Hypothekenberater in Genf: Finanzieren Sie Ihren Immobilienkauf
- Der Immobilienpreis kann die Bankrechnung grundlegend verändern
- Der von der Bank angesetzte Wert zählt genauso wie der vereinbarte Preis
- Was ein Hypothekenberater prüft, bevor er Ihr Dossier an Banken weiterleitet
- Genf weist Besonderheiten auf, die eine Finanzierung beeinflussen können
- Unser Ansatz zur Finanzierung Ihres Immobilienkaufs in Genf
- Mit den richtigen Unterlagen lassen sich Rückfragen vermeiden
- Bei einem Hypothekenvergleich zählt nicht nur der Zinssatz
- Häufige Fragen zur Hypothekenfinanzierung in Genf
Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in Genf bringt häufig eine besondere Schwierigkeit mit sich: Die Finanzierung kann bereits anspruchsvoll werden, lange bevor der Hypothekarzins zum wichtigsten Thema wird.
Bei einem hohen Immobilienpreis reichen 20 % Eigenkapital nicht zwingend aus. Die Bank prüft zusätzlich, ob Ihr Einkommen die Hypothek nach ihren eigenen Tragbarkeitkriterien dauerhaft tragen kann. Dabei rechnet sie mit einem kalkulatorischen Zinssatz, der deutlich über dem tatsächlich angebotenen Zinssatz liegt.
Die Aufgabe eines Hypothekenberaters in Genf besteht daher nicht nur darin, einige Zehntelprozentpunkte beim Zinssatz einzusparen. Zunächst geht es darum, Ihr Projekt so aufzubereiten, dass es den infrage kommenden Instituten passend präsentiert werden kann, und anschliessend deren Finanzierungskonditionen zu vergleichen.
In Genf kann der Immobilienpreis die Bankrechnung grundlegend verändern
Nehmen wir ein bewusst vereinfachtes Beispiel.
Bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von CHF 1’200’000 und CHF 240’000 Eigenkapital, beträgt die Hypothek CHF 960’000.
Auch wenn der tatsächlich angebotene Zinssatz deutlich tiefer liegt, kann die Bank Ihre Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 % prüfen. Hinzu kommen in der Regel kalkulatorische Unterhaltskosten sowie gegebenenfalls die Amortisation der Schuld im 2. Rang.
In diesem Beispiel können die kalkulatorischen jährlichen Wohnkosten rasch CHF 70’000 übersteigen. Sollen sie nach den Vorgaben der Bank ungefähr bei einem Drittel des Bruttoeinkommens bleiben, kann ein Jahreseinkommen von mehr als CHF 200’000 erforderlich sein.
Die genauen Parameter unterscheiden sich je nach Institut. Das Beispiel zeigt jedoch, weshalb in einem Markt wie Genf ein guter Zinssatz das eigentliche Finanzierungsproblem nicht zwingend löst.
Manchmal muss zuerst an der Finanzierungsstruktur.
Der von der Bank angesetzte Wert zählt genauso wie der vereinbarte Preis
Eine weitere Schwierigkeit wird beim Immobilienkauf häufig unterschätzt: Die Bank finanziert die Immobilie nicht zwingend auf Basis des von Ihnen vereinbarten Kaufpreises.
Sie erstellt oder verwendet eine eigene Bewertung der Immobilie.
Wenn Sie eine Wohnung für CHF 1’300’000 kaufen, das Institut jedoch einen tieferen Belehnungswert ansetzt, kann die Finanzierung auf diesem Bankwert und nicht einfach auf dem Kaufpreis berechnet werden.
Die Differenz wird nicht automatisch durch eine zusätzliche Hypothek finanziert. Sie muss möglicherweise mit zusätzlichem Eigenkapital gedeckt werden.
Deshalb ist es besonders sinnvoll, die Finanzierbarkeit prüfen zu lassen, bevor Sie eine unwiderrufliche Kaufverpflichtung eingehen oder eine nicht rückzahlbare Anzahlung leisten.
Zudem können zwei Banken dieselbe Immobilie oder dasselbe Dossier unterschiedlich beurteilen. Die Wahl des Instituts hängt deshalb nicht nur vom angegebenen Zinssatz ab.
Was ein Hypothekenberater prüft, bevor er Ihr Dossier an Banken weiterleitet
Ein wirkungsvolles Hypothekardossier bedeutet nicht, dieselben Unterlagen an zehn Institute zu senden und darauf zu hoffen, dass eines davon zustimmt.
Bevor Angebote eingeholt und verglichen werden, analysiert der Berater insbesondere:
- den Wert und den Kaufpreis der Immobilie;
- die Herkunft und Zusammensetzung Ihres Eigenkapitals;
- Ihr fixes Einkommen und gegebenenfalls den variablen Anteil Ihrer Vergütung;
- Ihre Kredite, Leasingverpflichtungen, Unterhaltszahlungen oder andere finanzielle Verpflichtungen;
- die mögliche Verwendung der 2. Säule oder der Säule 3a ;
- die Notwendigkeit, einen Teil der Hypothek zu amortisieren;
- Ihre Tragbarkeit nach den Kriterien der Kreditgeber;
- die nach dem Kauf geplante Hypothekenstrategie.
Diese Analyse hilft vor allem dabei, Institute nicht anzufragen, deren Kriterien nicht zu Ihrer Situation passen.
Genf weist zudem Besonderheiten auf, die eine Finanzierung beeinflussen können
Nicht jeder Immobilienkauf in Genf sollte gleich behandelt werden.
Bevor Banken angefragt werden, kann es notwendig sein, die besondere rechtliche oder finanzielle Situation der Immobilie und des Käufers zu klären.
Stockwerkeigentum in einer Entwicklungszone ist kein gewöhnliches Stockwerkeigentum
Bestimmte Stockwerkeinheiten in einer Genfer Entwicklungszone unterliegen einer kantonalen Kontrolle des Verkaufspreises.
Der zulässige Höchstpreis kann dabei aus einem besonderen Verfahren unter Einbezug des kantonalen Amts für Wohnungswesen und Raumplanung (OCLPF) hervorgehen. Bei den betroffenen Stockwerkeigentumseinheiten wird der Verkaufspreis staatlich kontrolliert, und vor der Unterzeichnung des Verkaufs ist eine provisorische Verkaufszustimmung Teil des Verfahrens. Bei Stockwerkeigentum in einer Entwicklungszone gilt die staatliche Verkaufspreiskontrolle während 10 Jahren ab dem durchschnittlichen Einzugsdatum der ersten Eigentümer.
Für Käufer bedeutet dies, dass möglichst früh geklärt werden sollte, ob die gewünschte Wohnung in diese Kategorie fällt. Die verfügbaren Unterlagen, der regulierte Preis und die mit der Immobilie verbundenen Bedingungen müssen korrekt in das der Bank vorgelegte Dossier einbezogen werden.
Eine Finanzierung sollte daher nicht allein auf Grundlage des Immobilieninserats und des mit dem Verkäufer vereinbarten Preises vorbereitet werden.
Zu wenig Eigenkapital: Eine Genfer Besonderheit, die geprüft werden sollte
Genf verfügt zudem über ein kantonales Instrument zur Förderung von Wohneigentum für bestimmte Käufer eines Hauptwohnsitzes.
Wer die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt und über mindestens 5 % des Kaufpreises des künftigen Hauptwohnsitzes verfügt, kann in bestimmten Situationen ein Darlehen des Kantons Genf beantragen, das bis zu 15 % fehlendes Eigenkapital ergänzen kann.
Diese Möglichkeit bedeutet nicht, dass ein Kauf automatisch finanzierbar wird: Tragbarkeit, Immobilie und sämtliche Kriterien des Kreditgebers müssen weiterhin geprüft und erfüllt werden.
Für einen Haushalt, der sein Projekt jedoch allein wegen des üblicherweise verlangten Eigenkapitals aufgeben würde, lohnt es sich, diese Möglichkeit zu prüfen, bevor der Kauf als unmöglich eingestuft wird.
Unser Ansatz zur Finanzierung Ihres Immobilienkaufs in Genf
Unser Ziel ist nicht, Ihr Dossier an möglichst viele Banken zu senden.
Wir möchten zuerst Ihr Projekt verstehen und Finanzierungslösungen identifizieren, die zu Ihrer Situation passen.
Der Ablauf erfolgt in drei Schritten:
- Sie beschreiben uns Ihr Immobilienprojekt, den Kaufpreis, Ihr Einkommen, Ihr Eigenkapital und Ihren Zeitplan.
- Ein Partner-Hypothekenberater analysiert Ihre Finanzierungsmöglichkeiten und identifiziert die Punkte, die vor der Anfrage bei Kreditgebern geklärt oder verbessert werden sollten.
- Die passenden Institute werden anschliessend verglichen – anhand ihrer Konditionen: Zinssatz, Laufzeit, Amortisation, Flexibilität, Gebühren und Möglichkeiten für spätere Anpassungen.
Für Privatpersonen ist unser Vermittlungs- und Beratungsservice unverbindlich. Der Berater wird bei Abschluss einer Finanzierung von den kreditgebenden Instituten vergütet.
Die richtigen Unterlagen vermeiden vor allem unnötige Rückfragen
Für eine erste Analyse sollten Sie insbesondere Ihre letzten Lohnabrechnungen, die aktuelle Steuererklärung, Nachweise über Ihr Eigenkapital, Ihren Vorsorgeausweis sowie die Unterlagen zu Ihrer Säule 3a bereithalten, falls Sie diese einsetzen möchten.
Sobald die Immobilie feststeht, werden zusätzlich Objektunterlagen benötigt: Verkaufsdossier, Grundbuchauszug, Pläne, Unterlagen zum Stockwerkeigentum bei einer Wohnung sowie je nach Projekt weitere vom Kreditgeber verlangte Dokumente.
Die definitive Liste hängt von Ihrem Profil und der finanzierten Immobilie ab.
Der Nutzen eines frühzeitig vorbereiteten Dossiers liegt weniger darin, einen «guten Eindruck» zu machen, als vielmehr darin, der Bank eine Entscheidung zu ermöglichen, ohne die Prüfung wiederholt wegen fehlender Informationen unterbrechen zu müssen.
Bei einem Hypothekenvergleich zählt nicht nur der Zinssatz
Zwei Angebote mit nahezu demselben Zinssatz können einige Jahre später sehr unterschiedliche Folgen haben.
Zu prüfen sind insbesondere Vertragslaufzeit, Wechsel- oder Rückzahlungsmöglichkeiten, die Struktur der Hypothekentranchen, die Amortisationsregeln, die Bedingungen bei einem Verkauf der Immobilie sowie die vom Institut bei einer SARON-Hypothek.
Ein heute leicht günstigeres Angebot kann später teurer werden, wenn es Ihnen eine Struktur vorgibt, die schlecht zu Ihrem Projekt passt.
Der Berater sollte daher die Finanzierung als Ganzes vergleichen und nicht nur die erste Zeile einer Zinstabelle.
Erfahrungen unserer Kunden
Häufige Fragen zur Hypothekenfinanzierung in Genf
Sollte man erst eine Immobilie finden, bevor man einen Hypothekenberater kontaktiert?
Nein. Oft ist es sogar sinnvoller, Ihre Situation analysieren zu lassen, bevor Sie mit der Immobiliensuche beginnen. So kennen Sie Ihr realistisches Budget und mögliche Punkte, die in Ihrem Dossier vor einem Kaufangebot geklärt werden sollten.
Wenn Sie bereits eine Immobilie gefunden haben, kontaktieren Sie den Berater bevor Sie eine Kaufverpflichtung eingehen oder eine nicht rückzahlbare Anzahlung leisten.
Warum kann die Bank weniger als 80 % des Kaufpreises finanzieren?
Weil der bezahlte Preis und der von der Bank angesetzte Wert nicht zwingend identisch sind.
Bewertet das Institut die Immobilie tiefer als den Kaufpreis, kann es die Finanzierung auf diesem tieferen Wert berechnen. Der Käufer muss die Differenz dann in der Regel mit zusätzlichem Eigenkapital decken.
Kann man in Genf mit weniger als 20 % Eigenkapital kaufen?
In bestimmten Situationen kann für den Kauf eines Hauptwohnsitzes ein Darlehen des Kantons Genf zur Ergänzung des Eigenkapitals in Betracht kommen.
Es unterliegt klaren Voraussetzungen und ersetzt die Tragbarkeitsprüfung der Bank nicht. Daher müssen die Anspruchsberechtigung für das Programm und die Machbarkeit der Hypothekenfinanzierung gleichzeitig geprüft werden.
Was kostet Ihr Hypothekenberatungsservice?
Für Privatpersonen ist unsere Begleitung unverbindlich und wird dem Kunden nicht in Rechnung gestellt, wenn die Finanzierung über unseren Service abgeschlossen wird. Der Berater wird bei Abschluss von dem kreditgebenden Institut vergütet.
Festhypothek oder SARON: Was ist in Genf die passende Wahl?
Der Standort der Immobilie bestimmt nicht das Hypothekenmodell.
Die Wahl hängt hauptsächlich von Ihrem Budget, Ihrem Anlagehorizont, Ihrer Fähigkeit, Zinsschwankungen zu tragen, und der gewünschten Flexibilität ab.
Statt automatisch den aktuell tiefsten Zinssatz zu wählen, ist es sinnvoller, mehrere Finanzierungsszenarien und deren Auswirkungen auf Ihr Budget zu vergleichen.
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Haftungsausschluss: Die auf dieser Seite bereitgestellten Informationen dienen ausschliesslich Informationszwecken und stellen weder ein Finanzierungsangebot noch eine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die Vergabekriterien für Hypotheken, die Bewertungsmethoden für Immobilien und die Finanzierungsbedingungen können je nach Kreditgeber unterschiedlich sein und sich im Laufe der Zeit ändern. Die erwähnten kantonalen Genfer Regelungen, insbesondere die Wohneigentumsförderung sowie die Vorschriften für bestimmtes Stockwerkeigentum in Entwicklungszonen, unterliegen spezifischen gesetzlichen und administrativen Voraussetzungen. Ihre Anwendbarkeit muss im Einzelfall bei den zuständigen Behörden und den betreffenden Finanzinstituten geprüft werden.
