Baukredit: Definition
Ein Baukredit ist eine Bankfinanzierung zur Deckung der Kosten für den Bau, den Umbau oder die umfassende Renovierung einer Immobilie. Im Gegensatz zu einer klassischen Hypothek wird der Betrag in der Regel nicht auf einmal ausbezahlt: Die Mittel werden schrittweise entsprechend dem Baufortschritt und den eingehenden Rechnungen verwendet.
Wie funktioniert ein Baukredit?
Die Bank eröffnet in der Regel ein Baukonto, über das die Kosten des Projekts abgewickelt werden. Die Rechnungen von Architekten, Bauunternehmen, Handwerkern und Lieferanten werden anschliessend über dieses Konto bezahlt.
Der Kredit wird somit nur schrittweise beansprucht. Zu Beginn der Bauarbeiten ist möglicherweise erst ein kleiner Teil des bewilligten Betrags bezogen. Mit fortschreitendem Bau steigt der beanspruchte Betrag, bis die für das Projekt benötigte Finanzierung erreicht ist.
Die Zinsen werden in der Regel auf dem tatsächlich beanspruchten Betrag und nicht auf der gesamten bewilligten Kreditlimite berechnet. Die genauen Bedingungen unterscheiden sich jedoch je nach Kreditinstitut.
Wofür wird ein Baukredit verwendet?
Ein Baukredit kann insbesondere zur Finanzierung folgender Projekte verwendet werden:
- Bau eines Hauses oder Mehrfamilienhauses;
- umfangreicher Umbau eines bestehenden Gebäudes;
- Anbau oder Aufstockung;
- umfassende Renovierung mit zahlreichen aufeinanderfolgenden Zahlungen;
- Honorare von Architekten und anderen am Projekt beteiligten Fachpersonen;
- bestimmte Nebenkosten, die von der Bank im Baubudget anerkannt werden.
Für kleinere Arbeiten ist ein Baukredit nicht immer erforderlich. Eine Erhöhung der bestehenden Hypothek oder eine andere Form eines Renovierungskredits kann einfacher sein.
Vom Baukredit zur Hypothek
Der Baukredit ist normalerweise eine vorübergehende Finanzierungslösung. Nach Abschluss der Bauarbeiten und sobald die endgültigen Kosten feststehen, wird die Finanzierung in der Regel in eine Hypothek konsolidiert.
Der beanspruchte Betrag des Baukredits wird dann durch eine oder mehrere Hypothekentranchen ersetzt, beispielsweise durch eine Festhypothek oder eine SARON-Hypothek.
Diese Umwandlung kann nach Abschluss der Arbeiten auf einmal oder schrittweise erfolgen, abhängig von der mit der Bank vereinbarten Finanzierungsstruktur.
Was prüft die Bank?
Bevor die Bank einen Baukredit gewährt, prüft sie insbesondere:
- den Grundstückspreis oder den Wert der bestehenden Immobilie;
- das detaillierte Bau- oder Umbaubudget;
- die vorhandenen Pläne und Bewilligungen;
- das Eigenkapital des Kreditnehmers;
- den geschätzten Wert der Immobilie nach Abschluss der Arbeiten;
- die Tragbarkeit der späteren Hypothekarfinanzierung.
Die Bank kann zudem Offerten, einen Bauzeitplan, Verträge mit Unternehmen oder weitere Nachweise verlangen, bevor bestimmte Zahlungen freigegeben werden.
Ein einfaches Beispiel
Nehmen wir an, ein Bauprojekt benötigt eine Bankfinanzierung von CHF 800’000. Die Bank gewährt eine Baukreditlimite in der im Finanzierungsplan akzeptierten Höhe.
Nach den ersten Arbeiten wurden CHF 150’000 beansprucht. Die Zinsen werden somit hauptsächlich auf diesem tatsächlich bezogenen Betrag berechnet. Einige Monate später belaufen sich die kumulierten Zahlungen auf CHF 500’000: Entsprechend steigen auch die Zinskosten.
Wenn am Ende der Bauarbeiten CHF 780’000 beansprucht wurden, kann dieser Betrag vorbehaltlich der definitiven Bewertung der Immobilie und der mit dem Kreditgeber vereinbarten Bedingungen in eine Hypothekarfinanzierung umgewandelt werden.
Baukredit oder Bauhypothek?
Im allgemeinen Sprachgebrauch werden die Begriffe Baukredit und Bauhypothek teilweise ähnlich verwendet. Sie beschreiben jedoch nicht genau dieselbe Phase der Finanzierung.
Der Baukredit betrifft hauptsächlich die Phase, in der die Bauarbeiten laufen und die Mittel schrittweise beansprucht werden. Die Hypothek bildet anschliessend die langfristige Finanzierung der Immobilie nach Abschluss des Baus oder Umbaus.
Weitere Informationen zu den verschiedenen Finanzierungsphasen, zum erforderlichen Eigenkapital, zu den Zinsen während der Bauphase und zur abschliessenden Konsolidierung finden Sie in unserem ausführlichen Leitfaden zur Bauhypothek in der Schweiz.
Zusammenfassung
Mit einem Baukredit lassen sich die Kosten eines Immobilienbauprojekts schrittweise finanzieren. Die Mittel werden in der Regel entsprechend den eingehenden Rechnungen beansprucht. Nach Abschluss der Arbeiten wird der Kredit in eine Hypothek umgewandelt.
Es handelt sich somit vor allem um eine Übergangsfinanzierung zwischen dem Beginn der Bauarbeiten und der Einrichtung der definitiven Hypothekarfinanzierung.
