Comment obtenir un crédit hypothécaire en Suisse pour acheter à l’étranger ?

Pour un résident suisse, acheter un bien immobilier à l’étranger avec un financement bancaire est possible, mais la solution n’est pas nécessairement une hypothèque prise directement sur le logement acheté. Un prêt hypothécaire suisse pour achat étranger peut prendre plusieurs formes : financement transfrontalier garanti par le bien étranger, augmentation de l’hypothèque d’un bien déjà détenu en Suisse, crédit contracté dans le pays d’acquisition ou financement garanti par d’autres actifs. Le bon montage dépend moins de votre passeport que de quatre éléments : l’endroit où se trouve la garantie, votre capacité financière, la devise du crédit et l’usage prévu du logement. Avant de signer un compromis ou de verser un acompte important, il est donc préférable de déterminer quelle structure de financement est réellement accessible.

Le vrai problème n’est pas que le logement se trouve à l’étranger : c’est la garantie

Dire que « les banques suisses ne financent pas l’immobilier à l’étranger » est pratique, mais trop simpliste.

Une banque n’achète pas une maison avec vous. Elle vous avance de l’argent contre un risque qu’elle doit pouvoir mesurer, tarifer et récupérer si le crédit n’est plus remboursé. Pour un logement situé en Suisse, elle connaît le registre foncier, les cédules hypothécaires, les méthodes d’évaluation, les procédures de réalisation forcée et le marché sur lequel le bien pourrait être revendu.

Avec une propriété située à 1’000 kilomètres, une partie de cette mécanique change : droit immobilier, inscription de la garantie, rang hypothécaire, expertise, fiscalité, procédure d’exécution et délai de revente.

La vraie question pour obtenir un prêt hypothécaire suisse pour achat étranger devient donc :

« Quel actif la banque accepte-t-elle comme garantie et comment pourra-t-elle le réaliser si le crédit n’est plus remboursé ? »

Cette question ouvre beaucoup plus de possibilités que le simple « oui ou non » d’une hypothèque étrangère.

Deux personnes souhaitant acquérir le même appartement de EUR 500’000.– en Espagne peuvent ainsi recevoir des réponses totalement différentes. La première possède CHF 600’000.– de titres et une villa peu endettée en Suisse. La seconde dispose de CHF 120’000.– d’épargne mais d’aucun autre patrimoine. Le bien espagnol est identique ; le risque bancaire ne l’est absolument pas.

Autre particularité : pour certains marchés étrangers suffisamment connus des prêteurs suisses, notamment des pays voisins, il existe des établissements capables de prendre directement une garantie locale. Pour d’autres destinations, un prêt hypothécaire suisse pour achat étranger passera plutôt par des actifs détenus en Suisse.

C’est précisément pour cette raison qu’un refus de votre banque habituelle ne signifie pas nécessairement que le projet est impossible. Il signifie parfois seulement : « ce financement ne correspond pas à notre politique de crédit ».

Les différentes façons de financer un achat immobilier à l’étranger depuis la Suisse

Faire hypothéquer directement le bien étranger

C’est la solution la plus intuitive : la banque finance la maison étrangère et prend une sûreté sur cette maison = le bien étranger sert directement de garantie au prêt quelle que soit la banque (du pays ou en Suisse) qui finance le bien.

Elle exige généralement davantage d’informations qu’en Suisse : expertise locale, titre de propriété, extrait du registre foncier, permis de construire, éventuelles servitudes, assurance, situation fiscale, contrat de vente et parfois traduction certifiée de certains documents.

Un crédit hypothécaire pour achat à l’étranger de ce type devient plus facile à structurer lorsqu’un établissement connaît déjà le pays et possède sur place les moyens juridiques permettant de constituer et de réaliser sa garantie.

Mais il faut regarder plus loin que le taux.

Imaginez une banque qui accepte de financer 70% d’un appartement acheté EUR 600’000.–. Vous pourriez conclure qu’il faut EUR 180’000.– de fonds propres.

Pas nécessairement.

Si l’expertise bancaire retient EUR 550’000.–, un financement limité à 70% de cette valeur produit seulement EUR 385’000.– de crédit. Vous devez alors fournir EUR 215’000.– pour le prix d’achat, auxquels s’ajoutent encore les frais non financés.

Le pourcentage de financement ne doit donc jamais être lu sans demander sur quelle valeur il est appliqué.

Cette différence entre prix convenu et valeur de nantissement est l’un des points qui font dérailler les plans de financement préparés uniquement à l’aide d’une calculatrice.

Augmenter l’hypothèque d’un logement déjà détenu en Suisse

C’est probablement le montage le plus intéressant à étudier pour un propriétaire suisse.

Vous possédez par exemple une maison estimée à CHF 1’200’000.– avec une dette hypothécaire restante de CHF 450’000.–. Il existe une réserve théorique entre votre dette et la valeur du bien.

Cela ne signifie absolument pas que cette différence peut être retirée comme à un bancomat.

La banque va refaire deux calculs : le taux d’avance, c’est-à-dire la dette par rapport à la valeur qu’elle attribue au bien suisse, puis la capacité financière, c’est-à-dire votre aptitude à supporter durablement les charges.

Supposons qu’elle accepte finalement une augmentation de CHF 200’000.–. Cette somme peut alors servir, avec son accord, à financer un achat immobilier à l’étranger.

Et voici la différence importante : la banque ne finance pas nécessairement la maison étrangère ; elle finance votre patrimoine suisse et vous procure des liquidités.

Le logement étranger pourrait même être acheté comptant tandis que la dette reste juridiquement garantie par votre propriété suisse.

Un prêt hypothécaire suisse pour achat étranger ainsi structuré peut simplifier énormément la transaction locale, puisque le vendeur étranger voit arriver des fonds et non une hypothèque étrangère en cours de constitution.

Mais cette simplicité a un prix : vous transférez le risque vers votre logement en Suisse.

Si le bien étranger perd 30% de sa valeur, votre hypothèque suisse ne diminue pas de 30%. Si vous ne pouvez plus supporter la dette, la garantie exposée est votre propriété suisse.

Il existe aussi un risque moins visible : votre « réserve hypothécaire » suisse est consommée. Elle ne sera alors plus disponible, ou beaucoup moins, pour financer de futurs travaux, une rénovation énergétique, un rachat de copropriétaire ou un besoin de liquidités à la retraite.

Autrement dit, utiliser CHF 250’000.– de capacité hypothécaire aujourd’hui a un coût d’opportunité patrimonial, même si le taux obtenu paraît attrayant.

Contracter l’hypothèque dans le pays où se trouve le bien

Pour emprunter pour acheter à l’étranger, une banque locale peut être la solution la plus logique : elle connaît la législation, le registre foncier, les experts et le marché de revente.

Le problème se déplace alors de la garantie vers l’emprunteur.

Un prêteur étranger devra comprendre un certificat de salaire suisse, une déclaration fiscale suisse, un 2ème pilier, un revenu indépendant ou encore une hypothèque déjà existante en Suisse. Certains établissements disposent de procédures adaptées aux non-résidents ; d’autres non.

Il faut également comparer le système d’amortissement.

En Suisse, une partie importante d’une dette hypothécaire peut rester durablement en premier rang. Dans plusieurs pays, le crédit immobilier pour acheter à l’étranger fonctionne davantage comme un prêt amortissable : une partie du capital est remboursée chaque mois.

Un prêt de EUR 300’000.– à un taux apparemment raisonnable peut dès lors générer une mensualité nettement supérieure à celle d’une hypothèque suisse comparable parce que vous remboursez simultanément intérêts et capital.

Comparer uniquement les taux revient à comparer deux voitures en regardant uniquement le prix du carburant.

Le financement hybride : souvent là où se trouve la solution

Les dossiers intéressants ne sont pas toujours financés par une seule dette.

Un acheteur peut par exemple combiner CHF 150’000.– d’épargne, CHF 100’000.– provenant d’une augmentation hypothécaire en Suisse et un prêt local de EUR 250’000.–.

Cette architecture présente un avantage : chaque source finance la partie pour laquelle elle est la plus efficace.

Mais elle crée aussi un risque que l’on pourrait appeler le double levier immobilier.

Supposons que votre résidence suisse reste hypothéquée et que vous contractiez simultanément une dette sur votre maison étrangère. Une seule baisse de revenu doit désormais supporter deux financements, deux bâtiments, deux budgets d’entretien et éventuellement deux devises.

Un prêt hypothécaire suisse pour achat étranger ne doit donc jamais être calculé isolément. La banque, et surtout l’acheteur, doivent regarder le bilan du ménage après l’opération.

Utiliser un portefeuille de titres : le crédit Lombard

Pour une personne disposant d’un patrimoine financier important, une autre voie consiste à mettre des titres en garantie d’une ligne de crédit.

Cette solution évite éventuellement de vendre les placements pour financer l’acquisition. Elle peut également servir de financement relais lorsque le produit d’une vente immobilière ou une autre rentrée de liquidités est attendue plus tard.

Mais une maison et un portefeuille de titres ne se comportent pas de la même façon.

Une maison ne perd généralement pas 20% de sa valeur boursière entre lundi matin et vendredi après-midi. Un portefeuille, si.

Si les titres gagés chutent et que la couverture devient insuffisante, le prêteur peut demander un remboursement, davantage de garanties ou vendre des actifs. Utiliser fortement un crédit Lombard pour acheter un actif immobilier difficile à revendre transforme donc un patrimoine liquide en dette susceptible d’exiger des liquidités précisément au mauvais moment.

Ce montage mérite davantage d’attention qu’un simple calcul de taux.

Prêteur privé, famille et crédit à la consommation

Un prêt familial ou provenant d’un prêteur privé peut compléter le montage, par exemple lorsqu’un décalage existe entre l’achat du nouveau bien et la vente d’un autre actif.

Il faut toutefois rédiger un véritable contrat indiquant montant, durée, intérêts éventuels, amortissement et conditions de remboursement.

Une erreur classique consiste à appeler ce prêt « fonds propres ». Pour la banque hypothécaire, CHF 100’000.– empruntés restent généralement CHF 100’000.– de dette. Elle peut donc intégrer les remboursements correspondants à vos charges.

Le crédit privé suisse pose le même problème, avec une intensité supérieure. Il peut financer une partie relativement limitée du projet mais son remboursement est beaucoup plus rapide qu’une hypothèque, et surtout beaucoup plus cher.

Contracter un crédit privé juste avant de déposer une demande de prêt immobilier pour acheter à l’étranger peut donc détériorer votre dossier au lieu de l’améliorer.

Un manque de CHF 50’000.– de fonds propres n’est pas nécessairement résolu par CHF 50’000.– de crédit supplémentaire : vous avez remplacé un problème de liquidités par un problème de capacité financière.

Les calculs que l’acheteur devrait faire avant même de contacter une banque

Tester trois bilans, et non un seul

Pour un prêt hypothécaire suisse pour achat étranger, le scénario « tout va bien » est le moins intéressant. Il faut tester ce qui se passe lorsque plusieurs variables deviennent défavorables.

Prenons un ménage disposant de CHF 220’000.– d’épargne et souhaitant acheter une maison de EUR 500’000.–.

Le bon calcul ne consiste pas seulement à déterminer le montant empruntable.

Il faut établir au minimum trois situations :

• situation normale : revenus actuels, taux actuels, aucune réparation importante ;
• situation tendue : revenu réduit, charge d’intérêt plus élevée et dépense imprévue sur le logement ;
• situation de sortie : que se passe-t-il si le bien doit être vendu rapidement ?

Le troisième scénario est souvent ignoré.

Pourtant, une résidence secondaire située dans une petite commune touristique, un bien atypique ou une propriété rurale peut nécessiter beaucoup plus de temps pour trouver un acquéreur qu’un appartement standard situé dans une grande agglomération.

La liquidité immobilière influence indirectement la qualité de la garantie.

C’est une raison pour laquelle deux propriétés de valeur identique peuvent conduire un prêteur à proposer des taux d’avance différents.

Soumettez vos questions maintenant pour recevoir des informations quant à vos possibilités d’obtenir un prêt immobilier pour acheter à l’étranger.

Le piège des frais qui ne sont pas hypothécables

Pour financer un achat immobilier à l’étranger, il faut distinguer le coût du projet et la valeur de la propriété.

Une opération peut comprendre le prix du logement, les droits liés à l’acquisition, les frais d’acte, l’avocat, l’expertise, l’intermédiaire, la traduction, les travaux et parfois certains frais bancaires.

Une banque peut accepter de financer une fraction de la valeur immobilière sans financer une fraction équivalente de tous ces coûts.

Un projet à EUR 500’000.– peut donc nécessiter nettement plus de liquidités que le simple apport calculé sur EUR 500’000.–.

Votre réserve de trésorerie après la signature est également importante. Consacrer jusqu’au dernier franc disponible à l’acquisition pour atteindre l’apport minimum est rarement une stratégie confortable lorsqu’on devient propriétaire dans un autre pays.

Choisir la devise en regardant le bilan complet

Un autre piège du prêt hypothécaire suisse pour achat étranger est la comparaison CHF contre EUR uniquement à partir des taux.

Il faut en réalité examiner trois monnaies :

• la monnaie dans laquelle vous gagnez votre revenu ;
• la monnaie dans laquelle votre dette est calculée ;
• la monnaie économique du bien et de ses éventuels loyers.

Un salarié suisse possédant un appartement locatif en France peut par exemple percevoir son salaire en CHF, ses loyers en EUR et avoir le choix entre une dette en CHF ou en EUR.

Avec une dette en EUR, les loyers et le crédit sont partiellement alignés. Avec une dette en CHF, le revenu professionnel et le crédit sont davantage alignés.

Il n’existe donc pas une « bonne devise » universelle : il existe une devise qui réduit un risque et peut en augmenter un autre.

Il faut également tester une variation importante du change plutôt que de prolonger mécaniquement le cours observé le jour de l’achat.

Prévoyance et fiscalité : deux détails capables de changer complètement le montage

Le 2ème pilier peut financer un logement à l’étranger… mais pas n’importe lequel

Une information souvent répétée mérite d’être rectifiée : les avoirs du 2ème pilier ne sont pas interdits simplement parce que la propriété se trouve à l’étranger.

L’Office fédéral des assurances sociales indique explicitement qu’un versement anticipé peut financer un logement situé en Suisse ou à l’étranger lorsqu’il constitue la résidence principale de l’assuré. Une résidence secondaire est en revanche exclue. Le montant minimal d’un versement anticipé du 2ème pilier est de CHF 20’000.– et d’autres conditions, notamment liées à l’âge, au conjoint et au règlement de l’institution de prévoyance, s’appliquent.

Cette distinction est importante pour une personne qui prépare une expatriation.

Vous résidez en Suisse et achetez une villa au Portugal uniquement pour vos vacances : le 2ème pilier ne peut pas être mobilisé comme pour votre résidence principale.

Vous préparez au contraire un transfert effectif de votre domicile dans cette villa : l’analyse change.

Il faut donc définir l’usage juridique réel du logement avant de compter les avoirs de prévoyance parmi les fonds disponibles.

Pour le pilier 3a, l’accès anticipé repose également sur l’acquisition d’un logement pour ses propres besoins. La fondation ou l’assureur concerné doit confirmer la possibilité et les justificatifs exigés avant que la somme soit intégrée au plan de financement.

Une hypothèque sur votre maison suisse peut avoir un effet fiscal lié à votre bien étranger

C’est probablement l’un des aspects les moins intuitifs du financement.

Supposons que vous augmentiez de CHF 200’000.– l’hypothèque de votre résidence suisse et utilisiez cet argent pour acheter une maison à l’étranger.

Il serait tentant de penser :

« La dette est garantie par ma maison suisse, donc les intérêts restent entièrement liés fiscalement à ma maison suisse. »

Ce raisonnement peut être faux.

Dans une répartition fiscale internationale, les dettes et intérêts passifs peuvent être répartis entre les patrimoines suisse et étranger. Les instructions fiscales vaudoises demandent notamment de déclarer séparément les immeubles étrangers, les dettes qui les grèvent et les intérêts passifs ; elles prévoient également une valeur locative pour un bien étranger occupé par son propriétaire.

L’effet pratique mérite d’être simulé avant de choisir la structure du crédit : l’endroit où la banque a pris sa garantie et l’endroit auquel une dette est attribuée fiscalement ne répondent pas nécessairement à la même logique.

Le financement doit donc être comparé après impôts, et non seulement avant impôts.

Et ce calcul va encore changer.

Le peuple et les cantons ont accepté le 28 septembre 2025 la réforme de l’imposition de la propriété du logement. Le Conseil fédéral a depuis fixé son entrée en vigueur au 1er janvier 2029. La valeur locative des logements occupés par leurs propriétaires sera supprimée ; les possibilités de déduire les intérêts passifs seront fortement limitées et calculées notamment en fonction de la part des biens immobiliers loués ou affermés dans la fortune.

Pour une personne qui souscrit aujourd’hui un prêt hypothécaire suisse pour achat étranger sur dix ou quinze ans, 2029 n’est donc pas une échéance lointaine. Elle se situe à l’intérieur même de la période de financement.

Une stratégie qui paraît fiscalement intéressante en 2026 ne doit pas être supposée identique après le changement de système.

Dans quel ordre faut-il préparer un financement immobilier à l’étranger ?

Le mauvais ordre est : trouver la maison, signer, payer l’acompte, puis téléphoner à sa banque.

Pour emprunter pour acheter à l’étranger, il est préférable de procéder dans l’ordre inverse.

Commencez par dresser un inventaire financier précis : revenus, patrimoine mobilier, immobilier suisse, hypothèques existantes, capacité d’épargne, liquidités immédiatement disponibles et prévoyance éventuellement utilisable.

Déterminez ensuite quels actifs pourraient servir de garantie. Cette étape permet de distinguer très tôt trois familles de dossiers : financement directement garanti par la propriété étrangère, financement garanti en Suisse ou montage hybride.

Faites ensuite tester votre capacité financière avant de vous engager sur un prix.

Une fois un bien identifié, le dossier doit réunir les documents relatifs à l’emprunteur, au patrimoine, à l’objet immobilier et à la transaction.

Mais il existe un cinquième dossier souvent oublié : le calendrier des fonds.

Il faut savoir exactement quand sont dus la réservation, le premier acompte, le solde du prix, les taxes et les honoraires. Une solution bancaire peut être parfaitement viable sur le plan financier mais inutilisable si les fonds ne peuvent pas être débloqués à la date prévue par le contrat étranger.

C’est particulièrement important lorsqu’une augmentation hypothécaire suisse, la vente d’un autre bien ou la réalisation d’un placement doit fournir une partie du capital.

La clause conditionnant l’achat à l’obtention du financement doit également être examinée selon le droit du pays. Ne partez jamais du principe qu’une clause étrangère de financement vous protège exactement comme celle que vous connaissez en Suisse.

C’est à ce stade qu’un courtier hypothécaire apporte le plus de valeur : non en demandant le même crédit à dix banques au hasard, mais en identifiant quel type de prêteur correspond à la structure du dossier.

Pour un prêt hypothécaire suisse pour achat étranger, une banque spécialisée dans le financement transfrontalier, une banque patrimoniale, un prêteur hypothécaire classique et une banque locale ne regardent pas nécessairement le même actif ni le même risque.

Vous envisagez un achat à l’étranger ? Une analyse préalable de votre capacité d’emprunt, de vos garanties disponibles et des différentes architectures de financement permet de déterminer les solutions réalistes avant que le projet ne devienne contractuellement contraignant.

FAQ : prêt immobilier depuis la Suisse pour acheter à l’étranger

Le point de départ d’un prêt hypothécaire suisse pour achat étranger ne devrait donc pas être « quelle banque propose le meilleur taux ? », mais « quelle structure utilise mes actifs et mes revenus de la façon la plus robuste tout en protégeant mon patrimoine suisse ? ».

Disclaimer : Les informations de cette page sont générales et ne constituent ni une offre de crédit ni un conseil juridique, fiscal, financier ou de prévoyance personnalisé. Les possibilités de financement, règles fiscales, restrictions à l’acquisition immobilière et garanties varient selon le pays, le prêteur, le domicile fiscal et la situation personnelle. Toute opération immobilière transfrontalière doit être vérifiée avec les professionnels compétents dans les juridictions concernées.

Sources principales : Office fédéral des assurances sociales, « Accession à la propriété du logement au moyen de la prévoyance professionnelle »; Administration fiscale du canton de Vaud, rubrique relative aux immeubles étrangers, dettes et intérêts passifs ; Conseil fédéral / Département fédéral des finances, réforme de l’imposition de la propriété du logement.