Dienstbarkeit Definition: dienendes und herrschendes Grundstück (die mit Ihrer Parzelle verbundenen Rechte)
Eine Dienstbarkeit ist ein dingliches Recht, das mit einem Grundstück verbunden ist und einem anderen Grundstück einen Vorteil verschafft oder die Nutzung des belasteten Grundstücks einschränkt. In der Schweiz kann sie beispielsweise ein Wegrecht, eine Leitung, eine Baubeschränkung oder einen für eine Immobilie notwendigen Zugang betreffen.
Dienstbarkeit Definition: dienendes und herrschendes Grundstück
Um zu verstehen, was eine Dienstbarkeit ist, müssen Sie das dienende Grundstück und das herrschende Grundstück unterscheiden. Das dienende Grundstück ist die Parzelle, die die Belastung trägt; das herrschende Grundstück ist diejenige, die davon profitiert. Juristisch präzise ist diese Unterscheidung entscheidend, auch wenn in der Praxis oft nur von der belasteten und der berechtigten Parzelle gesprochen wird.
Entscheidend ist, dass die Dienstbarkeit nicht nur an die aktuellen Eigentümer gebunden ist. Sie folgt grundsätzlich den Grundstücken: Wenn Sie ein mit einer Dienstbarkeit belastetes Grundstück kaufen, übernehmen Sie auch diese Einschränkung. Deshalb müssen der Auszug aus dem Grundbuch und die Pläne vor der Unterzeichnung gelesen werden, nicht danach.
Wegrecht: der sensibelste Fall beim Kauf
Das Wegrecht ist das bekannteste Beispiel: Es erlaubt einer Person, über ein Nachbargrundstück zu gehen oder zu fahren, um die eigene Liegenschaft zu erreichen. Ein Wegrecht ist jedoch nie nebensächlich. Zu prüfen sind Verlauf, Breite, zulässige Nutzung, Unterhalt sowie die Frage, ob es nur für Fussgänger, private Fahrzeuge, Lieferungen oder Rettungsdienste gilt.
Ein falsch verstandenes Wegrecht kann den Wert einer Immobilie verändern. Kaufen Sie die Parzelle, über die der Zugang führt, können Lärm, Verlust an Privatsphäre oder eine eingeschränkte Nutzung eines Grundstücksteils entstehen. Kaufen Sie hingegen die begünstigte Parzelle, kann die Dienstbarkeit den Zugang sichern und die Finanzierung solider machen.
Dienstbarkeiten und Hypothekarkredit: was die Bank prüfen kann
Im Rahmen eines Hypothekarkredits können Dienstbarkeiten die Analyse der finanzierten Immobilie beeinflussen. Eine günstige Dienstbarkeit, etwa ein gesicherter Zugang, kann den wirtschaftlichen Nutzen einer Parzelle stärken. Eine nachteilige Dienstbarkeit, zum Beispiel ein Bauverbot, eine Leitung durch das Grundstück oder ein stark einschränkendes Wegrecht, kann den von der Bank berücksichtigten Belehnungswert senken.
Vor der Finanzierung eines Kaufs sollten Sie daher die eingetragenen Dienstbarkeiten identifizieren, ihren genauen Inhalt verstehen und prüfen, ob sie einen künftigen Ausbau, einen Umbau, eine Parzellierung oder einen Wiederverkauf einschränken. Das Risiko ist nicht nur rechtlicher Natur: Es kann finanziell werden, wenn die Dienstbarkeit den Wert der Immobilie mindert oder ihre Marktgängigkeit erschwert.
Prüfung des Schweizer Kontexts: Dienstbarkeiten werden im Schweizerischen Zivilgesetzbuch im Teil über die dinglichen Rechte behandelt; das Schweizer Grundbuch dient zudem als Grundlage für Eintragungen, mit denen Grundstücke insbesondere hypothekarisch belastet werden können.
Ressourcen zur Dienstbarkeit
- Dienstbarkeiten und der Notar
- Kosten im Zusammenhang mit Dienstbarkeiten: Notar und Grundbuch
