Glossaire

A B C D E F G H I M N P R S T U V
Acte authentique
Acte rédigé et signé devant un notaire (ou une autorité compétente), doté d’une force probante et juridique renforcée. En Suisse, la vente immobilière et la constitution de gages immobiliers nécessitent un acte authentique.
Acte de vente
Un acte de vente est le contrat écrit par lequel le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier formalisent juridiquement la transaction. En Suisse, il doit obligatoirement être établi en forme authentique par un notaire ou officier public compétent et signé par les deux parties. C’est sur la base de cet acte que le transfert de propriété est ensuite inscrit au Registre foncier.
Aliénation
Acte de transférer la propriété d’un bien (vente, donation, échange) ou de céder un droit réel; dans une hypothèque, une aliénation implique souvent des conditions bancaires (p. ex. accord, reprise ou remboursement du crédit).
Amortissement
L'amortissement est le remboursement progressif du capital emprunté, distinct du paiement des intérêts.
Amortissement direct
L’amortissement direct consiste à rembourser chaque année une partie du capital de votre hypothèque, en plus des intérêts, de sorte que votre dette diminue progressivement.
Amortissement indirect
Avec l’amortissement indirect, vous ne remboursez pas immédiatement le capital à la banque. Vous versez des montants réguliers sur un produit de prévoyance ou d’épargne nanti qui servira à rembourser l’hypothèque à l’échéance.
Amortissement minimum
Le taux d’amortissement minimum découle de la règle qui impose de ramener votre dette à 65 % de la valeur du bien en 15 ans (ou avant la retraite).
Apport personnel
L’apport personnel est la part du prix du bien immobilier que vous financez sans emprunt, grâce à votre épargne, votre 3ème pilier, des dons familiaux, une avance d’hoirie ou la mise en gage de votre 2ème pilier.
Appréciation du capital
L’appréciation du capital correspond à l’augmentation de la valeur d’un bien immobilier au fil du temps. Cette plus-value potentielle vient s’ajouter au rendement locatif et joue un rôle majeur dans la constitution d’un patrimoine.
Assurance bâtiment
L’assurance bâtiment (souvent incendie + risques naturels) couvre le bien immobilier contre certains sinistres majeurs comme l’incendie, la foudre ou les inondations.
Assurance chantier
L’assurance travaux de construction, souvent appelée assurance chantier ou assurance tous risques chantier, est une couverture qui protège un projet immobilier pendant toute la durée des travaux, qu’il s’agisse d’une nouvelle construction, d’une transformation lourde ou d’une rénovation importante.
Assurance prêteuse
En Suisse, certaines compagnies d’assurance proposent des hypothèques en complément ou en alternative aux banques. Elles deviennent alors prêteurs hypothécaires, avec leurs propres conditions de taux, de durée et d’amortissement.
Avoirs à vue
Dans le vocabulaire de la BNS, les avoirs à vue désignent essentiellement les soldes que les banques (et quelques autres titulaires) détiennent sur leurs comptes de virement auprès de la BNS. Ce sont des fonds immédiatement disponibles (utilisables “à vue”) et qui servent notamment à la liquidité des banques et au trafic des paiements en francs suisses. Dans les statistiques, la BNS distingue notamment les avoirs en comptes de virement des banques en Suisse et d’autres avoirs/engagements à vue (Confédération, non-résidents, etc.).
Baisse des taux
Une baisse des taux hypothécaires réduit le coût des nouveaux crédits et ouvre des perspectives de refinancement pour les prêts existants. Elle peut améliorer votre pouvoir d’achat immobilier ou votre rendement locatif.
Banque prêteuse
La banque prêteuse est l’institution qui vous accorde l’hypothèque, évalue votre dossier, fixe les conditions (taux, durée, amortissement) et gère le suivi du crédit dans le temps. Dans certains cas, c'est une assurance qui peut être le prêteur.
Bien de rendement
Un bien de rendement est un immeuble ou un appartement acheté principalement pour générer des revenus locatifs. L’analyse de la banque se concentre sur la capacité du bien à couvrir les charges (intérêts, entretien, amortissement) et sur la stabilité des loyers.
BNS
La BNS (Banque nationale suisse) est la banque centrale de la Suisse. Elle fixe les taux directeurs, mène la politique monétaire et influence ainsi le niveau des taux d’intérêt hypothécaires, l’évolution du SARON et les conditions de financement immobilier.
Capacité financière
La capacité financière désigne votre aptitude à assumer durablement toutes les charges liées à votre logement (intérêts, amortissement, entretien, autres dettes), sans mettre en péril votre budget ni dépasser les normes d’endettement des banques et assurances.
Cash-flow
Le cash-flow locatif représente la trésorerie qui reste après avoir payé toutes les dépenses liées au bien (intérêts, amortissement, charges, frais d’entretien, impôts sur les loyers). Un cash-flow positif signifie que le bien s’autofinance et génère un surplus mensuel.
Cédule hypothécaire
La cédule hypothécaire est un titre légal (papier ou registre) qui matérialise la créance garantie par votre bien immobilier et décrit les principales conditions de votre prêt. C'est un document juridique.
Charges de copropriété
Les charges de copropriété regroupent les dépenses communes d’un immeuble : entretien des parties communes, enveloppe du bâtiment, parking, chauffage collectif, administration, gérance.
Charges théoriques
Les charges hypothécaires théoriques correspondent à une estimation prudente des coûts futurs de votre hypothèque : intérêts calculés à un taux majoré (par ex. 4,5–5 %), amortissement obligatoire et frais d’entretien. Ce calcul ne reflète pas forcément vos paiements réels du moment, mais un scénario de stress que les prêteurs utilisent pour évaluer votre capacité financière.
Condition suspensive
Clause insérée dans un contrat de de vente immobilière par exemple selon laquelle la transaction ne devient définitive que si un événement déterminé se réalise, typiquement l’obtention de votre prêt hypothécaire. Si la condition ne se réalise pas dans le délai prévu, le contrat est annulé sans pénalité pour l’acheteur. Elle sécurise ainsi votre acquisition en limitant votre risque financier.
Construction durable
Une construction durable vise à réduire l’impact environnemental du bâtiment sur tout son cycle de vie grâce à par exemple le choix des matériaux, l'efficacité énergétique, la gestion de l’eau ou encore son intégration dans le site. Elle peut bénéficier de subventions et de conditions de financement avantageuses.
Courbe des taux
Dans le domaine du prêt hypothécaire en Suisse, la courbe des taux représente graphiquement les taux d’intérêt hypothécaires en fonction de la durée (1, 3, 5, 10 ans, etc.).
Courtier immobilier
Le courtier immobilier est un intermédiaire indépendant, gratuit pour vous, qui compare les offres de différentes banques et assurances (prêteurs) pour trouver les meilleures conditions de financement pour votre projet d'achat immobilier.
Crédit de construction
Le crédit de construction est une forme spécifique de financement immobilier qui sert à payer, au fur et à mesure, les travaux de construction, de transformation ou de rénovation d’un bien.
Crédit immobilier
Le crédit immobilier est le financement que vous obtenez pour acheter ou rénover un bien, généralement sous la forme d’une hypothèque garantie par l’immeuble.
Déduction des frais d'entretien
Les frais d’entretien (déductions fiscales) couvrent les travaux et dépenses destinés à maintenir la valeur de votre bien (réparations, rénovation légère, entretien courant). En Suisse, une partie de ces frais est déductible du revenu imposable, soit au forfait, soit au réel selon les cantons.
Déduction des intérêts
En Suisse, les intérêts hypothécaires payés sur votre prêt immobilier sont généralement déductibles de votre revenu imposable. Cette règle s’applique aussi bien aux résidences principales qu’à certains biens locatifs.
Déductions fiscales
Les déductions fiscales sont des montants que vous pouvez soustraire de votre revenu (et parfois de certains éléments de fortune) avant le calcul de l’impôt. Elles correspondent à des charges reconnues (p. ex. intérêts hypothécaires, frais d’entretien, frais professionnels) et réduisent le revenu imposable, donc l’impôt dû. En Suisse, les règles et plafonds varient selon l’impôt (fédéral/cantonal/communal) et le canton.
Dette (hypothécaire)
La dette hypothécaire correspond au montant restant dû à la banque dans le cadre d’un prêt hypothécaire, selon les conditions convenues (notamment les intérêts). Elle est garantie par un gage sur le bien immobilier. En Suisse, elle est souvent structurée en 1er et 2e rang. Elle diminue au fil de l’amortissement.
Droit d’habitation
Droit réel accordant à une personne le droit d’habiter un logement (sans pouvoir en tirer des revenus comme la location), souvent inscrit au registre foncier; il peut réduire la valeur réalisable du bien pour la banque.
Droit réel (limité)
Droit directement rattaché à une chose (par ex. un immeuble), mais de portée restreinte par rapport à la pleine propriété. Les gages immobiliers (hypothèques, cédules), servitudes ou charges foncières sont des droits réels limités.
Droits de mutation
Le droit de mutation est un impôt prélevé lors du transfert de propriété d’un bien immobilier, au moment où le logement change officiellement de propriétaire au registre foncier.
Echéance de tranche
Date à laquelle une tranche d’hypothèque (p. ex. fixe 5 ans) arrive à son terme et doit être renouvelée, convertie (nouvelle tranche/taux) ou remboursée, selon l’accord avec la banque.
Effet de levier
L’effet de levier désigne le fait d’utiliser l’endettement – dans votre cas une hypothèque – pour financer une partie importante d’un investissement immobilier, tout en n’apportant qu’une fraction du prix avec vos fonds propres. Grâce à cet effet de levier, le rendement que vous obtenez sur vos propres capitaux peut être plus élevé que le rendement « brut » du bien lui-même.
EPL
Le capital LPP peut, dans certains cas, être retiré pour acquérir son propre logement. L'office fédéral des assurances sociales décrit ce processus de manière complète. Tous les détails à propos de l'EPL se trouve dans l'ordonnance sur l’encouragement à la propriété du logement au moyen de la prévoyance professionnelle.
Expert immobilier
L’expert immobilier évalue la valeur de marché d’un bien en tenant compte de nombreux critères : localisation, état, surfaces, normes, marché local, transactions comparables, etc. Son estimation sert souvent de base à la banque pour déterminer le montant maximum de l’hypothèque.
FINMA
La FINMA (Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers) est l’autorité suisse qui supervise notamment les banques, assurances et certains intermédiaires financiers. Elle veille au respect des règles du marché financier, protège créanciers et investisseurs et contribue à la stabilité du système. Elle publie aussi des circulaires et peut prendre des mesures de surveillance.
Fonds de rénovation
Le fonds de rénovation (ou fonds de réserve) est une cagnotte commune alimentée chaque année par les copropriétaires pour financer les gros travaux à venir (façade, toit, ascenseur, etc.) dans une copropriété (PPE).
Frais d’acquisition
Les frais d’acquisition désignent l’ensemble des coûts supplémentaires qui viennent s’ajouter au prix d’achat d’un bien immobilier au moment où vous devenez propriétaire.
Frais d’entretien
Les frais d’entretien sont les dépenses nécessaires pour maintenir ton logement en bon état : petites réparations, peinture, contrôle du chauffage, etc.
Frais de dossier
Les frais de dossier sont les coûts facturés par la banque pour analyser ton dossier, monter l’hypothèque et mettre en place le contrat.
Frais de notaire
Les frais de notaire (acte de vente, au sens strict) comprennent ses émoluments / honoraires liés à l’acte de vente, la TVA si applicable et les débours (copies, extraits, frais administratifs, envois). Ces frais se situent souvent entre ~0,1 % et ~0,7 % du prix d’achat selon les cantons et le dossier.
Frais de registre foncier
Les frais de registre foncier (souvent appelés émoluments du registre foncier) sont les montants facturés pour inscrire officiellement au registre foncier des opérations liées à votre achat immobilier (notamment le transfert de propriété et, très fréquemment, l’inscription d’une cédule hypothécaire ou d’autres droits réels) ; leur calcul dépend du canton.
Gage immobilier
En droit suisse, le gage immobilier est une garantie juridique que la banque prend sur un bien immobilier (maison, appartement, immeuble) pour sécuriser le remboursement d’un prêt hypothécaire. Concrètement, le gage immobilier est un droit réel limité inscrit au registre foncier : il grève l’immeuble et garantit une créance (par exemple votre hypothèque).
Gain immobilier
Le gain immobilier est la différence positive entre le prix de vente d’un bien immobilier et son coût d’acquisition, augmenté des investissements et frais admis (travaux, frais de vente, commission de courtage, etc.). En Suisse, ce gain est soumis à un impôt sur le gain immobilier, perçu en général par le canton lors de la vente.
Horizon d'investissement
L’horizon d’investissement correspond à la durée pendant laquelle vous pensez conserver votre bien et votre hypothèque (par exemple 5, 10 ou 20 ans). Cette durée influence le choix entre taux fixe, SARON, durée du contrat et stratégie d’amortissement.
Hypothèque
Une hypothèque est un prêt à long terme garanti par un bien immobilier, accordé par une banque ou une assurance pour financer l’achat ou la rénovation de ce bien.
Hypothèque combinée
Une hypothèque combinée, appelée aussi taux mixte, est une hypothèque (un prêt) qui répartit votre dette entre une tranche à taux fixe et une tranche à taux variable, souvent indexée sur le SARON, afin d’équilibrer stabilité et flexibilité.
Hypothèque taux fixe
Une hypothèque à taux hypothécaire fixe est une hypothèque avec un taux d’intérêt qui reste identique pendant toute la durée du contrat hypothécaire. Les charges d’intérêts ne varient pas, même si les taux du marché montent ou baissent.
Hypothèque taux variable
Une hypothèque à taux variable est une hypothèque avec un taux d’intérêt qui évolue régulièrement en fonction du taux de référence SARON, auquel la banque ajoute une marge. Tes charges d’intérêts peuvent donc augmenter ou diminuer au fil du temps, en fonction de l’évolution des taux du marché.
Intérêts intercalaires
Intérêts dus pendant la phase de construction ou de rénovation, sur les montants effectivement utilisés du crédit de construction. Ils sont souvent payés au fur et à mesure, puis intégrés dans la consolidation en hypothèque définitive.
Marché monétaire
Le marché monétaire désigne le segment des marchés financiers sur lequel s’échangent des capitaux à court terme, généralement pour des durées inférieures à un an. Il joue un rôle central dans la fixation des taux d’intérêt de référence utilisés notamment pour certaines hypothèques en Suisse.
Mise en gage
La mise en gage consiste à offrir un bien (par exemple un compte de prévoyance, des titres ou des liquidités) en garantie à votre banque, sans en transférer immédiatement la propriété. En cas de défaut de paiement de votre crédit hypothécaire, l’établissement prêteur peut réaliser ce gage pour couvrir la dette.
Notaire
Le notaire est un officier public chargé d’authentifier les actes juridiques, en particulier lors d’un achat immobilier, d’une donation ou d’une succession. En Suisse, il vérifie la conformité de l’opération à la loi, protège les intérêts des parties et veille au bon déroulement de la transaction jusqu’à l’inscription au registre foncier.
Pénalités (de sortie)
Les pénalités de sortie sont des frais facturés lorsque vous remboursez ou résiliez une hypothèque avant son échéance, surtout en cas d’hypothèque à taux fixe. Elles visent à compenser le prêteur pour la perte financière (notamment les intérêts non perçus). Le montant dépend de la durée restante, du niveau des taux et des conditions contractuelles.
Plan d'amortissement
Le plan d’amortissement est le tableau détaillé qui indique, année après année, comment votre dette hypothécaire diminue grâce aux remboursements effectués. Il précise la part d’intérêts et la part d’amortissement comprises dans chaque échéance, ainsi que le solde restant dû.
Plus-value
La plus-value est le gain réalisé lors de la revente d’un bien immobilier lorsque le prix de vente est supérieur au prix d’acquisition (ajusté des investissements). En Suisse, la plus-value immobilière est souvent soumise à un impôt spécifique, variable selon les cantons.
Prêteur
Dans le cadre d'un crédit hypothécaire en Suisse, le prêteur est en général une banque, une assurance ou une caisse de pension.
Prime de durée
La prime de durée est le surcoût de taux demandé par la banque pour une hypothèque de longue durée par rapport à une courte durée. Elle rémunère le risque d’engagement sur plusieurs années (incertitude sur les taux, l’inflation et le marché immobilier).
Prime de risque
La prime de risque est la marge supplémentaire que la banque ajoute au taux de base (SARON, swap, etc.) pour couvrir le risque de crédit et ses coûts. Elle dépend notamment de votre situation financière, du bien financé et des exigences réglementaires.
Radiation (cédule)
Suppression d’une cédule hypothécaire inscrite au registre foncier, lorsque la dette garantie est éteinte. La radiation met fin au gage immobilier correspondant et libère le bien de cette garantie.
Registre foncier
Office public qui répertorie officiellement les immeubles et terrains, leurs propriétaires et les droits réels (hypothèques, servitudes, gages). Toute inscription d’hypothèque ou de cédule hypothécaire passe obligatoirement par le registre foncier.
Résidence principale
La résidence principale est le logement que vous occupez à titre principal et habituel. En Suisse, elle bénéficie de règles spécifiques pour le financement hypothécaire (montant de fonds propres, amortissement) et pour la fiscalité (valeur locative, déductions).
Résidence secondaire
La résidence secondaire est un logement que vous n’occupez pas en permanence (chalet, appartement de vacances, etc.). Les banques exigent souvent plus de fonds propres et appliquent parfois des conditions de taux plus strictes que pour une résidence principale.
Restriction d’aliéner
Mention/charge au registre foncier qui limite ou conditionne la vente/cession d’un bien (p. ex. logement subventionné, droit de préemption, ou clause liée à une aide publique); elle peut compliquer la vente et être un point d’attention pour le prêteur.
Revenu imposable
Le revenu imposable est la part de vos revenus (salaire, revenus locatifs, etc.) soumise à l’impôt après déductions. En Suisse, les intérêts hypothécaires et certains frais liés à l’immobilier (entretien, rénovation) peuvent réduire ce revenu imposable dans certains cantons.
Servitude
Une servitude est un droit inscrit au registre foncier qui permet à un tiers (voisin, collectivité, fournisseur d’énergie) d’utiliser partiellement votre bien (ou vous d'utiliser le bien d'un voisin) ou en limite l’usage. Il peut s’agir, par exemple, d’un droit de passage ou d’une restriction de construire. Cette servitude reste attachée au bien même en cas de changement de propriétaire car elle est inscrite au registre foncier et peut influencer sa valeur ou ses possibilités d’aménagement.
Swap
Dans le cadre des taux hypothécaires, un swap de taux d’intérêt est un contrat financier entre la banque et ses contreparties qui lui permet de transformer un taux variable en taux fixe (ou inversement). Les banques utilisent les taux de swap CHF à différentes maturités comme référence pour fixer leurs taux hypothécaires fixes.
Taux d'endettement
Le taux d’endettement désigne la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos dettes, en particulier les charges hypothécaires liées à l’achat de votre logement avec un prêt immobilier. En Suisse, ce ratio est l’un des indicateurs centraux utilisés par les banques, assurances et caisses de pension pour décider si votre projet immobilier est supportable à long terme pour votre budget.
Taux directeurs
Les taux directeurs sont les taux d’intérêt fixés par la banque centrale (en Suisse, la BNS) pour orienter la politique monétaire. Ils influencent directement les taux du marché monétaire (SARON) et, indirectement, les taux hypothécaires proposés aux particuliers.
Taux fixe
Un taux hypothécaire fixe est un taux d’intérêt qui reste identique pendant toute la durée du contrat hypothécaire. Les charges d’intérêts ne varient pas, même si les taux du marché montent ou baissent.
Taux mixte
Un taux mixte est une hypothèque combinée, appelée aussi taux fixe+variable, qui répartit votre dette entre une tranche à taux fixe et une tranche à taux variable, indexée sur le SARON, afin d’équilibrer stabilité et flexibilité.
Taux variable (SARON)
Un taux hypothécaire variable est un taux d’intérêt qui évolue régulièrement en fonction du taux de référence SARON, auquel la banque ajoute une marge. Tes charges d’intérêts peuvent donc augmenter ou diminuer au fil du temps, en fonction de l’évolution des taux du marché.
Transfert de propriété
Le transfert de propriété est le moment juridique où la propriété d’un bien immobilier passe du vendeur à l’acheteur, généralement lors de l’inscription au registre foncier. Il déclenche notamment l’exigibilité de certains frais (droits de mutation, honoraires de notaire) et la mise en place effective de l’hypothèque.
Type d'hypothèque
Le type d’hypothèque désigne la structure de votre financement : hypothèque à taux fixe, taux variable SARON, taux mixte ou par tranches (rangs). Chaque type d’hypothèque présente un profil de risque, de flexibilité et de coût différent pour l’emprunteur.
Usufruit
Droit réel permettant à une personne d’utiliser un bien immobilier et d’en percevoir les revenus (p. ex. loyers) sans en être propriétaire; en financement, cela influence la capacité d’endettement et la structure de propriété.
Vacances locatives
Périodes pendant lesquelles un logement ou un immeuble reste inoccupé et ne génère pas de loyers. Elles réduisent le revenu locatif et peuvent mettre sous pression le cash-flow et le service de la dette hypothécaire.
Valeur locative
La valeur locative est un revenu théorique attribué au propriétaire qui habite son propre logement et qui est ajouté à ses revenus imposables comme s'il percevait un loyer.
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