Simulationen: Die Angaben in diesem Artikel beruhen auf den bis zum 15. Oktober 2026 verfügbaren Daten. Alle Berechnungen dienen der Veranschaulichung und beruhen auf ausdrücklich genannten Annahmen. Sie sind weder sichere Prognosen für den Schweizer Immobilienmarkt noch Finanzierungsangebote. Die tatsächlichen Ergebnisse hängen von Hypothekarzinsen, Kaufpreisen, Objektlage, Kreditgeber, Gebühren und persönlicher Einkommens- und Steuersituation ab. Diese Analyse ist eine Entscheidungshilfe und keine individuelle Kauf- oder Finanzierungsempfehlung. Lassen Sie die Finanzierbarkeit und Kreditkonditionen vor einer verbindlichen Verpflichtung von einer Hypothekenfachperson prüfen.

Warum der Kauf 2027 trotz sinkender Zinsen schwieriger werden könnte

Die Tragbarkeit wird mit einem kalkulatorischen Zinssatz geprüft, nicht nur mit dem angebotenen Zins

Die FINMA nennt als Beispiel für langfristig tragbare Finanzierungen von selbstgenutztem Wohneigentum 33 % des nachhaltigen Bruttoeinkommens, bei 5 % kalkulatorischem Hypothekarzins, 0,8 % kalkulatorischen Nebenkosten vom Belehnungswert bei Neubauten und regelkonformer Amortisation. Alternativ erwähnt sie einen Ansatz von 38 % des Nettoeinkommens. Das sind aufsichtsrechtliche Richtgrössen, kein automatischer Anspruch auf einen Kredit. Die tatsächlich angewandte Methode hängt von Kreditgeber, Immobilie und Einkommen ab.

Bei CHF 800’000 Schulden ergeben sich CHF 40’000 kalkulatorische Zinsen, CHF 8’000 Nebenkosten und rund CHF 8’889 jährliche Amortisation, zusammen also CHF 56’889 an kalkulatorischen Wohnkosten. Bei einer illustrativen Belastungsgrenze von 33 % entspricht das einem nachhaltigen Bruttojahreseinkommen von etwa CHF 172’400. Steigt der Kaufpreis bei gleichbleibendem Finanzierungsanteil um 2 %, wächst das beispielhaft erforderliche Einkommen auf rund CHF 175’800. Ein Rückgang des angebotenen Zinssatzes von 2,05 % auf 1,75 % beseitigt diesen zusätzlichen Einkommensbedarf nicht automatisch.

Der Belehnungswert kann CHF 40’000 zusätzliche Eigenmittel erfordern

Angenommen, eine Immobilie kostet CHF 1’000’000, die Bank bewertet sie aber nur mit CHF 950’000. Bei einer Belehnungsgrenze von 80 % des Belehnungswerts beträgt die maximale Hypothek CHF 760’000 statt CHF 800’000. Sie müssen somit CHF 240’000 statt CHF 200’000 aufbringen, zuzüglich der Erwerbsnebenkosten. Die Differenz zwischen Kaufpreis und Bankbewertung lässt sich nicht einfach mit einer höheren Hypothek im ersten oder zweiten Rang finanzieren.

Die Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) sehen zudem mindestens 10 % des Belehnungswerts als Eigenmittel vor, die nicht aus der 2. Säule stammen; auch der Kaufpreisanteil über dem Belehnungswert muss ausserhalb der 2. Säule finanziert werden. Hier sind das mindestens CHF 145’000 ohne Mittel aus der 2. Säule (CHF 95’000 + CHF 50’000), zusätzlich zu den Nebenkosten. Eine teurere Immobilie kann 2027 also unerschwinglich werden, selbst bei tieferen Zinsen.

Direkte und indirekte Amortisation: Zahlungen nicht mit Vermögensverlusten verwechseln

Die SBVg schreibt vor, die Hypothek gemäss ihren Richtlinien innerhalb von höchstens 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts zurückzuführen. In unserem Modell erfolgt die Amortisation direkt; dadurch sinken die Schuld und die Zinsen. Bei einer indirekten Amortisation über die Säule 3a wird der vorgesehene Rückzahlungsbetrag in einer Vorsorgelösung angespart, während die Hypothekarschuld zwischenzeitlich unverändert bleiben kann. Zinsen, Anlagerisiken und Steuern fallen deshalb anders aus. Unsere Grenzwerte lassen sich nicht ohne Anpassung auf eine ausschliesslich indirekte Amortisation übertragen.

Ein weiterer Punkt: Steigt der Kaufpreis um 2 %, erhöhen sich 20 % Eigenmittel zuzüglich 3 % Nebenkosten zusammen von CHF 230’000 auf CHF 234’600. Bei 1 % Rendite über sechs Monate haben die zurückbehaltenen CHF 230’000 aber nur CHF 1’150 erwirtschaftet. Somit fehlen weitere CHF 3’450 an liquiden Mitteln, noch ohne Rückstellungen für Renovationen. Höhere Kaufpreise können die Finanzierung scheitern lassen, bevor überhaupt die Zinsen verglichen werden.

Unser kostenloser Hypothekenrechner hilft Ihnen bei der Prüfung Ihrer Zahlen.

Lage und Art der Immobilie verändern das Preisszenario grundlegend

Im zweiten Quartal 2026 stieg der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex des BFS (Bundesamt für Statistik) um 0,7 % gegenüber dem Vorquartal und um 3,5 % gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig gingen die Preise von Einfamilienhäusern im Quartalsvergleich um 0,4 % zurück, während Eigentumswohnungen um 1,6 % zulegten. In ländlichen Gemeinden blieben die Preise stabil, in städtischen Gemeinden kleiner Agglomerationen oder ausserhalb von Agglomerationen stiegen sie um 1,8 %. Das sind beobachtete Statistiken zahlreicher Transaktionen, keine Bewertung Ihres Hauses oder Prognose für Ihr Quartier.

Das BFS ermittelte zum 1. Juni 2026 zudem 0,93 % leer stehende Wohnungen, nach 1,00 % im Vorjahr. Dieser Wert umfasst den gesamten Wohnungsleerstand, nicht nur zum Verkauf angebotene Objekte. Er deutet auf die allgemeine Marktlage hin, belegt aber nicht, wie knapp eine Stockwerkeigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus in einer bestimmten Gemeinde ist.

Lassen Sie für Ihre Entscheidung aktuelle vergleichbare Handänderungen prüfen, betrachten Sie die Vermarktungsdauer konkurrierender Objekte, Preisnachlässe, Bauvorhaben mit Fertigstellung 2027, Erschliessung und Wiederverkaufsmöglichkeiten. Stockwerkeigentum mit zu kleinem Erneuerungsfonds ist anders zu beurteilen als ein Haus, dessen Wert stark vom Grundstück abhängt. Eine standardisierte Neubauwohnung in einer etappierten Überbauung könnte künftig zusätzliche Konkurrenz erhalten; eine kaum ersetzbare Immobilie nahe einem Arbeitsmarktzentrum ist mit anderen Verfügbarkeitsrisiken verbunden.

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Praktischer Test: Wenn Sie für 2027 «+2 % Kaufpreis» annehmen, achten Sie darauf, ob Wohnfläche, Bauqualität, dingliche Rechte, Stockwerkeigentumskosten und Energieeffizienz tatsächlich vergleichbar sind. Benötigt das Objekt von 2027 Renovationen für CHF 40’000, die 2026 nicht angefallen wären, kann die Zinssenkung zweitrangig werden.

Kantonale Gebühren, Steuern und Reform 2029: drei Fallen beim Vergleichen

Unsere Annahme von 3 % Erwerbsnebenkosten dient ausschliesslich der Vergleichbarkeit. Tatsächlich variieren Handänderungssteuern, Notariats- und Grundbuchgebühren, Errichtung oder Übernahme eines Schuldbriefs sowie allfällige Bankgebühren nach Kanton, Gemeinde und Finanzierung. Anzahlungen und Rückzahlungsklauseln müssen vor jeder verbindlichen Unterschrift geprüft werden. Trägt der Verkäufer einen Teil der Kosten oder lässt sich ein bestehender Schuldbrief übernehmen, ändert sich die Rechnung. Nicht alle Gebühren sind proportional zum Kaufpreis.

Die Entscheidung wäre auch falsch begründet, wenn man von einer Abschaffung des Eigenmietwerts per 1. Januar 2027 ausginge: Der Bundesrat hat das Inkrafttreten der Reform auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Sie verändert unter anderem die Besteuerung von selbstgenutztem Wohneigentum und die Möglichkeiten zum Abzug von Schuldzinsen und Unterhaltskosten, mit einer Sonderregel für Ersterwerber sowie kantonalen Gestaltungsspielräumen. Die Steuerlage lässt sich weder auf «Zinsen sind abzugsfähig» noch auf «Zinsen werden nie abzugsfähig sein» reduzieren.

Unsere zentrale Rechnung erfolgt vor individuellen Steuern. Ein Kauf 2026 und ein Kauf 2027 umfassen nicht genau gleich viele Monate unter dem bisherigen Steuersystem. Die Auswirkungen der Reform hängen von Ihrer Situation, dem Standort und dem Status als Ersterwerb ab. Lassen Sie deshalb zwei zum Kanton und zum Renovationszeitplan passende Steuerberechnungen erstellen, statt pauschale «Steuervorteile» nur einer Variante zuzuschreiben.

Wann lohnt es sich tatsächlich, bis 2027 zu warten?

Warten ist vernünftig, wenn das heutige Objekt keine gute Gelegenheit darstellt oder Ihr Finanzierungsdossier sich entscheidend verbessert. Beispiele sind ein Haushalt, der genügend Eigenmittel anspart, um den erforderlichen Belehnungsrahmen einzuhalten, ein Käufer mit künftig besser belegbarem dauerhaftem Einkommen, jemand, der vorübergehend sehr günstig wohnen kann, oder ein lokaler Markt mit mehreren austauschbaren und verhandelbaren Angeboten.

Die zusätzliche Zeit kann auch helfen, Renovationskosten einzuholen und Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlungen zu prüfen, eine verlässliche Kreditentscheidung zu erhalten oder einen Stellenwechsel, Elternurlaub, eine Trennung oder die Pensionierung zu klären. Der Nutzen des Wartens liegt dann oft im geringeren Risiko einer Fehlentscheidung, nicht in tieferen Hypothekarzinsen.

Wann ist ein Kauf noch Ende 2026 sinnvoller?

Ein rascher Kauf ist überzeugender, wenn das Objekt selten, angemessen bewertet und langfristig passend ist, die Eigenmittel nach Kosten und mit verbleibender Reserve ausreichen und mehrere Kreditgeber die Finanzierbarkeit bestätigen. Der ausgehandelte Kaufpreis kann dann wesentlich mehr ausmachen als eine kleine Zinsänderung. Ein überhastetes Kaufangebot, unterschätzte Stockwerkeigentumskosten oder nachteilige Reservationsbedingungen können diesen Vorteil dagegen zerstören.

Eine weitere Stellschraube liegt in Ihrer Hand: die Konditionen der heute angebotenen Hypothek verhandeln. Einzelne Akteure am Schweizer Hypothekarmarkt nannten Ende September 2026 einen durchschnittlichen zehnjährigen Richtzins von 2,07 % und gleichzeitig einen durch ihren eigenen Hypothekendienst ausgehandelten Bestzins von 1,60 %. Dieses Einzelbeispiel ist weder für alle erhältlich noch ein Durchschnitt tatsächlich abgeschlossener Verträge. Es verdeutlicht aber den Spielraum zwischen publiziertem und ausgehandeltem Satz.

Als Sensitivitätsrechnung spart eine Verbesserung um 0,25 Prozentpunkte bei einer anfänglichen Hypothek von CHF 800’000 und unserem direkten Amortisationsplan über zehn Jahre rund CHF 18’900 Zinsen. Ein solcher Gewinn setzt ein echtes Angebot voraus, kann aber den erhofften Nutzen einer Wette auf Zinsen von 2027 übertreffen. Vergleichen Sie schriftliche Angebote mit gleicher Laufzeit, gleichen Gebühren und Kündigungsbedingungen.

Vier Prüfungen für Ihre Entscheidung vor der Unterschrift

• 1. Zwei realistische Preise bestimmen: den verhandelbaren Preis für das heutige Objekt und den Preis einer wirklich vergleichbaren Immobilie 2027, statt pauschal einen nationalen Index anzuwenden.
• 2. Drei Finanzierungsmodelle prüfen: zehnjährige Festhypothek, SARON und mögliche Kombination – mit effektiven Zinsen, Margen, Zinsuntergrenze, Gebühren, Flexibilität und Ausstiegskosten.
• 3. Kreditfähigkeit bestätigen lassen: anerkannter Belehnungswert, Eigenmittel ausserhalb der 2. Säule, verfügbarer Eigenanteil nach Gebühren, Tragbarkeit mit kalkulatorischen Zinsen, Amortisation und anrechenbares Einkommen.
• 4. Szenarien neu berechnen: Ihre tatsächliche Miete, Objektnebenkosten, kantonalen Gebühren, Renovationen, vorsichtige Sparrendite und einen Preisanstieg von 0 %, 1 %, 2 % oder mehr.

Treffen Sie den Entscheid mit einer Sicherheitsmarge. Unterscheiden sich zwei Varianten über zehn Jahre nur um wenige Tausend Franken, sollten Zustand der Immobilie, familiäre Bedürfnisse und die Verlässlichkeit der Finanzierungszusage stärker wiegen als Zinsnachkommastellen. Bleibt nach dem Kauf keine finanzielle Reserve, liegt das Kernproblem nicht beim Kalenderjahr.

Häufige Fragen: 2026 kaufen oder bis 2027 warten?

Fazit: Was eine gute Entscheidung im Oktober 2026 ausmacht

Ein Kauf noch 2026 ist vertretbar, wenn die Immobilie passt, die Finanzierung solide ist und der Kaufpreis angemessen erscheint. Bis 2027 zu warten kann sinnvoller sein, wenn Ihre Berechnung eine erreichbare Vorteilsschwelle ergibt, sich Ihre finanzielle Lage erst festigen muss oder es gute Gründe für eine bessere lokale Gelegenheit gibt. Niemand kennt die künftigen Festhypothekarzinsen, den Preis des nächsten Objekts oder Ihre spätere Kreditfähigkeit. Eine vernünftige Entscheidung muss auch bei einer ungünstigen Veränderung einzelner Parameter tragbar bleiben.

Nutzen Sie für Ihre Situation zunächst unseren Hypothekenrechner. Lassen Sie anschliessend das Objekt und die Finanzierungskonditionen über unseren Vermittlungsservice für Hypothekenberatung beurteilen. Die Begleitung ist für Kreditnehmer kostenlos; der Partnerberater wird vom Kreditgeber vergütet. Verlangen Sie insbesondere einen Vergleich 2026/2027 mit Ihrer Miete, Ihren Eigenmitteln, der Gemeinde, dem Bankwert und zwei bis drei konkreten Angeboten.

Quellen und Methode: SNB — Geldpolitische Lagebeurteilung vom 24.09.2026 (Leitzins und bedingte Inflationsprognose); Fragen und Antworten zum SARON / BFS — Wohnimmobilienpreisindex Q2 2026, veröffentlicht am 30.07.2026; Leerwohnungszählung per 01.06.2026, veröffentlicht am 10.09.2026 / FINMA und SBVg — FINMA-Mitteilung zu Hypothekarrisiken vom 22.05.2025 und SBVg-Richtlinien (Ausgabe 2023, in revidierter Fassung seit 01.01.2025 anwendbar) / Markt und Prognosen — Comparis, Hypothekenbarometer vom 13.10.2026 (Richtzinsen per 30.09.2026); UBS-Zinsausblick vom 24.–30.09.2026 (Prognosen, keine gesicherten Werte) / Steuern und Mieten — Bundesrat/ESTV, Entscheid vom 01.04.2026 über Inkrafttreten der Eigenmietwertreform am 01.01.2029; BWO, Referenzzinssatz für Mietverhältnisse, September 2026.