Mezzi propri: definizione

L’apporto personale è la parte del prezzo d’acquisto finanziata con mezzi propri anziché mediante un credito ipotecario. Può provenire da risparmi, titoli, donazioni, anticipi ereditari oppure, alle condizioni previste per un’abitazione occupata dal proprietario, dal prelievo di averi del secondo pilastro o del pilastro 3a. La costituzione in pegno degli averi previdenziali è diversa dal prelievo: offre una garanzia aggiuntiva, ma non mette direttamente a disposizione liquidità per il prezzo d’acquisto.

In Svizzera si parla anche di fondi propri, e hanno un ruolo centrale nella concessione di un’ipoteca. Più elevati sono i suoi mezzi propri, più la banca considera solido il finanziamento e maggiore è il margine per negoziare le condizioni del suo prestito.

In concreto, i mezzi propri servono a coprire una parte del prezzo d’acquisto dell’abitazione (di norma almeno il 20 %) e talvolta anche una parte delle spese accessorie (spese notarili, imposta di trasferimento, spese di acquisto), che spesso non possono essere finanziate con l’ipoteca. È la base su cui la banca calcola l’importo massimo del credito e il livello di rischio che è disposta ad assumersi con lei.

Caratteristiche dei mezzi propri

In Svizzera, la regola generale è che la banca richieda almeno 20 % di mezzi propri per finanziare la sua residenza principale. Ciò significa che per un immobile da 1 000 000 CHF deve in linea di principio apportare almeno 200 000 CHF di mezzi propri. Di questi 20 %, almeno il 10 % del prezzo dell’immobile deve provenire dai «mezzi propri duri»: risparmi in contanti, conti di risparmio, titoli, pilastro 3a, donazioni o anticipo ereditario. Il restante 10 % può, a determinate condizioni, provenire dalla sua previdenza professionale (2° pilastro), tramite prelievo anticipato o costituzione in pegno.

I mezzi propri possono quindi essere composti da diversi elementi:

i suoi risparmi (conto di risparmio, conto titoli, disponibilità in contanti);
il suo pilastro 3a (prelievo o costituzione in pegno);
una parte del suo 2° pilastro (prelievo o costituzione in pegno);
donazioni o anticipi ereditari da parte della famiglia;
eventualmente il valore di un altro immobile, costituito in pegno o venduto per liberare liquidità.

Più elevati sono i suoi mezzi propri, più bassa è la quota di finanziamento tramite ipoteca. Questo comporta diversi vantaggi:

la banca assume meno rischio ed è spesso più flessibile sulle condizioni (tasso d’interesse, durata, struttura dell’ipoteca);
gli interessi da pagare sono subito più bassi, perché prende in prestito di meno;
il cosiddetto «test di sostenibilità» (costi totali ≈ max 33 % del reddito lordo) è più facile da superare, perché il carico ipotecario teorico diminuisce;
ha un migliore «cuscinetto di sicurezza» in caso di calo del valore dell’immobile o di aumento dei tassi.

Al contrario, mezzi propri troppo bassi limitano la sua capacità di indebitamento e possono costringerla a rivedere il budget al ribasso (prezzo dell’immobile, ubicazione, superficie, ecc.). Possono anche esporla maggiormente a un aumento dei tassi o a un cambiamento di situazione (perdita di reddito, separazione, pensionamento). Per questo le banche guardano non solo all’importo dei suoi mezzi propri, ma anche alla loro origine: preferiscono mezzi propri duri e stabili piuttosto che un ricorso massiccio al 2° pilastro, che riduce in modo significativo la previdenza per la vecchiaia.

Infine, il livello dei mezzi propri ha un legame diretto con la struttura successiva: più apporta all’inizio, meno dovrà ammortizzare in seguito il suo credito (ammortamento diretto o indiretto) e più la sua situazione finanziaria resterà flessibile nel lungo periodo.

Calcolo completo con i suoi mezzi propri

Prendiamo l’esempio di un acquisto immobiliare in Svizzera per 1 000 000 CHF.

Scenario 1: mezzi propri minimi

Punta al minimo richiesto dalla banca, cioè 20 % di mezzi propri, quindi 200 000 CHF. Per esempio:

80 000 CHF provengono dai suoi risparmi e dal pilastro 3a (mezzi propri duri);
120 000 CHF provengono da un prelievo anticipato del 2° pilastro.

Il finanziamento si presenta quindi così:

Prezzo dell’immobile: 1 000 000 CHF
Mezzi propri totali: 200 000 CHF
Importo dell’ipoteca: 800 000 CHF (80 % del valore dell’immobile)

Su questi 800 000 CHF, la banca strutturerà spesso:

un’ipoteca di 1° rango (circa il 65 % del valore, cioè 650 000 CHF);
un’ipoteca di 2° rango (circa il 15 %, cioè 150 000 CHF), che dovrà essere ammortizzata entro 15 anni o fino al pensionamento.

Gli interessi sono calcolati su 800 000 CHF. Se il tasso medio è del 2 %, gli interessi teorici annui ammontano a circa 16 000 CHF. A ciò si aggiungono l’ammortamento del 2° rango e le spese correnti (spese accessorie, manutenzione, ecc.).

Scenario 2: mezzi propri rafforzati

Immaginiamo ora che disponga di 300 000 CHF di mezzi propri (30 % del prezzo dell’immobile):

150 000 CHF provengono dai suoi risparmi e dal pilastro 3a;
150 000 CHF provengono dal 2° pilastro o da una donazione familiare.

Il suo montaggio diventa:

Prezzo dell’immobile: 1 000 000 CHF
Mezzi propri totali: 300 000 CHF
Importo dell’ipoteca: 700 000 CHF (70 % del valore dell’immobile)

Con lo stesso tasso del 2 %, gli interessi teorici annui scendono a 14 000 CHF (700 000 × 2 %), cioè 2 000 CHF in meno all’anno rispetto al primo scenario. Prende in prestito di meno, ammortizza di meno la parte di 2° rango e il rapporto tra costi e redditi è più confortevole. La banca è rassicurata, lei ha un migliore margine di negoziazione sul tasso e più sicurezza in caso di variazioni dei tassi o del suo reddito.