Definition der Verpfändung und des Belehnungswerts in der Schweiz

Bei der Verpfändung wird ein Vermögenswert als Sicherheit für ein Darlehen gestellt, ohne ihn zwingend zu verkaufen oder endgültig zu übertragen. Im Rahmen einer Hypothek in der Schweiz ermöglicht sie zum Beispiel, bestimmte Finanz- oder Vorsorgeguthaben als zusätzliche Sicherheit für die Bank einzusetzen.

Verpfändung Definition: Was das konkret bedeutet

Bei einer Hypothekarfinanzierung ersetzt die Verpfändung die Hypothek nicht, die auf der Immobilie lastet. Sie kommt vielmehr zur Hauptsicherheit der Immobilie hinzu, wenn die Bank die Finanzierung stärker absichern möchte oder wenn der Kreditnehmer vermeiden will, bestimmte Guthaben zu liquidieren.

Konkret können Sie Wertschriften, ein Bankkonto, eine Lebensversicherungspolice, eine Säule 3a oder in bestimmten Fällen Vorsorgeguthaben verpfänden. Diese Vermögenswerte bleiben grundsätzlich auf Ihren Namen, werden aber blockiert oder zugunsten des Kreditgebers verpfändet. Wenn Sie Ihren Rückzahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, kann die Bank ihre Rechte am verpfändeten Vermögenswert gemäss den vereinbarten Bedingungen geltend machen.

Die wichtige Nuance lautet: Einen Vermögenswert zu verpfänden, bedeutet nicht zwangsläufig, ihn wirtschaftlich aus der Hand zu geben. Sie können Eigentümer des Guthabens bleiben, verlieren aber einen Teil Ihrer Verfügungsfreiheit, solange die Verpfändung besteht.

Immobilienverpfändung: Definition und Unterschied zur Hypothek

Der Ausdruck „Immobilienverpfändung“ wird häufig ungenau verwendet. Technisch gesehen besteht die Hauptsicherheit bei einer Schweizer Immobilienfinanzierung in der Regel aus einem Grundpfandrecht, oft in Form eines Schuldbriefs. Die Verpfändung betrifft dagegen eher einen vom gekauften Objekt getrennten Vermögenswert: Konto, Wertschriftendepot, Versicherung, Säule 3a oder ein anderes Vermögensgut.

Der Unterschied ist daher wesentlich. Die Hypothek ist durch die finanzierte Immobilie besichert. Die Verpfändung betrifft einen anderen Vermögenswert, den Sie als zusätzliche Sicherheit stellen.

Beispiel: Sie kaufen Wohneigentum in der Schweiz, möchten Ihre Säule 3a aber nicht beziehen, um Ihre Eigenmittel zu erhöhen. Je nach Situation kann die Bank akzeptieren, dass diese Säule 3a verpfändet wird. Sie bleibt investiert oder in ihrer Vorsorgestruktur erhalten, dient aber als Sicherheit für die Finanzierung. Diese Lösung kann steuerlich und vermögensstrategisch interessant sein, reduziert jedoch Ihren künftigen Handlungsspielraum.

Warum verlangt eine Bank eine Verpfändung?

Eine Bank kann eine Verpfändung verlangen, wenn das Dossier ein höheres Risiko als der Durchschnitt aufweist oder wenn die Finanzierungsstruktur eine zusätzliche Sicherheit erfordert. Das kann der Fall sein, wenn der Belehnungsgrad hoch ist, die Einkommen unregelmässig sind, ein Teil der Eigenmittel aus wenig liquiden Vermögenswerten stammt oder der Kreditnehmer bestimmte Anlagen behalten statt verkaufen möchte.

Die Verpfändung kann auch dazu dienen, eine Finanzierungsstrategie zu optimieren. Anstatt Wertschriften in einem ungünstigen Marktumfeld zu verkaufen, können Sie sie beispielsweise manchmal behalten und verpfänden. Das verhindert einen erzwungenen Verkauf, schafft aber ein anderes Risiko: Wenn der Wert der Wertschriften stark fällt, kann die Bank zusätzliche Sicherheiten oder eine Reduktion der Kreditexposition verlangen.

Das ist ein Punkt, den viele Kreditnehmer unterschätzen. Die Verpfändung ist keine kostenlose Lösung und auch keine neutrale Massnahme. Sie kann die Machbarkeit einer Finanzierung verbessern, schafft aber eine Abhängigkeit zwischen Ihrer Hypothek und dem Wert des verpfändeten Vermögenswerts.

Informationen erhalten, um die Finanzierungsmöglichkeiten Ihres Immobilienprojekts zu prüfen.

Der Belehnungswert: Definition und Berechnung durch die Bank

Bei einer Schweizer Hypothekarfinanzierung ist der Belehnungswert der Immobilienwert, den der Kreditgeber als Grundlage für die Berechnung des Belehnungsgrads und des maximalen Hypothekarbetrags verwendet. Er entspricht daher nicht automatisch dem vom Verkäufer verlangten Preis, dem Kaufpreis oder einer persönlichen Schätzung des Eigentümers. Vielmehr handelt es sich um einen von der Bank festgelegten Wert, der der Risikobeurteilung und der Absicherung der Finanzierung dient. Grundsätzlich darf er den Marktwert der Immobilie nicht übersteigen.

Dieser Begriff ist von der Bewertung anderer Vermögenswerte zu unterscheiden, die Sie als zusätzliche Sicherheit verpfänden können. Werden im Rahmen einer Verpfändung beispielsweise ein Wertschriftendepot, eine Lebensversicherung oder Vorsorgeguthaben als Sicherheit eingesetzt, bewertet die Bank separat, welchen Anteil dieser Vermögenswerte sie als Sicherheit anerkennt. Der immobilienbezogene Belehnungswert betrifft hingegen das Wohnobjekt, das Renditeobjekt oder das Grundstück, das mit einem Grundpfand belastet wird.

Um den Belehnungswert eines selbst genutzten Wohnobjekts zu bestimmen, schätzt der Kreditgeber in der Regel zunächst dessen Marktwert. Bei weitgehend standardisierten Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern kann er dafür eine hedonische Bewertungsmethode verwenden. Dabei wird die Immobilie mit tatsächlich erfolgten Transaktionen vergleichbarer Objekte verglichen. Berücksichtigt werden unter anderem die Gemeinde, das Quartier, die Wohnfläche, die Grundstücksfläche, das Baujahr, der Zustand des Gebäudes, der Ausbaustandard und weitere objektspezifische Merkmale. Eine Besichtigung ist nicht immer erforderlich, sofern der Bank aktuelle und ausreichend dokumentierte Daten zur Verfügung stehen. Bei einer aussergewöhnlichen, schwer vergleichbaren oder nur eingeschränkt verkäuflichen Immobilie kann hingegen eine individuelle Schätzung mit Besichtigung verlangt werden.

Bei einer Renditeliegenschaft kommt eine andere Methode zur Anwendung. In diesem Fall wird der Belehnungswert hauptsächlich anhand des Ertragswerts bestimmt. Der Kreditgeber schätzt die nachhaltig erzielbaren Nettomieterträge und kapitalisiert diese mit einem Zinssatz, der unter anderem die Verwaltungs- und Unterhaltskosten, künftige Investitionen, das Leerstandsrisiko, die Lage der Liegenschaft und die regionalen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen berücksichtigt. Vorübergehend hohe Mietzinse oder Erträge, die nicht als nachhaltig gelten, werden daher möglicherweise nicht vollständig angerechnet.

Die Bank verfolgt bei ihrer Bewertung einen vorsichtigen Ansatz. Sie darf keine hypothetische zukünftige Wertsteigerung berücksichtigen und sich nicht ausschliesslich auf die Erwartungen des Verkäufers oder Käufers stützen. Zudem bezieht sie objektspezifische Risiken ein, beispielsweise den Zustand, die Nutzung, die Verkäuflichkeit, den Standort oder bestimmte rechtliche Einschränkungen. Jedes Institut legt seine Bewertungsmethoden in internen Richtlinien fest. Deshalb können verschiedene Kreditgeber für dieselbe Immobilie leicht unterschiedliche Belehnungswerte ermitteln.

Beim Kauf einer Immobilie gilt in der Regel das Niederstwertprinzip. Der Belehnungswert entspricht dann dem tieferen Betrag aus dem Kaufpreis und dem vom Kreditgeber geschätzten Marktwert. Kaufen Sie ein Wohnobjekt für 1 000 000 CHF, während die Bank dessen Marktwert auf 900 000 CHF schätzt, beträgt der Belehnungswert 900 000 CHF. Schätzt die Bank die Immobilie hingegen auf 1 050 000 CHF, obwohl der Kaufpreis lediglich 1 000 000 CHF beträgt, wird der Belehnungswert normalerweise auf 1 000 000 CHF begrenzt. Ausnahmen sind insbesondere bei bestimmten Verkäufen zu Vorzugspreisen zwischen nahestehenden Personen möglich.

Diese Differenz wirkt sich unmittelbar auf die erforderlichen Eigenmittel aus. Akzeptiert der Kreditgeber im ersten Beispiel einen maximalen Belehnungsgrad von 80 %, beträgt die auf einem Belehnungswert von 900 000 CHF berechnete maximale Hypothek 720 000 CHF. Die verbleibenden 280 000 CHF müssen Sie selbst finanzieren. Hinzu kommen möglicherweise Erwerbsnebenkosten, die nicht durch die Hypothek gedeckt werden. Die Differenz zwischen dem bezahlten Kaufpreis und dem Belehnungswert kann somit nicht einfach durch eine proportionale Erhöhung des Hypothekarkredits finanziert werden.

Die Berechnung lässt sich wie folgt zusammenfassen:

Maximaler Hypothekarbetrag = Belehnungswert × akzeptierter Belehnungsgrad

Dieses Ergebnis stellt jedoch noch keine Finanzierungszusage dar. Der Kreditgeber prüft zusätzlich Ihre finanzielle Tragbarkeit, Ihr Einkommen, Ihre übrigen Schulden, die Gesamtqualität des Dossiers und die vorhandenen Zusatzsicherheiten. Selbst wenn der Belehnungswert theoretisch einen bestimmten Kreditbetrag zulässt, kann die Bank eine tiefere Hypothek gewähren, wenn sie die laufenden Kosten als langfristig nicht tragbar beurteilt.

Der Belehnungswert ist zudem nicht zwingend dauerhaft festgelegt. Die Bank bestimmt die Häufigkeit von Neubewertungen anhand der Immobilienart, der Höhe der Verschuldung und der Marktentwicklung. Verringert eine ungünstige Marktentwicklung oder ein aussergewöhnliches Ereignis den Wert der Immobilie dauerhaft, kann die Bank den Belehnungswert nach unten korrigieren. Bleibt die Hypothekarschuld unverändert, steigt dadurch automatisch der Belehnungsgrad. Der Kreditgeber kann in diesem Fall eine zusätzliche Amortisation oder weitere Sicherheiten verlangen.

Vorteile und Grenzen der Verpfändung für Ihre Hypothek

Der wichtigste Vorteil der Verpfändung besteht darin, dass Sie Ihr Vermögen als Sicherheit einsetzen können, ohne es sofort liquidieren zu müssen. Das kann sinnvoll sein, wenn Sie ein Wertschriftendepot behalten, eine Vorsorgestrategie bewahren oder einen steuerlich ungünstigen Bezug vermeiden möchten.

Bei der Säule 3a kann die Verpfändung zum Beispiel dazu beitragen, das Hypothekardossier zu stärken, während das Guthaben in der Vorsorgehülle bleibt. Dieser Ansatz kann kohärenter sein als ein Bezug, wenn Sie Ihr Alterskapital erhalten oder einen schlecht geplanten Vorbezug vermeiden möchten.

Die Grenze ist jedoch klar: Ein verpfändeter Vermögenswert ist nicht mehr vollständig verfügbar. Sie können ihn nicht immer frei verschieben, beziehen oder ändern. Verliert der Vermögenswert an Wert, kann die Bank ausserdem ihre Risikoeinschätzung anpassen. Die Verpfändung muss daher nicht nur als Sicherheit, sondern auch als Einschränkung Ihres Vermögens analysiert werden.

Wann ist eine Verpfändung sinnvoll?

Eine Verpfändung kann sinnvoll sein, wenn Sie über solide Vermögenswerte verfügen, diese aber nicht direkt als Eigenmittel einsetzen möchten. Sie kann auch nützlich sein, wenn Sie eine flexiblere Finanzierung strukturieren, einen Verkauf von Anlagen zum falschen Zeitpunkt vermeiden oder eine langfristige Vorsorgestrategie beibehalten möchten.

Dagegen ist sie weniger geeignet, wenn Ihre finanzielle Situation bereits angespannt ist. Einen Vermögenswert zu verpfänden, macht ein Darlehen nicht automatisch tragbarer. Es kann die Sicherheit für die Bank verbessern, reduziert aber nicht automatisch Ihre Kosten, Ihre Zinsen oder das Risiko einer Überschuldung. Bevor Sie eine Verpfändung akzeptieren, sollten Sie daher die tatsächlichen Auswirkungen auf Ihr Budget, Ihre Steuern und Ihre vermögensbezogene Freiheit prüfen.