Glossario

A B C D E F G I M N O P R S T U V

Alienazione: Atto di trasferire la proprietà di un bene (vendita, donazione, permuta) o di cedere un diritto reale; in un’ipoteca, un’alienazione comporta spesso condizioni bancarie (ad es. consenso, subentro o rimborso del credito).
Ammortamento: L’ammortamento è il rimborso progressivo del capitale preso a prestito, distinto dal pagamento degli interessi.
Ammortamento diretto: L’ammortamento diretto consiste nel rimborsare ogni anno una parte del capitale della vostra ipoteca, oltre agli interessi, in modo che il vostro debito diminuisca progressivamente.
Ammortamento indiretto: Con l’ammortamento indiretto, non rimborsate subito il capitale alla banca. Versate invece importi regolari su un prodotto previdenziale o di risparmio dato in pegno, che servirà a rimborsare l’ipoteca alla scadenza.
Ammortamento minimo: Il tasso di ammortamento minimo deriva dalla regola che impone di riportare il debito al 65 % del valore dell’immobile entro 15 anni (o prima del pensionamento).
Apporto personale: I mezzi propri sono la parte del prezzo dell’immobile che finanzia senza ricorrere a un prestito, grazie ai suoi risparmi, al 3° pilastro, a donazioni familiari, a un anticipo ereditario oppure tramite la costituzione in pegno del 2° pilastro.
Apprezzamento del capitale: L’apprezzamento del capitale corrisponde all’aumento del valore di un immobile nel tempo. Questa potenziale plusvalenza si aggiunge al rendimento locativo e svolge un ruolo importante nella costruzione del patrimonio.
Assicurazione cantiere: L’assicurazione lavori di costruzione, spesso chiamata assicurazione di cantiere o assicurazione tutti i rischi cantiere, è una copertura che protegge un progetto immobiliare per tutta la durata dei lavori, che si tratti di una nuova costruzione, di una trasformazione importante o di una ristrutturazione significativa.
Assicurazione edificio: assicurazione edificio (spesso incendio + eventi naturali) copre l’immobile contro alcuni sinistri importanti come incendio, fulmine o alluvioni.
Assicurazione finanziatrice: In Svizzera, alcune compagnie di assicurazione propongono ipoteche in aggiunta o in alternativa alle banche. Diventano quindi creditori ipotecari, con proprie condizioni in termini di tasso, durata e ammortamento.
Atto di vendita: Un atto di vendita è il contratto scritto con cui venditore e acquirente formalizzano giuridicamente la transazione immobiliare. In Svizzera, deve obbligatoriamente essere redatto in forma pubblica da un notaio o da un pubblico ufficiale competente e firmato da entrambe le parti. Sulla base di questo atto, il trasferimento di proprietà viene poi iscritto nel registro fondiario.
Atto pubblico: Atto redatto e firmato davanti a un notaio (o a un’autorità competente), dotato di una forza probatoria e giuridica rafforzata. In Svizzera, la vendita immobiliare e la costituzione di pegni immobiliari richiedono un atto pubblico.
Banca erogatrice: La banca erogatrice è l’istituto che ti concede l’ipoteca, valuta la tua pratica, fissa le condizioni (tasso, durata, ammortamento) e gestisce il monitoraggio del credito nel tempo. In alcuni casi, può essere un’assicurazione a fare da finanziatore.
BNS: La BNS (Banca nazionale svizzera) è la banca centrale della Svizzera. Fissa i tassi guida, conduce la politica monetaria e influenza così il livello dei tassi ipotecari, l’evoluzione del SARON e le condizioni di finanziamento immobiliare.
Calo dei tassi: Un calo dei tassi ipotecari riduce il costo dei nuovi crediti e apre opportunità di rifinanziamento per i prestiti esistenti. Può migliorare il tuo potere d’acquisto immobiliare o il tuo rendimento locativo.
Cancellazione (cartella): Soppressione di una cartella ipotecaria iscritta nel registro fondiario, quando il debito garantito è estinto. La cancellazione pone fine al pegno immobiliare corrispondente e libera il bene da tale garanzia.
Capacità finanziaria: La capacità finanziaria indica la vostra capacità di sostenere nel tempo tutti i costi legati al vostro alloggio (interessi, ammortamento, manutenzione, altri debiti), senza mettere a rischio il vostro budget né superare le soglie di indebitamento fissate da banche e assicurazioni.
Cash flow: Il cash flow locativo rappresenta la liquidità che rimane dopo aver pagato tutte le spese legate all’immobile (interessi, ammortamento, spese, costi di manutenzione, imposte sui canoni). Un cash flow positivo significa che l’immobile si autofinanzia e genera un surplus mensile.
Certificato ipotecario: Un atto di mutuo ipotecario è un documento legale (cartaceo o registrato) che formalizza il debito garantito dalla tua proprietà e delinea i termini principali del tuo prestito. È un documento legale.
Condizione sospensiva: Clausola inserita, ad esempio, in un contratto di compravendita immobiliare secondo la quale la transazione diventa definitiva solo se si verifica un determinato evento, tipicamente l’ottenimento del vostro credito ipotecario. Se la condizione non si realizza entro il termine previsto, il contratto viene annullato senza penali per l’acquirente. In questo modo tutela il vostro acquisto limitando il rischio finanziario.
Costi accessori d’acquisto: I costi accessori d’acquisto indicano l’insieme dei costi aggiuntivi che si sommano al prezzo di acquisto di un immobile nel momento in cui diventate proprietari.
Costruzione sostenibile: Una costruzione sostenibile mira a ridurre l’impatto ambientale dell’edificio lungo tutto il suo ciclo di vita, ad esempio grazie alla scelta dei materiali, all’efficienza energetica, alla gestione dell’acqua o alla sua integrazione nel contesto. Può beneficiare di sussidi e di condizioni di finanziamento vantaggiose.
Credito di costruzione: Il credito di costruzione è una forma specifica di finanziamento immobiliare che serve a pagare, man mano, i lavori di costruzione, trasformazione o ristrutturazione di un immobile.
Curva dei tassi ipotecari: Nel settore del credito ipotecario in Svizzera, la curva dei tassi rappresenta graficamente i tassi d’interesse ipotecari in funzione della durata (1, 3, 5, 10 anni, ecc.).
Debito ipotecario: L’importo ancora dovuto alla banca nell’ambito di un’ipoteca, con gli interessi previsti dal contratto. È garantito da un pegno immobiliare sull’immobile e in Svizzera è spesso suddiviso in 1ª e 2ª ipoteca. Il debito diminuisce in base all’ammortamento.
Deduzione degli interessi ipotecari: In Svizzera, gli interessi ipotecari pagati sul vostro mutuo immobiliare sono generalmente deducibili dal reddito imponibile. Questa regola si applica sia all’abitazione principale sia ad alcuni immobili locativi.
Deduzione delle spese di manutenzione: Le spese di manutenzione (deduzioni fiscali) comprendono i lavori e le spese destinati a mantenere il valore dell’immobile (riparazioni, piccoli interventi di rinnovamento, manutenzione ordinaria). In Svizzera, una parte di questi costi è deducibile dal reddito imponibile, in forma forfettaria oppure in base ai costi effettivi, a seconda del Cantone.
Deduzioni fiscali: Le deduzioni fiscali sono importi che può sottrarre dal suo reddito (e talvolta da determinati elementi della sostanza) prima del calcolo dell’imposta. Riguardano spese riconosciute (ad es. interessi ipotecari, spese di manutenzione, spese professionali) e riducono il reddito imponibile, quindi l’imposta dovuta. In Svizzera, regole e limiti variano in base al tipo di imposta (federale/cantonale/comunale) e al Cantone.
Depositi a vista: Nel vocabolario della BNS, i depositi a vista indicano essenzialmente i saldi che le banche (e alcuni altri titolari) detengono sui loro conti giro presso la BNS. Sono fondi immediatamente disponibili (“a vista”) e servono in particolare alla liquidità delle banche e al traffico dei pagamenti in franchi svizzeri. Nelle statistiche, la BNS distingue tra i depositi sui conti giro delle banche in Svizzera e altri depositi/impegni a vista (Confederazione, non residenti, ecc.).
Diritto di abitazione: Diritto reale che conferisce a una persona il diritto di abitare un alloggio (senza poter ricavarne redditi come la locazione), spesso iscritto nel registro fondiario; può ridurre il valore realizzabile dell’immobile per la banca.
Diritto reale (limitato): Diritto direttamente collegato a una cosa (ad es. un immobile), ma di portata limitata rispetto alla piena proprietà. I pegni immobiliari (ipoteche, cartelle), le servitù o gli oneri fondiari sono diritti reali limitati.
Effetto leva: L’effetto leva indica il fatto di utilizzare l’indebitamento – nel vostro caso un’ipoteca – per finanziare una parte importante di un investimento immobiliare, apportando con i vostri fondi propri solo una frazione del prezzo. Grazie a questo effetto leva, il rendimento che ottenete sul capitale proprio può essere più elevato del rendimento «lordo» dell’immobile stesso.
EPL: Il capitale LPP può, in alcuni casi, essere prelevato per acquistare la propria abitazione. L’Ufficio federale delle assicurazioni sociali descrive questo processo in modo completo. Tutti i dettagli sull’EPL si trovano nell’ordinanza sull’incoraggiamento alla proprietà dell’abitazione mediante la previdenza professionale.
Finanziatore: Nel contesto di un prestito ipotecario in Svizzera, il prestatore è generalmente una banca, una compagnia assicurativa o un fondo pensione.
FINMA: L’ente svizzero che vigila su banche, assicurazioni e intermediari finanziari (Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari). Controlla il rispetto delle regole del mercato finanziario, tutela creditori e investitori e contribuisce alla stabilità del sistema. Emette anche circolari e adotta misure di vigilanza.
Fondo di rinnovamento: Il fondo di rinnovamento (o fondo di riserva) è una cassa comune alimentata ogni anno dai comproprietari per finanziare i grandi lavori futuri (facciata, tetto, ascensore, ecc.) in una proprietà per piani (PPP).
Guadagno immobiliare: Il guadagno immobiliare è la differenza positiva tra il prezzo di vendita di un immobile e il suo costo di acquisto, aumentato degli investimenti e delle spese ammesse (lavori, spese di vendita, commissione di mediazione, ecc.). In Svizzera, questo guadagno è soggetto a un’imposta sul guadagno immobiliare, di regola riscossa dal cantone al momento della vendita.
Immobile a reddito: Un immobile a reddito è un edificio o un appartamento acquistato principalmente per generare redditi da locazione. L’analisi della banca si concentra sulla capacità dell’immobile di coprire i costi (interessi, manutenzione, ammortamento) e sulla stabilità dei canoni.
Imposta di mutazione: L’imposta di mutazione è un’imposta riscossa in occasione del trasferimento di proprietà di un immobile, nel momento in cui l’abitazione cambia ufficialmente proprietario nel registro fondiario.
Interessi intercalari: Interessi dovuti durante la fase di costruzione o ristrutturazione, sugli importi effettivamente utilizzati del credito di costruzione. Spesso vengono pagati man mano, poi integrati nel consolidamento in ipoteca definitiva.
Ipoteca: Un’ipoteca è un prestito a lungo termine garantito da un immobile, concesso da una banca o da un’assicurazione per finanziare l’acquisto o la ristrutturazione di tale bene.
Ipoteca a tasso fisso: Un’ipoteca a tasso fisso è un’ipoteca con un tasso d’interesse che rimane identico per tutta la durata del contratto ipotecario. Gli oneri per interessi non variano, anche se i tassi di mercato salgono o scendono.
Ipoteca a tasso variabile: Un’ipoteca a tasso variabile è un’ipoteca con un tasso d’interesse che evolve regolarmente in funzione del tasso di riferimento SARON, al quale la banca aggiunge un margine. I tuoi oneri per interessi possono quindi aumentare o diminuire nel tempo, a seconda dell’evoluzione dei tassi di mercato.
Ipoteca combinata: Un’ipoteca combinata, chiamata anche tasso misto, è un’ipoteca (un prestito) che ripartisce il tuo debito tra una tranche a tasso fisso e una tranche a tasso variabile, spesso indicizzata al SARON, per bilanciare stabilità e flessibilità.
Mediatore ipotecario: Il mediatore ipotecario è un intermediario indipendente, gratuito per te, che confronta le offerte di diverse banche e assicurazioni (finanziatori) per trovare le migliori condizioni di finanziamento per il tuo progetto di acquisto immobiliare.
Mercato monetario: Il mercato monetario indica il segmento dei mercati finanziari in cui vengono scambiati capitali a breve termine, di norma con durate inferiori a un anno. Svolge un ruolo centrale nella determinazione dei tassi ipotecari di riferimento utilizzati in particolare per alcune ipoteche in Svizzera.
Messa in pegno: La messa in pegno consiste nell'offrire un bene (ad esempio un conto di previdenza, titoli o liquidità) come garanzia alla vostra banca, senza trasferirne immediatamente la proprietà. In caso di mancato pagamento del vostro mutuo ipotecario, l’istituto creditore può escutere il pegno per coprire il debito.
Mutuo ipotecario: Il mutuo ipotecario è il finanziamento che ottenete per acquistare o ristrutturare un immobile, generalmente sotto forma di ipoteca garantita dall’immobile.
Notaio: Il notaio è un pubblico ufficiale incaricato di autenticare gli atti giuridici, in particolare in occasione di un acquisto immobiliare, di una donazione o di una successione. In Svizzera verifica la conformità dell’operazione alla legge, protegge gli interessi delle parti e vigila sul corretto svolgimento della transazione fino all’iscrizione nel registro fondiario.
Oneri ipotecari teorici: Le spese ipotecarie teoriche corrispondono a una stima prudente dei costi futuri della tua ipoteca: interessi calcolati a un tasso maggiorato (ad es. 4,5–5 %), ammortamento obbligatorio e spese di manutenzione. Questo calcolo non riflette necessariamente i pagamenti effettivi del momento, ma uno scenario di stress che i finanziatori utilizzano per valutare la tua capacità finanziaria.
Orizzonte d’investimento: L’orizzonte d’investimento corrisponde alla durata durante la quale pensate di mantenere il vostro immobile e la vostra ipoteca (ad esempio 5, 10 o 20 anni). Questa durata influisce sulla scelta tra tasso fisso, SARON, durata del contratto e strategia di ammortamento.
Pegno immobiliare: Nel diritto svizzero, il pegno immobiliare è una garanzia giuridica che la banca costituisce su un bene immobile (casa, appartamento, edificio) per assicurare il rimborso di un prestito ipotecario. In concreto, il pegno immobiliare è un diritto reale limitato iscritto al registro fondiario: grava l’immobile e garantisce un credito (ad esempio la vostra ipoteca).
Penali di uscita: Costi applicati quando un’ipoteca, soprattutto a tasso fisso, viene estinta o disdetta prima della scadenza (penale di estinzione anticipata). Servono a compensare la banca per il mancato incasso degli interessi fino a fine contratto. L’importo dipende, tra l’altro, dalla durata residua, dal livello dei tassi e dalle condizioni contrattuali.
Perito immobiliare: Il fondo di rinnovamento (o fondo di riserva) è una cassa comune alimentata ogni anno dai comproprietari per finanziare i grandi lavori futuri (facciata, tetto, ascensore, ecc.) in una proprietà per piani (PPP).
Piano di ammortamento: Il piano di ammortamento è la tabella dettagliata che indica, anno dopo anno, come il vostro debito ipotecario si riduce grazie ai rimborsi effettuati. Precisa la quota di interessi e la quota di ammortamento inclusa in ogni rata, così come il saldo residuo del debito.
Plusvalenza: La plusvalenza è il guadagno realizzato alla rivendita di un immobile quando il prezzo di vendita è superiore al prezzo di acquisto (rettificato degli investimenti). In Svizzera, la plusvalenza immobiliare è spesso soggetta a un’imposta specifica, variabile a seconda dei cantoni.
Premio di durata: Il premio di durata è il sovraccosto di tasso richiesto dalla banca per un’ipoteca di lunga durata rispetto a una di breve durata. Remunera il rischio di impegno su più anni (incertezza sui tassi, inflazione e mercato immobiliare).
Premio di rischio: Il premio di rischio è il margine aggiuntivo che la banca somma al tasso di base (SARON, swap, ecc.) per coprire il rischio di credito e i propri costi. Dipende in particolare dalla tua situazione finanziaria, dall’immobile finanziato e dalle esigenze regolamentari.
Reddito imponibile: Il reddito imponibile è la parte dei tuoi redditi (salario, redditi locativi, ecc.) soggetta a imposta dopo le deduzioni. In Svizzera, gli interessi ipotecari e alcune spese legate all’immobiliare (manutenzione, ristrutturazione) possono ridurre questo reddito imponibile in alcuni cantoni.
Registro fondiario: Ufficio pubblico che registra ufficialmente immobili e terreni, i loro proprietari e i diritti reali (ipoteche, servitù, pegni). Ogni iscrizione di un’ipoteca o di una cartella ipotecaria passa obbligatoriamente dal registro fondiario.
Residenza principale: La residenza principale è l’abitazione che occupi in modo principale e abituale. In Svizzera beneficia di regole specifiche per il finanziamento ipotecario (ammontare di mezzi propri, ammortamento) e per la fiscalità (valore locativo, deduzioni).
Residenza secondaria: La residenza secondaria è un’abitazione che non occupi in modo permanente (chalet, appartamento di vacanza, ecc.). Le banche richiedono spesso più mezzi propri e applicano talvolta condizioni di tasso più restrittive rispetto a una residenza principale.
Restrizione di alienare: Annotazione/onere nel registro fondiario che limita o condiziona la vendita/cessione di un bene (ad es. alloggio sovvenzionato, diritto di prelazione o clausola legata a un aiuto pubblico); può complicare la vendita ed essere un punto di attenzione per il finanziatore.
Scadenza della tranche: Data in cui una tranche d’ipoteca (ad es. fisso 5 anni) giunge a scadenza e deve essere rinnovata, convertita (nuova tranche/tasso) o rimborsata, secondo l’accordo con la banca.
Servitù: Una servitù è un diritto iscritto nel registro fondiario che consente a un terzo (vicino, ente pubblico, fornitore di energia) di utilizzare parzialmente il vostro immobile (oppure a voi di utilizzare l’immobile di un vicino) o di limitarne l’uso. Può trattarsi, ad esempio, di un diritto di passaggio o di una restrizione edilizia. La servitù rimane legata all’immobile anche in caso di cambiamento di proprietario, poiché è iscritta nel registro fondiario, e può influenzarne il valore o le possibilità di sviluppo.
Sfitto locativo: Periodi durante i quali un alloggio o un immobile resta inutilizzato e non genera canoni di locazione. Riduce il reddito locativo e può mettere sotto pressione il cash-flow e il servizio del debito ipotecario.
Spese condominiali: Le spese di comproprietà raggruppano le spese comuni di un immobile: manutenzione delle parti comuni, involucro dell’edificio, parcheggio, riscaldamento centralizzato, amministrazione e gestione.
Spese del registro fondiario: Le spese del registro fondiario (spesso chiamate emolumenti del registro fondiario) sono gli importi fatturati per iscrivere ufficialmente nel registro fondiario operazioni legate al tuo acquisto immobiliare (in particolare il trasferimento di proprietà e, molto spesso, l’iscrizione di una cartella ipotecaria o di altri diritti reali); il loro calcolo dipende dal cantone.
Spese di manutenzione: Le spese di manutenzione sono le spese necessarie per mantenere la tua abitazione in buono stato: piccole riparazioni, tinteggiatura, controllo del riscaldamento, ecc.
Spese di pratica: Le spese di pratica sono i costi fatturati dalla banca per analizzare la tua pratica, predisporre l’ipoteca e mettere in atto il contratto.
Spese notarili: Le spese notarili (atto di vendita, in senso stretto) comprendono gli emolumenti/onorarî legati all’atto di vendita, l’IVA se applicabile e le spese vive (copie, estratti, spese amministrative, invii). Queste spese si collocano spesso tra ~0,1% e ~0,7% del prezzo d’acquisto a seconda del cantone e della pratica.
Swap: Nel contesto dei tassi ipotecari, uno swap di tasso d’interesse è un contratto finanziario tra la banca e le sue controparti che le consente di trasformare un tasso variabile in un tasso fisso (o viceversa). Le banche utilizzano i tassi swap CHF a diverse scadenze come riferimento per fissare i loro tassi ipotecari fissi.
Tassi guida: I tassi guida sono i tassi d’interesse fissati dalla banca centrale (in Svizzera, la BNS) per orientare la politica monetaria. Influenzano direttamente i tassi del mercato monetario (SARON) e, indirettamente, i tassi ipotecari proposti ai privati.
Tasso d’indebitamento: Il tasso d’indebitamento indica la parte del vostro reddito destinata al rimborso dei debiti, in particolare degli oneri ipotecari legati all’acquisto della vostra abitazione con un mutuo ipotecario. In Svizzera questo indicatore è uno dei parametri centrali utilizzati da banche, assicurazioni e casse pensioni per determinare se il vostro progetto immobiliare è sostenibile nel lungo periodo per il vostro budget.
Tasso fisso: Un tasso fisso ipotecario è un tasso d’interesse che rimane identico per tutta la durata del contratto ipotecario. Gli oneri per interessi non variano, anche se i tassi di mercato salgono o scendono.
Tasso misto: Un tasso misto è un’ipoteca combinata, chiamata anche fisso+variabile, che ripartisce il tuo debito tra una tranche a tasso fisso e una tranche a tasso variabile, indicizzata al SARON, per bilanciare stabilità e flessibilità.
Tasso variabile (SARON): Un tasso ipotecario variabile è un tasso d’interesse che evolve regolarmente in funzione del tasso di riferimento SARON, al quale la banca aggiunge un margine. I tuoi oneri per interessi possono quindi aumentare o diminuire nel tempo, a seconda dell’evoluzione dei tassi di mercato.
Tipo di ipoteca: Il tipo di ipoteca indica la struttura del tuo finanziamento: ipoteca a tasso fisso, tasso variabile SARON, tasso misto oppure per tranche (ranghi). Ogni tipo di ipoteca presenta un profilo di rischio, flessibilità e costo diverso per il mutuatario.
Trasferimento di proprietà: Il trasferimento di proprietà è il momento giuridico in cui la proprietà di un immobile passa dal venditore all’acquirente, di norma con l’iscrizione nel registro fondiario. Fa scattare, tra l’altro, l’esigibilità di alcuni costi (diritti di mutazione, onorari notarili) e l’attivazione effettiva dell’ipoteca.
Usufrutto: Diritto reale che consente a una persona di utilizzare un immobile e di percepirne i redditi (ad es. canoni) senza esserne proprietaria; nel finanziamento, ciò influisce sulla capacità di indebitamento e sulla struttura di proprietà.
Valore locativo: Il valore locativo è un reddito teorico attribuito al proprietario che abita nella propria casa e che viene aggiunto ai suoi redditi imponibili come se percepisse un canone di locazione.