Acquisto immobiliare tra conviventi in Svizzera: tutti i dettagli
- Concubinato in Svizzera: che cosa esiste dal punto di vista giuridico
- Quale forma di proprietà scegliere per acquistare in concubinato?
- Ipoteca: che cosa valuta la banca e che cosa la coppia spesso dimentica
- Fiscalità: le differenze negli apporti possono contare più del tasso
- Tre scenari per una casa da CHF 900’000.–
- Analizzare il rischio prima della firma, non dopo
- FAQ: acquisto immobiliare in concubinato in Svizzera
Un acquisto immobiliare in concubinato non si limita a dividere l’apporto e le rate mensili. In Svizzera, quattro realtà possono divergere: la persona iscritta nel registro fondiario, quella che apporta i mezzi propri, quella che firma il debito ipotecario e quella che sostiene effettivamente le spese. Queste differenze emergono in caso di separazione, decesso, calo del reddito o rifinanziamento.
Per questo motivo, acquistare una casa in concubinato richiede di strutturare proprietà, debito, apporto, fiscalità e uscita prima di confrontare i tassi. Un’impostazione inadeguata può rendere l’abitazione impossibile da mantenere dopo una separazione.
Concubinato in Svizzera: che cosa esiste giuridicamente nel 2026
Nessuno statuto federale automatico, ma è in preparazione un PACS
Il concubinato in Svizzera è una vita di coppia senza matrimonio. A differenza del matrimonio, non crea automaticamente un regime patrimoniale, un obbligo generale di mantenimento tra partner né un diritto successorio a favore del superstite. La durata della relazione, da sola, non crea una sorta di «matrimonio di fatto» applicabile all’abitazione.
Un elemento di attualità merita di essere conosciuto. Il 27 maggio 2026, la Commissione degli affari giuridici del Consiglio degli Stati ha avviato la consultazione su un progetto di PACS federale, presentato come un «concubinato migliorato». Il termine della consultazione è scaduto il 17 settembre 2026.
Il triangolo da verificare: proprietario, debitore e finanziatore
Per analizzare un acquisto immobiliare tra conviventi, ponete tre domande separatamente: chi possiede l’immobile? Chi deve il denaro alla banca? Chi ha effettivamente pagato l’apporto e le spese? La risposta può essere diversa per ciascuna domanda.
Esempio: A e B acquistano una casa al 50/50. A apporta CHF 150’000.– e B CHF 30’000.–, mentre entrambi sottoscrivono un’ipoteca con responsabilità solidale. La proprietà è 50/50, l’apporto 83/17 e l’esposizione verso la banca può superare il 50% per ciascuno. Senza una convenzione, la differenza di CHF 120’000.– dovrà un giorno essere qualificata: prestito, credito, apporto definitivo o donazione.
In un acquisto immobiliare in concubinato, il principio da ricordare è semplice: pagare non rende proprietari. Finanziare lavori, un ammortamento o mezzi propri sull’abitazione dell’altro non crea automaticamente una quota di proprietà immobiliare.
Quale forma di proprietà scegliere per acquistare in concubinato?
Comproprietà: le quote sono visibili, ma vanno scelte con criterio
Nella maggior parte dei casi di acquisto immobiliare da parte di una coppia non sposata, la comproprietà è la struttura più leggibile. Ciascuno detiene una quota iscritta nel registro fondiario: 50/50, 60/40, 75/25 ecc. Queste percentuali possono riflettere gli apporti, ma nulla obbliga una coppia a scegliere 50/50.
La trappola classica consiste nell’iscrivere 50/50 «perché siamo una coppia» quando i mezzi propri sono molto diversi. In un acquisto immobiliare in concubinato, la quota dovrebbe essere confrontata con l’apporto, il debito assunto internamente tra i partner, gli ammortamenti futuri e la ripartizione prevista in caso di rivendita. È una decisione da prendere prima di qualsiasi acquisto in concubinato.
In un acquisto immobiliare in concubinato, modificare successivamente le quote non è una semplice correzione amministrativa. Il trasferimento di una quota richiede un atto e un’iscrizione nel registro fondiario, con possibili spese e conseguenze fiscali cantonali.
Proprietà comune: giuridicamente possibile, ma attenzione al 2° pilastro
In un acquisto immobiliare in concubinato, la proprietà comune può derivare in particolare da una società semplice. A differenza della comproprietà, ogni partner non dispone di una quota immobiliare liberamente individualizzata; le decisioni dipendono dalle regole della comunione.
Nell’acquisto immobiliare in concubinato, la proprietà comune presenta un dettaglio poco noto: secondo l’Ufficio federale delle assicurazioni sociali, il prelievo anticipato del 2° pilastro ammette la proprietà individuale, la comproprietà e la proprietà comune con il coniuge o il partner registrato. Un convivente non sposato deve quindi verificare questa struttura prima di fare affidamento su un prelievo nell’ambito dell’EPL. La comproprietà, invece, figura tra le forme ammesse.
Proprietà individuale: il partner che paga non acquisisce automaticamente diritti sull’immobile
La situazione diventa molto più delicata quando il secondo partner versa CHF 50’000.– per l’acquisto, finanzia una nuova cucina, partecipa all’ammortamento o paga una parte degli interessi. Senza un documento adeguato, il suo pagamento non costituisce una quota nascosta della casa. Per acquistare in concubinato in questo modo, occorre stabilire in anticipo se tali importi costituiscono un prestito, un contributo alle spese abitative, un investimento rimborsabile o una donazione.
Ipoteca: che cosa valuta la banca e che cosa la coppia spesso dimentica
Responsabilità solidale: il 50% di proprietà può significare il 100% di responsabilità verso la banca
Per un acquisto immobiliare in concubinato, quando sono necessari due redditi, il finanziatore richiede spesso l’impegno di entrambi i partner. In caso di solidarietà passiva, la banca non è vincolata dalla ripartizione privata «metà ciascuno».
Un acquisto immobiliare in concubinato può quindi essere 50/50 nel registro fondiario senza esserlo nella responsabilità verso la banca. Il contratto di concubinato può prevedere un diritto di regresso tra i partner, ma non limita i diritti del finanziatore.
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Questa distinzione diventa determinante in caso di separazione. Se A rileva la quota di B, B non scompare automaticamente dal credito. La banca deve accettarne la liberazione e riesaminare la capacità finanziaria del solo A. Un acquisto immobiliare in concubinato dovrebbe quindi essere testato con un solo reddito prima della firma.
CHF 900’000.– non significano sempre CHF 180’000.– di mezzi propri
In questo acquisto immobiliare in concubinato, CHF 900’000.– con un’ipoteca all’80% sembrano richiedere CHF 180’000.– di apporto. Ma se la banca considera un valore di anticipo di CHF 850’000.–, l’80% corrisponde a CHF 680’000.–: servono quindi CHF 220’000.– di mezzi propri.
Questa differenza di CHF 40’000.– rispetto al piano iniziale può far fallire all’ultimo momento l’acquisto di una casa in concubinato. È ancora più sensibile se entrambi i partner avevano previsto di prelevare quasi tutto il proprio apporto dalla previdenza professionale.
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Per la capacità finanziaria, i finanziatori utilizzano spesso un tasso teorico vicino al 5%, al quale si aggiungono ammortamento e spese di manutenzione. In un acquisto immobiliare in concubinato, confrontare più finanziatori significa quindi confrontare anche i loro metodi di valutazione e di calcolo della sostenibilità, non soltanto il tasso pubblicizzato.
Fiscalità: le differenze negli apporti possono essere più importanti del tasso ipotecario
Prima del 2029: quota di proprietà, debito e pagamento effettivo non sono sempre la stessa cosa
Per un acquisto immobiliare in concubinato, i conviventi restano tassati separatamente. Il valore fiscale, il valore locativo e le spese immobiliari seguono in linea di principio le quote di proprietà secondo la prassi cantonale; debito e interessi devono invece essere messi in relazione con la posizione di debitore e con gli accordi interni.
In un acquisto immobiliare in concubinato, un convivente non proprietario può, in determinate configurazioni, dedurre gli interessi che sostiene se è egli stesso condebitore solidale. Il semplice fatto di pagare una fattura giuridicamente dovuta dall’altro non crea sempre una propria deduzione.
Per concubinato e acquisto immobiliare, occorre quindi mantenere coerenza tra contratto ipotecario, convenzione interna e pagamenti bancari. Le autorità fiscali possono chiedere perché una persona che dichiara il 50% dell’immobile sostiene l’80% del debito o perché una persona senza proprietà pretende di dedurre interessi.
Gli apporti diseguali pongono un’altra questione. Se A apporta molto più di quanto giustifichi la sua quota, l’eccedenza può, a seconda della struttura e del cantone, essere trattata come prestito o donazione. In un acquisto immobiliare in concubinato, è preferibile qualificare questa differenza fin dall’inizio anziché scoprirla durante un controllo fiscale o una separazione.
Dal 1° gennaio 2029: cambia la logica fiscale del finanziamento
Per un acquisto immobiliare in concubinato, la riforma dell’imposizione della proprietà abitativa entrerà in vigore il 1° gennaio 2029. Il valore locativo delle abitazioni occupate dai proprietari sarà abolito. In contropartita, la deduzione degli interessi passivi legati all’abitazione propria sarà fortemente limitata e le spese di manutenzione non saranno più deducibili come oggi.
Resterà una deduzione temporanea per l’acquisto della prima abitazione principale. I documenti ufficiali prevedono un limite iniziale di CHF 10’000.– per una coppia sposata e CHF 5’000.– per un contribuente celibe o nubile, per dieci anni con una riduzione del 10% ogni anno. Per un acquisto immobiliare in concubinato, le condizioni dovranno essere esaminate separatamente per ciascuno dei due contribuenti.
Questa riforma modifica l’analisi di un acquisto immobiliare in concubinato fortemente finanziato con debito. Mantenere un’ipoteca elevata unicamente per ottenere una deduzione fiscale diventerà molto meno pertinente per un’abitazione occupata dai proprietari. Un consulente ipotecario dovrà quindi confrontare non soltanto i prodotti attuali, ma anche la strategia di ammortamento fino al 2029 e oltre.
Tre scenari per una casa da CHF 900’000.–
Per illustrare un acquisto immobiliare in concubinato, i tre scenari presuppongono un prezzo e un valore di anticipo di CHF 900’000.–, CHF 180’000.– di mezzi propri e CHF 720’000.– di ipoteca. Al 2%, gli interessi annui ammontano a CHF 14’400.–. I costi d’acquisto cantonali sono trattati separatamente.
Scenario A: acquisto in comproprietà al 50/50
| Voce | Convivente A | Convivente B |
|---|---|---|
| Quota di proprietà | 50% = CHF 450’000.– | 50% = CHF 450’000.– |
| Mezzi propri | CHF 90’000.– | CHF 90’000.– |
| Ipoteca interna | CHF 360’000.– | CHF 360’000.– |
| Interessi annui al 2% | CHF 7’200.– | CHF 7’200.– |
| Deduzione fiscale attuale | Quota corrispondente al proprio debito e alle regole cantonali | Quota corrispondente al proprio debito e alle regole cantonali |
| Costi d’acquisto | Pagati secondo l’accordo della coppia; la loro ripartizione non modifica automaticamente le quote iscritte. | |
| Punto sensibile | In caso di responsabilità solidale verso la banca, il limite economico 50/50 tra i partner non limita necessariamente il credito della banca. | |
Scenario B: acquisto in proprietà comune
| Voce | Situazione della coppia |
|---|---|
| Proprietà | Immobile detenuto in comune, ad esempio tramite una società semplice; nessuna quota liberamente individualizzata come nella comproprietà. |
| Mezzi propri | CHF 180’000.– in totale secondo la convenzione interna. |
| Ipoteca | CHF 720’000.–, generalmente con l’impegno di entrambi i partner se sono necessari i loro due redditi. |
| Interessi annui al 2% | CHF 14’400.– in totale; la ripartizione fiscale deve essere documentata in base ai diritti interni e al debito. |
| Possibile deduzione fiscale | Ripartita secondo la situazione fiscale e contrattuale; non semplicemente in base a chi effettua il bonifico bancario. |
| Costi particolari | Convenzione di società semplice, consulenza giuridica e organizzazione dell’uscita da prevedere oltre ai normali costi d’acquisto. |
| Punto sensibile | Il prelievo anticipato del 2° pilastro in proprietà comune non è previsto dalle regole EPL per due semplici conviventi non sposati. |
La proprietà comune può essere adatta a determinati progetti comuni, ma non va scelta semplicemente perché il suo nome sembra più «di coppia». Per acquistare una casa in concubinato, la comproprietà è spesso più compatibile con la tracciabilità degli apporti e con l’utilizzo individuale della previdenza.
Scenario C: proprietà individuale
| Voce | Convivente A proprietario | Convivente B non proprietario |
|---|---|---|
| Quota di proprietà | 100% = CHF 900’000.– | 0% |
| Mezzi propri | CHF 180’000.– | CHF 0.–, salvo finanziamento documentato separatamente |
| Ipoteca | CHF 720’000.– | Nessuna in questo scenario |
| Interessi annui al 2% | CHF 14’400.– | CHF 0.– giuridicamente dovuti alla banca |
| Deduzione fiscale attuale | Per A secondo le regole applicabili | Nessuna deduzione degli interessi ipotecari se non è debitore |
| Costi d’acquisto | Sostenuti giuridicamente secondo l’atto e gli accordi conclusi | Una partecipazione non conferisce automaticamente la proprietà |
| Punto sensibile | Se B finanzia CHF 50’000.– di lavori o ammortamento, occorre stabilire per iscritto che cosa accade a questa somma. | |
Analizzare il rischio prima della firma, non dopo
Separazione: testare il rilevamento della quota prima ancora dell’acquisto
Una analisi dei rischi seria di un acquisto immobiliare in concubinato consiste nel supporre che la coppia si separi dodici mesi dopo la consegna delle chiavi. Chi rileva la quota dell’altro? A quale valore? Entro quale termine? E soprattutto: questa persona può assumere da sola l’ipoteca?
Il rilevamento della quota immobiliare e la liberazione di un condebitore sono due operazioni distinte. Anche se A e B concordano che A tenga la casa, la banca può rifiutare di liberare B se il reddito di A non soddisfa i suoi criteri di capacità finanziaria. Una convenzione privata non può imporre questa modifica al finanziatore. Un acquisto immobiliare in concubinato dovrebbe quindi essere testato separatamente con i redditi di ciascun partner.
Occorre inoltre prevedere che cosa accadrà a un’ipoteca a tasso fisso. Una vendita o un rifinanziamento prima della scadenza può comportare un’indennità di uscita. Il contratto di concubinato può stabilire chi sostiene questo costo, come viene valutata la casa e di quanto tempo dispone uno dei partner per finanziare il rilevamento prima che venga avviata una vendita a terzi.
Decesso: la metà dell’abitazione non passa automaticamente al superstite
Il convivente superstite non è automaticamente l’erede legale della quota immobiliare del defunto. Per un acquisto immobiliare in concubinato, un testamento o, a seconda della situazione familiare, un patto successorio deve quindi essere coordinato con l’ipoteca.
Il vero problema è spesso la liquidità. Ricevere maggiori diritti sulla casa non basta se il superstite deve indennizzare altri eredi o assumere da solo un debito calcolato su due redditi. Un’assicurazione sulla vita può fornire il capitale necessario per ridurre l’ipoteca o liquidare diritti successori. La clausola beneficiaria del 3° pilastro deve essere verificata separatamente: non viene sostituita da un testamento.
Costi, domande e misure di protezione
Non esiste una tariffa nazionale unica per mettere in sicurezza un acquisto immobiliare in concubinato. Le spese notarili, il registro fondiario, l’imposta di mutazione e la costituzione del pegno variano secondo il cantone. Solo per una prima pianificazione, talvolta si considera un margine dal 2% al 5% del prezzo, ossia da CHF 18’000.– a CHF 45’000.– su CHF 900’000.–; in seguito va sostituito da un calcolo cantonale preciso.
Possono inoltre aggiungersi la convenzione di concubinato, il testamento, il patto successorio, la consulenza fiscale e l’assicurazione in caso di decesso. Prima delle offerte ipotecarie, la coppia dovrebbe sapere se le quote corrispondono ai mezzi propri, chi può mantenere l’abitazione con il solo reddito, come sarà valutata la casa in caso di rilevamento e se il 2° pilastro è compatibile con la forma di proprietà.
| Rischio | Possibile conseguenza | Misura da prevedere |
|---|---|---|
| Apporto diseguale non documentato | Contenzioso o possibile qualificazione fiscale come donazione | Quota adeguata o prestito scritto |
| Due redditi indispensabili | Impossibile assumere da soli l’ipoteca | Test individuale della capacità finanziaria |
| Ipoteca fissa di lunga durata | Indennità in caso di vendita anticipata | Regola di ripartizione e struttura delle scadenze |
| Decesso di un comproprietario | Ingresso degli eredi nella struttura proprietaria | Successione e assicurazione coordinate |
| Proprietà comune + EPL | Fondi del 2° pilastro non utilizzabili come previsto | Verifica con la cassa pensione prima dell’atto |
Questa preparazione cambia la discussione con il vostro consulente ipotecario. Per un acquisto immobiliare in concubinato non si tratta più soltanto di confrontare il tasso, ma anche il valore di anticipo considerato, la presa in conto dei due redditi, la flessibilità dell’ammortamento e le condizioni di una futura assunzione del debito.
FAQ: acquisto immobiliare in concubinato in Svizzera
Si può acquistare al 50/50 con apporti diversi?
Sì. La differenza deve tuttavia essere qualificata: prestito tra partner, apporto definitivo o altro meccanismo concordato. Lasciare una differenza importante senza documentazione è una debolezza inutile in un acquisto immobiliare in concubinato.
Se siamo proprietari al 50/50, la banca può chiedere soltanto il 50% a ciascuno?
No. Le quote di proprietà e il debito sono due rapporti distinti. In caso di responsabilità solidale, i diritti della banca sono quelli previsti dal contratto ipotecario, non quelli della ripartizione interna della coppia.
La proprietà comune permette di utilizzare entrambi i nostri 2° pilastri?
Occorre essere particolarmente prudenti. Le regole EPL prevedono la proprietà comune con il coniuge o il partner registrato. Per due conviventi, la comproprietà è la forma da esaminare quando ciascuno vuole mobilitare la propria previdenza professionale.
Che cosa succede se uno dei due vuole tenere la casa dopo una separazione?
Deve finanziare il rilevamento della quota dell’altro e ottenere l’accordo del finanziatore per assumere da solo il debito. La banca può rifare integralmente il test di capacità finanziaria.
Bisogna ancora considerare il valore locativo per un acquisto nel 2026?
Sì. Il regime attuale rimane applicabile fino all’entrata in vigore della riforma il 1° gennaio 2029. Un acquisto immobiliare in concubinato concluso oggi deve quindi essere analizzato in entrambi i regimi.
Un acquisto immobiliare in concubinato ben strutturato deve restare comprensibile quando cambiano la coppia, i redditi o la fiscalità. Una valutazione della capacità di finanziamento prima della promessa di vendita permette di testare diverse ripartizioni del debito e dell’apporto, quindi confrontare i finanziatori su basi realmente comparabili. Un consulente ipotecario professionale della vostra regione potrà svolgere tutte queste attività per voi.
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Fonti ufficiali
– Assemblea federale, Commissione degli affari giuridici del Consiglio degli Stati
– Ufficio federale delle assicurazioni sociali, «Promozione della proprietà d’abitazioni mediante i fondi della previdenza professionale»
– Amministrazione federale delle contribuzioni, riforma dell’imposizione della proprietà abitativa,
Le regole fiscali, successorie, notarili e di finanziamento possono variare secondo il cantone, la struttura di proprietà, la cassa pensione e il contratto del finanziatore. Questa guida fornisce informazioni generali e non sostituisce una consulenza giuridica, fiscale, successoria o ipotecaria adeguata alla vostra situazione.
