Abitare in un immobile nuovo o esistente – Guida alla scelta

Acquistare un’abitazione appena costruita o scegliere un immobile già esistente sembra, a prima vista, soprattutto una questione di gusto personale. In realtà, la decisione incide sul prezzo da pagare, sull’ammontare dei fondi propri, sul calendario del finanziamento, sui rischi tecnici, sulle spese dei prossimi vent’anni e talvolta perfino sull’accettazione della pratica ipotecaria.

Per abitare nel nuovo non basta quindi preferire una cucina mai utilizzata o un edificio efficiente dal punto di vista energetico. Al contrario, acquistare un’abitazione esistente non significa necessariamente ritrovarsi con una caldaia a fine vita e finestre di un’altra epoca.

La domanda giusta non è semplicemente «è meglio acquistare nuovo o esistente?», bensì: quale immobile corrisponde meglio alla vostra situazione finanziaria, al vostro orizzonte di investimento e alla vostra capacità di assorbire spese impreviste?

Il finanziamento ipotecario permette proprio di mettere in evidenza differenze che restano invisibili durante una semplice visita dell’immobile.

Nuovo o esistente: di cosa stiamo parlando esattamente?

Un’abitazione nuova non è semplicemente un’abitazione recente

In questa guida, per immobile nuovo si intende un’abitazione di nuova costruzione, mai occupata, acquistata già terminata oppure su progetto. Può trattarsi di un appartamento in PPP, di una villa costruita da un promotore o di una casa realizzata per il suo proprietario.

Chi desidera abitare nel nuovo può quindi trovarsi davanti a due situazioni molto diverse: acquistare un immobile terminato e immediatamente abitabile oppure impegnarsi in un progetto in cui la consegna delle chiavi avverrà solo dopo diversi mesi, se non anni.

Questa distinzione conta per l’ipoteca. Nel primo caso, il finanziamento assomiglia a quello di un immobile esistente. Nel secondo, i pagamenti possono seguire l’avanzamento dei lavori e richiedere un’organizzazione del finanziamento per fasi.

«Vecchio» qui significa esistente, non necessariamente datato

Il termine «vecchio» può creare confusione. Un appartamento costruito nel 2022 e occupato per quattro anni è già un immobile esistente, senza essere un edificio vecchio in senso architettonico o tecnico.

È quindi preferibile distinguere:

• l’immobile nuovo, mai occupato o ancora in costruzione;
• l’immobile esistente, già costruito e generalmente già abitato;
• l’edificio realmente vecchio, alcuni dei cui componenti possono avere diversi decenni.

Questa distinzione è importante per chi deve scegliere se acquistare nuovo o esistente. Un’abitazione esistente di cinque anni può offrire quasi le stesse caratteristiche tecniche di una costruzione nuova, pur avendo già assorbito una parte del sovrapprezzo commerciale legato alla prima occupazione.

Acquistare nuovo o esistente: il finanziamento cambia più di quanto si pensi

Il prezzo esposto non è necessariamente il valore riconosciuto dal finanziatore

È probabilmente uno dei punti più importanti e, allo stesso tempo, meno compresi nell’acquisto immobiliare in Svizzera.

Il finanziatore non finanzia automaticamente una percentuale del prezzo che avete accettato di pagare. Stabilisce un proprio valore di anticipo, vale a dire il valore sul quale accetta di prendere l’immobile in garanzia.

Le direttive riconosciute dalla FINMA impongono in particolare che almeno il 10% di questo valore provenga da fondi propri non provenienti dal 2° pilastro. Ancora più importante: se il prezzo pagato supera il valore di anticipo, l’intera differenza deve essere finanziata con fondi propri non provenienti dal 2° pilastro.

Prendiamo un’abitazione venduta a CHF 900’000.–.

Se il finanziatore la valuta anch’esso CHF 900’000.–, un’ipoteca dell’80% corrisponde a CHF 720’000.– e l’acquirente apporta CHF 180’000.– di fondi propri.

Immaginiamo invece che la banca valuti l’immobile soltanto CHF 850’000.–:

• 80% di CHF 850’000.– = CHF 680’000.–;
• occorre quindi apportare complessivamente CHF 220’000.–;
• la differenza di CHF 50’000.– tra prezzo e valore di anticipo deve inoltre essere coperta con fondi propri ammessi al di fuori del 2° pilastro.

Questa situazione può presentarsi sia quando si desidera abitare nel nuovo, sia in caso di offerta al rialzo su un immobile esistente.

Nel nuovo, il rischio deriva in particolare da un prezzo di lancio elevato, da supplementi per le finiture o da opzioni che il finanziatore non valorizza franco per franco. Una cucina fatturata CHF 35’000.– in più non aumenta necessariamente il valore bancario dell’abitazione di CHF 35’000.–.

Nell’esistente, lo stesso problema può verificarsi quando più acquirenti competono per un immobile raro e fanno salire il prezzo oltre la stima della banca.

Visitate il nostro calcolatore ipotecario per simulare diverse rate mensili.

Per questo motivo, far verificare il finanziamento prima di firmare una prenotazione può essere molto più utile che ottenere una semplice stima del tasso ipotecario.

Acquisto su progetto: comprate anche un calendario

Acquistare un appartamento nuovo o una casa nuova prima del completamento aggiunge una dimensione assente nella maggior parte delle vendite di immobili esistenti: il tempo.

Il prezzo può essere versato progressivamente in funzione dell’avanzamento dei lavori. Il finanziamento deve quindi essere coordinato con le richieste di pagamento, il capitale proprio e il momento in cui le diverse tranche ipotecarie iniziano effettivamente.

Per abitare nel nuovo, occorre inoltre prevedere dove vivere durante la costruzione. Un ritardo di sei mesi può significare sei mesi supplementari di affitto, deposito mobili o finanziamento transitorio.

Al contrario, l’acquisto di un immobile esistente comporta generalmente una data di trasferimento più prevedibile. Sapete anche cosa state acquistando: orientamento reale, luminosità, rumore, vicinato, traffico e vista dal divano. Sulla planimetria dell’architetto, il camion delle consegne del supermercato di fronte resta sorprendentemente discreto.

Un’abitazione nuova meno costosa da mantenere non è automaticamente più facile da finanziare

Le spese realmente sostenute e gli oneri considerati dal finanziatore per calcolare la capacità finanziaria non sono sempre identici.

Supponiamo che una nuova costruzione richieda soltanto CHF 4’000.– di spese medie annue di manutenzione. Il finanziatore può comunque applicare una propria ipotesi forfettaria nel calcolo.

Prendiamo un esempio puramente didattico per un immobile da CHF 900’000.–:

• debito: CHF 720’000.–;
• interesse teorico considerato dal finanziatore: 5%, ossia CHF 36’000.–;
• ammortamento: circa CHF 8’000.– all’anno per ridurre CHF 720’000.– a due terzi di CHF 900’000.– nell’arco di quindici anni;
• oneri teorici all’1%: CHF 9’000.–.

Costo teorico: CHF 53’000.– all’anno.

Con un limite di onere fissato a un terzo del reddito lordo, ciò corrisponderebbe a circa CHF 159’000.– di reddito annuo.

Se un altro finanziatore accetta, per esempio, oneri dello 0,5% per un edificio nuovo, lo stesso calcolo scenderebbe a CHF 48’500.–, ossia circa CHF 145’500.– di reddito.

La casa non è cambiata. Il calcolo del finanziatore sì.

È proprio uno dei vantaggi di confrontare più istituti con un intermediario ipotecario: l’offerta migliore non è necessariamente quella che mostra semplicemente il tasso più basso.

Abitare nel nuovo: comfort immediato contro spese future

L’età tecnica dell’edificio conta più dell’anno di costruzione

Per confrontare correttamente un acquisto nel nuovo e uno nell’esistente, bisogna considerare l’abitazione come un insieme di componenti, ognuno con una propria durata di vita.

Una casa di trent’anni può aver ricevuto di recente:

• un tetto nuovo;
• una pompa di calore;
• nuove finestre;
• un nuovo isolamento esterno;
• una ristrutturazione completa degli impianti sanitari.

Può quindi comportare meno spese future di una costruzione di quindici anni in cui nessun impianto è ancora stato sostituito.

Il prezzo di un immobile esistente dovrebbe quindi essere esaminato tenendo conto di una sorta di debito tecnico immobiliare.

Una caldaia da sostituire fra tre anni non è ancora una fattura, ma economicamente la spesa esiste già. Lo stesso vale per una facciata, un ascensore, un tetto o le condotte di una PPP.

Chi vuole abitare nel nuovo acquista in genere alcuni anni di tranquillità su queste voci. Chi preferisce l’esistente dovrebbe cercare di convertirle in franchi prima di confrontare i prezzi.

Un immobile da CHF 850’000.– che richiede CHF 100’000.– di ristrutturazioni non è necessariamente meno caro di un immobile nuovo proposto a CHF 930’000.–.

Energia: guardare i kilowattora, non soltanto l’etichetta

Le costruzioni recenti beneficiano generalmente di involucri termici migliori, sistemi di riscaldamento moderni e norme energetiche più esigenti.

Questo favorisce naturalmente chi desidera abitare nel nuovo, ma il confronto deve andare oltre.

Per un edificio esistente, chiedete i consumi reali degli ultimi anni. Due edifici con la stessa superficie possono presentare costi molto diversi a causa dell’isolamento, del sistema di riscaldamento, della temperatura interna o della qualità delle finestre.

Esaminate anche ciò che sarà necessario al prossimo cambio del riscaldamento. Alcuni lavori ne generano altri: adeguamento idraulico, radiatori, isolamento, produzione di acqua calda o potenza elettrica disponibile.

In una PPP, un impianto energetico efficiente non è soltanto una questione personale. Le decisioni relative alle parti comuni sono collettive.

I rischi a cui si pensa raramente prima dell’acquisto

Nuovo: i difetti di costruzione restano possibili, ma le regole sono cambiate nel 2026

Un’abitazione nuova non significa un’abitazione priva di difetti. I problemi frequenti riguardano in particolare impermeabilizzazione, crepe, acustica, pendenze delle terrazze, finestre, ventilazione o finiture eseguite male.

Dal 1° gennaio 2026, il diritto svizzero ha rafforzato la protezione degli acquirenti. Il termine per notificare i difetti di costruzione è ora di almeno 60 giorni dopo la consegna o dopo la scoperta di un difetto nascosto. Un termine contrattuale più breve non è valido e il diritto alla riparazione non può più essere escluso nelle situazioni coperte dalla nuova normativa. La disciplina riguarda anche determinate vendite di costruzioni recenti realizzate nei due anni precedenti la vendita.

Per abitare nel nuovo, un collaudo accurato dell’abitazione resta comunque indispensabile. Avere un diritto giuridico è utile; scoprire il difetto prima di pagare l’ultima tranche spesso lo è ancora di più.

Esistente: i muri possono avere una memoria costosa

Una verifica tecnica seria non dovrebbe limitarsi a cercare umidità e a controllare il riscaldamento.

A seconda dell’età e dell’ubicazione, può essere opportuno verificare:

• la possibile presenza di amianto o di altri materiali problematici prima di una ristrutturazione;
• il radon in determinate situazioni;
• le vecchie trasformazioni e l’esistenza delle relative autorizzazioni;
• le servitù iscritte nel registro fondiario;
• la posizione della particella nelle carte dei pericoli naturali;
• l’eventuale iscrizione del terreno nel catasto dei siti inquinati;
• le condotte private e le relative responsabilità di manutenzione;
• la possibilità reale di ampliare l’edificio;
• l’accesso giuridico, e non soltanto fisico, alla particella.

Un esempio merita attenzione: un ampliamento realizzato vent’anni fa ma mai autorizzato non diventa necessariamente legale soltanto perché è vecchio.

Anche il valore ipotecario può essere influenzato quando un elemento importante dell’immobile presenta una situazione giuridica o tecnica incerta.

In una PPP non acquistate soltanto l’appartamento

Quando si cerca di acquistare un appartamento nuovo o esistente, l’interno dell’abitazione attira naturalmente l’attenzione. Tuttavia, una parte importante del rischio può trovarsi al di fuori dell’appartamento.

Per un immobile esistente, chiedete in particolare:

• gli ultimi verbali delle assemblee;
• il regolamento della PPP;
• l’ammontare del fondo di rinnovamento;
• i contributi annuali;
• i lavori già approvati;
• i progetti discussi ma rinviati;
• eventuali arretrati di pagamento dei comproprietari.

Un fondo di rinnovamento di CHF 300’000.– può sembrare rassicurante. Ma se riguarda un edificio che richiede CHF 1,2 milioni di lavori, la cifra assume un significato diverso.

Per chi desidera abitare nel nuovo in PPP, il problema è quasi opposto: il fondo è spesso ancora modesto perché la comproprietà è appena stata costituita. È normale, ma occorre verificare che la sua futura alimentazione sia prevista in modo realistico.

Il valore fra vent’anni dipende soprattutto da ciò che non si usura

È fuorviante pensare che un’abitazione nuova conserverà necessariamente un vantaggio di valore.

Il carattere «nuovo» scompare rapidamente. Fra vent’anni, anche l’abitazione acquistata nuova oggi sarà un immobile esistente.

A questo orizzonte, altri fattori diventano molto più importanti: ubicazione, qualità del terreno, trasporti, inquinamento fonico, flessibilità della pianta, esposizione, qualità architettonica e livello di manutenzione.

È inoltre utile distinguere il valore del terreno da quello dell’edificio. Il terreno non si usura come una caldaia, una facciata o una cucina.

Consideriamo soltanto un’ipotesi matematica: con una crescita nominale dell’1% all’anno, CHF 900’000.– diventerebbero circa CHF 1’098’000.– dopo vent’anni. Non si tratta ovviamente di una previsione. Due immobili acquistati oggi a CHF 900’000.– potrebbero allora avere valori molto diversi in funzione dell’ubicazione e degli investimenti effettuati nel frattempo.

In altre parole, abitare nel nuovo non garantisce un valore di rivendita superiore. E acquistare nuovo o esistente non esime mai dal valutare cosa renderà ancora desiderabile l’immobile quando non sarà più nuovo.

Due case da CHF 900’000.–: cosa cambia davvero con la scelta

Confrontiamo due abitazioni principali, ciascuna finanziata con CHF 180’000.– di fondi propri e un’ipoteca di CHF 720’000.–.

Per rendere i valori comparabili, il calcolo considera un tasso ipotecario contrattuale ipotetico del 2% e CHF 27’000.– di costi accessori d’acquisto. L’importo effettivo delle imposte di trasferimento, delle spese notarili, del registro fondiario e della cartella ipotecaria dipende dal cantone e dalla transazione.

Elemento	Casa nuova	Casa esistente
Prezzo d’acquisto	CHF 900’000.–	CHF 900’000.–
Fondi propri	CHF 180’000.–	CHF 180’000.–
Ipoteca all’80%	CHF 720’000.–	CHF 720’000.–
Costi accessori d’acquisto considerati nell’esempio	CHF 27’000.–	CHF 27’000.–
Interessi annui al 2%	CHF 14’400.–	CHF 14’400.–
Budget annuo di manutenzione considerato	CHF 3’600.–	CHF 10’800.–
Riparazioni immediate	CHF 0.–	CHF 60’000.–
Disponibilità	12 mesi nel nostro scenario	2 mesi nel nostro scenario
Valore dopo 20 anni con +1% all’anno	≈ CHF 1’098’000.– prima dell’effetto dello stato dell’immobile	≈ CHF 1’098’000.– prima dell’effetto dello stato dell’immobile

Il prezzo esposto è identico. Tuttavia, l’acquirente dell’immobile esistente deve disporre immediatamente di CHF 60’000.– supplementari se vuole realizzare i lavori.

Qui emerge una conseguenza ipotecaria spesso dimenticata: una banca non finanzia necessariamente i lavori all’80% soltanto perché ha finanziato l’acquisto all’80%. Un aumento dell’ipoteca dipenderà in particolare dal valore dopo i lavori e dalla capacità finanziaria.

Acquistare una casa nuova o esistente esattamente a CHF 900’000.– non richiede quindi necessariamente la stessa liquidità.

Che cosa si può attualmente dedurre fiscalmente?

Fino al 2029, in Svizzera si applica ancora il sistema del valore locativo. Gli interessi passivi e alcune spese di manutenzione possono quindi essere dedotti secondo le regole federali e cantonali.

Con la nostra ipotesi del 2%, gli interessi annui ammontano a CHF 14’400.–.

Per la casa esistente, immaginiamo che CHF 35’000.– dei CHF 60’000.– di lavori servano effettivamente a mantenere il valore e che CHF 25’000.– corrispondano a migliorie che aumentano il valore.

Con riserva della qualificazione adottata dall’autorità fiscale, il proprietario potrebbe quindi dichiarare:

Deduzione potenziale – anno dell’acquisto	Casa nuova	Casa esistente
Interessi ipotecari dell’esempio	CHF 14’400.–	CHF 14’400.–
Lavori di manutenzione ammessi nel nostro scenario	CHF 0.–	CHF 35’000.–
Totale prima di altri adeguamenti fiscali	CHF 14’400.–	CHF 49’400.–

I CHF 25’000.– di lavori che aumentano il valore non costituirebbero normalmente una deduzione immediata dal reddito. È tuttavia opportuno documentarli, poiché alcuni investimenti possono essere considerati successivamente nel calcolo fiscale al momento della rivendita.

A partire dal 1° gennaio 2029, il valore locativo delle abitazioni occupate dai proprietari scompare, ma le spese di manutenzione non sono più deducibili per questi immobili e la deduzione degli interessi passivi viene fortemente limitata. È prevista un’eccezione temporanea per l’acquisto della prima abitazione principale in Svizzera.

Per chi acquista nel 2026, 2027 o 2028 ne deriva una conseguenza piuttosto insolita: il trattamento fiscale di una ristrutturazione può dipendere fortemente dall’anno in cui viene effettuata.

Per un acquirente indeciso tra abitare nel nuovo e acquistare un immobile che richiede CHF 100’000.– di lavori, questa transizione fiscale merita quindi di essere inclusa nel calcolo.

Come scegliere tra un immobile nuovo e uno esistente?

Confrontate il costo immobiliare su dieci anni, non soltanto il prezzo d’acquisto

Per stabilire se è preferibile acquistare nuovo o esistente, create tre colonne prima di recarvi in banca:

1. Denaro necessario il giorno dell’acquisto.
Fondi propri, costi di transazione, lavori immediati, opzioni del promotore e riserva di liquidità.

2. Denaro probabilmente speso nei prossimi dieci anni.
Interessi, ammortamento, energia, manutenzione, PPP, ristrutturazioni e spese già prevedibili.

3. Rischio finanziario difficile da quantificare.
Ritardo nella consegna, lavori non individuati, sottovalutazione bancaria, assemblea PPP, cambiamenti familiari o necessità di rivendere rapidamente.

Otterrete così un confronto molto più pertinente di «CHF 8’700.– al metro quadrato nel nuovo contro CHF 7’900.– nell’esistente».

Se la vostra priorità è abitare nel nuovo, chiedete una valutazione ipotecaria prima di scegliere opzioni e finiture. Se considerate un edificio esistente, fate quantificare i lavori prima di ritenere il prezzo definitivamente interessante.

In entrambi i casi, un intermediario ipotecario può sottoporre la pratica a più finanziatori, confrontare i loro metodi di valutazione e individuare le conseguenze dell’acquisto prima che siate vincolati contrattualmente.

Invia una richiesta ora per ricevere proposte di credito ipotecario che vi consentano di acquistare l’immobile desiderato.

È particolarmente utile quando il margine finanziario è ridotto. Una differenza di CHF 40’000.– nella valutazione bancaria o un diverso metodo di calcolo della capacità finanziaria può pesare più di qualche decimo di punto sul tasso.

FAQ: acquistare nuovo o esistente in Svizzera

Che il vostro obiettivo sia abitare nel nuovo, acquistare una casa esistente da ristrutturare o scegliere tra due appartamenti comparabili, il finanziamento deve entrare nella selezione dell’immobile e non essere esaminato soltanto dopo.

Un immobile può essere eccellente e il suo finanziamento pessimo. Vale anche il contrario.

Far valutare la vostra capacità finanziaria e la struttura dei fondi propri con un intermediario ipotecario della vostra regione prima di impegnarvi vi permette di confrontare nuovo ed esistente con cifre adatte alla vostra situazione.

Disclaimer: questa guida fornisce informazioni generali relative all’acquisto e al finanziamento immobiliare in Svizzera. Fiscalità, costi di transazione, regole cantonali, valore di anticipo e criteri di concessione possono variare in funzione dell’immobile, del cantone, del finanziatore e della situazione personale. È raccomandata un’analisi individuale prima di qualsiasi decisione finanziaria o contrattuale.

Fonti principali: direttive dell’Associazione svizzera dei banchieri riconosciute dalla FINMA come standard prudenziale minimo per i fondi propri e l’ammortamento ipotecario; Amministrazione federale delle contribuzioni sulla riforma dell’imposizione della proprietà abitativa; Consiglio federale sulle regole relative ai difetti di costruzione.