Hypothek im Wallis: Finanzierung, Kosten und lokale Regeln
- Immobilienmarkt Wallis: drei sehr unterschiedliche Märkte
- Kaufpreis und Bankbewertung: vor dem Angebot unbedingt klären
- Hauptwohnsitz, Zweitwohnung oder touristische Nutzung: die Finanzierung ändert sich
- Lex Weber: altrechtlicher Status kann den Immobilienwert stark beeinflussen
- Ausländische Käufer: Lex Weber und Lex Koller nicht verwechseln
- Naturgefahren und ÖREB: eine unverzichtbare Prüfung im Wallis
- Handänderungssteuer und Hypothekarkosten: die tatsächliche Berechnung
- Eigenmittel und Tragbarkeit: zwei konkrete Beispiele
- Welche Unterlagen Sie vor einer Verpflichtung prüfen sollten
- Kreditgeber vergleichen: der akzeptierte Wert zählt genauso wie der Zinssatz
- Häufige Fragen zur Hypothek im Wallis
- Ihr Immobilienprojekt im Wallis absichern
Eine Immobilie im Wallis zu kaufen bedeutet nicht einfach, die üblichen Schweizer Hypothekarregeln auf einen Bergkanton anzuwenden. Zwischen einem Hauptwohnsitz in Sitten, einer Wohnung in Visp, einem Chalet in Verbier und einer Zweitwohnung in Zermatt finanziert die Bank weder dasselbe Risiko noch dieselbe Nutzung oder Wiederverkaufsliquidität. Hinzu kommen im Wallis besonders wichtige Regeln zu Zweitwohnungen, zum Erwerb durch bestimmte Personen im Ausland, zu Naturgefahren und zur Handänderungsbesteuerung.
Diese Seite konzentriert sich deshalb auf die Faktoren, die Ihre Finanzierung tatsächlich verändern können: Bankwert der Immobilie, Wohnstatus, Lex Weber, Lex Koller, öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen, Naturgefahren, Handänderungssteuer, Schuldbrief und tatsächlicher Eigenmittelbedarf. Die klassischen Hypothekarprodukte behandeln wir separat in unseren entsprechenden Ratgebern.
Immobilienmarkt Wallis: drei sehr unterschiedliche Märkte
Das Wallis zählte am 31. Dezember 2025 376’113 Einwohnerinnen und Einwohner, 1,3 % mehr als ein Jahr zuvor gemäss kantonaler Statistik. Von einem einzigen «Walliser Immobilienmarkt» zu sprechen, wäre jedoch irreführend: Die Finanzierungslogik unterscheidet sich deutlich zwischen der Rhoneebene, den Zentren im Oberwallis und den Tourismusdestinationen.
- Rhoneebene und Wohnzentren — Sitten, Siders, Martigny, Monthey und verschiedene Nachbargemeinden sind vor allem von Märkten für Hauptwohnsitze geprägt. Banken können sich dort in der Regel auf mehr Vergleichstransaktionen und eine dauerhafte lokale Nachfrage stützen.
- Oberwallis — Visp, Brig-Glis sowie Industrie- und Wohngemeinden im entsprechenden Arbeitsmarkt funktionieren anders als die Ferienorte. Lokaler Markt, Sprache, Pendlerströme und Industrieprojekte können die Wohnnachfrage beeinflussen.
- Tourismusdestinationen — Zermatt, Verbier, Crans-Montana, Nendaz oder Saas-Fee verbinden hohe Preise, einen grossen Zweitwohnungsanteil und teilweise atypische Objekte. Der Wiederverkaufswert hängt stärker von der zulässigen Nutzung, Erreichbarkeit, Eigentumsform und Zahl potenzieller Käufer ab.
Für Ihre Finanzierung sind die genaue Gemeinde und der Objekttyp deshalb wichtiger als ein kantonaler Durchschnittspreis pro Quadratmeter. Ein Haus in Sitten und ein älteres Chalet in einer Feriendestination können denselben Preis haben und dennoch zu völlig unterschiedlichen Bankanalysen führen.
Kaufpreis und Bankbewertung: vor dem Angebot unbedingt klären
Wie überall in der Schweiz berechnet der Hypothekargeber die Hypothek nicht zwingend auf dem von Ihnen akzeptierten Kaufpreis. Er stützt sich in der Regel auf den tieferen Wert aus Kaufpreis und dem von ihm anerkannten Immobilienwert. Diese Regel ist in Ferienorten besonders wichtig, wo Käufer für Aussicht, eine seltene Lage, Pistennähe oder einen begehrten Zweitwohnungsstatus einen Aufpreis bezahlen können.
Beispiel: Kaufpreis CHF 900’000, Bankwert CHF 850’000
Sie kaufen eine Wohnung für CHF 900’000. Die Bank setzt den Belehnungswert jedoch auf CHF 850’000 fest. Finanziert sie höchstens 80 % dieses Werts, beträgt die Hypothek CHF 680’000. Ihr Eigenmittelbedarf liegt damit nicht bei CHF 180’000, sondern bei CHF 220’000 – noch vor den Erwerbskosten.
Die Differenz von CHF 40’000 müssen Sie mit eigenen liquiden Mitteln decken. Bei einer Zweitwohnung kann der Kreditgeber noch vorsichtiger vorgehen und mehr Eigenmittel verlangen. Eine Finanzierungsbestätigung, die nur auf Ihrem Einkommen beruht, ersetzt deshalb nicht die Prüfung der konkreten Immobilie.
Bevor Sie eine nicht rückzahlbare Anzahlung leisten oder ein Kaufangebot ohne Finanzierungsvorbehalt abgeben, sollten Sie eine erste Bankbewertung einholen. In einer Feriendestination mit seltenen Objekten kann dieser Schritt wichtiger sein als einige Zehntelprozent Unterschied beim Hypothekarzins.
Hauptwohnsitz, Zweitwohnung oder touristische Nutzung: die Finanzierung ändert sich
Dieselbe Wohnung kann je nach vorgesehener Nutzung zu einem völlig anderen Finanzierungsdossier führen. Klären Sie deshalb vor dem Zinsvergleich mit Gemeinde, Notar und Kreditgeber, ob es sich um einen Hauptwohnsitz, eine privat genutzte Zweitwohnung oder eine touristisch bewirtschaftete Unterkunft handeln wird.
Bei einem Hauptwohnsitz können unter bestimmten Voraussetzungen Vorsorgegelder als Teil der Eigenmittel eingesetzt werden. Bei einer privat genutzten Zweitwohnung verlangen Banken häufig mehr harte Eigenmittel; Guthaben der 2. Säule sind grundsätzlich nicht für die Finanzierung einer solchen Immobilie bestimmt.
Soll die Immobilie wochenweise vermietet oder touristisch bewirtschaftet werden, dürfen Sie nicht davon ausgehen, dass die Bank 100 % der erwarteten Mieteinnahmen in die Tragbarkeit einbezieht. Saisonale Einnahmen, die von Schneelage, Auslastung oder einer Betreibergesellschaft abhängen, können mit einem erheblichen Sicherheitsabschlag berücksichtigt oder je nach Kreditgeber ganz aus der Rechnung ausgeschlossen werden.
Lex Weber: altrechtlicher Status kann den Immobilienwert stark beeinflussen
Das Bundesgesetz über Zweitwohnungen begrenzt grundsätzlich die Erstellung neuer Zweitwohnungen in Gemeinden, in denen ihr Anteil 20 % des Wohnungsbestands übersteigt. Viele Walliser Tourismusgemeinden sind davon betroffen. Eine häufige Vereinfachung ist jedoch falsch: «Gemeinde über 20 % = Kauf einer Zweitwohnung unmöglich».
Entscheidend ist unter anderem der Status der Wohnung. Eine altrechtliche Wohnung ist eine Wohnung, die am 11. März 2012 rechtmässig bestand oder rechtskräftig bewilligt war. Gemäss Bundesamt für Raumentwicklung kann eine solche Wohnung – vorbehaltlich zusätzlicher kantonaler oder kommunaler Einschränkungen – grundsätzlich frei als Haupt- oder Zweitwohnung genutzt werden.
Eine neuere Wohnung kann dagegen mit einer Nutzungsbeschränkung versehen sein, die einen Hauptwohnsitz oder eine touristische Bewirtschaftung vorschreibt. Diese Beschränkung ist in der Baubewilligung und gegebenenfalls in den entsprechenden Einträgen oder Anmerkungen zu prüfen.
Warum dieser Status für die Bank direkt relevant ist
Der Nutzungsstatus beeinflusst die Zahl potenzieller Käufer beim Wiederverkauf. Eine Wohnung, die rechtmässig als Zweitwohnung genutzt werden darf, kann eine breitere Käuferschaft ansprechen als ein Objekt, das in einer Destination mit begrenzter dauerhafter lokaler Nachfrage zwingend als Hauptwohnsitz genutzt werden muss. Dieser Unterschied kann daher die Liquidität und den von der Bank akzeptierten Wert beeinflussen.
Fragen Sie vor einem Kauf in einer Feriendestination ausdrücklich: Wann wurde die Wohnung erstellt, besteht eine Nutzungsbeschränkung, ist eine Nutzungsänderung zulässig und verändert eine geplante Renovation diesen Status? Grössere Umbauten oder die Schaffung zusätzlicher Wohnungen können anderen Regeln unterliegen.
Ausländische Käufer: Lex Weber und Lex Koller nicht verwechseln
Die Lex Weber regelt hauptsächlich den Anteil und die Nutzung von Zweitwohnungen. Die Lex Koller betrifft dagegen den Erwerb von Grundstücken durch bestimmte Personen im Ausland. Es handelt sich um zwei unterschiedliche Rechtsregime, die beim selben Projekt gleichzeitig relevant sein können.
Das Walliser Recht sieht insbesondere vor, dass bestimmte Personen im Ausland unter Voraussetzungen und im Rahmen der geltenden Kontingente eine Bewilligung für den Erwerb einer Ferienwohnung oder einer Wohnung in einem Apparthotel an bestimmten touristischen Orten erhalten können. Die kantonale Regelung wurde 2026 für bestimmte Tourismusregionen erneut angepasst.
Bei einem Käufer, der unter die Lex Koller fällt, kann die Bank die Finanzierung erst abschliessen wollen, wenn die rechtliche Erwerbsmöglichkeit geklärt ist. Unterschreiben Sie in diesem Fall keine unwiderrufliche Verpflichtung, als wäre die Bewilligung reine Formsache. Der Notar sollte Ihren Status und eine allfällige Bewilligungspflicht frühzeitig prüfen.
Naturgefahren und ÖREB: eine unverzichtbare Prüfung im Wallis
Aufgrund seiner Topografie ist das Wallis Naturgefahren besonders stark ausgesetzt. Der Kanton führt Gefahrenkarten für Lawinen, Hochwasser, Murgänge, Steinschlag, Rutschungen und weitere Instabilitäten. Er bezeichnet sich ausserdem als den Schweizer Kanton mit der höchsten Erdbebengefährdung.
Diese Karten sind nicht nur Informationsunterlagen. Der Kanton weist darauf hin, dass ihre Inhalte und die damit verbundenen Vorschriften in die kommunalen Nutzungspläne integriert werden und für die betroffenen Parzellen verbindlich werden. Eine Gefahrenzone kann daher die Möglichkeiten zum Bauen, Umbauen oder Wiederaufbauen beeinflussen.
- Konsultieren Sie den ÖREB-Kataster des Wallis für die öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen der Parzelle.
- Prüfen Sie die Naturgefahrenkarten der Gemeinde: Lawine, Überschwemmung, Murgang, Steinschlag, Rutschung oder andere Instabilitäten.
- Kontrollieren Sie den Grundbuchauszug: Dienstbarkeiten, Wegrechte, Lasten, Nutzniessungen und Grundpfandrechte können die Angaben im ÖREB ergänzen.
- Bei einem Chalet oder Haus in Hanglage sollten Sie die ganzjährige Zufahrt, Stützmauern, Schutzbauten sowie vorgeschriebene oder empfohlene Arbeiten prüfen.
Für die Bank können diese Faktoren den Wiederverkaufswert und künftige Arbeiten beeinflussen. Ein Chalet mit aussergewöhnlicher Aussicht, aber schwieriger Zufahrt oder besonderen Vorschriften wird nicht automatisch wie ein Standardobjekt derselben Destination bewertet.
Handänderungssteuer und Hypothekarkosten: die tatsächliche Berechnung
Für die Handänderungssteuer sieht das kantonale Gesetz einen proportionalen Tarif nach dem Wert des Rechtsgeschäfts vor:
- CHF 20 bei einem Wert von CHF 1’001 bis CHF 50’000;
- 1 % bei einem Wert von CHF 50’001 bis CHF 500’000;
- 1,3 % bei einem Wert von CHF 500’001 bis CHF 1’000’000;
- 1,5 % ab CHF 1’000’001.
Die Gemeinde kann zusätzlich eine Steuer von bis zu 50 % der kantonalen Abgabe erheben. Der Gesamtbetrag hängt somit von der Gemeinde ab und sollte vor Abschluss Ihres Budgets beim Notar erfragt werden. Unser Ratgeber zur Handänderungssteuer im Wallis erklärt diesen Mechanismus im Detail.
Beispiel: Kauf für CHF 550’000
Bei einem Kaufpreis von CHF 550’000 beträgt die kantonale Abgabe 1,3 %, also CHF 7’150. Erhebt die Gemeinde den maximalen Zuschlag von 50 %, kommen CHF 3’575 hinzu. Die Handänderungssteuer beträgt damit CHF 10’725, bevor weitere Kosten berücksichtigt werden.
Auch der Schuldbrief verursacht Kosten
Das Walliser Gesetz sieht zudem eine Abgabe von 0,2 % auf bestimmte Rechtsgeschäfte zur Errichtung eines Immobilienpfands vor. Hinzu kommen Grundbuchgebühren. Für einen Register-Schuldbrief oder eine Grundpfandverschreibung sieht die kantonale Verordnung unter anderem eine proportionale Gebühr von 1 ‰ mit gesetzlichen Mindest- und Höchstbeträgen vor.
Sie sollten daher drei Kostenkategorien unterscheiden: Eigentumsübertragung, Notariats- und Grundbuchkosten sowie die Kosten für die Errichtung des Grundpfands. Kann ein bestehender Schuldbrief übernommen oder angepasst werden, sollten Notar und Bank prüfen, welche Kosten eingespart werden können.
Eigenmittel und Tragbarkeit: zwei konkrete Beispiele
Die allgemeinen Regeln zur Tragbarkeit gelten auch im Wallis: Der Kreditgeber prüft Ihr Dossier üblicherweise mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 %, zuzüglich Amortisation und Unterhaltskosten. Die theoretische Belastung muss mit Ihrem Bruttoeinkommen vereinbar bleiben und liegt häufig bei etwa einem Drittel.
Hauptwohnsitz für CHF 650’000
Bei einer Finanzierung von 80 % beginnt der Eigenmittelbedarf bei CHF 130’000. Hinzu kommen jedoch Handänderungssteuer, Notar, Grundbuch und allfällige Schuldbriefkosten. Setzt die Bank den Immobilienwert tiefer als den Kaufpreis an, erhöht die Differenz Ihren tatsächlichen Eigenmittelbedarf zusätzlich.
Zweitwohnung für CHF 1’200’000
Hier ist die Rechnung anspruchsvoller. Der Kreditgeber kann mehr als 20 % Eigenmittel verlangen und voraussetzen, dass diese hauptsächlich aus Liquidität oder frei verfügbaren Vermögenswerten stammen. Guthaben der 2. Säule können grundsätzlich nicht für eine privat genutzte Zweitwohnung eingesetzt werden. Auch Lex-Weber-Status, Marktgängigkeit und allfällige saisonale Mieteinnahmen fliessen in die Analyse ein.
Unser Hypothekenrechner ermöglicht eine erste Einschätzung Ihrer Tragbarkeit. Bei einer Immobilie in einer Feriendestination sollten Sie anschliessend Objektwert und Nutzungsstatus separat prüfen lassen.
Welche Unterlagen Sie vor einer Verpflichtung prüfen sollten
Bei einem Kauf im Wallis besteht ein schnelles Dossier nicht nur aus Ihren Lohnausweisen. Die Unterlagen zur Immobilie sind häufig genauso wichtig wie die Unterlagen des Kreditnehmers.
- Verkaufsdossier, Pläne, Flächenangaben und Objektbeschrieb;
- Grundbuchauszug und Katasterinformationen;
- Status als Haupt-/Zweitwohnung und allfällige Nutzungsbeschränkung;
- Erstellungs- oder Bewilligungsdatum der Wohnung, wenn die Lex Weber relevant ist;
- ÖREB-Auszug und Naturgefahrenkarten;
- bei Stockwerkeigentum: Reglement, Protokolle, Rechnungen und Erneuerungsfonds;
- bei einem älteren Chalet: Kostenvoranschläge, Zustand von Dach, Heizung und Gebäudehülle, Zufahrt sowie allfällige Schutzbauten;
- wenn der Käufer der Lex Koller unterliegen könnte: Bestätigung des Notars zum Verfahren und zu einer allfälligen Bewilligung.
Mit diesen Unterlagen kann der Kreditgeber die zwei entscheidenden Fragen beantworten: Kann der Haushalt die Verschuldung tragen und stellt die Immobilie eine ausreichend sichere und gut veräusserbare Sicherheit dar?
Kreditgeber vergleichen: der akzeptierte Wert zählt genauso wie der Zinssatz
Gerade im Wallis können zwei Kreditgeber beim selben Objekt zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Eine Bank mit guter Kenntnis einer Feriendestination verfügt möglicherweise über solide lokale Vergleichswerte; ein anderes Institut bietet vielleicht einen leicht tieferen Zinssatz, bewertet die Immobilie aber vorsichtiger oder verlangt mehr Eigenmittel.
Vergleichen Sie deshalb mindestens: akzeptierter Immobilienwert, maximaler Finanzierungsbetrag, verlangte Eigenmittel, Behandlung der Mieteinnahmen, Amortisation, Zinssatz, SARON-Marge, Ausstiegskonditionen und Übertragbarkeit der Hypothek.
Bei einem atypischen Chalet, einer Zweitwohnung oder einem Käufer mit besonderem Bewilligungsverfahren kann eine passendere Bewertung finanziell viel wichtiger sein als 0,10 Prozentpunkt Zinsersparnis.
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Häufige Fragen zur Hypothek im Wallis
Verbietet die Lex Weber den Kauf einer Zweitwohnung im Wallis?
Nein. Sie beschränkt hauptsächlich die Erstellung neuer Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %. Eine altrechtliche Wohnung kann, vorbehaltlich weiterer Einschränkungen, weiterhin frei als Haupt- oder Zweitwohnung genutzt werden. Der genaue Status der Immobilie muss geprüft werden.
Kann eine Person aus dem Ausland ein Chalet im Wallis kaufen?
Das hängt vom Status des Käufers, seinem Wohnsitz, der Art der Immobilie und ihrer Nutzung ab. Bestimmte Erwerbe durch Personen im Ausland sind gemäss Lex Koller bewilligungspflichtig; für Ferienwohnungen gelten zudem Kontingente und zugelassene Tourismusorte. Der Notar sollte diesen Punkt vor einer verbindlichen Verpflichtung klären.
Beträgt die Handänderungssteuer im Wallis 0,3 %?
Nein, nicht bei einem gewöhnlichen Immobilienverkauf. Die kantonale Abgabe ist progressiv und beträgt je nach Wert 1 %, 1,3 % oder 1,5 %, wobei ein kommunaler Zuschlag von bis zu 50 % der kantonalen Abgabe möglich ist.
Warum interessiert sich die Bank für die Gefahrenkarte?
Weil eine Beschränkung aufgrund einer Lawine, eines Hochwassers, einer Bodeninstabilität oder einer anderen Gefahr die Umbaumöglichkeiten, künftige Kosten und den Wiederverkauf beeinflussen kann. Die Bank kann dies deshalb bei ihrer Bewertung berücksichtigen.
Kann die 2. Säule für eine Zweitwohnung verwendet werden?
Grundsätzlich betreffen die Guthaben der beruflichen Vorsorge im Rahmen der Wohneigentumsförderung den vom Versicherten selbst bewohnten Hauptwohnsitz. Eine privat genutzte Zweitwohnung muss daher mit anderen Eigenmitteln finanziert werden.
Sollte man automatisch die Walliser Kantonalbank wählen?
Nein. Ihre Kenntnis des lokalen Marktes kann hilfreich sein, doch entscheidend ist die gesamte Finanzierung. Ein Angebot mit attraktivem Zinssatz kann weniger interessant werden, wenn der akzeptierte Immobilienwert tiefer ist oder strengere Eigenmittelanforderungen gelten.
Ihr Immobilienprojekt im Wallis absichern
Im Wallis ist die richtige Reihenfolge: Tragbarkeit definieren, rechtlich zulässige Nutzung der Immobilie bestimmen, Grundstücksbeschränkungen prüfen, einen ersten Bankwert bestätigen lassen, Kosten berechnen und anschliessend Kreditgeber vergleichen.
Diese Vorgehensweise ist in Tourismusdestinationen besonders wichtig, weil zulässige Nutzung, altrechtlicher Status, Naturgefahren und die potenzielle Käuferschaft den Sicherheitenwert direkt beeinflussen können. In der Rhoneebene bleiben dieselben Prüfungen sinnvoll, ihre relative Bedeutung kann jedoch anders ausfallen.
Sie können uns Ihr Projekt im Wallis einreichen, damit passende Finanzierungslösungen für die konkrete Immobilie und Ihr Profil verglichen werden können.
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Hinweis: Dieser Artikel dient ausschliesslich der Information. Die Regeln zu Zweitwohnungen, Immobilienerwerb durch Personen im Ausland, Handänderungssteuern, Eigentumsbeschränkungen und Bankkriterien können sich ändern. Prüfen Sie vor jeder verbindlichen Verpflichtung stets die aktuelle Situation von Gemeinde, Parzelle und Käufer beim Notar, bei den zuständigen Behörden und beim Kreditgeber.
