Welches Budget brauchen Sie für den Hauskauf in der Schweiz?

• Das tatsächliche Budget: drei Obergrenzen vor den Besichtigungen berechnen
• Eigenmittel: 20 % bedeuten nicht immer 20 % des Kaufpreises
• Tragbarkeit: der Banktest, der häufig die Grenze setzt
• Kaufkosten und Sicherheitsreserve: Geld, das nicht in die Eigenmittel gehört
• Einfamilienhaus: künftige Arbeiten in ein Jahresbudget umrechnen
• Drei Zahlenbeispiele zur Bestimmung Ihres Höchstpreises
• Häufige Fragen zum Budget für den Hauskauf

Das Budget für den Kauf eines Hauses in der Schweiz ist weder der Höchstbetrag, den Sie aus Ihren Ersparnissen als Eigenmittel einsetzen können, noch der Preis, den ein Rechner nach Eingabe Ihres Einkommens anzeigt. Ihre tatsächliche Obergrenze ist der niedrigste von drei Beträgen: der mit Ihren Eigenmitteln vereinbare Preis, der mit Ihrer Tragbarkeit vereinbare Preis und der Preis, den die Bank auf Grundlage ihrer eigenen Bewertung der Immobilie zu finanzieren bereit ist.

Diese Unterscheidung ist entscheidend, denn ein Haus für CHF 1’000’000 kann für einen Haushalt finanzierbar und für einen anderen mit demselben Einkommen unmöglich sein. Der Zustand des Gebäudes, der Bankwert, die Herkunft der Eigenmittel, bestehende Kredite, anstehende Arbeiten und kantonale Gebühren können das Ergebnis um mehrere Zehntausend oder sogar Hunderttausend Franken verändern.

Ziel dieses Leitfadens ist es deshalb, Ihnen zu ermöglichen, ein Kaufbudget festzulegen, das Sie bereits vor den Besichtigungen verwenden können, und genau zu wissen, was noch geprüft werden muss, sobald Sie ein konkretes Haus gefunden haben.

Das tatsächliche Budget: drei Obergrenzen vor den Besichtigungen berechnen

Damit Sie nicht nach Häusern suchen, die Sie am Ende nicht finanzieren können, sollten Sie nicht von einem einzigen «Maximalbudget» ausgehen. Berechnen Sie drei separate Obergrenzen.

1. Die durch Ihre Eigenmittel bestimmte Obergrenze

Die erste Obergrenze hängt davon ab, wie viel Geld Sie tatsächlich einsetzen können, ohne sämtliche Reserven aufzubrauchen. Bei einem selbst genutzten Hauptwohnsitz finanzieren viele Kreditgeber bis zu rund 80 % des anerkannten Werts. Deshalb wird häufig von 20 % Eigenmitteln gesprochen, doch diese Formel ist unvollständig: Ein Mindestanteil muss aus Quellen stammen, die nicht aus der 2. Säule stammen, und eine allfällige Differenz zwischen Kaufpreis und Bankwert muss ebenfalls aus eigenen Mitteln finanziert werden.

2. Die durch Ihr Einkommen bestimmte Obergrenze

Die zweite Obergrenze ergibt sich aus der Tragbarkeit. Eine Bank prüft nicht nur, ob Sie die aktuellen Zinsen bezahlen können. Sie kontrolliert, ob Ihr Haushalt die Hypothek auch in einem deutlich anspruchsvolleren Szenario tragen könnte, indem sie einen kalkulatorischen Zinssatz, die Amortisation und Unterhaltskosten berücksichtigt.

3. Die durch den Bankwert des Hauses bestimmte Obergrenze

Die dritte Obergrenze ist erst nach Prüfung des Objekts bekannt. Wenn Sie CHF 1’100’000 für ein Haus akzeptieren, das Ihre Bank mit CHF 1’020’000 bewertet, finanziert sie nicht zwingend 80 % von CHF 1’100’000. Der von Ihnen akzeptierte Preis und der Betrag, den die Bank als Sicherheit betrachtet (Belehnungswert), sind zwei unterschiedliche Grössen.

Ihr Suchbudget sollte deshalb anhand der ersten beiden Obergrenzen festgelegt werden. Anschliessend muss jedes interessante Haus den dritten Test bestehen, bevor Sie ein unwiderrufliches Angebot abgeben.

Eigenmittel: 20 % bedeuten nicht immer 20 % des Kaufpreises

Die von der FINMA als Mindeststandard anerkannten Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung sehen vor, dass mindestens 10 % des Belehnungswerts aus Eigenmitteln stammen müssen, die nicht aus der 2. Säule kommen. Sie sehen zudem vor, dass eine Differenz zwischen einem höheren Kaufpreis und einem tieferen Belehnungswert vollständig mit Eigenmitteln ausserhalb der 2. Säule finanziert werden muss.

Mögliche Quellen sind insbesondere Ersparnisse, Wertschriften, verpfändete Guthaben der Säule 3a, bestimmte Versicherungen, Schenkungen, Erbvorbezüge oder unter bestimmten Voraussetzungen Familiendarlehen. Die 2. Säule kann die Finanzierung eines selbst genutzten Hauptwohnsitzes ergänzen, ersetzt aber nicht den gesamten erforderlichen Eigenmittelanteil.

Beispiel: Kaufpreis CHF 1’050’000, Bankwert CHF 1’000’000

Nehmen wir an, die Bank ist bereit, 80 % dieses Werts zu finanzieren, also CHF 800’000. Sie müssen dann CHF 250’000 einbringen, um den Kaufpreis von CHF 1’050’000 zu bezahlen.

• Vom Bankwert von CHF 1’000’000 müssen mindestens CHF 100’000 aus Eigenmitteln ausserhalb der 2. Säule stammen.
• Auch die Differenz von CHF 50’000 zwischen dem bezahlten Preis und dem Bankwert muss ausserhalb der 2. Säule finanziert werden.
• In diesem Beispiel müssen somit mindestens CHF 150’000 aus Eigenmitteln stammen, die nicht aus der 2. Säule kommen.
• Die Erwerbskosten müssen zusätzlich finanziert werden.

Das ist einer der Gründe, weshalb die Aussage «Ich habe 20 % des Kaufpreises» nicht immer genügt, um von einem gesicherten Budget auszugehen.

Tragbarkeit: der Banktest, der häufig die Grenze setzt

Die FINMA erinnert daran, dass Banken die Tragbarkeit nachhaltig prüfen müssen. Als Beispiel für tragbare Kriterien bei selbst genutztem Wohneigentum nennt sie: eine Grenze von 33 % des nachhaltigen Bruttoeinkommens, einen kalkulatorischen Hypothekarzins von 5 % und theoretische Gebäudekosten von 0,8 % des Belehnungswerts bei einem Neubau. Die FINMA präzisiert jedoch, dass es sich um Beispielkriterien und nicht um eine für alle Banken vorgeschriebene Einheitsformel handelt.

Jedes Institut kann daher vorsichtigere Annahmen verwenden, insbesondere bei einem älteren Haus, variablem Einkommen oder einem Dossier ausserhalb der üblichen Kriterien. Entscheidend ist, dass der Test nicht auf dem Hypothekarzins basiert, den Sie heute in einer Werbung sehen.

Vollständiges Beispiel für ein Haus mit einem Bankwert von CHF 1’000’000

Nehmen wir ein Haus mit einem Bankwert von CHF 1’000’000 und einer Hypothek von CHF 800’000. Mit dem von der FINMA genannten Stress-Test-Beispiel:

• kalkulatorischer Zins von 5 % auf CHF 800’000: CHF 40’000 pro Jahr;
• theoretische Gebäudekosten von 0,8 % auf CHF 1’000’000: CHF 8’000 pro Jahr;
• Amortisation: Gemäss dem bankseitigen Mindeststandard muss die Schuld innerhalb von höchstens 15 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts reduziert werden.

Die Reduktion von CHF 800’000 auf rund CHF 666’667 entspricht etwa CHF 133’333, die amortisiert werden müssen. Auf 15 Jahre verteilt sind das ungefähr CHF 8’889 pro Jahr. Die theoretische Gesamtbelastung beträgt somit rund CHF 56’889 pro Jahr.

Bei einer Grenze von 33 % des nachhaltigen Bruttoeinkommens entspricht dieses Szenario einem Bruttoeinkommen von ungefähr CHF 172’400 pro Jahr. Diese Schätzung ist keine Kreditzusage; sie zeigt, weshalb eine Hypothek, die bei den aktuellen Zinssätzen scheinbar tragbar ist, den Banktest dennoch nicht bestehen kann.

Nutzen Sie unseren Hypothekenrechner für eine erste Schätzung und vergleichen Sie das Ergebnis anschliessend mit den tatsächlichen Kriterien des Kreditgebers, der Ihr Dossier prüft.

Die von der Bank berücksichtigten Einkommen entsprechen nicht immer Ihren steuerbaren Einkommen

Ein festes, regelmässiges Gehalt lässt sich in der Regel einfach dokumentieren. Boni, Provisionen, Dividenden, Einkommen aus Selbstständigkeit, Mieteinnahmen oder ausländische Einkommen werden möglicherweise nur teilweise berücksichtigt oder über mehrere Jahre gemittelt. Leasingverpflichtungen, Privatkredite, Unterhaltszahlungen und andere regelmässige Verpflichtungen reduzieren dagegen Ihren Spielraum.

Bei einem Paar sollten Sie ausserdem prüfen, ob beide Einkommen über den relevanten Zeitraum als nachhaltig gelten. Ein geplanter Stellenwechsel, eine Reduktion des Beschäftigungsgrads oder eine bevorstehende Pensionierung können den finanzierbaren Betrag deutlich verändern.

Kaufkosten und Sicherheitsreserve: Geld, das nicht in die Eigenmittel gehört

Der Hauspreis und die Eigenmittel sind nicht das gesamte benötigte Bargeld. Zu den Erwerbskosten können je nach Kanton Handänderungssteuern, Notargebühren, Grundbuchgebühren und Kosten im Zusammenhang mit dem Schuldbrief gehören.

Diese Kosten unterscheiden sich stark von Kanton zu Kanton. Es ist daher riskant, einen einzigen Schweizer Prozentsatz zu verwenden. Lassen Sie sich für ein konkretes Objekt vom Notar eine Berechnung erstellen, die Gemeinde, Preis, bestehenden Schuldbrief und Finanzierungsstruktur berücksichtigt.

Die Reserve nach der Unterzeichnung gehört zum Budget

Ein Einfamilienhaus bündelt Ausgaben, die bei einer neueren Wohnung nicht immer anfallen: Heizkessel oder Wärmepumpe, Dach, Drainage, Fassade, Fenster, Elektroinstallation, Garten, Stützmauer, Anschlüsse, Zufahrt oder Entwässerung. Wenn der Kauf Ihre gesamte Liquidität aufbraucht, kann ein grösserer Defekt sechs Monate nach der Unterzeichnung zu einem Finanzierungsproblem werden.

Ich empfehle daher, drei getrennte Töpfe zu unterscheiden: Eigenmittel für den Kaufpreis, Erwerbskosten und Reserve nach dem Kauf. Der dritte Posten fliesst nicht zwingend in die Bankformel ein, bestimmt aber die tatsächliche Robustheit Ihres Budgets.

Einfamilienhaus: künftige Arbeiten in ein Jahresbudget umrechnen

Bei einem Haus ist die nützlichste Zahl nicht nur «1 % Unterhaltskosten pro Jahr». Die Kosten fallen unregelmässig an. Präziser ist es, einen Erneuerungsplan für wichtige Bauteile zu erstellen und die voraussichtlichen Ausgaben auf Jahresbasis umzurechnen.

Beispiel für eine Renovationsreserve

Nehmen wir an, bei einem Haus sind in den nächsten acht Jahren voraussichtlich CHF 45’000 für Heizung und einen Teil der Haustechnik, CHF 35’000 für bestimmte Fenster und CHF 40’000 für Dach oder Gebäudehülle erforderlich. Das identifizierte Arbeitsrisiko beträgt CHF 120’000.

Auf acht Jahre verteilt entspricht das CHF 15’000 pro Jahr, die zurückgelegt werden sollten. Dieser Betrag wird natürlich nicht gleichmässig ausgegeben, ermöglicht aber einen ehrlichen Vergleich mit einem teureren Haus, das kürzlich renoviert wurde.

Die Bank finanziert nicht automatisch sämtliche Arbeiten

Wenn Sie ein älteres Haus kaufen und CHF 150’000 für Renovationen einplanen, sollten Sie nicht davon ausgehen, dass sich die anfängliche Hypothek automatisch um CHF 150’000 erhöht. Die Bank prüft Offerten, den Wert nach den Arbeiten, die Art der Massnahmen und teilweise auch den Bauablauf. Bestimmte Unterhalts- oder Komfortarbeiten erhöhen den Immobilienwert nicht im gleichen Umfang wie ihre Kosten.

Ihr Budget sollte deshalb den an den Verkäufer bezahlten Preis, notwendige Arbeiten, optionale Verbesserungen und die Reserve für Unvorhergesehenes getrennt ausweisen. Diese Trennung verhindert, dass Sie beim Kaufpreis zu hoch bieten, weil Sie davon ausgehen, die Bank werde später alles andere finanzieren.

Drei Zahlenbeispiele zur Bestimmung Ihres Höchstpreises

Szenario A: viel Erspartes, Einkommen als Begrenzung

Ein Haushalt verfügt über CHF 300’000 einsetzbare Mittel, möchte nach dem Kauf aber CHF 50’000 behalten. Für Eigenmittel und Kosten können somit höchstens CHF 250’000 eingesetzt werden. Auf dem Papier könnten die Eigenmittel einen Kaufpreis von über CHF 1 Million erlauben. Wenn das nachhaltige Einkommen gemäss dem Test des Kreditgebers jedoch nur eine Hypothek von etwa CHF 650’000 zulässt, bestimmt die Tragbarkeit den Höchstpreis und nicht das verfügbare Ersparte.

Szenario B: hohes Einkommen, Eigenmittel als Begrenzung

Ein Paar verdient brutto CHF 230’000 pro Jahr, verfügt aber nur über CHF 170’000 einsetzbare Eigenmittel, ohne Erwerbskosten. Das Einkommen könnte eine hohe Verschuldung tragen, doch die Eigenmittel begrenzen den erreichbaren Kaufpreis. Die 2. Säule kann die Struktur für einen Hauptwohnsitz gegebenenfalls ergänzen, sofern der Mindestanteil ausserhalb der 2. Säule eingehalten und die Auswirkung auf die Vorsorge berücksichtigt wird.

Szenario C: Die Immobilie selbst wird zur Begrenzung

Ein Haushalt verfügt über das nötige Einkommen und CHF 280’000 Liquidität, um ein Haus für CHF 1’100’000 zu kaufen. Die Bank anerkennt jedoch nur einen Wert von CHF 1’000’000. Bei einer Belehnung von 80 % gewährt sie CHF 800’000. Der Käufer müsste daher vor den Kosten CHF 300’000 einbringen: Das Projekt wird trotz theoretisch ausreichender Kreditfähigkeit unmöglich, sofern die Eigenmittel nicht erhöht oder bei einem anderen Kreditgeber eine andere Bewertung erzielt wird.

Die Formel, die Sie vor jeder Besichtigung im Kopf behalten sollten

Ihr Höchstpreis ist keine offizielle Bankformel, aber Sie können so denken: maximaler Suchpreis = der tiefere Wert aus der durch Eigenmittel bestimmten Obergrenze und der durch die Tragbarkeit bestimmten Obergrenze. Bei jedem Haus kommt anschliessend ein dritter Kontrollpunkt hinzu: der Bankwert des Objekts.

Ziehen Sie schliesslich von Ihrer Liquidität den Betrag ab, den Sie für Erwerbskosten, sofortige Arbeiten und Ihre Sicherheitsreserve behalten müssen. Dieser letzte Schritt macht aus einem theoretischen Budget oft erst ein tatsächlich tragbares Budget.

Beachten Sie die bereits beschlossene Steueränderung für 2029

Im Jahr 2026 gilt das heutige System des Eigenmietwerts weiterhin. Die in der eidgenössischen Abstimmung vom September 2025 angenommene Reform tritt jedoch am 1. Januar 2029 in Kraft. Der Eigenmietwert von selbst genutztem Wohneigentum wird dann abgeschafft, und die Steuerabzüge insbesondere für Hypothekarzinsen und Unterhalt werden deutlich verändert.

Wenn Sie heute mit einem Anlagehorizont von zehn oder zwanzig Jahren kaufen, sollte Ihr langfristiges Budget deshalb nicht davon ausgehen, dass das heutige Steuersystem während der gesamten Haltedauer unverändert bleibt. Die Reform kann insbesondere die steuerliche Attraktivität einer hohen Hypothekarschuld verändern.

Häufige Fragen zum Budget für den Hauskauf

Für einen Kauf mit Sicherheitsmarge sollten Sie Ihr Projekt in dieser Reihenfolge vorbereiten: Berechnen Sie Ihre tatsächlich verfügbaren Eigenmittel, testen Sie Ihre Tragbarkeit, reservieren Sie die Erwerbskosten und Liquidität für die Zeit nach dem Kauf und lassen Sie anschliessend das konkrete Haus vom Kreditgeber prüfen, bevor Sie eine endgültige Verpflichtung eingehen.

Sie können uns Ihre Situation übermitteln und vergleichen, welches Budget verschiedene Kreditgeber tatsächlich akzeptieren könnten, damit Sie Ihre Finanzierung vor den entscheidenden Besichtigungen vorbereiten können.

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschliesslich der Information. Finanzierungskriterien, Bewertungsmethoden, Steuerregeln, Eigenmittelanforderungen und Amortisationsbedingungen können sich ändern oder je nach Kreditgeber und Objekt variieren. Prüfen Sie die für Ihr Dossier geltenden Bedingungen vor jeder Verpflichtung bei Ihrem Finanzinstitut, dem Notar und den zuständigen Behörden.