Achat immobilier entre concubins suisses: tous les détails
- Concubinage suisse : ce qui existe juridiquement
- Quelle forme de propriété pour acheter en concubinage ?
- Hypothèque : ce que la banque regarde et ce que le couple oublie souvent
- Fiscalité : les écarts d’apport sont parfois plus importants que le taux
- Trois scénarios pour une maison de CHF 900’000.–
- Analyser le risque avant la signature, pas après
- FAQ : achat immobilier en concubinage en Suisse
Un achat immobilier en concubinage ne se résume pas à partager l’apport et les mensualités. En Suisse, quatre réalités peuvent diverger : la personne inscrite au registre foncier, celle qui apporte les fonds propres, celle qui signe la dette hypothécaire et celle qui supporte réellement les charges. Ces écarts deviennent visibles lors d’une séparation, d’un décès, d’une baisse de revenu ou d’un refinancement.
Pour cette raison, acheter une maison en concubinage impose de structurer propriété, dette, apport, fiscalité et sortie avant de comparer les taux. Un mauvais montage peut rendre le logement impossible à conserver après une rupture.
Concubinage suisse : ce qui existe juridiquement en 2026
Pas de statut fédéral automatique, mais un PACS est en préparation
Le concubinage suisse est une vie de couple sans mariage. Contrairement au mariage, il ne crée pas automatiquement un régime patrimonial, un devoir général d’entretien entre partenaires ni un droit successoral au profit du survivant. La durée de la relation n’installe pas, à elle seule, une sorte de « mariage de fait » applicable à la maison.
Un élément d’actualité mérite d’être connu. Le 27 mai 2026, la Commission des affaires juridiques du Conseil des États a ouvert la consultation sur un projet de PACS fédéral, présenté comme un « concubinage amélioré ». Le délai de consultation est arrivé à échéance le 17 septembre 2026.
Le triangle à vérifier : propriétaire, débiteur et financeur
Pour analyser un achat immobilier entre concubins, posez trois questions séparément : qui possède le bien ? Qui doit l’argent à la banque ? Qui a réellement payé l’apport et les charges ? La réponse peut être différente à chaque ligne.
Exemple : A et B achètent une maison à 50/50. A apporte CHF 150’000.– et B CHF 30’000.–, tandis que les deux signent une hypothèque solidaire. La propriété est 50/50, l’apport 83/17 et l’exposition envers la banque peut dépasser 50% pour chacun. Sans convention, les CHF 120’000.– d’écart devront un jour être qualifiés : prêt, créance, apport définitif ou donation.
Dans un achat immobilier en concubinage, le principe à retenir est simple : payer ne rend pas propriétaire. Financer des travaux, un amortissement ou des fonds propres sur le logement de l’autre ne crée pas automatiquement une quote-part immobilière.
Quelle forme de propriété pour acheter en concubinage ?
Copropriété : les quotes-parts sont visibles, mais elles doivent être choisies intelligemment
Dans la plupart des dossiers d’achat immobilier en couple non marié, la copropriété est la structure la plus lisible. Chacun détient une quote-part inscrite au registre foncier : 50/50, 60/40, 75/25, etc. Ces pourcentages peuvent refléter les apports, mais rien n’oblige un couple à choisir 50/50.
Le piège classique consiste à inscrire 50/50 « parce que nous sommes un couple » alors que les fonds propres sont très inégaux. Dans un achat immobilier en concubinage, la quote-part devrait être comparée à l’apport, à la dette assumée entre partenaires, aux amortissements futurs et au partage prévu lors d’une revente. C’est un point à trancher avant tout achat en concubinage.
Pour un achat immobilier en concubinage, modifier plus tard les quotes-parts n’est pas une correction administrative. Le transfert d’une part exige un acte et une inscription au registre foncier, avec d’éventuels frais et conséquences fiscales cantonales.
Propriété commune : juridiquement possible, mais attention au 2e pilier
Dans un achat immobilier en concubinage, la propriété commune peut résulter notamment d’une société simple. Contrairement à la copropriété, chaque partenaire ne dispose pas d’une quote-part immobilière librement individualisée ; les décisions dépendent des règles de la communauté.
Dans un achat immobilier en concubinage, la propriété commune comporte un détail méconnu : selon l’Office fédéral des assurances sociales, le versement anticipé du 2ème pilier admet la propriété individuelle, la copropriété et la propriété commune avec le conjoint ou le partenaire enregistré. Un concubin non marié doit donc vérifier ce montage avant de compter sur un retrait EPL. La copropriété, elle, figure parmi les formes admises.
Propriété individuelle : le partenaire qui paie n’obtient aucun droit immobilier automatique
La situation devient beaucoup plus délicate lorsque le second partenaire verse CHF 50’000.– pour l’achat, finance une nouvelle cuisine, participe à l’amortissement ou paie une partie des intérêts. Sans document adapté, son paiement n’est pas une quote-part cachée de la maison. Pour acheter en concubinage de cette manière, il faut déterminer à l’avance si ces montants constituent un prêt, une contribution au logement, un investissement remboursable ou une donation.
Hypothèque : ce que la banque regarde et ce que le couple oublie souvent
Solidarité : 50% de propriété peut signifier 100% de responsabilité bancaire
Pour un achat immobilier en concubinage, lorsque deux revenus sont nécessaires, le prêteur demande fréquemment l’engagement des deux partenaires. En cas de solidarité passive, la banque n’est pas limitée par le partage privé « chacun sa moitié ».
Un achat immobilier en concubinage peut donc être 50/50 au registre foncier sans l’être dans la responsabilité bancaire. Le contrat de concubinage peut prévoir un recours entre partenaires, mais il ne réduit pas les droits du prêteur.
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Cette distinction devient décisive lors d’une séparation. Si A rachète la part de B, B ne disparaît pas automatiquement du crédit. La banque doit accepter sa libération et réexaminer la capacité financière de A seul. Un achat immobilier en concubinage devrait donc être testé avec un seul revenu avant la signature.
CHF 900’000.– ne signifie pas toujours CHF 180’000.– de fonds propres
Dans cet achat immobilier en concubinage, CHF 900’000.– avec 80% d’hypothèque semble exiger CHF 180’000.– d’apport. Mais si la banque retient une valeur de nantissement de CHF 850’000.–, 80% représentent CHF 680’000.– : il faut alors CHF 220’000.– de fonds propres.
Cette différence de CHF 40’000.– par rapport au plan initial peut faire échouer un achat d’une maison en concubinage au dernier moment. Elle est encore plus sensible si les deux partenaires avaient prévu de retirer presque tout leur apport de la prévoyance professionnelle.
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Pour la capacité financière, les prêteurs utilisent souvent un taux théorique proche de 5%, auquel s’ajoutent amortissement et frais d’entretien. Dans un achat immobilier en concubinage, comparer plusieurs prêteurs signifie donc aussi comparer leurs méthodes de valorisation et de capacité, pas seulement leur taux affiché.
Fiscalité : les écarts d’apport sont parfois plus importants que le taux hypothécaire
Avant 2029 : quote-part de propriété, dette et paiement effectif ne sont pas toujours la même chose
Pour un achat immobilier en concubinage, les concubins restent imposés séparément. La valeur fiscale, la valeur locative et les frais immobiliers suivent en principe les quotes-parts de propriété selon la pratique cantonale ; dette et intérêts doivent être rapprochés de la position de débiteur et des accords internes.
Dans un achat immobilier en concubinage, un concubin non propriétaire peut, dans certaines configurations, déduire les intérêts qu’il supporte s’il est lui-même codébiteur solidaire. Le simple fait de payer une facture due juridiquement par l’autre ne crée pas toujours sa propre déduction.
Pour un concubinage et achat immobilier, il faut donc conserver la cohérence entre contrat hypothécaire, convention interne et paiements bancaires. Les administrations fiscales peuvent demander pourquoi une personne déclarant 50% du bien supporte 80% de la dette ou pourquoi une personne sans propriété prétend déduire des intérêts.
Les apports inégaux posent une autre question. Si A apporte beaucoup plus que ne le justifie sa quote-part, l’excédent peut, selon la structure et le canton, être traité comme un prêt ou une donation. Dans un achat immobilier en concubinage, mieux vaut qualifier cet écart dès l’origine plutôt que le découvrir lors d’un contrôle fiscal ou d’une séparation.
À partir du 1er janvier 2029 : la logique fiscale du financement change
Pour un achat immobilier en concubinage, La réforme de l’imposition du logement entrera en vigueur le 1er janvier 2029. La valeur locative des logements occupés par leur propriétaire sera supprimée. En contrepartie, la déduction des intérêts passifs liés au logement propre sera fortement restreinte et les frais d’entretien ne seront plus déductibles comme aujourd’hui.
Il subsistera une déduction temporaire pour l’acquisition d’un premier logement principal. Les documents officiels prévoient un plafond initial de CHF 10’000.– pour un couple marié et CHF 5’000.– pour un contribuable célibataire, pendant dix ans avec diminution de 10% par année. Pour un achat immobilier en concubinage, les conditions devront être examinées séparément pour chacun des deux contribuables.
Cette réforme modifie l’analyse d’un achat immobilier en concubinage financé fortement par dette. Maintenir une hypothèque élevée uniquement pour obtenir une déduction fiscale deviendra beaucoup moins pertinent pour un logement occupé par ses propriétaires. Un courtier hypothécaire devra dès lors comparer non seulement les produits actuels, mais aussi la stratégie d’amortissement jusqu’en 2029 et après.
Trois scénarios pour une maison de CHF 900’000.–
Pour illustrer un achat immobilier en concubinage, les trois scénarios supposent CHF 900’000.– de prix et de valeur de nantissement, CHF 180’000.– de fonds propres et CHF 720’000.– d’hypothèque. À 2%, les intérêts annuels sont de CHF 14’400.–. Les frais d’acquisition cantonaux sont traités séparément.
Scénario A : achat en copropriété à 50/50
| Rubrique | Concubin A | Concubin B |
|---|---|---|
| Part de propriété | 50% = CHF 450’000.– | 50% = CHF 450’000.– |
| Fonds propres | CHF 90’000.– | CHF 90’000.– |
| Hypothèque interne | CHF 360’000.– | CHF 360’000.– |
| Intérêts annuels à 2% | CHF 7’200.– | CHF 7’200.– |
| Déduction fiscale actuelle | Part correspondant à sa dette et aux règles cantonales | Part correspondant à sa dette et aux règles cantonales |
| Frais d’acquisition | Payés selon l’accord du couple ; leur répartition ne modifie pas automatiquement les quotes-parts inscrites. | |
| Point sensible | En cas de solidarité bancaire, la limite économique 50/50 entre partenaires ne limite pas nécessairement la créance de la banque. | |
Scénario B : achat en propriété commune
| Rubrique | Situation du couple |
|---|---|
| Propriété | Bien détenu en main commune, par exemple via une société simple ; pas de quote-part librement individualisée comme en copropriété. |
| Fonds propres | CHF 180’000.– au total selon la convention interne. |
| Hypothèque | CHF 720’000.–, généralement avec engagement des deux partenaires si leurs deux revenus sont nécessaires. |
| Intérêts annuels à 2% | CHF 14’400.– au total ; répartition fiscale à documenter selon droits internes et dette. |
| Déduction fiscale possible | Répartie selon la situation fiscale et contractuelle ; pas simplement selon qui effectue le virement bancaire. |
| Frais particuliers | Convention de société simple, conseil juridique et organisation de la sortie à prévoir en plus des frais usuels d’achat. |
| Point sensible | Le versement anticipé du 2e pilier en propriété commune n’est pas prévu pour deux simples concubins par les règles EPL. |
La propriété commune peut correspondre à certains projets communs, mais elle ne doit pas être choisie simplement parce que son nom semble plus « couple ». Pour acheter une maison en concubinage, la copropriété est souvent plus compatible avec la traçabilité des apports et l’utilisation individuelle de la prévoyance.
Scénario C : propriété individuelle
| Rubrique | Concubin A propriétaire | Concubin B non propriétaire |
|---|---|---|
| Part de propriété | 100% = CHF 900’000.– | 0% |
| Fonds propres | CHF 180’000.– | CHF 0.–, sauf financement séparément documenté |
| Hypothèque | CHF 720’000.– | Aucune dans ce scénario |
| Intérêts annuels à 2% | CHF 14’400.– | CHF 0.– juridiquement dû à la banque |
| Déduction fiscale actuelle | Chez A selon les règles applicables | Pas de déduction d’intérêts hypothécaires s’il n’est pas débiteur |
| Frais d’acquisition | Supportés juridiquement selon l’acte et les arrangements conclus | Une participation n’accorde pas de propriété automatique |
| Point sensible | Si B finance CHF 50’000.– de travaux ou d’amortissement, il faut dire par écrit ce que devient cette somme. | |
Analyser le risque avant la signature, pas après
La séparation : tester le rachat avant même l’achat
Une analyse de risques sérieuse d’un achat immobilier en concubinage consiste à supposer que le couple se sépare douze mois après la remise des clés. Qui rachète la part de l’autre ? À quelle valeur ? Dans quel délai ? Et surtout : cette personne peut-elle reprendre seule l’hypothèque ?
Le rachat de la part immobilière et la libération d’un codébiteur sont deux opérations différentes. Même si A et B conviennent que A garde la maison, la banque peut refuser de libérer B si le revenu de A ne suffit pas à ses critères de capacité financière. Une convention privée ne peut pas imposer ce changement au prêteur. Un achat immobilier en concubinage devrait donc être testé avec les revenus de chaque partenaire séparément.
Il faut aussi prévoir le sort d’une hypothèque fixe. Une vente ou un refinancement avant l’échéance peut entraîner une indemnité de sortie. Le contrat de concubinage peut déterminer qui supporte ce coût, comment la maison est évaluée et combien de temps l’un dispose pour financer le rachat avant qu’une vente à un tiers soit déclenchée.
Le décès : la moitié du logement n’est pas automatiquement transmise au survivant
Le concubin survivant n’est pas l’héritier légal automatique de la part immobilière du défunt. Pour un achat immobilier en concubinage, un testament ou, selon la situation familiale, un pacte successoral doit donc être coordonné avec l’hypothèque.
Le vrai problème est souvent la liquidité. Recevoir davantage de droits sur la maison ne suffit pas si le survivant doit indemniser d’autres héritiers ou reprendre seul une dette calculée sur deux revenus. Une assurance-vie peut fournir le capital nécessaire pour réduire l’hypothèque ou racheter des droits successoraux. La clause bénéficiaire du 3ème pilier doit être vérifiée séparément : elle n’est pas remplacée par un testament.
Coûts, questions et mesures de protection
Il n’existe pas de tarif national unique pour sécuriser un achat immobilier en concubinage. Les frais de notaire, registre foncier, droit de mutation et constitution du gage varient selon le canton. Pour une première planification seulement, une enveloppe de 2% à 5% du prix est parfois retenue, soit CHF 18’000.– à CHF 45’000.– sur CHF 900’000.– ; elle doit ensuite être remplacée par un calcul cantonal précis.
S’ajoutent éventuellement la convention de concubinage, le testament, le pacte successoral, le conseil fiscal et l’assurance décès. Avant les offres hypothécaires, le couple devrait savoir si les quotes-parts correspondent aux fonds propres, qui peut conserver le logement avec son seul revenu, comment la maison sera valorisée en cas de rachat et si le 2ème pilier est compatible avec la forme de propriété.
| Risque | Conséquence possible | Mesure à prévoir |
|---|---|---|
| Apport inégal non documenté | Litige ou possible qualification fiscale de donation | Quote-part adaptée ou prêt écrit |
| Deux revenus indispensables | Impossible de reprendre seul l’hypothèque | Test de capacité financière individuel |
| Hypothèque fixe longue | Indemnité lors d’une vente anticipée | Règle de répartition et structure de maturités |
| Décès d’un copropriétaire | Arrivée d’héritiers dans la structure immobilière | Succession et assurance coordonnées |
| Propriété commune + EPL | Fonds du 2e pilier inutilisables comme prévu | Validation avec la caisse de pension avant l’acte |
Cette préparation change la discussion avec votre courtier en hypothèque. Pour un achat immobilier en concubinage, il ne s’agit plus uniquement de comparer le taux, mais aussi la valeur de nantissement retenue, la prise en compte des deux revenus, la flexibilité de l’amortissement et les conditions d’une future reprise de dette.
FAQ : achat immobilier en concubinage en Suisse
Peut-on acheter à 50/50 avec des apports différents ?
Oui. L’écart doit cependant être qualifié : prêt entre partenaires, apport définitif ou autre mécanisme convenu. Laisser une différence importante sans document est une faiblesse inutile dans un achat immobilier en concubinage.
Si nous sommes propriétaires à 50/50, la banque ne peut-elle réclamer que 50% à chacun ?
Non. Les quotes-parts de propriété et la dette sont deux relations distinctes. En cas de solidarité, les droits de la banque sont ceux du contrat hypothécaire, pas ceux du partage interne du couple.
La propriété commune permet-elle d’utiliser nos deux 2e piliers ?
Il faut être particulièrement prudent. Les règles EPL prévoient la propriété commune avec le conjoint ou partenaire enregistré. Pour deux concubins, la copropriété est la forme à examiner lorsque chacun veut mobiliser sa prévoyance professionnelle.
Que se passe-t-il si l’un veut garder la maison après une séparation ?
Il doit financer le rachat de la part de l’autre et obtenir l’accord du prêteur pour reprendre seul la dette. La banque peut refaire entièrement le test de capacité financière.
Faut-il encore tenir compte de la valeur locative pour un achat en 2026 ?
Oui. Le régime actuel reste applicable jusqu’à l’entrée en vigueur de la réforme au 1er janvier 2029. Un achat immobilier en concubinage conclu aujourd’hui doit donc être analysé sous les deux régimes.
Un achat immobilier en concubinage bien structuré doit rester compréhensible lorsque le couple, les revenus ou la fiscalité changent. Une évaluation de capacité d’emprunt avant la promesse de vente permet de tester plusieurs répartitions de dette et d’apport, puis de comparer les prêteurs sur des bases réellement comparables. Un courtier professionnel de votre région pourra effectuer toutes ces tâches pour vous.
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Sources officielles
– Assemblée fédérale, Commission des affaires juridiques du Conseil des États
– Office fédéral des assurances sociales, « Accession à la propriété du logement au moyen de la prévoyance professionnelle »
– Administration fédérale des contributions, réforme de l’imposition de la propriété du logement,
Les règles fiscales, successorales, notariales et de financement peuvent varier selon le canton, la structure de propriété, la caisse de pension et le contrat du prêteur. Ce guide fournit des informations générales et ne remplace pas un conseil juridique, fiscal, successoral ou hypothécaire adapté à votre situation.
