Quale budget serve per comprare una casa in Svizzera?

• Il vero budget: tre limiti da calcolare prima delle visite
• Fondi propri: il 20% non significa sempre il 20% del prezzo
• Capacità finanziaria: il test bancario che spesso fissa il limite
• Costi d’acquisto e riserva di sicurezza: il denaro da non investire nell’apporto
• Casa unifamiliare: trasformare i lavori futuri in un budget annuo
• Tre esempi numerici per determinare il vostro prezzo massimo
• Domande frequenti sul budget per comprare una casa

Il budget per comprare una casa in Svizzera non è l’importo massimo che i vostri risparmi vi consentono di versare come apporto, né il prezzo che un simulatore mostra dopo aver inserito il vostro reddito. Il vostro vero limite è il più basso di tre importi: il prezzo compatibile con i vostri fondi propri, il prezzo compatibile con la vostra capacità finanziaria e il prezzo che la banca accetta di finanziare sulla base della propria valutazione dell’immobile.

Questa distinzione è fondamentale perché una casa da CHF 1’000’000 può essere finanziabile per un nucleo familiare e impossibile per un altro con lo stesso reddito. Lo stato dell’edificio, il valore bancario, la provenienza dei fondi propri, i crediti esistenti, i lavori da prevedere e i costi cantonali possono modificare il risultato di decine o perfino centinaia di migliaia di franchi.

L’obiettivo di questa guida è quindi permettervi di costruire un budget d’acquisto utilizzabile prima delle visite e di sapere esattamente che cosa deve ancora essere convalidato quando trovate una casa precisa.

Il vero budget: tre limiti da calcolare prima delle visite

Per evitare di cercare case che alla fine non potrete finanziare, non partite da un unico «budget massimo». Calcolate tre limiti distinti.

1. Il limite imposto dai vostri fondi propri

Il primo limite dipende dal denaro che potete realmente mobilitare senza esaurire tutte le vostre riserve. Per un’abitazione principale, molti finanziatori finanziano fino a circa l’80% del valore riconosciuto. Per questo si parla spesso del 20% di fondi propri, ma la formula è incompleta: una quota minima deve provenire da fonti diverse dal 2° pilastro e un’eventuale differenza tra prezzo d’acquisto e valore bancario deve essere finanziata anch’essa con mezzi propri.

2. Il limite imposto dal vostro reddito

Il secondo limite deriva dalla capacità finanziaria. La banca non verifica soltanto se potete pagare gli interessi attuali. Controlla se il vostro nucleo familiare riuscirebbe ancora a sostenere l’ipoteca in uno scenario molto più impegnativo, aggiungendo un tasso teorico, l’ammortamento e i costi di manutenzione.

3. Il limite imposto dal valore bancario della casa

Il terzo limite si conosce soltanto dopo l’analisi dell’immobile. Se accettate CHF 1’100’000 per una casa che la vostra banca valuta CHF 1’020’000, non finanzierà necessariamente l’80% di CHF 1’100’000. Il prezzo che accettate e l’importo che la banca considera come garanzia (valore di pegno) sono due concetti diversi.

Il vostro budget di ricerca va quindi fissato a partire dai primi due limiti; poi ogni casa interessante deve superare il terzo test prima di un’offerta irrevocabile.

Fondi propri: il 20% non significa sempre il 20% del prezzo

Le direttive dell’Associazione svizzera dei banchieri riconosciute dalla FINMA come standard minimo prevedono che almeno il 10% del valore di pegno provenga da fondi propri non derivanti dal 2° pilastro. Prevedono inoltre che la differenza tra un prezzo d’acquisto più elevato e un valore di pegno inferiore debba essere finanziata interamente con fondi propri esterni al 2° pilastro.

Le possibili fonti possono includere, tra l’altro, risparmi, titoli, averi del pilastro 3a costituiti in pegno, determinate assicurazioni, donazioni, anticipi ereditari o, a certe condizioni, prestiti familiari. Il 2° pilastro può completare la struttura per un’abitazione principale, ma non sostituisce quindi tutta la quota di fondi propri richiesta.

Esempio: prezzo CHF 1’050’000, valore bancario CHF 1’000’000

Supponiamo che la banca accetti di finanziare l’80% del valore, ossia CHF 800’000. Dovete quindi apportare CHF 250’000 per pagare il prezzo di CHF 1’050’000.

• Sul valore bancario di CHF 1’000’000, almeno CHF 100’000 devono provenire da fondi propri esterni al 2° pilastro.
• Anche i CHF 50’000 di differenza tra il prezzo pagato e il valore bancario devono essere finanziati al di fuori del 2° pilastro.
• In questo esempio, almeno CHF 150’000 devono quindi provenire da fondi propri diversi dal 2° pilastro.
• I costi d’acquisto devono ancora essere finanziati in aggiunta.

È uno dei motivi per cui dire «ho il 20% del prezzo» non basta sempre per concludere che il vostro budget sia sicuro.

Capacità finanziaria: il test bancario che spesso fissa il limite

La FINMA ricorda che le banche devono verificare la capacità finanziaria in modo sostenibile. Come esempio di criteri sostenibili per un’abitazione occupata dal proprietario cita: un limite del 33% del reddito lordo sostenibile, un tasso ipotecario teorico del 5% e oneri teorici dell’edificio pari allo 0,8% del valore di pegno per un immobile nuovo. La FINMA precisa però che si tratta di esempi di criteri e non di una formula unica imposta a tutte le banche.

Ogni istituto può quindi adottare ipotesi più prudenti, in particolare per una casa datata, un reddito variabile o una pratica che esce dai criteri ordinari. Il punto essenziale è che il test non si basa sul tasso ipotecario che vedete oggi in una pubblicità.

Esempio completo per una casa valutata CHF 1’000’000

Prendiamo una casa con un valore bancario di CHF 1’000’000 e un’ipoteca di CHF 800’000. Applicando l’esempio di stress test citato dalla FINMA:

• interesse teorico del 5% su CHF 800’000: CHF 40’000 all’anno;
• oneri teorici dell’edificio dello 0,8% su CHF 1’000’000: CHF 8’000 all’anno;
• ammortamento: secondo lo standard minimo bancario, il debito deve essere ridotto a due terzi del valore di pegno entro un massimo di 15 anni.

Passare da CHF 800’000 a circa CHF 666’667 significa ammortizzare circa CHF 133’333. Ripartiti su 15 anni, corrispondono a circa CHF 8’889 all’anno. Il totale teorico raggiunge quindi circa CHF 56’889 all’anno.

Con un limite del 33% del reddito lordo sostenibile, questo scenario corrisponde a un reddito lordo di circa CHF 172’400 all’anno. Questa stima non è una promessa di credito: mostra perché un’ipoteca apparentemente sostenibile con i tassi attuali può non superare il test bancario.

Utilizzate il nostro calcolatore ipotecario per una prima stima, quindi confrontate il risultato con i criteri reali del finanziatore che esaminerà la vostra pratica.

I redditi considerati dalla banca non coincidono sempre con i vostri redditi fiscali

Uno stipendio fisso e ricorrente è generalmente semplice da documentare. Bonus, commissioni, dividendi, redditi da attività indipendente, affitti o redditi esteri possono essere considerati solo in parte o mediati su più esercizi. Al contrario, leasing, crediti privati, alimenti e altri impegni ricorrenti riducono il vostro margine.

Per una coppia, verificate anche se entrambi i redditi sono considerati sostenibili per tutto il periodo rilevante. Un cambiamento professionale previsto, una riduzione del grado di occupazione o un pensionamento imminente possono modificare sensibilmente l’importo finanziabile.

Costi d’acquisto e riserva di sicurezza: il denaro da non investire nell’apporto

Il prezzo della casa e i fondi propri non rappresentano tutta la liquidità necessaria. I costi accessori d’acquisto possono comprendere, a seconda del cantone, imposte di mutazione, emolumenti notarili, registro fondiario e costi legati al certificato ipotecario.

Questi costi variano molto da un cantone all’altro. È quindi rischioso utilizzare un’unica percentuale valida per tutta la Svizzera. Per un immobile preciso, chiedete al notaio un calcolo adeguato al comune, al prezzo, al certificato ipotecario esistente e alla struttura del finanziamento.

La riserva dopo la firma fa parte del budget

Una casa unifamiliare concentra spese che non sempre esistono in un appartamento recente: caldaia o pompa di calore, tetto, drenaggio, facciata, finestre, impianto elettrico, giardino, muro di sostegno, allacciamenti, accesso o risanamento. Se l’acquisto assorbe tutta la vostra liquidità, un guasto importante sei mesi dopo la firma può trasformarsi in un problema di finanziamento.

Consiglio quindi di distinguere tre riserve: fondi propri per il prezzo, costi d’acquisto e riserva post-acquisto. La terza voce non entra necessariamente nella formula della banca, ma determina la reale solidità del vostro budget.

Casa unifamiliare: trasformare i lavori futuri in un budget annuo

Per una casa, la cifra più utile non è soltanto «1% di spese di manutenzione all’anno». I costi sono irregolari. Un approccio più preciso consiste nello stabilire un piano di sostituzione dei componenti importanti e annualizzare le spese probabili.

Esempio di riserva per i lavori

Supponiamo che una casa richieda probabilmente, nei prossimi otto anni, CHF 45’000 per il riscaldamento e parte dell’impianto tecnico, CHF 35’000 per alcune finestre e CHF 40’000 per il tetto o l’involucro. Il rischio lavori individuato raggiunge CHF 120’000.

Ripartiti su otto anni, equivalgono a CHF 15’000 all’anno da accantonare. Naturalmente l’importo non verrà speso in modo regolare, ma consente di confrontare onestamente questa casa con un’altra più costosa ma ristrutturata di recente.

La banca non finanzia automaticamente tutti i vostri lavori

Se acquistate una casa esistente prevedendo CHF 150’000 di ristrutturazione, non date per scontato che l’ipoteca iniziale aumenti automaticamente di CHF 150’000. La banca esamina i preventivi, il valore dopo i lavori, la natura degli interventi e talvolta anche lo svolgimento del cantiere. Alcuni lavori di manutenzione o comfort non generano un aumento di valore equivalente al loro costo.

Il vostro budget deve quindi separare il prezzo pagato al venditore, i lavori indispensabili, i miglioramenti facoltativi e la riserva per gli imprevisti. Questa separazione evita di offrire troppo sul prezzo pensando che la banca finanzierà poi tutto il resto.

Tre esempi numerici per determinare il vostro prezzo massimo

Scenario A: molti risparmi, reddito limitante

Un nucleo familiare dispone di CHF 300’000 mobilizzabili, ma desidera conservare CHF 50’000 dopo l’acquisto. Può quindi destinare al massimo CHF 250’000 all’apporto e ai costi. Sulla carta, i fondi propri potrebbero consentire di considerare un immobile superiore a CHF 1 milione. Ma se il reddito sostenibile permette soltanto un’ipoteca di circa CHF 650’000 secondo il test del finanziatore, è la capacità finanziaria a fissare il prezzo massimo, non i risparmi disponibili.

Scenario B: reddito elevato, fondi propri limitanti

Una coppia guadagna CHF 230’000 lordi all’anno ma dispone di CHF 170’000 di fondi propri utilizzabili, costi esclusi. Il reddito potrebbe sostenere un debito importante, ma l’apporto limita il prezzo accessibile. Il 2° pilastro può eventualmente completare la struttura per l’abitazione principale, nel rispetto della quota minima esterna al 2° pilastro e valutando l’impatto sulla previdenza.

Scenario C: l’immobile stesso diventa il limite

Un nucleo familiare ha il reddito necessario e CHF 280’000 di liquidità per comprare una casa da CHF 1’100’000. La banca riconosce però soltanto un valore di CHF 1’000’000. Con un anticipo dell’80%, presta CHF 800’000. L’acquirente deve quindi apportare CHF 300’000 prima dei costi: il progetto diventa impossibile nonostante una capacità di indebitamento teoricamente sufficiente, a meno di aumentare i fondi propri o ottenere una valutazione diversa da un altro finanziatore.

La formula da ricordare prima di ogni visita

Il vostro prezzo massimo non è una formula bancaria ufficiale, ma potete ragionare così: prezzo massimo di ricerca = il più basso tra il limite legato ai fondi propri e quello legato alla capacità finanziaria. Per ogni casa aggiungete poi un terzo controllo: il valore bancario dell’immobile.

Infine, sottraete dalla vostra liquidità ciò che dovete conservare per i costi d’acquisto, i lavori immediati e la riserva di sicurezza. Questo ultimo passaggio è spesso quello che trasforma un budget teorico in un budget realmente sostenibile.

Attenzione al cambiamento fiscale già deciso per il 2029

Nel 2026 il sistema attuale del valore locativo resta ancora in vigore. Ma la riforma approvata nella votazione federale di settembre 2025 entrerà in vigore il 1° gennaio 2029. Il valore locativo delle abitazioni occupate dai proprietari sarà allora abolito e le detrazioni fiscali, in particolare quelle legate agli interessi ipotecari e alla manutenzione, saranno fortemente modificate.

Se acquistate oggi con un orizzonte d’investimento di dieci o vent’anni, il vostro budget a lungo termine non deve quindi presumere che la fiscalità attuale resterà identica per tutta la durata di detenzione. La riforma può in particolare modificare l’interesse fiscale di mantenere un debito ipotecario elevato.

Domande frequenti sul budget per comprare una casa

Per acquistare con un margine di sicurezza, preparate il progetto in questo ordine: calcolate i fondi propri realmente disponibili, verificate la capacità finanziaria, riservate i costi e una liquidità post-acquisto, quindi fate convalidare la casa stessa dal finanziatore prima di assumere un impegno definitivo.

Potete inviarci la vostra situazione per confrontare il budget che diversi finanziatori potrebbero realmente accettare e preparare il vostro finanziamento prima delle visite decisive.

Avvertenza: questo articolo è fornito a titolo informativo. Criteri di finanziamento, metodi di valutazione, regole fiscali, requisiti di fondi propri e condizioni di ammortamento possono evolvere o variare a seconda del finanziatore e dell’immobile. Verificate le condizioni applicabili alla vostra pratica presso il vostro istituto finanziario, il notaio e le autorità competenti prima di assumere qualsiasi impegno.