Wie funktioniert die Handänderungssteuer im Wallis?
- Wie funktioniert die Handänderungssteuer im Wallis?
- Wie hoch ist die Handänderungssteuer im Wallis tatsächlich?
- Wann und wie wird die Handänderungssteuer bezahlt?
- Handänderungssteuer, Notar und Grundbuch: Welche Kosten fallen an?
- Befreiungen, Kauf ab Plan und bestehender Schuldbrief: Sonderfälle
- Handänderungssteuer und Grundstückgewinnsteuer: Was hängt zusammen?
Planen Sie den Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Chalets im Wallis? Die Handänderungssteuern sind zusätzliche Kosten, die Sie neben Ihren Eigenmitteln und Ihrer Hypothek einplanen müssen. Entgegen einer verbreiteten Annahme hängt der anwendbare Satz nicht nur von der Gemeinde ab: Zunächst gilt ein kantonaler Tarif nach dem Wert der Transaktion, zu dem eine Gemeindesteuer hinzukommen kann.
Wie viel sollten Sie bei einem Kaufpreis von CHF 500’000, CHF 800’000 oder CHF 1,2 Millionen einplanen? Warum verlangen zwei Gemeinden unterschiedliche Beträge? Und was kostet die Errichtung eines neuen Schuldbriefs tatsächlich? Hier finden Sie die Walliser Vorschriften, eigene Berechnungen und die wichtigsten Kontrollen vor der Unterzeichnung. Die Beispiele betreffen gewöhnliche Transaktionen ohne Steuerbefreiungen.
Wie funktioniert die Handänderungssteuer im Wallis?
Die Handänderungssteuer fällt bei einer Eigentumsübertragung an. Im Wallis sieht das Gesetz über die Handänderungssteuer (HG) eine kantonale Steuer vor und erlaubt den Gemeinden, eine zusätzliche Steuer zu erheben. Der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses ist der häufigste Fall. Das Gesetz erfasst jedoch auch andere Vorgänge, etwa Tauschgeschäfte, bestimmte Schenkungen oder die wirtschaftliche Übertragung von Immobilien, vorbehaltlich gesetzlicher Steuerbefreiungen.
Eine Walliser Besonderheit: Der Kanton legt den Tarif fest, die Gemeinde kann einen Zuschlag erheben
Der Kanton wendet die Sätze gemäss Artikel 14 HG auf den steuerbaren Wert an. Nach Artikel 15 darf der Gemeindezuschlag höchstens 50 % der kantonalen Steuer betragen. Bei einer kantonalen Steuer von CHF 10’400 sind somit maximal CHF 5’200 zusätzlich möglich. Eine Gemeinde kann den Gesamtsteuersatz also nicht beliebig festlegen.
Ein konkreter Vergleich zeigt dies: Die offizielle Übersicht der kommunalen Zusatzsteuersätze, die das Grundbuchamt veröffentlicht hat, nennt 50 % für Sitten (Sion), Siders (Sierre) und Martinach (Martigny), 40 % für Bürchen und 30 % für Vernayaz. Diese Prozentsätze beziehen sich auf den Betrag der kantonalen Steuer und nicht unmittelbar auf den Kaufpreis. Lassen Sie den zum Zeitpunkt der Eintragung des Kaufvertrags geltenden Gemeindesatz vom Notar bestätigen.
Steuerbemessungsgrundlage: Nicht immer nur der ausgeschriebene Kaufpreis
Bei einem gewöhnlichen Verkauf gilt gemäss Artikel 11 HG die Gegenleistung für den Erwerb: der bezahlte Preis sowie gegebenenfalls weitere Leistungen, zu denen sich die Käuferschaft für den Erwerb der Liegenschaft verpflichtet. Sofern nichts anderes nachgewiesen wird, beträgt die Bemessungsgrundlage mindestens den Katasterwert. Ein künstlich tiefer Verkaufspreis führt deshalb nicht automatisch zu einer geringeren Handänderungssteuer.
Klären Sie vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags mit dem Notar, welcher Wert tatsächlich besteuert wird. Das ist besonders wichtig bei der Übernahme von Schulden, besonderen Gegenleistungen, einem Kauf ab Plan oder einem Verkauf innerhalb der Familie.
Wer schuldet die Handänderungssteuer rechtlich?
Die erwerbende Person ist gemäss Artikel 10 HG steuerpflichtig; zudem haften Käufer und Verkäufer solidarisch für die Zahlung. Die Parteien können vertraglich eine andere Kostenverteilung vereinbaren, die gesetzliche Haftung aber nicht aufheben. Planen Sie den Betrag deshalb im Käuferbudget ein, sofern keine klar dokumentierte und notariell geprüfte Vereinbarung besteht.
Wie hoch ist die Handänderungssteuer im Wallis tatsächlich?
Zuerst ist die Wertstufe gemäss Artikel 14 HG zu bestimmen. Es handelt sich nicht um einen progressiven Grenzsteuertarif: Der für die Wertstufe geltende Satz wird auf den gesamten steuerbaren Wert der Transaktion angewendet und nicht nur auf den Teil über der jeweiligen Grenze.
| Steuerbarer Wert | Kantonale Steuer | Mit Gemeindezuschlag von 50 % |
|---|---|---|
| Bis CHF 1’000 | Befreiung von der proportionalen Steuer (Art. 18) | — |
| CHF 1’001 bis 50’000 | CHF 20 | CHF 30 |
| CHF 50’001 bis 500’000 | 1,0 % | 1,5 % |
| CHF 500’001 bis 1’000’000 | 1,3 % | 1,95 % |
| Ab CHF 1’000’001 | 1,5 % | 2,25 % |
Achtung bei den Schwellenwerten: Bei einem steuerbaren Wert von CHF 500’000 beträgt die kantonale Steuer CHF 5’000; bei CHF 500’100 sind es CHF 6’501.30 (1,3 % von CHF 500’100). Der Sprung entsteht durch den Wechsel der Wertstufe und nicht durch eine zusätzliche Steuer nur auf die CHF 100 über der Grenze. Auch die Grenze von CHF 1 Million ist entsprechend zu beachten. Berücksichtigen Sie diesen Mechanismus bei Ihrer Budgetplanung, ohne den Kaufpreis künstlich zu tief anzusetzen.
Vergleichsrechnungen: Drei Kaufpreise
Eigene Berechnungen von pretimmobilier.ch — für gewöhnliche Verkäufe, bei denen der steuerbare Wert dem Kaufpreis entspricht, in einer Gemeinde mit einem Zuschlag von 50 %. Die folgenden Beträge umfassen ausschliesslich die Handänderungssteuer, ohne Notariats- und Grundbuchgebühren.
| Kaufpreis | Kantonale Steuer | Gemeindezuschlag (50 %) | Handänderungssteuer insgesamt |
|---|---|---|---|
| CHF 500’000 | CHF 5’000 | CHF 2’500 | CHF 7’500 |
| CHF 800’000 | CHF 10’400 | CHF 5’200 | CHF 15’600 |
| CHF 1’200’000 | CHF 18’000 | CHF 9’000 | CHF 27’000 |
Sitten oder Vernayaz: CHF 2’080 Unterschied bei CHF 800’000 Kaufpreis
Bei einer Wohnung für CHF 800’000 beträgt die kantonale Steuer in beiden Fällen CHF 10’400. Mit den in der offiziellen Übersicht kommunalen Zuschlägen ergibt sich jedoch ein Unterschied:
| Gemeinde | Zuschlag auf die kantonale Steuer | Gemeindesteuer | Handänderungssteuer insgesamt |
|---|---|---|---|
| Sitten (Sion, 50 %) | 50 % | CHF 5’200 | CHF 15’600 |
| Vernayaz (30 %) | 30 % | CHF 3’120 | CHF 13’520 |
Unterschied: CHF 2’080. Daraus folgt nicht, dass man den Wohnort allein nach Steuern auswählen sollte: Kaufpreise, Verkehrsverbindungen, laufende Kosten und Finanzierung sind wichtiger. Das Beispiel zeigt aber, weshalb ein Rechner mit pauschal «1,5 % im Wallis» die Kosten unterschätzen oder falsch aufteilen kann. Prüfen Sie vor der Beurkundung immer den aktuell geltenden Gemeindesatz.
Wann und wie wird die Handänderungssteuer bezahlt?
Drei Zeitpunkte sind zu unterscheiden: die Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde, ihre Bearbeitung durch das Grundbuchamt und die Fälligkeit der Steuer. Sie gehören zur gleichen Transaktion, müssen aber nicht auf denselben Tag fallen.
Aufgabe des Notars und Kostenvorschuss
Der Notar erstellt die Urkunde, koordiniert Unterlagen und Finanzierung und organisiert die Anmeldung beim Grundbuchamt. In der Praxis verlangt er üblicherweise einen Kostenvorschuss für Steuern, Gebühren und seine eigenen Leistungen. Dieser sichert die Abwicklung ab, bedeutet aber nicht zwingend, dass die Steuer rechtlich bereits fällig ist.
Nach Artikel 29 HG wird die Steuer mit der Zustellung der Veranlagungsverfügung fällig und ist innerhalb von 30 Tagen zu bezahlen. Es wäre daher falsch zu behaupten, die Handänderungssteuer müsse in jedem Fall bereits vor der Grundbucheintragung definitiv bezahlt sein. Der Notar erklärt Ihnen, wie Vorschüsse und Schlussabrechnung in Ihrem Fall organisiert werden.
Die entscheidende Frage vor der Unterzeichnung
Verlangen Sie eine detaillierte provisorische Kostenabrechnung mit getrenntem Ausweis der kantonalen Steuer, des Gemeindezuschlags, der Grundbuchgebühren, der notariellen Gebühren und Honorare, allfälliger Errichtung oder Übernahme eines Schuldbriefs, administrativer Kosten und gegebenenfalls der Mehrwertsteuer. Klären Sie auch, welche Beträge Vorschüsse und welche definitiv sind.
Handänderungssteuer, Notar und Grundbuch: Welche Kosten fallen an?
Unter dem Sammelbegriff «Notariatskosten» werden oft verschiedene Posten zusammengefasst, obwohl sie unterschiedlichen Rechtsgrundlagen folgen und an verschiedene Stellen fliessen. In einer präzisen Budgetplanung sind die Kosten für den Eigentumserwerb von jenen der Finanzierung zu trennen.
1. Handänderungssteuer: kantonale Steuer und allfälliger Gemeindezuschlag
Diese Steuer auf die Eigentumsübertragung ergibt sich aus dem kantonalen Tarif und dem kommunalen Zuschlag. Sie ist keine Vergütung für den Notar. Für eine gewöhnliche Transaktion über CHF 800’000 in Sitten haben wir CHF 15’600 Handänderungssteuer berechnet.
2. Grundbuch: Eintragung der neuen Eigentümerschaft
Artikel 32 der kantonalen Grundbuchverordnung (GBV) legt die proportionale Gebühr für die Eigentumseintragung grundsätzlich auf 2 ‰ (0,2 %) des massgeblichen Werts fest, mindestens CHF 100 und höchstens CHF 5’000. Bei CHF 800’000 sind das CHF 1’600, zuzüglich allfälliger Gebühren für weitere Vorgänge.
3. Notar: Reglementierter Tarif statt allgemeiner Prozentsatz
Die notariellen Leistungen unterliegen dem kantonalen Reglement über die Gebühren und Auslagen der Notare. Die Kosten hängen unter anderem vom Wert und der Art der Urkunde, der Beurkundung eines Grundpfands, zusätzlichen Arbeiten und allfälligen Tarifermässigungen ab. «0,5 bis 0,7 % des Kaufpreises» pauschal für jeden Verkauf anzusetzen, wäre irreführend. Lassen Sie sich eine individuelle Offerte erstellen; unser Ratgeber zu den Notariatskosten enthält weitere Erläuterungen.
4. Grundpfand: Zwei Kostenpunkte, die oft vergessen gehen
Erfordert die Finanzierung die Errichtung eines neuen Register-Schuldbriefs, kommen zwei unterschiedliche Positionen hinzu:
- Steuer auf der Errichtung des Grundpfands: grundsätzlich 0,2 % des Pfandbetrags ab CHF 20’001 (Art. 16 HG).
- Gebühr für die Eintragung des Register-Schuldbriefs: 1 ‰ (0,1 %) des massgeblichen Betrags, mindestens CHF 100 und höchstens CHF 2’500 (Art. 32 GBV). Für Papier-Schuldbriefe gilt ein anderer Tarif.
Der Pfandbetrag entspricht nicht zwingend dem tatsächlich aufgenommenen Hypothekarkapital. Auch ein vorhandener Schuldbrief kann übernommen oder angepasst werden, was die steuerpflichtigen Vorgänge und Kosten beeinflusst. Lassen Sie den zu sichernden Betrag und den Umgang mit einem bestehenden Schuldbrief von Bank und Notar bestätigen, bevor Sie eine Neubegründung budgetieren.
Eigene Budgetrechnung: Kauf für CHF 800’000 mit 80 % Finanzierung
Annahmen: gewöhnlicher Kauf in Sitten (Gemeindezuschlag 50 %), steuerbarer Wert CHF 800’000, Eigenmittel CHF 160’000, Hypothek CHF 640’000 und neuer Register-Schuldbrief über CHF 640’000. Es wird kein bestehendes Grundpfand übernommen. Die folgenden gesetzlichen Gebühren und Steuern werden getrennt berechnet, ohne Notariatskosten und weitere Nebenkosten.
| Position | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Kantonale Handänderungssteuer | CHF 800’000 × 1,3 % | CHF 10’400 |
| Gemeindezuschlag | CHF 10’400 × 50 % | CHF 5’200 |
| Eigentumseintragung | CHF 800’000 × 0,2 % | CHF 1’600 |
| Steuer auf dem neuen Grundpfand | CHF 640’000 × 0,2 % | CHF 1’280 |
| Eintragung des Register-Schuldbriefs | CHF 640’000 × 0,1 % | CHF 640 |
| Summe dieser fünf Positionen | — | CHF 19’120 |
Zusammen mit den Eigenmitteln von CHF 160’000 muss die Käuferschaft damit mindestens CHF 179’120 vor Notariatskosten und weiteren nicht enthaltenen Ausgaben einplanen, vorbehaltlich der von der finanzierenden Bank akzeptierten Finanzierungsbedingungen. Erwerbsnebenkosten werden nicht automatisch von einer 80-prozentigen Hypothek gedeckt. Das Beispiel zeigt einzelne Kostenpositionen; es ersetzt keine notarielle Abrechnung.
Diese Erwerbsnebenkosten kommen zum für den Kauf benötigten Eigenkapital hinzu und müssen bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden. Wie Banken den Immobilienwert, die erforderlichen Eigenmittel und die finanzielle Tragbarkeit beurteilen, erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Hypothek im Wallis.
In Vernayaz läge die Summe dieser fünf Positionen bei denselben Annahmen und dem amtlich ausgewiesenen Gemeindezuschlag von 30 % bei CHF 17’040, also CHF 2’080 tiefer. In diesem Vergleich ändert sich ausschliesslich die kommunale Komponente der Handänderungssteuer.
Befreiungen, Kauf ab Plan und bestehender Schuldbrief: Sonderfälle
Kauf ab Plan oder schlüsselfertiger Bau: die Bemessungsgrundlage beachten
Artikel 11 HG sieht ausdrücklich vor, dass beim Verkauf eines schlüsselfertigen Gebäudes oder Stockwerkeigentums sowie bei einem Verkauf mit einem Werkvertrag, der einem schlüsselfertigen Erwerb gleichkommt, die Gesamtkosten für Grundstück und Bauwerk massgebend sind. Gehen Sie daher nicht davon aus, dass ein separater Grundstückskaufvertrag die Steuer automatisch auf den Landwert beschränkt. Lassen Sie vor der Unterzeichnung das gesamte Vertragsgefüge prüfen.
Übertragungen zwischen Eltern und Kindern, Ehegatten oder eingetragenen Partnern
Nach Artikel 18 HG sind Eigentumsübertragungen in gerader Linie sowie zwischen Ehegatten oder eingetragenen Partnern von der proportionalen Steuer befreit. Dies gilt auch für die dort bezeichneten Fälle der güterrechtlichen Auseinandersetzung bzw. Auflösung einer Partnerschaft. Die Ausnahme gilt nicht automatisch für sämtliche Familienangehörigen: Geschwister, Cousins und andere Verwandte zählen nicht zur direkten Linie.
Eine Befreiung von der proportionalen Steuer bedeutet nicht, dass der Vorgang vollkommen kostenlos oder steuerlich folgenlos ist. Gebühren, feste Abgaben sowie weitere erb- oder steuerrechtliche Folgen können anfallen. Lassen Sie die konkrete Übertragung notariell beurteilen.
Einen bestehenden Schuldbrief weiterverwenden: mögliche Einsparungen
Fragen Sie vor der Errichtung eines neuen Schuldbriefs, ob bereits ein verwendbares Grundpfandrecht besteht und die Bank dessen Übernahme akzeptiert. Ein Gläubigerwechsel, eine Umwandlung, die Erhöhung eines Grundpfands oder dessen Neubegründung haben nicht dieselben gebühren- und steuerrechtlichen Folgen. Die Wiederverwendung kann Kosten senken, garantiert aber keine automatische Steuerbefreiung: Betrag und notwendige Änderungen müssen geprüft werden.
Checkliste vor der öffentlichen Beurkundung
- Lassen Sie den steuerbaren Wert und die Wertstufe nach Artikel 14 HG schriftlich bestätigen.
- Prüfen Sie den aktuell gültigen Gemeindezuschlag: Die amtliche Übersicht ist eine Orientierung, aber keine Garantie für spätere Beurkundungen.
- Verlangen Sie eine detaillierte notarielle Kostenabrechnung für Steuern, Eigentumseintragung, notarielle Leistungen und allfällige Grundpfandrechte.
- Prüfen Sie, ob ein bestehender Schuldbrief weiterverwendet werden kann und welchen Sicherungsbetrag die Bank verlangt.
- Bei einem Kauf ab Plan, innerhalb der Familie oder mit Schuldübernahme sind besondere Besteuerungsregeln vor jeder unwiderruflichen Verpflichtung abzuklären.
Handänderungssteuer und Grundstückgewinnsteuer: Was hängt zusammen?
Die Handänderungssteuer wird beim Erwerb fällig, während die Steuer auf dem Grundstückgewinn einen gewinnbringenden Wiederverkauf betrifft. Es handelt sich um zwei unterschiedliche Steuern. Bestimmte Erwerbskosten können sich jedoch bei einem späteren Verkauf auf die Ermittlung des steuerbaren Gewinns auswirken.
Bewahren Sie Belege für Urkundenkosten und wertvermehrende Investitionen auf
Die amtliche Walliser Wegleitung zur Grundstückgewinnsteuererklärung berücksichtigt unter den gegebenen Voraussetzungen unter anderem Kosten der Erwerbsurkunde und gewisse Sicherstellungskosten. Sie unterscheidet ausserdem dauerhafte wertvermehrende Investitionen von Unterhalts- und Reparaturaufwendungen, die nicht in gleicher Weise angerechnet werden können.
Bewahren Sie den Kaufvertrag, Steuerabrechnungen, Grundbuchrechnungen, Notarquittungen und Belege für Bauarbeiten auf. Gehen Sie nicht davon aus, dass jede Renovation vom Grundstückgewinn abziehbar ist: Entscheidend sind die Art der Arbeiten, ihre frühere steuerliche Behandlung und die entsprechenden Nachweise.
Vereinfachtes Beispiel: Ein tieferer steuerbarer Gewinn ist keine Steuersatzsenkung
Angenommen, Sie kaufen eine Liegenschaft für CHF 500’000 und verkaufen sie später für CHF 580’000. Der Bruttogewinn beträgt CHF 80’000. Werden CHF 12’000 an Erwerbskosten und Investitionen bei der Berechnung anerkannt, sinkt der Gewinn in diesem vereinfachten Beispiel auf CHF 68’000 vor allfälligen weiteren Anpassungen. Dies bedeutet nicht, dass Sie automatisch CHF 12’000 weniger Steuern zahlen: Reduziert wird vielmehr die Bemessungsgrundlage der Steuer.
Der Satz der Grundstückgewinnsteuer hängt insbesondere von der Höhe des steuerbaren Gewinns und der Besitzdauer ab. Massgeblich ist der bei der Veräusserung gültige Tarif. Lassen Sie für eine verlässliche Einschätzung Ihre individuelle Steuersituation berechnen, statt sich auf eine isolierte Prozentangabe zu verlassen.
Die amtlichen Quellen für Ihr Vorhaben
- Walliser Gesetz über die Handänderungssteuer (HG, SR 643.1): Steuerpflicht, Bemessungsgrundlage, Tarife, Befreiungen und Fälligkeit.
- Grundbuchamt: kommunale Zusatzsteuersätze, Übersicht: Unterschiede zwischen den Gemeinden.
- Kantonale Grundbuchverordnung (GBV, SR 211.611): Gebühren für Eintragungen und Schuldbriefe.
- Reglement über die Gebühren und Auslagen der Notare (SR 178.104): Notariatstarif.
- Kantonale Wegleitung zur Grundstückgewinnsteuererklärung: Zulässige Kosten und Aufwendungen.
Allgemeine Informationen auf Grundlage konsultierten amtlichen Quellen. Tarife und Gemeindezuschläge können sich ändern; Befreiungen und Nebenkosten hängen von der konkreten Urkunde ab. Dieser Artikel ersetzt weder eine notarielle Kostenberechnung noch eine persönliche Steuerberatung.
