Scegliere se comprare una casa o un appartamento: guida completa

Comprare una casa o un appartamento viene spesso presentato come una scelta di stile di vita: giardino contro balcone, tranquillità contro vicinanza al centro, libertà contro semplicità. Questa contrapposizione è comoda, ma tralascia buona parte di ciò che determinerà realmente se il vostro acquisto sarà stato sensato cinque, dieci o vent’anni dopo.

In Svizzera, due abitazioni vendute esattamente a CHF 900’000.– possono richiedere gli stessi fondi propri e la stessa ipoteca, pur presentando rischi finanziari molto diversi. Una casa può lasciarvi scegliere quando rifare il tetto, ma obbligarvi a finanziare da soli i CHF 60’000.– necessari. Un appartamento in PPP può ripartire i costi tra più proprietari, imponendovi però la vostra quota di una ristrutturazione approvata dall’assemblea.

Per comprare una casa o un appartamento in modo consapevole, bisogna quindi guardare oltre il prezzo esposto. Occorre determinare chi controlla le spese, quando possono presentarsi, quali riserve esistono già, come l’immobile sarà valutato da un finanziatore e a quali condizioni potrà essere rivenduto.

L’abitazione giusta non è necessariamente quella con il maggior numero di metri quadrati. È quella i cui vantaggi vi saranno realmente utili e i cui vincoli resteranno sostenibili quando la vostra vita cambierà.

Comprare una casa o un appartamento: confrontate tre budget, non uno solo

La ricerca immobiliare inizia spesso dall’importo massimo inserito nei filtri di un portale: CHF 800’000.–, CHF 900’000.–, CHF 1’000’000.–.

Eppure questo importo è soltanto il primo budget.

Per comprare una casa o un appartamento, bisognerebbe distinguerne tre:

• il prezzo che il finanziatore accetta di finanziare;
• il prezzo che il vostro nucleo familiare può sostenere comodamente;
• il capitale che potete immobilizzare senza prosciugare la vostra riserva di sicurezza.

Questi tre importi raramente coincidono.

La vostra sostenibilità ipotecaria non è il vostro budget personale

Per un’abitazione principale occupata dal proprietario, gli standard minimi riconosciuti dalla FINMA prevedono in particolare che almeno il 10% del valore di anticipo provenga da fondi propri che non derivano dal 2° pilastro. Il debito ipotecario deve inoltre essere ridotto a due terzi del valore di anticipo entro un massimo di quindici anni.

Gli istituti calcolano inoltre la sostenibilità finanziaria utilizzando parametri prudenti, per verificare che un nucleo familiare sia in grado di sostenere un costo del credito nettamente superiore al tasso effettivamente pagato.

Questa analisi risponde a una domanda bancaria: «Questo credito presenta un rischio accettabile?»

Non risponde però a un’altra domanda: «Volete davvero destinare una quota così elevata del vostro reddito all’abitazione?»

Una coppia può soddisfare perfettamente i criteri necessari per comprare una casa o un appartamento da CHF 1’000’000.– e preferire comunque limitare il progetto a CHF 850’000.– per continuare a viaggiare, ridurre l’attività professionale o mantenere risparmi disponibili.

Non si tratta di sostenibilità finanziaria, ma di libertà finanziaria.

Il vero indicatore: quanto resterà sul vostro conto dopo la consegna delle chiavi?

Supponiamo che disponiate di CHF 260’000.–.

Investire CHF 240’000.– nell’acquisto permette di ridurre il debito. Ma se la vostra riserva finale scende a soli CHF 20’000.–, la sostituzione dell’impianto di riscaldamento o una richiesta straordinaria di fondi della PPP può diventare problematica.

Al contrario, mantenere una maggiore liquidità pur sostenendo un’ipoteca leggermente più elevata può talvolta offrire una sicurezza maggiore.

Prima di cercare un appartamento o una casa in vendita, fate quindi un calcolo che raramente compare negli annunci:

liquidità prima dell’acquisto – fondi propri – costi di acquisto – lavori immediati = riserva realmente disponibile dopo l’acquisto.

Quest’ultima riga permette talvolta di distinguere due immobili che, considerando soltanto il prezzo, sembravano equivalenti.

Casa o appartamento: il rischio finanziario non si trova nello stesso punto

L’errore classico consiste nel pensare che una casa sia costosa da mantenere mentre un appartamento sia relativamente prevedibile.

La realtà è più interessante.

In una casa sostenete praticamente da soli il costo degli elementi importanti, ma in genere ne controllate la tempistica.

In una PPP condividete le spese relative alle parti comuni, ma condividete anche il potere decisionale.

Casa: rischio finanziario concentrato ma più controllabile. PPP: rischio condiviso ma in parte subito.

È una delle differenze più importanti quando si decide di comprare una casa o un appartamento.

Una casa non costa l’1% di manutenzione ogni anno

Si utilizza spesso un accantonamento teorico di circa l’1% del valore dell’immobile per rappresentare i costi di manutenzione.

La cifra è utile per elaborare un budget a lungo termine, ma descrive male la realtà.

Un tetto non vi fattura CHF 300.– ogni mese per trent’anni. In alcuni anni non costa quasi nulla, poi richiede diverse decine di migliaia di franchi quando diventa necessario un intervento.

Lo stesso vale per:

• il riscaldamento;
• le finestre;
• la facciata;
• l’isolamento;
• le condutture;
• il drenaggio;
• i muri di sostegno;
• le sistemazioni esterne.

Per una casa o un appartamento in vendita in un edificio datato, l’età di questi componenti è spesso più informativa dell’importo speso negli ultimi due anni.

Un proprietario che non ha quasi speso nulla per quindici anni non possiede necessariamente un edificio economico. Potrebbe semplicemente possedere quindici anni di manutenzione rinviata.

In una PPP, un grande fondo di rinnovamento può essere insufficiente e un piccolo fondo perfettamente sano

Prendiamo due immobili.

La comproprietà (PPP) A dispone di CHF 400’000.– nel proprio fondo di rinnovamento.

La PPP B ne possiede soltanto CHF 150’000.–.

A prima vista, A sembra molto più sicura.

Ma immaginiamo che A debba prossimamente sostituire tetto, facciata e riscaldamento per CHF 1’000’000.–, mentre B ha rinnovato questi tre elementi quattro anni fa.

La cifra isolata del fondo non consente quindi di valutare una PPP.

Quando pensate di comprare un appartamento o una casa, analizzate piuttosto:

fondo esistente + futuri versamenti previsti – lavori probabili nei prossimi anni.

E soprattutto, leggete i verbali.

Una frase apparentemente innocua come «il risanamento dei balconi sarà nuovamente discusso alla prossima assemblea» può avere un valore finanziario maggiore di dieci pagine di brochure commerciale.

Particolarità svizzera poco conosciuta: il fondo di rinnovamento della PPP non è obbligatorio

È un punto da verificare sistematicamente.

Il diritto svizzero attualmente applicabile non obbliga le PPP a costituire un fondo di rinnovamento. Una comproprietà può quindi esistere perfettamente con un fondo molto ridotto, o persino senza fondo.

Ecco perché una PPP senza riserve importanti non deve essere semplicemente classificata nella categoria «spese basse».

Può anche significare: «i proprietari precedenti non hanno ancora accantonato il denaro che i futuri proprietari dovranno spendere».

Comprare un appartamento o una casa: esaminate ciò che possiederete realmente

Con una classica casa unifamiliare, la comprensione della proprietà è relativamente intuitiva: edificio e terreno appartengono al proprietario, fatte salve in particolare servitù e restrizioni di diritto pubblico.

In una PPP, la realtà giuridica è più sottile.

Possedete una quota di comproprietà dell’immobile accompagnata da un diritto esclusivo su determinate parti, generalmente il vostro appartamento.

Questa distinzione diventa importante quando la brochure menziona un «giardino privato», una terrazza, un posto auto esterno o determinate sistemazioni.

Un «giardino privato» non è sempre un terreno di vostra proprietà

Una zona esterna presentata commercialmente come privata può essere giuridicamente una parte comune gravata da un diritto d’uso particolare.

Non è necessariamente un problema.

Ma diritto esclusivo di proprietà e diritto esclusivo d’uso non sono la stessa cosa.

Prima di comprare un appartamento o una casa, verificate quindi non soltanto ciò che potrete utilizzare, ma anche in base a quale titolo giuridico.

Un bel giardino di 100 m² non dovrebbe essere interpretato automaticamente come 100 m² di terreno che vi appartengono individualmente.

Per una casa, guardate sotto il terreno prima di guardare la cucina

Una cucina si può sostituire.

Un fondo si sposta molto meno facilmente.

Per una casa, esaminate in particolare l’estratto del registro fondiario e le servitù: diritto di passo, diritto d’abitazione, condutture, restrizioni edificatorie, distanze ridotte dalle costruzioni o altri diritti che possono limitare l’utilizzo del terreno.

È inoltre opportuno consultare le carte cantonali dei pericoli naturali e le informazioni disponibili sul radon o sul ruscellamento superficiale quando la situazione dell’immobile lo giustifica.

Ne deriva una regola semplice:

i difetti estetici sono visibili e negoziabili; i vincoli legati al terreno sono talvolta discreti e duraturi.

Se due case sono proposte allo stesso prezzo, un fondo con migliori possibilità di utilizzo futuro può giustificare una differenza di valore molto superiore a quella di una cucina più recente.

Casa o appartamento: calcolate il costo dello stile di vita, non soltanto quello dell’abitazione

La posizione incide direttamente sul valore dell’immobile, ma anche sul vostro budget dopo l’acquisto.

Un appartamento costa spesso di più al metro quadrato quando si trova in un centro urbano. Una casa può offrire molta più superficie allontanandosi dalla città.

La trappola consiste nel confrontare soltanto questi due prezzi.

Una seconda automobile può trasformare una casa meno cara in un’abitazione più costosa

Immaginate due possibilità:

• un appartamento da CHF 950’000.– vicino a una stazione;
• una casa da CHF 850’000.– situata a venti chilometri.

La differenza di CHF 100’000.– sembra importante.

Ma se la casa richiede un secondo veicolo per quindici anni, aggiungete l’acquisto o il leasing, le assicurazioni, gli pneumatici, la manutenzione, l’energia, il parcheggio e i chilometri supplementari.

Il calcolo corretto per comprare una casa o un appartamento diventa quindi:

abitazione + mobilità + tempo di spostamento.

Il terzo elemento non compare in nessuna rata ipotecaria, ma potrebbe essere quello che rimpiangerete di più.

Un’ora in più di spostamenti al giorno rappresenta oltre 200 ore in un anno lavorativo.

Anche i metri quadrati inutilizzati sono finanziati a credito

Una casa di 180 m² non è automaticamente migliore di un appartamento di 115 m².

Se utilizzate realmente quattro camere, un laboratorio, un ufficio e il giardino, la superficie supplementare crea valore per voi.

Se due camere servono principalmente come deposito, avete acquistato, riscaldato, assicurato e mantenuto un magazzino di scatoloni particolarmente costoso.

Quando cercate un appartamento o una casa in vendita, assegnate quindi a ogni spazio una funzione precisa.

Questo metodo fa emergere un indicatore insolito ma utile:

il prezzo per metro quadrato realmente utilizzato.

Un’abitazione più piccola, meglio distribuita e meglio situata può diventare molto più interessante di un immobile superiore sulla carta.

Pensate già al proprietario che sarete tra vent’anni

Comprare una casa o un appartamento a 40 anni significa potenzialmente viverci ancora a 60 o 70 anni.

Una casa su tre livelli, con un grande giardino e quindici gradini fino all’ingresso, può offrire oggi un ambiente magnifico e diventare meno pratica con l’età.

Un appartamento senza ascensore presenta ovviamente la stessa debolezza.

Bisogna quindi esaminare:

• le scale;
• l’accessibilità;
• la distanza dai negozi;
• la vicinanza ai trasporti pubblici;
• la quantità di manutenzione fisica necessaria;
• la possibilità di ricavare una camera e un bagno sullo stesso piano.

Un immobile adatto a più fasi della vita dispone anche di un mercato potenziale più ampio al momento della rivendita.

Nuovo, recente o datato: aggiungete una seconda dimensione alla scelta

Scegliere tra casa e appartamento non basta. Occorre poi scegliere tra nuovo, esistente o datato e confrontare l’età, la tecnica e la fase del ciclo di vita dell’edificio.

Un’abitazione nuova limita generalmente le ristrutturazioni immediate e beneficia di standard energetici recenti. Un’abitazione esistente permette invece di osservare ciò che state realmente acquistando: luminosità, vicinato, rumore, vegetazione, traffico e comportamento dell’edificio sono già stati messi alla prova.

Il nuovo elimina alcuni rischi e ne crea altri

Un progetto acquistato sulla carta riduce normalmente il rischio di dover rifare il tetto tra cinque anni.

Ma introduce altre incognite:

• risultato finale diverso da quello immaginato;
• scelte delle finiture da effettuare rapidamente;
• costo delle modifiche richieste dall’acquirente;
• termine di consegna;
• evoluzione di un quartiere ancora incompleto;
• qualità effettiva dell’esecuzione.

Nuovo e datato non si contrappongono quindi tra «senza rischio» e «con rischio».

Spostano semplicemente il rischio.

La differenza tra prezzo d’acquisto e valore bancario può cambiare il vostro progetto in pochi minuti

Questa è probabilmente una delle verifiche più importanti da fare prima di presentare un’offerta.

Volete comprare una casa o un appartamento per CHF 950’000.–.

Prevedete il 20% di fondi propri e un’ipoteca di CHF 760’000.–.

Ma il finanziatore stima il valore di anticipo a CHF 900’000.–.

Gli standard minimi prevedono che la differenza positiva tra il prezzo pagato e il valore di anticipo sia finanziata interamente con fondi propri che non provengono dal 2° pilastro.

In altre parole, la banca non finanzia necessariamente il vostro entusiasmo.

Un prezzo accettato dall’acquirente e dal venditore non corrisponde automaticamente al valore riconosciuto dal finanziatore.

È proprio per questo che è utile far esaminare un appartamento o una casa in vendita rispetto al vostro dossier ipotecario prima di impegnarvi definitivamente.

Un consulente ipotecario può inoltre presentare il progetto a più finanziatori. I criteri interni e i metodi di valutazione possono differire, consentendo di confrontare più soluzioni invece di dipendere dalla risposta di una sola banca.

Comprare una casa o un appartamento da CHF 900’000.–: due rischi diversi

Consideriamo ora due acquisti da CHF 900’000.– con:

• CHF 180’000.– di fondi propri;
• un’ipoteca di CHF 720’000.–, pari all’80%;
• un tasso ipotetico del 2% per rendere confrontabili gli scenari;
• nessun ammortamento nella tabella, conformemente all’ipotesi di confronto.

Quest’ultima ipotesi è volutamente teorica. Per un’abitazione principale occupata dal proprietario e finanziata secondo gli standard bancari usuali, un debito pari all’80% del valore di anticipo deve normalmente essere ridotto a due terzi entro un massimo di quindici anni.

Scenario A: casa unifamiliare da CHF 900’000.–

Voce	Ipotesi	Importo
Prezzo d’acquisto	Casa unifamiliare	CHF 900’000.–
Fondi propri	20%	CHF 180’000.–
Ipoteca	80%	CHF 720’000.–
Costi di acquisto	Ipotesi di calcolo: 3%	CHF 27’000.–
Interessi annui	2% su CHF 720’000.–	CHF 14’400.–
Interessi passivi potenzialmente dichiarabili secondo il sistema attuale	Con riserva della situazione fiscale complessiva	CHF 14’400.–
Riserva tecnica annua	Ipotesi di budget: 1%	CHF 9’000.–
Responsabilità dei lavori	Individuale	100% proprietario

La cifra da considerare non è soltanto la riserva annua di CHF 9’000.–.

Il proprietario deve essere in grado di assorbire la volatilità di questa spesa: tetto, riscaldamento e finestre possono decidere di non rispettare il vostro budget Excel.

Scenario B: appartamento in PPP da CHF 900’000.–

Voce	Ipotesi	Importo
Prezzo d’acquisto	Appartamento PPP	CHF 900’000.–
Fondi propri	20%	CHF 180’000.–
Ipoteca	80%	CHF 720’000.–
Costi di acquisto	Ipotesi di calcolo: 3%	CHF 27’000.–
Interessi annui	2% su CHF 720’000.–	CHF 14’400.–
Interessi passivi potenzialmente dichiarabili secondo il sistema attuale	Con riserva della situazione fiscale complessiva	CHF 14’400.–
Spese PPP	Ipotesi: CHF 650.–/mese	CHF 7’800.–
Lavori straordinari	Secondo le riserve e le decisioni della PPP	Non prevedibili senza analisi

Questi due esempi mostrano perché comprare una casa o un appartamento allo stesso prezzo non porta allo stesso profilo di rischio.

La casa richiede una riserva personale.

La PPP richiede di comprendere la riserva collettiva.

Potete provare il nostro calcolatore ipotecario per farvi un’idea della struttura del vostro futuro finanziamento ipotecario.

E i CHF 14’400.– di interessi: quanto si può dedurre fiscalmente?

CHF 720’000.– × 2% corrispondono a CHF 14’400.– di interessi ipotecari annui.

Nel sistema fiscale attualmente applicabile, gli interessi passivi privati possono in linea di principio essere dedotti entro i limiti legali. In un caso semplice in cui il limite complessivo non è raggiunto, i CHF 14’400.– possono quindi essere dichiarati come interessi passivi.

Ma dedurre CHF 14’400.– non significa mai risparmiare CHF 14’400.– di imposte. La deduzione riduce il reddito imponibile; il suo effetto dipende poi dalla vostra situazione fiscale.

E questo meccanismo ha ormai una data di scadenza per molti proprietari che occupano la propria abitazione.

Nel 2029, il valore locativo sarà abolito per le abitazioni occupate dai proprietari, ma i costi di manutenzione non saranno più deducibili e la deduzione degli interessi passivi sarà fortemente limitata. Una deduzione temporanea rimarrà in particolare per determinati primi acquisti di un’abitazione principale in Svizzera.

Chi desidera comprare una casa o un appartamento nel 2026 con un orizzonte di vent’anni non dovrebbe quindi scegliere la propria strategia d’indebitamento unicamente in funzione della fiscalità attuale.

Come scegliere senza trasformare la decisione in una tabella di 47 criteri?

A questo punto sarebbe facile produrre una checklist interminabile.

Un metodo più efficace consiste nel valutare ogni immobile rispetto a quattro rischi.

Rischio finanziario: quanto dovrete pagare se si verifica lo scenario sfavorevole?

Rischio di dipendenza: chi può decidere una spesa o una modifica senza che siate gli unici a controllare la scelta?

Rischio d’uso: l’abitazione resterà adatta se cambiano il vostro lavoro, la vostra famiglia o la vostra mobilità?

Rischio di uscita: quanti acquirenti potrebbero ragionevolmente desiderare questo immobile quando deciderete di venderlo?

Una casa estremamente personalizzata può essere perfetta per voi e allo stesso tempo ridurre il numero di futuri acquirenti.

Un appartamento molto standard può offrire meno libertà, ma essere immediatamente comprensibile a un mercato più ampio.

Per comprare una casa o un appartamento, cercate quindi meno l’immobile «ideale» e più l’immobile di cui comprendete perfettamente i compromessi.

FAQ: comprare una casa o un appartamento in Svizzera

Comprare una casa o un appartamento: finanziate prima il progetto, poi i metri quadrati

La scelta finale non si riduce quindi a «casa o appartamento».

Una casa offre generalmente maggiore controllo, privacy, terreno e possibilità di trasformazione. In cambio, concentra sul proprietario le responsabilità e le spese importanti.

L’appartamento in PPP condivide una parte di queste responsabilità e permette spesso di accedere a ubicazioni in cui una casa sarebbe finanziariamente inaccessibile. In contropartita, acquistate anche una quota di un edificio, un regolamento, una gestione collettiva e talvolta decisioni già in preparazione.

Prima di comprare una casa o un appartamento, ponetevi infine tre domande:

• utilizzerò realmente ciò per cui sto pagando?
• posso assorbire le spese che ancora non vedo?
• il mio finanziamento resterà sostenibile se la mia situazione cambia?

Se la risposta alla terza domanda non è chiara, è preferibile risolvere il finanziamento prima di innamorarsi dell’immobile.

Un consulente ipotecario può determinare la vostra capacità d’indebitamento, confrontare il progetto con i criteri di più finanziatori e comparare le soluzioni di finanziamento disponibili. Questo approccio permette anche di individuare rapidamente se il prezzo previsto, il livello dei fondi propri o la struttura dell’ipoteca rischiano di creare problemi.

Inviate una richiesta ora per ricevere proposte di credito ipotecario che vi permettano di acquistare l’immobile che desiderate.

Un appartamento o una casa in vendita può scomparire dal mercato.

Le vostre finanze, invece, dovranno convivere con l’acquisto molto tempo dopo la consegna delle chiavi.

State pensando di comprare una casa o un appartamento in Svizzera? Fate valutare la vostra sostenibilità finanziaria e il vostro progetto prima di impegnarvi, per conoscere il vostro margine reale e le possibilità di finanziamento presso più finanziatori.

Disclaimer: le informazioni presentate in questa guida sono di carattere generale e non costituiscono né un’offerta di finanziamento né una consulenza giuridica o fiscale personalizzata. Le condizioni ipotecarie, le conseguenze fiscali, i costi di acquisto, le regole della PPP e i costi legati all’immobile dipendono in particolare dal finanziatore, dal Cantone, dal Comune, dall’oggetto immobiliare e dalla situazione personale dell’acquirente. Gli esempi numerici servono unicamente a illustrare i meccanismi descritti.

Principali fonti istituzionali: Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA) per i requisiti minimi relativi al finanziamento ipotecario; Confederazione Svizzera – Ufficio federale di giustizia per lo stato attuale e il progetto di revisione del diritto della proprietà per piani; Amministrazione federale delle contribuzioni (AFC) per la riforma dell’imposizione della proprietà abitativa.