Quel budget pour acheter une maison en Suisse ?
- Le vrai budget : trois plafonds à calculer avant les visites
- Fonds propres : 20 % ne veut pas toujours dire 20 % du prix
- Capacité financière : le test bancaire qui fixe souvent la limite
- Frais d’achat et réserve de sécurité : l’argent à ne pas mettre dans l’apport
- Maison individuelle : transformer les travaux futurs en budget annuel
- Trois exemples chiffrés pour déterminer votre prix maximum
- Questions fréquentes sur le budget pour acheter une maison
Le budget pour acheter une maison en Suisse n’est pas le montant maximal que votre épargne permet de verser comme apport, ni le prix qu’un simulateur affiche après avoir saisi votre salaire. Votre véritable plafond est le plus bas de trois montants : le prix compatible avec vos fonds propres, le prix compatible avec votre capacité financière et le prix que la banque accepte de financer sur la base de sa propre valeur du bien.
Cette distinction est essentielle parce qu’une maison à CHF 1’000’000 peut être finançable pour un ménage et impossible pour un autre disposant pourtant du même revenu. L’état du bâtiment, la valeur bancaire, la provenance des fonds propres, les crédits existants, les travaux à prévoir et les frais cantonaux peuvent modifier le résultat de plusieurs dizaines, voire centaines de milliers de francs.
L’objectif de ce guide est donc de vous permettre de construire un budget d’achat utilisable avant les visites, puis de savoir exactement ce qui doit encore être validé lorsque vous trouvez une maison précise.
Le vrai budget : trois plafonds à calculer avant les visites
Pour éviter de chercher des maisons que vous ne pourrez finalement pas financer, ne partez pas d’un unique « budget maximum ». Calculez trois plafonds séparés.
1. Le plafond dicté par vos fonds propres
Le premier plafond dépend de l’argent que vous pouvez réellement mobiliser sans vider toutes vos réserves. Pour une résidence principale, de nombreux prêteurs financent jusqu’à environ 80 % de la valeur retenue. Cela conduit souvent à parler de 20 % de fonds propres, mais cette formule est incomplète : une partie minimale doit provenir de sources autres que le 2ème pilier, et un éventuel écart entre prix d’achat et valeur bancaire doit également être financé par vos propres moyens.
2. Le plafond dicté par votre revenu
Le deuxième plafond vient de la capacité financière. Une banque ne vous demande pas seulement si vous pouvez payer les intérêts actuels. Elle vérifie si votre ménage pourrait encore supporter l’hypothèque dans un scénario beaucoup plus exigeant, en ajoutant un taux théorique, l’amortissement et des frais d’entretien.
3. Le plafond dicté par la valeur bancaire de la maison
Le troisième plafond n’est connu qu’après analyse du bien. Si vous acceptez CHF 1’100’000 pour une maison que votre banque estime à CHF 1’020’000, elle ne finance pas nécessairement 80 % de CHF 1’100’000. Le prix que vous acceptez et le montant que la banque considère comme une garantie (valeur de nantissement) sont deux notions différentes.
Votre budget de recherche doit donc être fixé à partir des deux premiers plafonds, puis chaque maison intéressante doit passer le troisième test avant une offre irrévocable.
Fonds propres : 20 % ne veut pas toujours dire 20 % du prix
Les directives de l’Association suisse des banquiers reconnues par la FINMA comme standard minimal prévoient qu’au moins 10 % de la valeur de nantissement doivent provenir de fonds propres qui ne viennent pas du 2ème pilier. Elles prévoient également qu’une différence entre un prix d’achat plus élevé et une valeur de nantissement plus basse doit être entièrement financée avec des fonds propres hors 2ème pilier.
Les sources possibles peuvent notamment inclure l’épargne, des titres, des avoirs du pilier 3a mis en gage, certaines assurances, des donations, des avances d’hoirie ou, sous conditions, certains prêts familiaux. Le 2ème pilier peut compléter le montage pour une résidence principale, mais il ne remplace donc pas toute la part de fonds propres exigée.
Exemple : prix CHF 1’050’000, valeur bancaire CHF 1’000’000
Supposons que la banque accepte de financer 80 % de sa valeur, soit CHF 800’000. Vous devez alors apporter CHF 250’000 pour payer le prix de CHF 1’050’000.
- Sur la valeur bancaire de CHF 1’000’000, au moins CHF 100’000 doivent provenir de fonds propres hors 2ème pilier.
- Les CHF 50’000 d’écart entre le prix payé et la valeur bancaire doivent eux aussi être financés hors 2ème pilier.
- Dans cet exemple, au moins CHF 150’000 doivent donc provenir de fonds propres autres que le 2ème pilier.
- Les frais d’acquisition restent encore à financer en plus.
C’est une des raisons pour lesquelles « j’ai 20 % du prix » ne suffit pas toujours à conclure que votre budget est sécurisé.
Capacité financière : le test bancaire qui fixe souvent la limite
La FINMA rappelle que les banques doivent vérifier la capacité financière de manière durable. Elle donne comme exemple de critères soutenables pour un logement occupé par son propriétaire : une limite de 33 % du revenu brut durable, un taux hypothécaire théorique de 5 % et des charges théoriques liés au bâtiment de 0,8 % de la valeur de nantissement pour un bien neuf. La FINMA précise toutefois qu’il s’agit d’exemples de critères et non d’une formule unique imposée à toutes les banques.
Chaque établissement peut donc retenir des hypothèses plus prudentes, notamment pour une maison ancienne, un revenu variable ou un dossier qui sort de ses critères ordinaires. Le point essentiel est que le test ne se base pas sur le taux hypothécaire que vous voyez aujourd’hui dans une publicité.
Exemple complet pour une maison valorisée CHF 1’000’000
Prenons une maison dont la valeur bancaire est de CHF 1’000’000 et une hypothèque de CHF 800’000. Avec l’exemple de stress-test cité par la FINMA :
- intérêt théorique à 5 % sur CHF 800’000 : CHF 40’000 par an ;
- frais théoriques du bâtiment à 0,8 % de CHF 1’000’000 : CHF 8’000 par an ;
- amortissement : la dette doit être ramenée à deux tiers de la valeur de nantissement dans un délai maximal de 15 ans selon le standard minimal bancaire.
Passer de CHF 800’000 à environ CHF 666’667 représente quelque CHF 133’333 à amortir. Réparti sur 15 ans, cela correspond à environ CHF 8’889 par an. Le total théorique atteint donc environ CHF 56’889 par an.
Avec une limite de 33 % du revenu brut durable, ce scénario correspond à un revenu brut d’environ CHF 172’400 par an. Cette estimation n’est pas une promesse de crédit : elle montre pourquoi une hypothèque apparemment supportable avec les taux actuels peut échouer au test bancaire.
Utilisez notre calculateur hypothécaire pour obtenir une première estimation, puis comparez le résultat avec les critères réels du prêteur qui étudiera votre dossier.
Les revenus que la banque retient ne sont pas toujours vos revenus fiscaux
Un salaire fixe et récurrent est généralement simple à documenter. Les bonus, commissions, dividendes, revenus d’indépendant, loyers ou revenus étrangers peuvent être retenus seulement en partie ou moyennés sur plusieurs exercices. À l’inverse, des leasings, crédits privés, pensions ou autres engagements réguliers réduisent votre marge.
Pour un couple, vérifiez également si les deux revenus sont considérés comme durables sur toute la période pertinente. Un changement professionnel prévu, une réduction du taux d’activité ou une retraite proche peuvent modifier fortement le montant finançable.
Frais d’achat et réserve de sécurité : l’argent à ne pas mettre dans l’apport
Le prix de la maison et les fonds propres ne représentent pas tout le cash nécessaire. Les frais d’acquisition peuvent comprendre, selon le canton, droits de mutation, émoluments du notaire, registre foncier et coûts liés à la cédule hypothécaire.
Ces coûts varient fortement d’un canton à l’autre. Il est donc dangereux d’utiliser un pourcentage suisse unique. Pour un bien précis, demandez au notaire un chiffrage adapté à la commune, au prix, à la cédule existante et à la structure du financement.
La réserve après signature fait partie du budget
Une maison individuelle concentre des dépenses qui n’existent pas toujours dans un appartement récent : chaudière ou pompe à chaleur, toiture, drainage, façade, fenêtres, installation électrique, jardin, mur de soutènement, raccordements, chemin d’accès ou assainissement. Si votre achat utilise toutes vos liquidités, une panne importante six mois après la signature peut devenir un problème de financement.
Je recommande donc de distinguer trois poches : fonds propres pour le prix, frais d’acquisition et réserve post-achat. La troisième n’entre pas forcément dans la formule de la banque, mais elle détermine la robustesse réelle de votre budget.
Maison individuelle : transformer les travaux futurs en budget annuel
Pour une maison, le chiffre le plus utile n’est pas seulement « 1 % de frais d’entretien par an ». Les coûts sont irréguliers. Une approche plus précise consiste à établir un plan de remplacement des composants importants et à annualiser les dépenses probables.
Exemple de réserve travaux
Supposons qu’une maison nécessite probablement dans les huit prochaines années : CHF 45’000 pour le chauffage et une partie de l’installation technique, CHF 35’000 pour certaines fenêtres et CHF 40’000 pour la toiture ou l’enveloppe. Le risque travaux identifié atteint CHF 120’000.
Réparti sur huit ans, cela représente l’équivalent de CHF 15’000 par an à mettre de côté. Ce montant ne sera évidemment pas dépensé de façon régulière, mais il vous permet de comparer honnêtement cette maison avec une autre plus chère mais récemment rénovée.
La banque ne finance pas automatiquement tous vos travaux
Si vous achetez une maison ancienne en prévoyant CHF 150’000 de rénovation, ne supposez pas que l’hypothèque initiale augmentera automatiquement de CHF 150’000. La banque examine les devis, la valeur après travaux, la nature des interventions et parfois le déroulement du chantier. Certains travaux d’entretien ou de confort ne créent pas une hausse de valeur équivalente à leur coût.
Votre budget doit donc séparer le prix payé au vendeur, les travaux indispensables, les améliorations facultatives et la réserve pour imprévus. Cette séparation évite de surenchérir sur le prix en pensant que la banque financera ensuite tout le reste.
Trois exemples chiffrés pour déterminer votre prix maximum
Scénario A : beaucoup d’épargne, revenu limitant
Un ménage dispose de CHF 300’000 mobilisables, mais souhaite conserver CHF 50’000 après l’achat. Il peut donc affecter au maximum CHF 250’000 à l’apport et aux frais. Sur le papier, les fonds propres pourraient permettre d’envisager un bien dépassant CHF 1 million. Mais si le revenu durable ne permet qu’une hypothèque d’environ CHF 650’000 selon le test du prêteur, c’est la capacité financière qui fixe le prix maximum, pas l’épargne disponible.
Scénario B : revenu élevé, fonds propres limitants
Un couple gagne CHF 230’000 brut par an mais dispose de CHF 170’000 de fonds propres utilisables, frais exclus. Son revenu pourrait supporter une dette importante, mais l’apport limite le prix accessible. Utiliser le 2e pilier peut éventuellement compléter la structure pour la résidence principale, tout en respectant la part minimale hors 2e pilier et en mesurant l’impact sur la prévoyance.
Scénario C : le bien lui-même devient la limite
Un ménage a le revenu et CHF 280’000 de liquidités pour acheter une maison à CHF 1’100’000. La banque ne retient pourtant qu’une valeur de CHF 1’000’000. Avec une avance de 80 %, elle prête CHF 800’000. L’acheteur doit donc apporter CHF 300’000 avant les frais : le projet devient impossible malgré une capacité d’emprunt théorique suffisante, sauf à augmenter les fonds propres ou à obtenir une valorisation différente auprès d’un autre prêteur.
La formule à garder avant chaque visite
Votre prix maximum n’est pas une formule bancaire officielle, mais vous pouvez raisonner ainsi : prix maximum de recherche = le plus bas entre le plafond lié aux fonds propres et le plafond lié à la capacité financière. Puis, pour chaque maison, vous ajoutez un troisième contrôle : la valeur bancaire du bien.
Enfin, retirez de vos liquidités ce que vous devez conserver pour les frais d’acquisition, les travaux immédiats et votre réserve de sécurité. Cette dernière étape est souvent celle qui transforme un budget théorique en budget réellement soutenable.
Attention au changement fiscal déjà décidé pour 2029
En 2026, le système actuel de valeur locative reste encore en vigueur. Mais la réforme acceptée en votation fédérale en septembre 2025 entrera en vigueur le 1er janvier 2029. La valeur locative des logements occupés par leur propriétaire sera alors supprimée et les déductions liées notamment aux intérêts hypothécaires et à l’entretien seront fortement modifiées.
Si vous achetez aujourd’hui avec un horizon de dix ou vingt ans, votre budget à long terme ne doit donc pas supposer que la fiscalité actuelle restera identique pendant toute la durée de détention. La réforme peut notamment modifier l’intérêt fiscal de conserver une dette hypothécaire élevée.
Questions fréquentes sur le budget pour acheter une maison
Faut-il obligatoirement 20 % de fonds propres pour acheter une maison ?
Une avance bancaire allant jusqu’à environ 80 % de la valeur retenue est fréquente, ce qui conduit souvent à un besoin d’environ 20 % de fonds propres. Le standard minimal bancaire exige toutefois qu’au moins 10 % de la valeur de nantissement proviennent de fonds autres que le 2e pilier. Une banque peut également appliquer des exigences plus strictes.
La banque calcule-t-elle l’hypothèque sur le prix d’achat ?
Pas nécessairement. Le prêteur détermine sa propre valeur de nantissement. Si cette valeur est inférieure au prix payé, la différence doit être financée avec des fonds propres et peut augmenter fortement le cash nécessaire.
Quel revenu faut-il pour une maison à CHF 1 million ?
Il n’existe pas un revenu universel. Avec une hypothèque de CHF 800’000, un taux théorique de 5 %, des frais théoriques de 0,8 % de la valeur du bien et l’amortissement nécessaire, un exemple de calcul aboutit à environ CHF 172’400 de revenu brut annuel pour une limite de 33 %. Chaque prêteur conserve cependant ses propres critères.
Combien faut-il garder en réserve après l’achat ?
Il n’existe pas de montant réglementaire unique. Pour une maison, la réserve devrait tenir compte de votre stabilité de revenu et des dépenses techniques identifiées : chauffage, toiture, fenêtres, drainage, façade, équipements et travaux prévisibles. L’objectif est de ne pas immobiliser toute votre liquidité dans l’apport.
Les frais de notaire et de registre sont-ils inclus dans les 20 % ?
Non, il faut les budgéter séparément. Leur montant dépend notamment du canton, de la commune, du prix du bien, du registre foncier et de la cédule hypothécaire. Demandez un calcul au notaire avant de fixer l’apport maximal que vous pouvez verser.
Le 2e pilier peut-il servir à acheter une maison ?
Oui, pour votre résidence principale et sous les conditions de la prévoyance professionnelle, le 2e pilier peut être retiré ou mis en gage. Mais le standard minimal bancaire impose qu’une part des fonds propres provienne d’autres sources, et un retrait réduit votre capital de prévoyance.
La suppression de la valeur locative est-elle déjà en vigueur ?
Non. En 2026, le système actuel reste applicable. La réforme de l’imposition du logement entrera en vigueur le 1er janvier 2029, avec suppression de la valeur locative des logements occupés par leur propriétaire et modification importante des déductions fiscales associées.
Pour acheter avec une marge de sécurité, préparez votre projet dans cet ordre : calculez vos fonds propres réellement disponibles, testez votre capacité financière, réservez les frais et une trésorerie post-achat, puis faites valider la maison elle-même par le prêteur avant un engagement définitif.
Vous pouvez nous soumettre votre situation pour comparer le budget que différents prêteurs pourraient réellement accepter et préparer votre financement avant les visites décisives.
Avertissement : cet article est fourni à titre informatif. Les critères de financement, méthodes de valorisation, règles fiscales, exigences de fonds propres et conditions d’amortissement peuvent évoluer ou varier selon le prêteur et le bien. Vérifiez les conditions applicables à votre dossier auprès de votre établissement financier, du notaire et des autorités compétentes avant tout engagement.
