Credito di costruzione: definizione

Un credito di costruzione è un finanziamento bancario destinato a coprire le spese legate alla costruzione, alla trasformazione o alla ristrutturazione importante di un immobile. A differenza di un’ipoteca classica, l’importo non viene generalmente versato in un’unica soluzione: i fondi vengono utilizzati progressivamente, in funzione dell’avanzamento del cantiere e del pagamento delle fatture.

Come funziona un credito di costruzione?

La banca apre generalmente un conto di costruzione sul quale vengono registrati i costi del progetto. Le fatture di architetti, imprese, artigiani e fornitori vengono quindi pagate tramite questo conto.

Il credito viene quindi utilizzato solo progressivamente. All’inizio del cantiere può essere stato prelevato soltanto una piccola parte dell’importo autorizzato. Man mano che i lavori avanzano, l’importo utilizzato aumenta fino a raggiungere il finanziamento necessario al progetto.

Gli interessi sono generalmente calcolati sull’importo effettivamente utilizzato e non sull’intero limite di credito autorizzato. Le condizioni precise dipendono tuttavia dall’istituto di credito.

A cosa serve il credito di costruzione?

Il credito di costruzione può servire in particolare a finanziare:

• la costruzione di una casa o di un immobile;
• una trasformazione importante di un edificio esistente;
• un ampliamento o una sopraelevazione;
• una ristrutturazione completa che richiede numerosi pagamenti successivi;
• gli onorari di architetti e di altri professionisti coinvolti nel progetto;
• determinate spese accessorie accettate dalla banca nel budget di costruzione.

Per lavori di minore entità, un credito di costruzione non è sempre necessario. Un aumento dell’ipoteca esistente o un’altra forma di credito di ristrutturazione può risultare più semplice.

Dal credito di costruzione all’ipoteca

Il credito di costruzione è normalmente una soluzione temporanea. Una volta terminato il cantiere e determinato il costo definitivo, il finanziamento viene generalmente consolidato in un’ipoteca.

L’importo utilizzato sul credito di costruzione viene quindi sostituito da una o più tranche ipotecarie, ad esempio un’ipoteca a tasso fisso o un’ipoteca SARON.

Questa conversione può avvenire in un’unica soluzione alla fine dei lavori oppure progressivamente, a seconda della struttura concordata con la banca.

Che cosa verifica la banca?

Prima di concedere un credito di costruzione, la banca esamina in particolare:

• il prezzo del terreno o il valore dell’immobile esistente;
• il budget dettagliato della costruzione o della trasformazione;
• i progetti e le autorizzazioni disponibili;
• i fondi propri del mutuatario;
• il valore stimato dell’immobile una volta conclusi i lavori;
• la sostenibilità finanziaria necessaria per sostenere l’ipoteca definitiva.

La banca può inoltre richiedere preventivi, un calendario dei lavori, i contratti con le imprese o altri documenti giustificativi prima di sbloccare determinati pagamenti.

Un esempio semplice

Supponiamo che un progetto di costruzione richieda un finanziamento bancario di CHF 800’000. La banca concede un limite di credito di costruzione corrispondente all’importo approvato nel piano di finanziamento.

Dopo i primi lavori sono stati utilizzati CHF 150’000. Gli interessi vengono quindi calcolati principalmente su questo importo effettivamente prelevato. Alcuni mesi più tardi, i pagamenti cumulati raggiungono CHF 500’000: il costo degli interessi aumenta di conseguenza.

Alla fine del cantiere, se sono stati utilizzati CHF 780’000, tale importo può essere convertito in un finanziamento ipotecario, subordinatamente alla valutazione definitiva dell’immobile e alle condizioni concordate con il creditore.

Credito di costruzione o ipoteca di costruzione?

Nel linguaggio corrente, le espressioni credito di costruzione e ipoteca di costruzione vengono talvolta utilizzate in modo simile. Tuttavia, non descrivono esattamente la stessa fase del finanziamento.

Il credito di costruzione riguarda principalmente il periodo durante il quale il cantiere è in corso e i fondi vengono utilizzati progressivamente. L’ipoteca costituisce invece il finanziamento a lungo termine dell’immobile una volta conclusa la costruzione o la trasformazione.

Per comprendere nel dettaglio le diverse fasi del finanziamento, i fondi propri necessari, gli interessi durante il cantiere e il consolidamento finale, consulta la nostra guida completa sull’ipoteca di costruzione in Svizzera.

In sintesi

Il credito di costruzione permette di finanziare progressivamente le spese di un progetto immobiliare. I fondi vengono generalmente utilizzati in funzione delle fatture, per poi essere trasformati in un’ipoteca una volta conclusi i lavori.

Si tratta quindi soprattutto di un finanziamento transitorio tra l’inizio del cantiere e la messa in atto del finanziamento ipotecario definitivo.