Quel salaire minimum pour acheter une maison en Suisse ?

Demander combien faut-il gagner pour acheter une maison en Suisse semble appeler une réponse sous forme de salaire : CHF 100’000.–, CHF 150’000.– ou CHF 200’000.– par année.

En réalité, cette question en contient trois.

Combien gagnez-vous réellement ? Combien de ce revenu le prêteur accepte-t-il de considérer comme durable ? Et quelle dette hypothécaire ce revenu peut-il supporter selon les règles de calcul de l’établissement ?

Cette distinction change complètement la manière de déterminer votre budget immobilier.

Un salarié disposant d’un revenu brut fixe de CHF 160’000.–, un entrepreneur se versant CHF 160’000.– depuis sa propre société anonyme (SA) et une personne touchant CHF 120’000.– fixes plus CHF 40’000.– de bonus affichent tous trois CHF 160’000.– de revenu annuel. Pourtant, ils ne présentent pas nécessairement une capacité d’emprunt identique.

Et c’est précisément là que la question « quel salaire pour acheter une maison ? » devient intéressante.

Votre vrai budget commence par le revenu que la banque accepte

Lorsqu’une banque analyse une demande de prêt hypothécaire, elle ne cherche pas simplement votre salaire dans une fiche Excel pour le multiplier par un coefficient.

Elle veut déterminer si le financement restera supportable dans la durée.

La FINMA donne un éclairage particulièrement instructif sur ce point. Pour un logement occupé par son propriétaire, elle considère notamment comme durable une capacité financière ne dépassant pas 33% du revenu brut durable, avec un taux d’intérêt théorique de 5% et, pour un immeuble neuf, des coûts annexes théoriques de 0,8% de la valeur de nantissement. Elle cite également une autre approche possible fondée sur 38% du revenu net durable. Ces critères constituent des références prudentielles, pas une formule légale unique imposée à toutes les banques.

Ce détail est considérable.

Le chiffre dont dépend votre hypothèque n’est donc pas nécessairement votre revenu brut déclaré, mais votre revenu brut considéré comme durable par le prêteur.

Il existe, en quelque sorte, trois salaires

Pour comprendre combien gagner pour acheter une maison, il est utile de distinguer :

• le revenu que vous percevez ;
• le revenu que vous déclarez fiscalement ;
• le revenu que le prêteur accepte pour son calcul hypothécaire.

Pour un salarié disposant exclusivement d’un salaire fixe, ces trois valeurs peuvent être proches.

Pour un entrepreneur, un indépendant ou une personne fortement rémunérée au bonus, elles peuvent diverger nettement.

Prenons un cadre gagnant CHF 130’000.– fixes et ayant touché CHF 40’000.–, CHF 50’000.– puis CHF 20’000.– de bonus au cours des trois dernières années.

Dire qu’il gagne CHF 170’000.– parce que son dernier certificat de salaire affiche cette somme serait imprudent.

Certains établissements peuvent retenir une moyenne de la rémunération variable, d’autres seulement une fraction, d’autres encore l’écarter si sa pérennité n’est pas suffisamment démontrée.

Le salaire nécessaire pour acheter une maison dépend donc autant de la composition du revenu que de son montant.

La formule qui transforme votre revenu en prix immobilier

Pour une résidence principale, le calcul bancaire combine généralement trois charges théoriques :

• les intérêts de l’hypothèque ;
• l’amortissement ;
• les frais d’entretien et charges du bien.

L’intérêt n’est normalement pas calculé au taux de l’hypothèque que vous pourriez obtenir aujourd’hui.

La FINMA considère par exemple comme durable, dans l’approche précitée, un taux théorique de 5%.

C’est un stress test.

Vous pouvez donc payer réellement CHF 18’000.– d’intérêts par année tout en étant évalué comme si cette charge atteignait CHF 40’000.–.

Utilisez notre simulateur hypothécaire pour avoir un aperçu estimatif de votre crédit immobilier.

Cette différence explique de nombreux « non » bancaires apparemment incompréhensibles.

Exemple : maison de CHF 1’000’000.–

Prenons un logement neuf valant CHF 1’000’000.– et CHF 200’000.– de fonds propres.

L’hypothèque est de CHF 800’000.–.

Avec les paramètres prudentiels suivants :

• intérêts théoriques de 5% : CHF 40’000.– ;
• frais théoriques de 0,8% : CHF 8’000.– ;
• amortissement de la dette supérieure aux deux tiers de la valeur sur 15 ans : environ CHF 8’900.–.

La charge calculatoire atteint environ CHF 56’900.– par an.

À 33% du revenu, cela correspond à un revenu brut durable d’environ CHF 172’000.–.

Ce n’est ni une promesse de financement ni une limite valable chez tous les prêteurs. Certains utilisent 1% de frais plutôt que 0,8%, certains des paramètres différents, et le profil du dossier intervient également.

Mais cet exemple donne une réponse bien plus sérieuse à « combien dois-je gagner pour acheter une maison ? » qu’un salaire national sorti de son contexte.

Quel budget avec votre salaire ?

En reprenant exactement les mêmes hypothèses et 20% de fonds propres, voici ce que donne le calcul théorique :

Revenu brut annuel durable	Prix immobilier approximatif
CHF 80’000.–	CHF 464’000.–
CHF 100’000.–	CHF 580’000.–
CHF 120’000.–	CHF 696’000.–
CHF 150’000.–	CHF 870’000.–
CHF 180’000.–	CHF 1’044’000.–
CHF 200’000.–	CHF 1’160’000.–
CHF 250’000.–	CHF 1’450’000.–

Ce tableau permet aussi de retourner la question : Au lieu de demander uniquement quel salaire pour acheter une maison, vous pouvez partir du bien souhaité et rechercher le revenu bancaire nécessaire.

Cette méthode est plus pertinente lorsque vous connaissez déjà la gamme de prix de votre région.

Les fonds propres peuvent être plus puissants que quelques milliers de francs de salaire

Les guides immobiliers disent souvent : « plus vous apportez de fonds propres, mieux c’est ».

C’est juste, mais trop vague pour être réellement utile. L’effet n’est pas linéaire.

Prenons toujours notre maison de CHF 1’000’000.– et le même calcul FINMA : taux théorique de 5%, coûts annexes de 0,8%, capacité de 33%.

Fonds propres	Hypothèque	Revenu brut théorique nécessaire
20% – CHF 200’000.–	CHF 800’000.–	env. CHF 172’000.–
25% – CHF 250’000.–	CHF 750’000.–	env. CHF 155’000.–
30% – CHF 300’000.–	CHF 700’000.–	env. CHF 137’000.–
33,3% – env. CHF 333’000.–	env. CHF 667’000.–	env. CHF 125’000.–
35% – CHF 350’000.–	CHF 650’000.–	env. CHF 123’000.–
40% – CHF 400’000.–	CHF 600’000.–	env. CHF 115’000.–

Voici l’information intéressante : passer de 20% à environ un tiers de fonds propres fait tomber le revenu théorique nécessaire d’environ CHF 172’000.– à CHF 125’000.–.

Pourquoi cette baisse est-elle si forte ?

Parce que deux mécanismes agissent simultanément.

Votre hypothèque diminue, donc les intérêts théoriques diminuent. Mais surtout, lorsque l’endettement atteint environ les deux tiers de la valeur du logement, il n’existe plus de dette située au-dessus de ce niveau à amortir obligatoirement selon le standard minimal.

Vous franchissez un seuil.

C’est très différent d’une simple règle du type « CHF 10’000.– d’apport = CHF X de salaire en moins ».

Faites une demande dès maintenant pour recevoir des offres de prêt hypothécaire qui vous donnerons un choix d’actions plus vaste.

Votre prochain CHF 50’000.– n’a donc pas toujours la même valeur

Imaginez deux acheteurs ayant chacun CHF 50’000.– supplémentaires à investir.

Le premier passe de 20% à 25% de fonds propres.

Le second passe de 30% à 35%.

Les deux réduisent l’hypothèque de CHF 50’000.–, mais ils ne se trouvent pas au même endroit dans la structure de la dette.

Pour le second, cet apport supplémentaire peut permettre de franchir la limite où disparaît l’amortissement du deuxième rang.

C’est l’une des raisons pour lesquelles il est utile de tester plusieurs structures de financement et pas uniquement le minimum de 20%.

Il faut néanmoins conserver des liquidités. Mettre votre dernier franc dans la maison pour réussir le test bancaire puis découvrir trois mois plus tard qu’il faut remplacer le chauffage serait une victoire assez théorique.

Seul, en couple, indépendant : le même revenu ne produit pas le même dossier

Acheter seul : aucune deuxième source de revenu pour absorber un accident

Pour une personne seule, la lecture du revenu est généralement plus transparente lorsqu’il s’agit d’un salaire fixe.

Avec CHF 120’000.– bruts durables par an et un financement à 80%, notre simulation donne un budget proche de CHF 700’000.–.

Mais ce chiffre peut baisser si le demandeur supporte déjà :

• un leasing ;
• un crédit privé ;
• une pension alimentaire ;
• d’autres engagements financiers récurrents.

Un leasing de voiture n’est donc pas seulement une dépense mensuelle. Lorsqu’un financement immobilier se situe à la limite, il peut devenir la petite ligne qui fait passer le dossier du bon au mauvais côté du calcul.

Acheter en couple : additionner les salaires ne suffit pas

Imaginons :

• personne A : CHF 110’000.– ;
• personne B : CHF 70’000.– ;
• total : CHF 180’000.–.

Sur papier, le ménage peut envisager un budget immobilier dépassant CHF 1 million selon notre simulation.

Mais que se passe-t-il si la personne B prévoit de passer prochainement de 100% à 60% ?

Le revenu actuel existe réellement. Pourtant, il n’est plus nécessairement le revenu durable.

Certains prêteurs peuvent intégrer dans leur analyse une diminution prévisible du revenu, notamment lorsqu’un changement de taux d’activité est déjà connu ou envisagé.

L’enseignement est plus subtil qu’un simple calcul : la photographie de vos revenus le jour de la demande ne suffit pas toujours ; le prêteur cherche un film de vos revenus futurs.

Indépendant : une excellente année peut être presque gênante

Chez un indépendant, la question « combien faut-il de salaire pour acheter une maison ? » est mal posée puisqu’il n’existe pas toujours de salaire comparable à celui d’un employé.

Le prêteur cherche surtout un résultat économique reproductible.

Les établissements peuvent demander plusieurs exercices comptables afin de comprendre l’évolution du revenu, la rentabilité de l’activité et sa stabilité.

Prenons trois résultats :

• année 1 : CHF 105’000.– ;
• année 2 : CHF 125’000.– ;
• année 3 : CHF 210’000.–.

Le calculateur en ligne dans lequel vous entrez CHF 210’000.– peut vous donner un budget spectaculaire.

Le prêteur, lui, verra surtout une variation spectaculaire.

L’année exceptionnelle n’est donc pas nécessairement celle qui augmente le plus votre capacité financière. Elle peut déclencher davantage de questions sur la durabilité du revenu.

Pour un indépendant, la préparation du financement commence idéalement avant de tomber amoureux d’une maison.

Votre propre SA vous verse votre salaire ? C’est un cas à part

C’est probablement l’un des cas les plus mal compris.

Vous êtes propriétaire et dirigeant d’une SA ou d’une Sàrl. Votre société vous verse CHF 180’000.– par année.

Vous avez un contrat de travail, des fiches de salaire et un certificat de salaire.

Êtes-vous pour autant analysé exactement comme un cadre d’une grande entreprise ou d’une administration publique gagnant CHF 180’000.– ?

Pas nécessairement.

La raison est simple : vous contrôlez à la fois le bénéficiaire du salaire et, directement ou indirectement, l’entité qui le paie.

La banque peut donc vouloir comprendre non seulement votre revenu personnel, mais aussi la capacité de l’entreprise à continuer de le verser.

Les comptes de la société prennent alors une importance particulière : bénéfice, évolution du chiffre d’affaires, fonds propres, liquidités, dettes et stabilité des exercices précédents.

Un dirigeant pourrait parfaitement décider de passer son salaire de CHF 120’000.– à CHF 200’000.– quelques mois avant de demander une hypothèque.

Cela ne transforme pas automatiquement CHF 200’000.– en revenu durable.

Même chose pour les dividendes.

Une distribution ponctuelle importante peut améliorer vos liquidités sans devenir pour autant l’équivalent bancaire d’un salaire fixe récurrent.

Pour un propriétaire d’entreprise, le sujet n’est donc pas seulement « combien me verser ? », mais « quel niveau de rémunération mon entreprise peut-elle démontrer durablement ? »

C’est une nuance qui justifie à elle seule de préparer le dossier auprès de plusieurs prêteurs plutôt que de remplir uniquement des calculateurs en ligne.

Deux banques peuvent regarder la même maison et ne pas voir le même financement

Voilà probablement l’information la plus importante de tout ce guide.

La FINMA a interrogé 27 banques et 18 entreprises d’assurance sur leurs critères d’octroi et constate que les critères de capacité financière varient sensiblement entre établissements. Elle relève également des financements accordés en dérogation aux propres critères internes des banques, appelés « exceptions to policy » ou ETP.

Autrement dit, le fameux calcul à 33% n’est pas une machine fédérale dans laquelle toutes les demandes hypothécaires suisses sont introduites.

C’est un cadre de référence prudentiel autour duquel existent des politiques de crédit différentes.

La FINMA considère par exemple comme durable la combinaison de 33% du revenu brut, 5% d’intérêt théorique et 0,8% de coûts annexes pour un immeuble neuf. Mais son enquête montre des seuils et coûts théoriques effectivement appliqués qui ne sont pas uniformes.

Le taux hypothécaire n’est donc pas toujours la première comparaison à faire

Supposons que vous gagniez CHF 155’000.– et souhaitiez acheter une maison à CHF 950’000.–.

Une banque refuse votre dossier.

Vous recherchez alors une banque proposant 0,10 point de taux en moins.

Vous cherchez peut-être au mauvais endroit.

Votre problème est d’abord l’acceptation du financement, pas son prix.

Un établissement qui reconnaît davantage de votre revenu variable ou applique une méthodologie compatible avec votre profil peut être beaucoup plus pertinent qu’un établissement affichant quelques points de base de moins mais refusant le dossier.

C’est ici qu’intervient réellement le travail d’un courtier hypothécaire : non seulement comparer des taux, mais confronter votre dossier aux politiques d’octroi de plusieurs prêteurs.

Vous pouvez gagner assez et quand même ne pas pouvoir acheter la maison

Voici le deuxième piège.

Vous avez calculé :

• maison : CHF 1’000’000.– ;
• fonds propres nécessaires : CHF 200’000.– ;
• hypothèque : CHF 800’000.– ;
• salaire : suffisant.

Tout semble fonctionner.

Puis la banque estime que le logement ne vaut que CHF 920’000.–.

Vous n’avez soudainement plus le même financement.

Les prêteurs établissent une valeur de nantissement, c’est-à-dire la valeur utilisée comme référence pour garantir le crédit.

Si le prix que vous acceptez de payer dépasse la valeur retenue par le prêteur, la différence peut devoir être couverte par des fonds propres supplémentaires.

Ce phénomène produit une situation paradoxale :

vous pouvez avoir exactement le salaire pour acheter une maison de CHF 1’000’000.–, exactement CHF 200’000.– disponibles, et néanmoins ne pas pouvoir financer cette maison précise.

Le problème n’est plus votre salaire. C’est la maison.

Cette distinction est très utile lorsqu’un acheteur essuie un refus. Il faut identifier ce qui a échoué avant de conclure que son budget immobilier est trop élevé.

À 50 ans, la bonne question n’est déjà plus tout à fait votre salaire actuel

Prenons deux acheteurs âgés respectivement de 35 et 57 ans. Ils gagnent chacun CHF 180’000.– et disposent des mêmes fonds propres.

Le même budget immobilier ne signifie pas nécessairement le même financement à long terme.

Pourquoi ?

Parce que la dette située au-dessus des deux tiers de la valeur doit normalement être amortie dans le délai prévu, et l’approche de la retraite raccourcit l’horizon disponible.

Surtout, le salaire de CHF 180’000.– peut disparaître quelques années plus tard pour être remplacé par les revenus de retraite.

Les prêteurs peuvent alors recalculer la capacité financière à l’approche de la retraite et les méthodes de prise en compte des rentes et de la fortune peuvent varier selon les établissements.

Un revenu professionnel élevé à 58 ans peut ainsi cacher une capacité financière future nettement plus faible.

Pour un acheteur dans cette situation, le salaire annuel pour acheter une maison n’est donc pas seulement celui d’aujourd’hui ; c’est aussi le revenu avec lequel il faudra conserver cette maison demain.

Cela peut conduire à augmenter les fonds propres, amortir davantage ou revoir le prix du bien visé.

Votre maximum bancaire n’est pas votre budget personnel maximum

Il reste une confusion à éliminer.

Une banque peut considérer que vous êtes capable de financer CHF 1’050’000.–.

Cela ne signifie pas que CHF 1’050’000.– représente votre bon budget.

La banque vérifie principalement le risque du crédit.

Elle ne connaît pas nécessairement le montant que vous souhaitez conserver pour vos voyages, les études de vos enfants, votre projet de création d’entreprise ou votre envie assez raisonnable de ne pas manger des pâtes pendant quinze ans pour admirer votre façade.

Il existe donc deux plafonds : le plafond bancaire et votre plafond personnel.

Retenez le plus bas des deux.

Avant de faire une offre d’achat, ajoutez au calcul hypothécaire un budget de propriétaire réel comprenant notamment les rénovations prévisibles, les charges de PPE s’il s’agit d’un appartement, les assurances, la fiscalité, les frais d’acquisition et une réserve de liquidités.

Le budget pour acheter une maison n’est pas uniquement le montant que quelqu’un accepte de vous prêter.

Ce qui va changer fiscalement dès 2029

Une modification importante est désormais certaine: le peuple suisse a accepté la réforme de l’imposition de la propriété du logement. Le Conseil fédéral a fixé son entrée en vigueur au 1er janvier 2029.

À cette date, l’imposition de la valeur locative des logements occupés par leur propriétaire sera supprimée. En parallèle, les possibilités de déduire les intérêts passifs et les frais d’entretien seront fortement restreintes ; un dispositif temporaire de déduction des intérêts est prévu pour certaines premières acquisitions.

Pour un acheteur, cette réforme mérite d’être intégrée à la réflexion financière.

Elle ne change pas directement votre salaire minimum pour acheter un appartement ou une maison aujourd’hui. En revanche, elle modifiera la fiscalité de la propriété quelques années après l’achat.

Cela renforce une idée déjà présente tout au long de ce guide : une hypothèque doit être évaluée sur plusieurs années, pas uniquement au moment où vous signez chez le notaire.

Comment déterminer votre véritable capacité avant de visiter

Si vous cherchez actuellement un logement, voici une méthode beaucoup plus fiable que de partir d’un prix trouvé sur un portail immobilier.

Commencez par déterminer votre revenu bancaire probable : salaire fixe, part variable réellement durable, deuxième revenu du ménage, revenus d’activité indépendante et autres revenus récurrents.

Recensez ensuite vos engagements existants.

Déterminez vos fonds propres disponibles, mais distinguez le capital que vous pouvez juridiquement mobiliser du capital que vous souhaitez réellement immobiliser dans la maison.

Testez ensuite plusieurs niveaux d’apport.

Il peut être instructif de comparer, par exemple :

• 20% ;
• 25% ;
• 30% ;
• environ un tiers de fonds propres.

Enfin, confrontez ces scénarios à plusieurs politiques de crédit.

Ce dernier point est particulièrement important si vous êtes indépendant, entrepreneur, fortement rémunéré au bonus, proche de la retraite ou situé juste au-dessus du seuil de capacité d’un prêteur.

Une simulation auprès d’un seul établissement vous indique ce qu’un établissement pense de votre dossier. Elle ne vous indique pas nécessairement ce que le marché hypothécaire suisse peut financer.

C’est précisément l’intérêt d’une analyse avec un courtier en hypothèque de votre région capable de soumettre ou de confronter votre situation auprès de plusieurs prêteurs.

Avant même de chercher la maison, vous pouvez ainsi connaître une fourchette de prix réaliste, identifier la structure de fonds propres la plus efficace et éviter de négocier un bien que votre financement ne pourra ensuite pas suivre.

FAQ : salaire et achat immobilier en Suisse

Le chiffre à retenir n’est finalement pas votre salaire

À la question « combien faut-il gagner pour acheter une maison ? », la réponse la plus exacte n’est donc pas CHF 100’000.–, CHF 150’000.– ou CHF 200’000.–.

Le chiffre décisif est votre revenu durable reconnu par le prêteur, mis en relation avec la dette hypothécaire réellement nécessaire.

C’est pourquoi deux personnes ayant le même salaire peuvent avoir des capacités d’achat très différentes, et pourquoi deux prêteurs peuvent arriver à des conclusions différentes avec le même dossier.

Avant d’adapter votre recherche immobilière à la réponse d’un calculateur ou d’un seul établissement, il est donc pertinent de faire une analyse de risques complète incluant votre revenu, vos fonds propres, votre âge, vos engagements et la structure du financement envisagé.

Un courtier hypothécaire peut comparer plusieurs prêteurs et déterminer non seulement à quelles conditions financer votre acquisition, mais d’abord quels établissements sont susceptibles d’accepter votre profil et quel budget immobilier celui-ci permet réellement.

C’est généralement beaucoup plus utile de connaître cette réponse avant de trouver la maison qu’après avoir signé une réservation.

Disclaimer : Les calculs présentés dans ce guide sont des simulations destinées à expliquer la capacité financière d’un prêt hypothécaire en Suisse. Ils ne constituent ni une offre de financement ni une garantie d’octroi. Les établissements appliquent leurs propres règles concernant notamment le revenu retenu, les charges théoriques, le taux d’intérêt calculatoire, la valeur de nantissement et les revenus variables. La situation personnelle, le bien immobilier et la prévoyance doivent être examinés individuellement.

Sources principales : FINMA Risques sur les marchés immobilier et hypothécaire ; UBS Suisse, documentation relative à la capacité financière et aux documents requis pour une hypothèque ; Département fédéral des finances, informations relatives à la réforme de l’imposition de la propriété du logement.