Immobilienkauf unter Konkubinatspartnern in der Schweiz: alle Details
- Konkubinat in der Schweiz: die rechtliche Situation
- Welche Eigentumsform eignet sich für einen Immobilienkauf im Konkubinat?
- Hypothek: Was die Bank prüft und was Paare häufig übersehen
- Steuern: Unterschiede bei den Eigenmitteln können wichtiger sein als der Zinssatz
- Drei Szenarien für ein Haus zu CHF 900’000.–
- Risiken vor der Unterzeichnung analysieren, nicht danach
- FAQ: Immobilienkauf im Konkubinat in der Schweiz
Ein Immobilienkauf im Konkubinat bedeutet nicht einfach, Eigenmittel und monatliche Kosten zu teilen. In der Schweiz können vier unterschiedliche Realitäten auseinanderfallen: die im Grundbuch eingetragene Person, die Person, welche die Eigenmittel einbringt, die Person, welche die Hypothekarschuld unterschreibt, und die Person, welche die Kosten tatsächlich trägt. Diese Unterschiede werden bei einer Trennung, einem Todesfall, einem Einkommensrückgang oder einer Refinanzierung sichtbar.
Deshalb müssen beim Kauf eines Hauses im Konkubinat Eigentum, Schuld, Eigenmittel, Steuern und Ausstieg geregelt werden, bevor Zinssätze verglichen werden. Eine ungünstige Struktur kann dazu führen, dass die Immobilie nach einer Trennung nicht gehalten werden kann.
Konkubinat in der Schweiz: die rechtliche Situation im Jahr 2026
Kein automatischer bundesrechtlicher Status, aber ein PACS ist in Vorbereitung
Ein Konkubinat in der Schweiz ist eine Paarbeziehung ohne Ehe. Anders als die Ehe begründet es weder automatisch eine güterrechtliche Ordnung noch eine allgemeine Unterhaltspflicht zwischen den Partnern oder ein gesetzliches Erbrecht zugunsten der überlebenden Person. Auch eine langjährige Beziehung schafft für die Immobilie nicht von selbst eine Art «faktische Ehe».
Eine aktuelle Entwicklung sollten Sie kennen. Am 27. Mai 2026 eröffnete die Rechtskommission des Ständerates die Vernehmlassung zu einem eidgenössischen PACS, der als «verbessertes Konkubinat» vorgestellt wurde. Die Vernehmlassungsfrist endete am 17. September 2026.
Das Dreieck, das Sie prüfen sollten: Eigentümer, Schuldner und Finanzierer
Um einen Immobilienkauf unter Konkubinatspartnern zu beurteilen, beantworten Sie drei Fragen getrennt: Wem gehört die Immobilie? Wer schuldet der Bank das Geld? Wer hat die Eigenmittel und die laufenden Kosten tatsächlich bezahlt? Die Antwort kann bei jeder Frage anders ausfallen.
Beispiel: A und B kaufen ein Haus je zur Hälfte. A bringt CHF 150’000.– ein, B CHF 30’000.–, während beide eine Hypothek mit solidarischer Haftung unterschreiben. Das Eigentum beträgt 50/50, die Eigenmittel 83/17, und die Haftung gegenüber der Bank kann für beide über 50% hinausgehen. Ohne Vereinbarung muss die Differenz von CHF 120’000.– später eingeordnet werden: als Darlehen, Forderung, endgültiger Beitrag oder Schenkung.
Bei einem Immobilienkauf im Konkubinat gilt ein einfacher Grundsatz: Wer bezahlt, wird dadurch nicht Eigentümer. Wer Renovationen, eine Amortisation oder Eigenmittel für die Immobilie des Partners finanziert, erhält dadurch nicht automatisch einen Eigentumsanteil.
Welche Eigentumsform eignet sich für einen Immobilienkauf im Konkubinat?
Miteigentum: Die Quoten sind sichtbar, müssen aber sinnvoll festgelegt werden
Bei den meisten Fällen eines Immobilienkaufs eines unverheirateten Paars ist Miteigentum die transparenteste Struktur. Jede Person besitzt eine im Grundbuch eingetragene Quote: 50/50, 60/40, 75/25 usw. Diese Prozentsätze können den eingebrachten Eigenmitteln entsprechen, doch ein Paar ist keineswegs verpflichtet, 50/50 zu wählen.
Die klassische Falle besteht darin, 50/50 einzutragen, «weil wir ein Paar sind», obwohl die Eigenmittel sehr ungleich sind. Bei einem Immobilienkauf im Konkubinat sollte die Eigentumsquote mit den Eigenmitteln, der intern übernommenen Schuld, den künftigen Amortisationen und der vorgesehenen Aufteilung bei einem Verkauf abgestimmt werden. Diese Frage sollte vor jedem Immobilienkauf im Konkubinat entschieden werden.
Bei einem Immobilienkauf im Konkubinat ist eine spätere Änderung der Quoten keine blosse administrative Korrektur. Die Übertragung eines Anteils erfordert eine Urkunde und einen Eintrag im Grundbuch und kann Gebühren sowie kantonale Steuerfolgen auslösen.
Gesamteigentum: rechtlich möglich, beim 2. Säule aber genau hinschauen
Bei einem Immobilienkauf im Konkubinat kann Gesamteigentum insbesondere über eine einfache Gesellschaft entstehen. Anders als beim Miteigentum verfügt keiner der Partner über einen frei individualisierten Grundstücksanteil; Entscheidungen richten sich nach den Regeln der Gemeinschaft.
Beim Immobilienkauf im Konkubinat enthält das Gesamteigentum ein wenig bekanntes Detail: Nach Angaben des Bundesamtes für Sozialversicherungen ist der Vorbezug aus der 2. Säule für Alleineigentum, Miteigentum und Gesamteigentum mit dem Ehegatten oder der eingetragenen Partnerin bzw. dem eingetragenen Partner vorgesehen. Eine unverheiratete Person im Konkubinat sollte diese Struktur deshalb prüfen, bevor sie mit einem Vorbezug im Rahmen der WEF rechnet. Miteigentum gehört hingegen zu den zugelassenen Eigentumsformen.
Alleineigentum: Wer als Partner bezahlt, erhält dadurch keine automatischen Eigentumsrechte
Die Situation wird deutlich heikler wenn der zweite Partner CHF 50’000.– zum Kauf beiträgt, eine neue Küche finanziert, sich an der Amortisation beteiligt oder einen Teil der Zinsen bezahlt. Ohne geeignete Vereinbarung ist seine Zahlung kein versteckter Eigentumsanteil am Haus. Wer auf diese Weise im Konkubinat kauft, sollte im Voraus festlegen, ob diese Beträge ein Darlehen, einen Wohnkostenbeitrag, eine rückzahlbare Investition oder eine Schenkung darstellen.
Hypothek: Was die Bank prüft und was Paare häufig übersehen
Solidarhaftung: 50% Eigentum können 100% Bankhaftung bedeuten
Wenn für einen Immobilienkauf im Konkubinat zwei Einkommen benötigt werden, verlangt der Kreditgeber häufig die Verpflichtung beider Partner. Bei Solidarhaftung ist die Bank nicht an die private Aufteilung «jeder die Hälfte» gebunden.
Ein Immobilienkauf im Konkubinat kann im Grundbuch somit 50/50 aufgeteilt sein, ohne dass die Bankhaftung ebenfalls 50/50 beträgt. Ein Konkubinatsvertrag kann einen internen Rückgriff zwischen den Partnern regeln, schränkt die Rechte des Kreditgebers jedoch nicht ein.
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Bei einer Trennung wird dieser Unterschied besonders wichtig. Kauft A den Anteil von B, verschwindet B nicht automatisch aus dem Kreditvertrag. Die Bank muss der Entlassung zustimmen und die Tragbarkeit von A allein neu beurteilen. Ein Immobilienkauf im Konkubinat sollte deshalb vor der Unterzeichnung auch mit nur einem Einkommen getestet werden.
CHF 900’000.– bedeuten nicht immer CHF 180’000.– Eigenmittel
Bei diesem Immobilienkauf im Konkubinat scheint ein Preis von CHF 900’000.– bei 80% Hypothek CHF 180’000.– Eigenmittel zu erfordern. Setzt die Bank jedoch einen Belehnungswert von CHF 850’000.– an, entsprechen 80% CHF 680’000.–: Es werden somit CHF 220’000.– Eigenmittel benötigt.
Diese Differenz von CHF 40’000.– gegenüber dem ursprünglichen Plan kann einen Hauskauf im Konkubinat im letzten Moment scheitern lassen. Besonders relevant ist sie, wenn beide Partner vorgesehen hatten, fast ihre gesamten Eigenmittel aus der beruflichen Vorsorge zu beziehen.
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Für die Tragbarkeitsprüfung verwenden Kreditgeber häufig einen kalkulatorischen Zinssatz von rund 5%, zu dem Amortisation und Unterhaltskosten hinzukommen. Mehrere Kreditgeber zu vergleichen bedeutet bei einem Immobilienkauf im Konkubinat deshalb auch, deren Bewertungs- und Tragbarkeitsmethoden zu vergleichen – nicht nur den publizierten Zinssatz.
Steuern: Unterschiede bei den Eigenmitteln können wichtiger sein als der Hypothekarzins
Bis 2029: Eigentumsquote, Schuld und tatsächliche Zahlung sind nicht immer deckungsgleich
Bei einem Immobilienkauf im Konkubinat werden die Partner weiterhin getrennt besteuert. Steuerwert, Eigenmietwert und Immobilienkosten folgen nach kantonaler Praxis grundsätzlich den Eigentumsquoten; Schulden und Zinsen sind dagegen mit der Schuldnerstellung und den internen Vereinbarungen abzugleichen.
Bei einem Immobilienkauf im Konkubinat kann ein nicht eingetragener Partner in bestimmten Konstellationen die von ihm getragenen Zinsen abziehen, wenn er selbst solidarischer Mitschuldner ist. Die blosse Zahlung einer Rechnung, die rechtlich vom anderen geschuldet wird, begründet nicht in jedem Fall einen eigenen Steuerabzug.
Bei Konkubinat und Immobilienkauf sollten Hypothekarvertrag, interne Vereinbarung und tatsächliche Bankzahlungen daher zusammenpassen. Die Steuerbehörde kann nachfragen, weshalb jemand mit 50% Eigentum 80% der Schuld trägt oder weshalb eine Person ohne Eigentum Schuldzinsen abziehen will.
Ungleiche Eigenmittel werfen eine weitere Frage auf. Bringt A deutlich mehr ein, als seiner Eigentumsquote entspricht, kann der Überschuss je nach Struktur und Kanton als Darlehen oder Schenkung behandelt werden. Bei einem Immobilienkauf im Konkubinat sollte diese Differenz von Anfang an qualifiziert werden – und nicht erst bei einer Steuerkontrolle oder Trennung.
Ab 1. Januar 2029: Die steuerliche Logik der Finanzierung ändert sich
Für einen Immobilienkauf im Konkubinat gilt: Die Reform der Wohneigentumsbesteuerung tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Der Eigenmietwert selbst genutzter Wohnungen wird abgeschafft. Im Gegenzug wird der Abzug von Schuldzinsen für selbst genutztes Wohneigentum stark eingeschränkt, und Unterhaltskosten können nicht mehr wie heute abgezogen werden.
Für den erstmaligen Erwerb eines selbst genutzten Hauptwohnsitzes bleibt vorübergehend ein Abzug bestehen. Die offiziellen Unterlagen sehen einen anfänglichen Höchstbetrag von CHF 10’000.– für Ehepaare und CHF 5’000.– für alleinstehende Steuerpflichtige vor, während zehn Jahren mit einer jährlichen Reduktion um 10%. Bei einem Immobilienkauf im Konkubinat sind die Voraussetzungen für beide Steuerpflichtigen separat zu prüfen.
Diese Reform verändert die Beurteilung eines stark fremdfinanzierten Immobilienkaufs im Konkubinat. Eine hohe Hypothek allein wegen eines Steuerabzugs beizubehalten, wird bei selbst genutztem Wohneigentum deutlich weniger relevant. Ein Hypothekenberater sollte deshalb nicht nur die heutigen Produkte vergleichen, sondern auch die Amortisationsstrategie bis 2029 und für die Zeit danach.
Drei Szenarien für ein Haus zu CHF 900’000.–
Zur Veranschaulichung eines Immobilienkaufs im Konkubinat gehen die drei Szenarien von einem Kaufpreis und Belehnungswert von CHF 900’000.–, CHF 180’000.– Eigenmitteln und einer Hypothek von CHF 720’000.– aus. Bei 2% betragen die jährlichen Zinsen CHF 14’400.–. Die kantonalen Erwerbskosten werden separat betrachtet.
Szenario A: Kauf im Miteigentum zu 50/50
| Position | Konkubinatspartner A | Konkubinatspartner B |
|---|---|---|
| Eigentumsanteil | 50% = CHF 450’000.– | 50% = CHF 450’000.– |
| Eigenmittel | CHF 90’000.– | CHF 90’000.– |
| Interne Hypothekarschuld | CHF 360’000.– | CHF 360’000.– |
| Jährliche Zinsen bei 2% | CHF 7’200.– | CHF 7’200.– |
| Aktueller Steuerabzug | Anteil entsprechend seiner Schuld und den kantonalen Regeln | Anteil entsprechend seiner Schuld und den kantonalen Regeln |
| Erwerbskosten | Gemäss Vereinbarung des Paars bezahlt; ihre Aufteilung verändert die im Grundbuch eingetragenen Quoten nicht automatisch. | |
| Besonderer Punkt | Bei solidarischer Haftung begrenzt die interne wirtschaftliche Aufteilung von 50/50 zwischen den Partnern den Anspruch der Bank nicht zwingend. | |
Szenario B: Kauf im Gesamteigentum
| Position | Situation des Paars |
|---|---|
| Eigentum | Die Immobilie wird zur gesamten Hand gehalten, beispielsweise über eine einfache Gesellschaft; anders als beim Miteigentum gibt es keinen frei individualisierten Anteil. |
| Eigenmittel | CHF 180’000.– insgesamt gemäss interner Vereinbarung. |
| Hypothek | CHF 720’000.–, in der Regel mit Verpflichtung beider Partner, wenn beide Einkommen erforderlich sind. |
| Jährliche Zinsen bei 2% | CHF 14’400.– insgesamt; die steuerliche Aufteilung ist anhand der internen Rechte und der Schuld zu dokumentieren. |
| Möglicher Steuerabzug | Aufteilung gemäss steuerlicher und vertraglicher Situation; nicht einfach danach, wer die Banküberweisung ausführt. |
| Besondere Kosten | Vereinbarung über die einfache Gesellschaft, Rechtsberatung und Regelung des Ausstiegs zusätzlich zu den üblichen Erwerbskosten einplanen. |
| Besonderer Punkt | Der Vorbezug aus der 2. Säule bei Gesamteigentum ist nach den WEF-Regeln für zwei unverheiratete Konkubinatspartner nicht vorgesehen. |
Gesamteigentum kann zu bestimmten gemeinsamen Projekten passen, sollte aber nicht gewählt werden, nur weil die Bezeichnung «gemeinsamer» klingt. Für den Hauskauf im Konkubinat ist Miteigentum häufig besser mit der Nachvollziehbarkeit der Eigenmittel und der individuellen Nutzung der Vorsorge vereinbar.
Szenario C: Alleineigentum
| Position | Konkubinatspartner A, Eigentümer | Konkubinatspartner B, nicht Eigentümer |
|---|---|---|
| Eigentumsanteil | 100% = CHF 900’000.– | 0% |
| Eigenmittel | CHF 180’000.– | CHF 0.–, ausser bei separat dokumentierter Finanzierung |
| Hypothek | CHF 720’000.– | Keine in diesem Szenario |
| Jährliche Zinsen bei 2% | CHF 14’400.– | CHF 0.– gegenüber der Bank rechtlich geschuldet |
| Aktueller Steuerabzug | Bei A gemäss den anwendbaren Regeln | Kein Abzug von Hypothekarzinsen, wenn B nicht Schuldner ist |
| Erwerbskosten | Rechtlich gemäss Urkunde und getroffenen Vereinbarungen getragen | Eine finanzielle Beteiligung begründet nicht automatisch Eigentum |
| Besonderer Punkt | Finanziert B Renovationen oder Amortisationen von CHF 50’000.–, muss schriftlich festgelegt werden, was mit diesem Betrag geschieht. | |
Risiken vor der Unterzeichnung analysieren, nicht danach
Trennung: Den Auskauf bereits vor dem Kauf testen
Eine Risikoanalyse eines Immobilienkaufs im Konkubinat sollte ernsthaft unterstellen, dass sich das Paar zwölf Monate nach der Schlüsselübergabe trennt. Wer kauft den Anteil des anderen? Zu welchem Wert? Innerhalb welcher Frist? Und vor allem: Kann diese Person die Hypothek allein übernehmen?
Der Auskauf des Immobilienanteils und die Entlassung eines Mitschuldners sind zwei verschiedene Vorgänge. Selbst wenn A und B vereinbaren, dass A das Haus behält, kann die Bank die Entlassung ablehnen wenn das Einkommen von A ihre Tragbarkeitskriterien nicht erfüllt. Eine private Vereinbarung kann dem Kreditgeber diese Änderung nicht aufzwingen. Ein Immobilienkauf im Konkubinat sollte deshalb auch mit den Einkommen der Partner einzeln getestet werden.
Auch das Schicksal einer Festhypothek muss berücksichtigt werden. Ein Verkauf oder eine Refinanzierung vor Ablauf kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen. Im Konkubinatsvertrag kann festgelegt werden, wer diese Kosten trägt, wie das Haus bewertet wird und wie lange ein Partner Zeit hat, den Auskauf zu finanzieren, bevor ein Verkauf an Dritte ausgelöst wird.
Todesfall: Die Hälfte der Immobilie geht nicht automatisch auf die überlebende Person über
Der überlebende Konkubinatspartner ist nicht automatisch gesetzlicher Erbe des Immobilienanteils der verstorbenen Person. Bei einem Immobilienkauf im Konkubinat sollten daher ein Testament oder – je nach Familiensituation – ein Erbvertrag mit der Hypothek abgestimmt werden.
Das eigentliche Problem ist häufig die Liquidität. Mehr Rechte an der Immobilie zu erhalten, reicht nicht, wenn die überlebende Person andere Erben auszahlen oder eine auf zwei Einkommen berechnete Schuld allein übernehmen muss. Eine Lebensversicherung kann das Kapital liefern, um die Hypothek zu reduzieren oder erbrechtliche Ansprüche abzugelten. Die Begünstigtenklausel der 3. Säule ist separat zu prüfen: Sie wird nicht durch ein Testament ersetzt.
Kosten, Fragen und Schutzmassnahmen
Es gibt keinen schweizweit einheitlichen Tarif, um einen Immobilienkauf im Konkubinat rechtlich und finanziell abzusichern. Notariatskosten, Grundbuchgebühren, Handänderungssteuer und Errichtung des Grundpfands unterscheiden sich je nach Kanton. Für eine erste Planung wird teilweise mit 2% bis 5% des Kaufpreises gerechnet, also CHF 18’000.– bis CHF 45’000.– bei CHF 900’000.–; danach muss dieser Richtwert durch eine genaue kantonale Berechnung ersetzt werden.
Zusätzlich können ein Konkubinatsvertrag, ein Testament, ein Erbvertrag, Steuerberatung und eine Todesfallversicherung erforderlich sein. Vor dem Einholen von Hypothekarangeboten sollte das Paar wissen, ob die Eigentumsquoten zu den Eigenmitteln passen, wer die Immobilie mit nur einem Einkommen halten kann, wie das Haus bei einem Auskauf bewertet wird und ob die 2. Säule mit der gewählten Eigentumsform vereinbar ist.
| Risiko | Mögliche Folge | Vorzusehende Massnahme |
|---|---|---|
| Ungleiche Eigenmittel ohne Dokumentation | Streit oder mögliche steuerliche Qualifikation als Schenkung | Angepasste Eigentumsquote oder schriftliches Darlehen |
| Beide Einkommen zwingend erforderlich | Hypothek kann nicht allein übernommen werden | Individuelle Tragbarkeitsprüfung |
| Lang laufende Festhypothek | Entschädigung bei vorzeitigem Verkauf | Regel zur Kostenaufteilung und Staffelung der Fälligkeiten |
| Tod eines Miteigentümers | Erben treten in die Eigentumsstruktur ein | Erbfolge und Versicherung aufeinander abstimmen |
| Gesamteigentum + WEF | Mittel der 2. Säule können nicht wie vorgesehen eingesetzt werden | Vor der Beurkundung mit der Pensionskasse abklären |
Diese Vorbereitung verändert das Gespräch mit Ihrem Hypothekenberater. Bei einem Immobilienkauf im Konkubinat geht es nicht mehr nur darum, den Zinssatz zu vergleichen, sondern auch den angesetzten Belehnungswert, die Berücksichtigung beider Einkommen, die Flexibilität der Amortisation und die Bedingungen einer späteren Schuldübernahme.
FAQ: Immobilienkauf im Konkubinat in der Schweiz
Kann man mit unterschiedlichen Eigenmitteln zu 50/50 kaufen?
Ja. Die Differenz muss jedoch eingeordnet werden: als Darlehen zwischen den Partnern, endgültiger Beitrag oder anderer vereinbarter Mechanismus. Eine erhebliche Differenz ohne Dokumentation ist bei einem Immobilienkauf im Konkubinat eine unnötige Schwachstelle.
Wenn wir zu 50/50 Eigentümer sind, kann die Bank dann höchstens 50% von jedem verlangen?
Nein. Eigentumsquoten und Schuld sind zwei unterschiedliche Rechtsverhältnisse. Bei Solidarhaftung richten sich die Rechte der Bank nach dem Hypothekarvertrag und nicht nach der internen Aufteilung des Paars.
Kann man beim Gesamteigentum unsere beiden Guthaben der 2. Säule einsetzen?
Hier ist besondere Vorsicht nötig. Die WEF-Regeln sehen Gesamteigentum mit dem Ehegatten oder der eingetragenen Partnerin bzw. dem eingetragenen Partner vor. Bei zwei Konkubinatspartnern ist Miteigentum die Eigentumsform, die geprüft werden sollte, wenn beide ihre berufliche Vorsorge einsetzen möchten.
Was geschieht, wenn nach einer Trennung einer von uns das Haus behalten möchte?
Diese Person muss den Anteil des anderen finanzieren und die Zustimmung des Kreditgebers erhalten, um die Schuld allein zu übernehmen. Die Bank kann die Tragbarkeitsprüfung vollständig neu durchführen.
Muss bei einem Kauf im Jahr 2026 der Eigenmietwert noch berücksichtigt werden?
Ja. Das heutige System gilt bis zum Inkrafttreten der Reform am 1. Januar 2029. Ein heute abgeschlossener Immobilienkauf im Konkubinat sollte deshalb unter beiden Steuerregimen analysiert werden.
Ein gut strukturierter Immobilienkauf im Konkubinat sollte auch verständlich bleiben, wenn sich Beziehung, Einkommen oder Besteuerung verändern. Eine Beurteilung der Finanzierungskapazität vor dem Kaufversprechen ermöglicht es, verschiedene Aufteilungen von Schuld und Eigenmitteln zu testen und Kreditgeber auf tatsächlich vergleichbarer Basis gegenüberzustellen. Ein professioneller Hypothekenberater in Ihrer Region kann diese Aufgaben für Sie übernehmen.
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Offizielle Quellen
– Bundesversammlung, Rechtskommission des Ständerates
– Bundesamt für Sozialversicherungen, «Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge»
– Eidgenössische Steuerverwaltung, Reform der Wohneigentumsbesteuerung,
Die steuerlichen, erbrechtlichen, notariellen und finanzierungsbezogenen Regeln können je nach Kanton, Eigentumsstruktur, Pensionskasse und Vertrag des Kreditgebers variieren. Dieser Leitfaden enthält allgemeine Informationen und ersetzt keine auf Ihre Situation abgestimmte rechtliche, steuerliche, erbrechtliche oder hypothekarische Beratung.
