Marktwert-Definition: Preis im Schweizer Immobilienmarkt

Definition Marktpreis: Was ist der Marktwert?

Der Marktwert entspricht dem Preis, zu dem eine Immobilie unter normalen Bedingungen verkauft werden könnte, zwischen einem nicht zum Verkauf gezwungenen Verkäufer und einem korrekt informierten Käufer. Er beschränkt sich daher weder auf den ausgeschriebenen Preis noch auf den vom Eigentümer erhofften Preis.

Definition des Marktpreises und Unterschied zum Verkaufspreis

Die Definition des Marktpreises beruht auf einer zentralen Idee: Der Preis muss widerspiegeln, was ein zahlungsfähiger Käufer zu einem bestimmten Zeitpunkt tatsächlich zu zahlen bereit wäre. Bei Immobilien hängt der Immobilienmarktpreis daher von Lage, Zustand der Immobilie, Knappheit des Angebots, vergleichbaren Transaktionen und dem Niveau der Hypothekarzinsen ab.

Ein häufiger Fehler besteht im Verwechseln von Marktwert und ausgeschriebenem Verkaufspreis. Eine Wohnung kann für CHF 950’000 zum Verkauf angeboten werden; liegen die ernsthaften Angebote aber bei rund CHF 880’000, liegt der Marktwert der Immobilie wahrscheinlich näher bei CHF 880’000 als beim verlangten Preis. Umgekehrt kann in einer sehr gefragten Zone ein informelles Bieterverfahren zwischen Käufern den erwarteten Preis übersteigen.

Marktwert der Immobilie und Hypothek

Für eine Bank ist der Marktpreis einer Immobilie nicht automatisch der Preis, den Sie bezahlen. Sie kann einen vorsichtigeren Wert ansetzen, insbesondere wenn der Kaufpreis über den jüngsten Vergleichswerten zu liegen scheint. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil der Belehnungssatz häufig auf dem vom Kreditgeber anerkannten Wert berechnet wird, nicht nur auf dem beim Notar unterzeichneten Preis.

Beispiel: Sie kaufen eine Immobilie für CHF 1’000’000, die Bank schätzt ihren Marktwert jedoch auf CHF 930’000. Selbst mit 20 % Eigenmitteln auf den Kaufpreis kann Ihre Finanzierung schwieriger werden, weil die Bank auf einer tieferen Basis rechnet. In der Praxis beeinflusst der Immobilienmarktpreis daher direkt Ihre Eigenmittel, Ihre Hypothek 1. und 2. Rangs sowie Ihren Verhandlungsspielraum.