Quale reddito minimo serve per comprare casa in Svizzera?

Chiedersi quanto bisogna guadagnare per comprare una casa in Svizzera sembra richiedere una semplice cifra di stipendio: CHF 100’000.–, CHF 150’000.– o CHF 200’000.– all’anno.

In realtà, questa domanda ne contiene tre.

Quanto guadagnate realmente? Quanta parte di questo reddito il finanziatore accetta di considerare sostenibile? E quale debito ipotecario può sostenere quel reddito secondo le regole di calcolo dell’istituto?

Questa distinzione cambia completamente il modo di determinare il vostro budget immobiliare.

Un dipendente con un reddito lordo fisso di CHF 160’000.–, un imprenditore che si versa CHF 160’000.– dalla propria società anonima (SA) e una persona che percepisce CHF 120’000.– fissi più CHF 40’000.– di bonus dichiarano tutti CHF 160’000.– di reddito annuo. Eppure non hanno necessariamente la stessa capacità di finanziamento.

Ed è proprio qui che la domanda «quale stipendio serve per comprare una casa?» diventa interessante.

Il vostro vero budget parte dal reddito che la banca riconosce

Quando una banca analizza una richiesta di credito ipotecario, non prende semplicemente lo stipendio da un foglio Excel per moltiplicarlo per un coefficiente.

Vuole stabilire se il finanziamento resterà sostenibile nel tempo.

La FINMA fornisce indicazioni particolarmente utili su questo punto. Per un’abitazione occupata dal proprietario, considera tra l’altro sostenibile una capacità finanziaria che non superi il 33% del reddito lordo sostenibile, con un tasso d’interesse teorico del 5% e, per un immobile nuovo, costi accessori teorici pari allo 0,8% del valore di anticipo. Cita inoltre un altro approccio possibile basato sul 38% del reddito netto sostenibile. Si tratta di riferimenti prudenziali, non di una formula legale unica imposta a tutte le banche.

Questo dettaglio ha un peso notevole.

Il dato da cui dipende la vostra ipoteca non è quindi necessariamente il reddito lordo dichiarato, bensì il vostro reddito lordo considerato sostenibile dal finanziatore.

Esistono, in un certo senso, tre redditi diversi

Per capire quanto bisogna guadagnare per comprare una casa, è utile distinguere tra:

• il reddito che percepite;
• il reddito che dichiarate fiscalmente;
• il reddito che il finanziatore accetta per il proprio calcolo ipotecario.

Per un dipendente remunerato esclusivamente con uno stipendio fisso, questi tre valori possono essere vicini.

Per un imprenditore, un indipendente o una persona con una forte componente di bonus, possono invece divergere sensibilmente.

Prendiamo un quadro con CHF 130’000.– fissi che negli ultimi tre anni ha percepito bonus di CHF 40’000.–, CHF 50’000.– e poi CHF 20’000.–.

Sarebbe imprudente affermare che guadagna CHF 170’000.– solo perché l’ultimo certificato di salario mostra questo importo.

Alcuni istituti possono considerare una media della remunerazione variabile, altri solo una parte, altri ancora escluderla se la sua continuità non è sufficientemente dimostrata.

Il reddito necessario per comprare una casa dipende quindi tanto dalla composizione del reddito quanto dal suo importo.

La formula che trasforma il vostro reddito in un prezzo immobiliare

Per un’abitazione principale occupata dal proprietario, il calcolo bancario combina in genere tre oneri teorici:

• gli interessi ipotecari;
• l’ammortamento;
• le spese di manutenzione e gli altri costi dell’immobile.

Gli interessi non vengono normalmente calcolati con il tasso ipotecario che potreste ottenere oggi.

Nell’approccio descritto sopra, la FINMA considera ad esempio sostenibile un tasso teorico del 5%.

È uno stress test.

Potreste quindi pagare realmente CHF 18’000.– di interessi all’anno ed essere valutati come se questo onere ammontasse a CHF 40’000.–.

Utilizzate il nostro calcolatore ipotecario per ottenere una prima stima indicativa del vostro credito immobiliare.

Questa differenza spiega molti «no» bancari che sembrano incomprensibili.

Esempio: casa da CHF 1’000’000.–

Prendiamo un’abitazione nuova del valore di CHF 1’000’000.– con CHF 200’000.– di fondi propri.

L’ipoteca ammonta a CHF 800’000.–.

Con i seguenti parametri prudenziali:

• interessi teorici al 5%: CHF 40’000.–;
• costi accessori teorici allo 0,8%: CHF 8’000.–;
• ammortamento del debito superiore ai due terzi del valore su 15 anni: circa CHF 8’900.–.

L’onere di calcolo raggiunge quindi circa CHF 56’900.– all’anno.

Con un limite del 33% del reddito, ciò corrisponde a un reddito lordo sostenibile di circa CHF 172’000.–.

Non si tratta né di una promessa di finanziamento né di un limite valido presso tutti i finanziatori. Alcuni istituti utilizzano l’1% di costi anziché lo 0,8%, altri applicano parametri diversi e anche il profilo del dossier incide sul risultato.

Questo esempio fornisce però una risposta molto più seria alla domanda «quanto devo guadagnare per comprare una casa?» rispetto a una cifra nazionale isolata.

Quale budget consente il vostro reddito?

Riprendendo esattamente le stesse ipotesi e il 20% di fondi propri, il calcolo teorico dà il seguente risultato:

Reddito lordo annuo sostenibile	Prezzo immobiliare approssimativo
CHF 80’000.–	CHF 464’000.–
CHF 100’000.–	CHF 580’000.–
CHF 120’000.–	CHF 696’000.–
CHF 150’000.–	CHF 870’000.–
CHF 180’000.–	CHF 1’044’000.–
CHF 200’000.–	CHF 1’160’000.–
CHF 250’000.–	CHF 1’450’000.–

Questa tabella permette anche di rovesciare la domanda: invece di chiedersi soltanto quale stipendio serve per comprare una casa, potete partire dall’immobile desiderato e determinare il reddito bancario necessario.

Questo metodo è più pertinente quando conoscete già la fascia di prezzo della vostra regione.

I fondi propri possono incidere più di qualche migliaio di franchi di stipendio

Le guide immobiliari ripetono spesso: «più fondi propri apportate, meglio è».

È vero, ma è troppo generico per essere davvero utile. L’effetto non è lineare.

Manteniamo la nostra casa da CHF 1’000’000.– e lo stesso calcolo FINMA: tasso teorico del 5%, costi accessori dello 0,8% e capacità finanziaria del 33%.

Fondi propri	Ipoteca	Reddito lordo teorico necessario
20% – CHF 200’000.–	CHF 800’000.–	ca. CHF 172’000.–
25% – CHF 250’000.–	CHF 750’000.–	ca. CHF 155’000.–
30% – CHF 300’000.–	CHF 700’000.–	ca. CHF 137’000.–
33,3% – ca. CHF 333’000.–	ca. CHF 667’000.–	ca. CHF 125’000.–
35% – CHF 350’000.–	CHF 650’000.–	ca. CHF 123’000.–
40% – CHF 400’000.–	CHF 600’000.–	ca. CHF 115’000.–

Ecco il dato interessante: passando dal 20% a circa un terzo di fondi propri, il reddito teorico necessario scende da circa CHF 172’000.– a CHF 125’000.–.

Perché la riduzione è così marcata?

Perché agiscono contemporaneamente due meccanismi.

L’ipoteca diminuisce e quindi scendono gli interessi teorici. Ma soprattutto, quando l’indebitamento raggiunge circa due terzi del valore dell’abitazione, non resta più debito al di sopra di questa soglia da ammortizzare obbligatoriamente secondo lo standard minimo.

Superate una soglia.

È molto diverso da una regola semplice del tipo «CHF 10’000.– di fondi propri in più = CHF X di stipendio in meno richiesto».

Fate una richiesta subito per ricevere offerte di credito ipotecario e disporre di un ventaglio di opzioni più ampio.

I vostri prossimi CHF 50’000.– non hanno sempre lo stesso effetto

Immaginate due acquirenti che dispongono ciascuno di CHF 50’000.– supplementari da investire.

Il primo passa dal 20% al 25% di fondi propri.

Il secondo passa dal 30% al 35%.

Entrambi riducono l’ipoteca di CHF 50’000.–, ma non si trovano nello stesso punto della struttura del debito.

Per il secondo acquirente, questo apporto aggiuntivo può permettere di superare la soglia oltre la quale scompare l’ammortamento del secondo grado.

È uno dei motivi per cui conviene testare diverse strutture di finanziamento e non soltanto il minimo del 20%.

Occorre tuttavia conservare liquidità. Investire l’ultimo franco nella casa per superare il test bancario e scoprire tre mesi dopo che il riscaldamento va sostituito sarebbe una vittoria piuttosto teorica.

Da soli, in coppia o indipendenti: lo stesso reddito non produce lo stesso dossier

Comprare da soli: nessun secondo reddito per assorbire un imprevisto

Per una persona sola, la lettura del reddito è generalmente più semplice quando si tratta di uno stipendio fisso.

Con CHF 120’000.– lordi sostenibili all’anno e un finanziamento all’80%, la nostra simulazione indica un budget vicino a CHF 700’000.–.

Questo importo può però diminuire se il richiedente ha già:

• un leasing;
• un credito privato;
• un assegno di mantenimento;
• altri impegni finanziari ricorrenti.

Un leasing auto non è quindi soltanto una spesa mensile. Quando un finanziamento immobiliare si trova vicino al limite, può diventare la piccola voce che sposta il dossier dal lato giusto a quello sbagliato del calcolo.

Comprare in coppia: sommare gli stipendi non basta

Immaginiamo:

• persona A: CHF 110’000.–;
• persona B: CHF 70’000.–;
• totale: CHF 180’000.–.

Sulla carta, secondo la nostra simulazione, il nucleo familiare può considerare un budget immobiliare superiore a CHF 1 milione.

Ma che cosa succede se la persona B prevede di ridurre prossimamente il grado d’occupazione dal 100% al 60%?

Il reddito attuale esiste davvero. Tuttavia, non è più necessariamente il reddito sostenibile.

Alcuni finanziatori possono integrare nell’analisi una riduzione prevedibile del reddito, in particolare quando una modifica del grado d’occupazione è già nota o prevista.

L’insegnamento è più sottile di un semplice calcolo: la fotografia dei vostri redditi il giorno della richiesta non basta sempre; il finanziatore guarda anche al film dei vostri redditi futuri.

Indipendente: un anno eccellente può quasi diventare un problema

Per un indipendente, la domanda «quanto stipendio serve per comprare una casa?» è formulata male, perché non sempre esiste uno stipendio paragonabile a quello di un dipendente.

Il finanziatore cerca soprattutto un risultato economico ripetibile.

Gli istituti possono richiedere diversi esercizi contabili per comprendere l’evoluzione del reddito, la redditività dell’attività e la sua stabilità.

Prendiamo tre risultati:

• anno 1: CHF 105’000.–;
• anno 2: CHF 125’000.–;
• anno 3: CHF 210’000.–.

Un calcolatore online nel quale inserite CHF 210’000.– può restituirvi un budget spettacolare.

Il finanziatore, invece, vedrà soprattutto una variazione spettacolare.

L’anno eccezionale non è quindi necessariamente quello che aumenta maggiormente la vostra capacità finanziaria. Può invece generare più domande sulla sostenibilità del reddito.

Per un indipendente, la preparazione del finanziamento dovrebbe idealmente iniziare prima di innamorarsi di una casa.

La vostra SA vi versa lo stipendio? È un caso particolare

È probabilmente uno dei casi meno compresi.

Siete proprietari e dirigenti di una SA o di una Sagl. La vostra società vi versa CHF 180’000.– all’anno.

Avete un contratto di lavoro, conteggi salariali e un certificato di salario.

Venite per questo analizzati esattamente come un dirigente di una grande impresa o di un’amministrazione pubblica che guadagna CHF 180’000.–?

Non necessariamente.

Il motivo è semplice: controllate sia il beneficiario dello stipendio sia, direttamente o indirettamente, l’entità che lo paga.

La banca può quindi voler capire non soltanto il vostro reddito personale, ma anche la capacità dell’impresa di continuare a versarlo.

I conti della società assumono allora un’importanza particolare: utile, evoluzione del fatturato, fondi propri, liquidità, debiti e stabilità degli esercizi precedenti.

Un dirigente potrebbe decidere di aumentare il proprio stipendio da CHF 120’000.– a CHF 200’000.– pochi mesi prima di richiedere un’ipoteca.

Questo non trasforma automaticamente CHF 200’000.– in reddito sostenibile.

Lo stesso vale per i dividendi.

Una distribuzione una tantum importante può migliorare la vostra liquidità senza diventare, agli occhi della banca, l’equivalente di uno stipendio fisso ricorrente.

Per un titolare d’impresa, la domanda non è quindi soltanto «quanto devo versarmi?», ma «quale livello di remunerazione la mia impresa può dimostrare in modo sostenibile?»

Questa sfumatura, da sola, giustifica la preparazione del dossier presso più finanziatori invece di affidarsi unicamente ai calcolatori online.

Due banche possono guardare la stessa casa e vedere due finanziamenti diversi

È probabilmente l’informazione più importante di tutta questa guida.

La FINMA ha interrogato 27 banche e 18 compagnie di assicurazione sui rispettivi criteri di concessione e ha constatato che i criteri di capacità finanziaria variano sensibilmente tra gli istituti. Ha inoltre rilevato finanziamenti concessi in deroga ai criteri interni delle banche, chiamati «exceptions to policy» o ETP.

In altre parole, il noto calcolo del 33% non è una macchina federale nella quale vengono inserite tutte le richieste ipotecarie svizzere.

È un quadro prudenziale di riferimento all’interno del quale esistono politiche creditizie diverse.

La FINMA considera ad esempio sostenibile la combinazione del 33% del reddito lordo, del 5% di interesse teorico e dello 0,8% di costi accessori per un immobile nuovo. La sua indagine mostra però che le soglie e i costi teorici effettivamente applicati non sono uniformi.

Il tasso ipotecario non è quindi sempre il primo elemento da confrontare

Supponiamo che guadagniate CHF 155’000.– e vogliate acquistare una casa da CHF 950’000.–.

Una banca rifiuta il vostro dossier.

Cercate allora una banca che propone un tasso inferiore di 0,10 punti percentuali.

Forse state cercando nel posto sbagliato.

Il vostro primo problema è l’accettazione del finanziamento, non il suo prezzo.

Un istituto che riconosce una quota maggiore del vostro reddito variabile o applica una metodologia compatibile con il vostro profilo può essere molto più pertinente di uno che offre qualche punto base in meno ma rifiuta il dossier.

È qui che entra davvero in gioco il lavoro di un intermediario ipotecario: non soltanto confrontare i tassi, ma mettere il vostro dossier a confronto con le politiche creditizie di più finanziatori.

Potete guadagnare abbastanza e non riuscire comunque ad acquistare la casa

Ecco la seconda trappola.

Avete calcolato:

• casa: CHF 1’000’000.–;
• fondi propri necessari: CHF 200’000.–;
• ipoteca: CHF 800’000.–;
• reddito: sufficiente.

Tutto sembra funzionare.

Poi la banca valuta l’abitazione soltanto CHF 920’000.–.

Improvvisamente, il finanziamento non è più lo stesso.

I finanziatori stabiliscono un valore di anticipo, ossia il valore utilizzato come riferimento per garantire il credito.

Se il prezzo che accettate di pagare supera il valore riconosciuto dal finanziatore, la differenza può dover essere coperta con fondi propri supplementari.

Questo fenomeno può creare una situazione paradossale:

potete avere esattamente il reddito necessario per comprare una casa da CHF 1’000’000.–, esattamente CHF 200’000.– disponibili e non riuscire comunque a finanziare proprio quella casa.

Il problema non è più il vostro stipendio. È la casa.

Questa distinzione è molto utile quando un acquirente riceve un rifiuto. Occorre identificare che cosa non ha funzionato prima di concludere che il budget immobiliare è troppo elevato.

A 50 anni la domanda giusta non riguarda già più soltanto lo stipendio attuale

Prendiamo due acquirenti di 35 e 57 anni. Entrambi guadagnano CHF 180’000.– e dispongono degli stessi fondi propri.

Lo stesso budget immobiliare non significa necessariamente lo stesso finanziamento a lungo termine.

Perché?

Perché il debito superiore ai due terzi del valore deve normalmente essere ammortizzato entro il termine previsto e l’avvicinarsi del pensionamento accorcia l’orizzonte disponibile.

Soprattutto, lo stipendio di CHF 180’000.– può scomparire pochi anni dopo ed essere sostituito dai redditi di pensionamento.

I finanziatori possono allora ricalcolare la capacità finanziaria all’avvicinarsi del pensionamento e i metodi utilizzati per considerare rendite e patrimonio possono variare tra gli istituti.

Un reddito professionale elevato a 58 anni può quindi nascondere una capacità finanziaria futura sensibilmente inferiore.

Per un acquirente in questa situazione, il reddito annuo necessario per comprare una casa non è quindi soltanto quello di oggi; è anche il reddito con cui la casa dovrà restare sostenibile domani.

Questo può portare ad aumentare i fondi propri, ammortizzare di più o rivedere il prezzo dell’immobile desiderato.

Il massimo bancario non è il vostro budget personale massimo

Resta un’ultima confusione da eliminare.

Una banca può ritenere che siate in grado di finanziare CHF 1’050’000.–.

Questo non significa che CHF 1’050’000.– rappresentino il budget giusto per voi.

La banca valuta principalmente il rischio di credito.

Non sa necessariamente quanto volete conservare per viaggiare, per gli studi dei figli, per un progetto imprenditoriale o per il desiderio, del tutto ragionevole, di non mangiare pasta per quindici anni pur di ammirare la vostra facciata.

Esistono quindi due limiti: il limite bancario e il vostro limite personale.

Considerate il più basso dei due.

Prima di formulare un’offerta d’acquisto, aggiungete al calcolo ipotecario un budget realistico da proprietario che includa in particolare le ristrutturazioni prevedibili, le spese della PPP se si tratta di un appartamento, le assicurazioni, la fiscalità, i costi d’acquisto e una riserva di liquidità.

Il budget per comprare una casa non è soltanto l’importo che qualcuno è disposto a prestarvi.

Che cosa cambierà fiscalmente dal 2029

Una modifica importante è ormai certa: il popolo svizzero ha approvato la riforma dell’imposizione della proprietà abitativa. Il Consiglio federale ne ha fissato l’entrata in vigore al 1° gennaio 2029.

Da quella data, l’imposizione del valore locativo delle abitazioni occupate dai proprietari sarà abolita. Parallelamente, le possibilità di dedurre gli interessi passivi e le spese di manutenzione saranno fortemente limitate; per alcuni primi acquisti è prevista una deduzione temporanea degli interessi.

Per un acquirente, questa riforma merita di essere integrata nella pianificazione finanziaria.

Non modifica direttamente oggi lo stipendio minimo necessario per acquistare un appartamento o una casa. Modificherà però la fiscalità della proprietà alcuni anni dopo l’acquisto.

Questo rafforza un’idea presente in tutta la guida: un’ipoteca va valutata su più anni, non soltanto nel momento in cui firmate dal notaio.

Come determinare la vostra reale capacità finanziaria prima delle visite

Se state cercando un’abitazione, il metodo seguente è molto più affidabile che partire da un prezzo trovato su un portale immobiliare.

Iniziate determinando il reddito che la banca potrebbe ragionevolmente riconoscere: stipendio fisso, quota variabile realmente sostenibile, secondo reddito del nucleo familiare, redditi da attività indipendente e altri redditi ricorrenti.

Elencate quindi i vostri impegni finanziari esistenti.

Determinate i fondi propri disponibili, distinguendo però tra il capitale che potete legalmente mobilitare e quello che volete realmente immobilizzare nella casa.

Testate poi diversi livelli di apporto.

Può essere utile confrontare, ad esempio:

• 20%;
• 25%;
• 30%;
• circa un terzo di fondi propri.

Infine, confrontate questi scenari con diverse politiche creditizie.

Questo punto è particolarmente importante se siete indipendenti, imprenditori, fortemente remunerati tramite bonus, vicini al pensionamento o appena sopra la soglia di capacità finanziaria di un finanziatore.

Una simulazione presso un solo istituto vi dice che cosa pensa quell’istituto del vostro dossier. Non vi dice necessariamente che cosa può finanziare il mercato ipotecario svizzero.

È proprio questo il valore di un’analisi con un intermediario ipotecario della vostra regione che può presentare o confrontare la vostra situazione presso diversi finanziatori.

Prima ancora di cercare la casa, potete così definire una fascia di prezzo realistica, individuare la struttura di fondi propri più efficace ed evitare di negoziare un immobile che il vostro finanziamento non potrà poi sostenere.

FAQ: reddito e acquisto immobiliare in Svizzera

Il dato da ricordare, alla fine, non è lo stipendio

Alla domanda «quanto bisogna guadagnare per comprare una casa?», la risposta più precisa non è quindi CHF 100’000.–, CHF 150’000.– o CHF 200’000.–.

Il dato decisivo è il vostro reddito sostenibile riconosciuto dal finanziatore, rapportato al debito ipotecario realmente necessario.

Ecco perché due persone con lo stesso stipendio possono avere capacità d’acquisto molto diverse e perché due finanziatori possono arrivare a conclusioni differenti sullo stesso dossier.

Prima di adattare la vostra ricerca immobiliare alla risposta di un calcolatore o di un solo istituto, è quindi opportuno effettuare un’analisi dei rischi completa che includa reddito, fondi propri, età, impegni e struttura di finanziamento prevista.

Un intermediario ipotecario può confrontare diversi finanziatori e determinare non soltanto a quali condizioni finanziare l’acquisto, ma innanzitutto quali istituti sono probabilmente disposti ad accettare il vostro profilo e quale budget immobiliare esso consente realmente.

È in genere molto più utile conoscere questa risposta prima di trovare la casa che dopo aver firmato una prenotazione.

Disclaimer: I calcoli presentati in questa guida sono simulazioni destinate a spiegare la capacità finanziaria di un credito ipotecario in Svizzera. Non costituiscono né un’offerta di finanziamento né una garanzia di concessione. Gli istituti applicano regole proprie, in particolare per il reddito riconosciuto, gli oneri teorici, il tasso d’interesse di calcolo, il valore di anticipo e i redditi variabili. La situazione personale, l’immobile e la previdenza devono essere valutati individualmente.

Fonti principali: FINMA, Rischi sui mercati immobiliare e ipotecario; UBS Svizzera, documentazione sulla capacità finanziaria e sui documenti necessari per un’ipoteca; Dipartimento federale delle finanze, informazioni sulla riforma dell’imposizione della proprietà abitativa.