Immobilienverkauf auf Termin in der Schweiz: alle Erklärungen für Verkäufer und Käufer

• Immobilienverkauf auf Termin in der Schweiz: Definition und rechtliche Tragweite
• So funktioniert der Verkauf auf Termin für Verkäufer und Käufer
• Ablauf, Anzahlung und Eintragung im Grundbuch
• Direktverkauf oder Verkauf auf Termin: Kosten und Sicherheit
• Verkauf auf Termin: Risiken, Rücktritt und auszuhandelnde Klauseln
• Auswirkungen auf die Hypothek und Vorbereitung des Dossiers
• FAQ zum Immobilienverkauf auf Termin in der Schweiz

Bei einem Verkauf auf Termin wird der Immobilienkaufvertrag heute abgeschlossen, während die Eigentumsübertragung, die Zahlung des Restbetrags und die Schlüsselübergabe auf einen vereinbarten späteren Zeitpunkt verschoben werden. In der Schweiz wird dieses Modell vor allem genutzt, wenn Verkäufer oder Käufer Zeit benötigen, ohne Preis und Hauptbedingungen offenlassen zu wollen.

Der Vertrag bindet die Parteien bevor der Käufer Eigentümer wird. Die Anzahlung kann mehrere Monate blockiert bleiben, und der Kreditgeber prüft das Dossier vor dem Termin häufig erneut. Ein gut vorbereiteter Immobilienverkauf auf Termin regelt deshalb die Folgen möglicher Änderungen bei Finanzierung, Immobilienwert oder persönlicher Situation.

Immobilienverkauf auf Termin in der Schweiz: Definition und rechtliche Tragweite

Die Definition des Verkaufs auf Termin ist von einer blossen Reservation zu unterscheiden. Es handelt sich bereits um einen Immobilienkaufvertrag, der in der Regel öffentlich beurkundet wird und in dem Kaufpreis, Objekt, Parteien und Vollzugstermin festgelegt sind. Das Obligationenrecht verlangt für die Gültigkeit eines Grundstückkaufs die öffentliche Beurkundung. Der spätere Termin ändert daher nichts an der Verbindlichkeit des Vertrags.

Mit anderen Worten lautet die praktische Antwort auf die Frage, was ein Verkauf auf Termin bedeutet: Der Verkauf ist abgeschlossen, seine wesentlichen Wirkungen treten jedoch später ein. Der Käufer wird bei der ersten Unterzeichnung noch nicht Eigentümer. Der Verkäufer bleibt als Eigentümer eingetragen und erfüllt seine Pflichten bis zur Übertragung. Am Termin prüft der Notar, ob die vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt sind, nimmt den Kaufpreis oder das Zahlungsversprechen der Bank entgegen und beantragt anschliessend die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch.

In der Westschweizer Praxis wird der Kaufvertrag auf Termin häufig mit einem im Grundbuch vorgemerkten Kaufrecht verbunden. Dieses Recht stärkt die Position des Käufers gegenüber bestimmten späteren Handlungen des Verkäufers. Es ist jedoch kein absoluter Schutz: Formulierung, Rang, bereits eingetragene Belastungen und ein mögliches Zwangsvollstreckungsverfahren müssen vom Notar geprüft werden.

Der in französischen Inhalten gebräuchliche Ausdruck «vente à terme libre» ist keine einheitliche schweizerische Rechtskategorie. Er kann eine bei der Übergabe unbewohnte Immobilie bezeichnen, wird aber teilweise fälschlicherweise für einen Verkauf mit Ratenzahlung nach sofortigem Eigentumsübergang verwendet. Prüfen Sie im Schweizer Kontext stets, was der Vertrag tatsächlich aufschiebt: Eigentum, Besitz, Kaufpreis oder mehrere dieser Elemente.

Maximale Dauer eines Immobilienverkaufs auf Termin: Diese Frage erfordert eine differenzierte Antwort. Für alle aufgeschobenen Immobilienverkäufe besteht keine einheitliche bundesrechtliche Höchstdauer. Dient jedoch ein Kaufrecht als Sicherheit, darf es höchstens zehn Jahre dauern. Bei üblichen Wohntransaktionen ist eine Frist von einigen Wochen bis zwölf Monaten deutlich häufiger. Darüber hinaus nehmen Finanzierungs-, Bewertungs- und Veränderungsrisiken spürbar zu.

Wie funktioniert der Verkauf auf Termin für Verkäufer und Käufer?

Für den Verkäufer: fester Preis, Eigentum bleibt vorübergehend beim Verkäufer

Haus oder Wohnung auf Termin verkaufen: Für den Verkäufer lässt sich damit ein Käufer verbindlich binden, während er die Immobilie bis zu einem bestimmten Datum behält. Diese Frist kann dazu dienen, einen Neubau fertigzustellen, einen weiteren Kauf zu koordinieren, das Ende eines Mietvertrags abzuwarten oder einen Wegzug ins Ausland zu organisieren. Der Preis folgt dem Marktwert nicht mehr automatisch: Steigen die Werte nach der Unterzeichnung, bleibt der Verkäufer an den vereinbarten Preis gebunden.

Bis zur Übertragung muss der Verkäufer die Immobilie unterhalten, die Versicherungen aufrechterhalten und Handlungen vermeiden, die mit dem Geschäft unvereinbar sind. Der Vertrag sollte das Risiko eines Schadens zuweisen, Arbeiten regeln und den Zustand bei der Übergabe definieren. Die Formulierung «im aktuellen Zustand» löst das Problem eines Heizkessels nicht, der drei Tage vor dem Termin ausfällt.

Der Verkäufer muss die Anzahlung zudem als geregelte Sicherheit behandeln und nicht als sofort verfügbares Einkommen. Wird sie auf das Sperrkonto des Notars überwiesen, richtet sich ihre Freigabe nach der Urkunde. Sie kann bis zur Eigentumsübertragung blockiert bleiben. Eine direkte Zahlung an den Verkäufer mag bequemer erscheinen, setzt den Käufer jedoch stärker einem Risiko aus und erschwert die Rückzahlung, wenn eine aufschiebende Bedingung nicht eintritt.

Für den Käufer: sofortige Bindung, späterer Eigentumsübergang

Für den Käufer ermöglicht der Kauf auf Termin, eine Immobilie rechtlich zu sichern, bevor er sie in Besitz nehmen kann. Ein solcher Kauf kann sinnvoll sein, wenn die Eigenmittel aus dem Verkauf einer anderen Wohnung, einer fälligen Vorsorgeleistung oder einem erst später verfügbaren Beitrag stammen sollen.

Der Käufer trägt jedoch ein besonderes Risiko: Seine Hypothekarfinanzierung ist nicht zwingend für die gesamte Zwischenzeit garantiert. Eine erste Bankprüfung bestätigt häufig nur, dass das Projekt zu diesem Zeitpunkt finanzierbar erscheint. Sie ersetzt nicht immer einen bis zum Vollzugstermin gültigen endgültigen Kreditentscheid. Ein tieferes Einkommen, ein neues Leasing, ein Stellenwechsel, höhere Belastungen oder eine niedrigere Bankbewertung können das Ergebnis verändern.

Bei einem Hauskauf mit aufgeschobenem Vollzug sind daher drei Zeitpläne zu unterscheiden: der notarielle Zeitplan, die Verfügbarkeit der Eigenmittel und der Zeitplan des Kreditgebers. Alle drei müssen am Übertragungstag zusammenpassen. Bereits eine Abweichung von fünfzehn Tagen beim Vorbezug aus der 2. Säule oder beim Verkauf der bisherigen Immobilie kann dazu führen, dass der Käufer seinen Vertragspflichten nicht nachkommt.

Praktischer Hinweis: Fragen Sie vor der Unterzeichnung beim Kreditgeber nach, welche Unterlagen aktualisiert werden müssen und wie lange seine Zusage gültig bleibt. Ein Hypothekenberater kann mehrere Institute anfragen, deren Bereitschaft zu einem weit entfernten Vollzugstermin vergleichen und vor dem Termin eine erneute Bestätigung organisieren.

Ablauf, Anzahlung und Eintragung im Grundbuch

Von der vorläufigen Finanzierungszusage bis zum öffentlich beurkundeten Vertrag

Beim Immobilienverkauf auf Termin folgt der Ablauf im Allgemeinen diesen Schritten:

• Einigung über Kaufpreis, Übertragungstermin, Nutzung und die im Verkauf enthaltenen Bestandteile;
• vorläufige Prüfung der Käuferfinanzierung und Nachweis der Eigenmittel;
• Übermittlung der Angaben an den Notar, Kontrolle des Grundbuchs und Vorbereitung der Urkunde;
• Festlegung der aufschiebenden Bedingungen, der Anzahlung und der Folgen einer Nichterfüllung;
• Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrags auf Termin und gegebenenfalls Vormerkung eines Kaufrechts;
• Aktualisierung des Hypothekardossiers vor dem Vollzugstermin;
• Zahlung des Restbetrags, Anmeldung beim Grundbuch und Schlüsselübergabe.

Der Notar ersetzt den Finanzberater nicht, und der Kreditgeber schreibt die Urkunde nicht neu. Der Entwurf muss frühzeitig zwischen den Beteiligten abgestimmt werden: Die Bank prüft die Auszahlungsmodalitäten, der Notar die Voraussetzungen für die Freigabe der Mittel.

Wann wird die Anzahlung geleistet und wann steht sie dem Verkäufer zur Verfügung?

Das Gesetz schreibt keine obligatorische Anzahlung von 10% vor. Dieser Prozentsatz ist eine häufige Praxis, aber keine automatische Regel. Der Betrag kann je nach Preis, Dauer, Qualität des Dossiers und Stärke anderer Sicherheiten tiefer oder höher sein. Bei einer Immobilie zu CHF 1’000’000.– entsprechen CHF 100’000.– 10% des Preises, die Parteien können jedoch CHF 50’000.– vereinbaren, wenn die Finanzierung bereits solide dokumentiert ist.

Die Anzahlung wird üblicherweise vor oder bei der Unterzeichnung auf ein vom Notar verwaltetes Konto überwiesen. Der Schweizer Immobilienkaufvertrag muss festhalten:

• ob es sich um eine auf den Kaufpreis anzurechnende Anzahlung oder um eine andere Sicherheit handelt;
• zu welchem Zeitpunkt der Notar sie dem Verkäufer überweisen darf;
• wem allfällige Kontozinsen zustehen;
• was geschieht, wenn eine aufschiebende Bedingung nicht eintritt;
• ob eine Konventionalstrafe von diesem Betrag abgezogen werden darf.

Der Verkäufer sollte die Anzahlung nicht als frei verfügbar betrachten, solange die Urkunde dies nicht erlaubt. Der Käufer muss seinerseits prüfen, ob der überwiesene Betrag vom Kreditgeber als Eigenmittel anerkannt wird. Die Bank verlangt den Herkunftsnachweis und einen Beleg für die Zahlung. Eine mit einem Privatkredit finanzierte Anzahlung kann die Tragbarkeit verschlechtern statt verbessern.

Beim gewöhnlichen Wohnungskauf durch eine Privatperson erfolgt keine Eintragung im Handelsregister. Massgebend ist das Grundbuch. Bei der ersten Unterzeichnung kann dort ein Kaufrecht zugunsten des Käufers vorgemerkt werden. Diese Vormerkung macht ihn noch nicht zum Eigentümer. Der Grundbuchauszug kann das Recht und den Berechtigten ausweisen, während die detaillierten Bedingungen in der Urkunde und den Belegen stehen.

Am Termin reicht der Notar die für die Übertragung erforderliche Anmeldung ein oder bestätigt sie. Das Eigentum wird nach den Regeln des Zivilgesetzbuchs mit der Eintragung im Grundbuch erworben. Die Schlüsselübergabe wird mit diesem Vorgang koordiniert, ersetzt die Eintragung jedoch nicht.

Direktverkauf oder Verkauf auf Termin: Kosten und Sicherheit

Zwei Szenarien für einen Kaufpreis von CHF 1’000’000.–

Bei einem Direktverkauf erfolgen Unterzeichnung, Zahlung und Übertragung innerhalb kurzer Zeit. Ein aufgeschobener Verkauf erfordert häufig zusätzlich eine Vormerkung, mehr notarielle Korrespondenz und eine zweite Kontrollphase. Die Kosten verdoppeln sich nicht zwangsläufig, können aber höher ausfallen als bei einem sofort vollzogenen Geschäft.

Diese Zahlen zeigen eine Kostenstruktur und keinen kantonalen Tarif. Handänderungssteuern, Gebühren und Honorare hängen vom Ort und von der Komplexität ab. Der Zuschlag entsteht vor allem durch den zusätzlichen Aufwand, die allfällige Vormerkung und die Kontrollen. Auch eine Forward-Hypothek – eine heute abgeschlossene Festhypothek, deren Finanzierung erst zu einem bestimmten späteren Datum beginnt – kann einen separaten Aufschlag verursachen.

Ein Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses auf Termin ist nicht automatisch sicherer als ein Direktverkauf. Für den Verkäufer reduziert der Vertrag das Risiko eines blossen Meinungswechsels. Für den Käufer stärkt das Kaufrecht den Anspruch auf Erwerb. Beide bleiben jedoch bis zum Vollzug dem Ausfallrisiko der jeweils anderen Partei ausgesetzt.

Die richtige Frage lautet: «Welche Risiken weist der Vertrag den einzelnen Parteien zu?». Ein gut dokumentierter Immobilienverkauf auf Termin ist zuverlässig, wenn die Finanzierung mehrfach geprüft und mögliche Scheiternszenarien geregelt werden.

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Verkauf auf Termin: Risiken, Rücktritt und auszuhandelnde Klauseln

Was geschieht, wenn eine Partei nicht mehr verkaufen oder kaufen will?

Nach der Unterzeichnung besteht kein allgemeines Rücktrittsrecht, nur weil eine Partei ihre Meinung geändert hat.

Definition des Verkaufs auf Termin: Diese Verkaufsform begründet ausdrücklich eine verbindliche Verpflichtung. Verweigert eine Partei den Vollzug, kann die vertragsgetreue Partei je nach Vertrag und anwendbarem Recht Erfüllung, Vertragsauflösung und Schadenersatz oder eine Konventionalstrafe verlangen.

Eine Vertragsstrafe von 10% des Kaufpreises kommt gelegentlich vor, ist aber gesetzlich nicht vorgeschrieben. Bei CHF 1’000’000.– beträgt sie CHF 100’000.–. Der Vertrag muss ihr Verhältnis zu Schadenersatz und Vertragserfüllung regeln. Eine offensichtlich übermässige Strafe kann vom Gericht herabgesetzt werden.

Die Ablehnung durch eine Bank befreit den Käufer nicht automatisch. Erforderlich ist eine Finanzierungsbedingung mit messbaren Kriterien: Mindestbetrag, Frist, Anzahl der Anfragen, allfälliger Höchstzinssatz, einzureichende Unterlagen und Nachweis der Ablehnungen. Eine zu allgemeine Klausel fördert Streitigkeiten. Eine zu enge Klausel kann den Käufer zwingen, eine objektiv ungünstige Finanzierung anzunehmen.

Risiken beim Immobilienverkauf auf Termin: Zu den wichtigsten weiteren Risiken gehören:

• eine neue Hypothek, Pfändung oder Beschränkung, die die Immobilie vor der Übertragung belastet;
• eine tiefere Bankbewertung, aufgrund derer der Käufer mehr Eigenmittel einbringen muss;
• ein Einkommensverlust oder eine neue Verschuldung des Käufers;
• ein Schadenfall, technischer Mangel oder eine Verschlechterung der Immobilie;
• eine Verzögerung beim Verkauf der bisherigen Immobilie des Käufers;
• eine Kredit- oder Zinsfälligkeit, die nicht mehr mit dem Vollzugstermin übereinstimmt.

Der Vertrag sollte neue Belastungen untersagen oder regeln, den Übergabezustand definieren, Risiken zuweisen und einen begrenzten Verlängerungsmechanismus vorsehen. Er sollte dem Käufer zudem Finanzierungsmeilensteine auferlegen: vorläufige Zusage vor der Unterzeichnung, aktualisierte Bestätigung mehrere Monate vor dem Termin und anschliessend ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen an den Notar, sobald der Kreditgeber zur Auszahlung bereit ist.

Auswirkungen auf die Hypothek und Vorbereitung des Dossiers

Was der Kreditgeber tatsächlich prüft

Für den Kreditgeber ist ein Immobilienverkauf auf Termin keine Sonderkategorie, welche die Regeln lockert. Das Institut prüft Immobilienwert, Belehnungssatz, Herkunft der Eigenmittel, nachhaltige Tragbarkeit und Übereinstimmung der Urkunde. Es berücksichtigt auch die Zeit zwischen Kreditentscheid und Übertragung, weil die Daten mit zunehmender Dauer veralten können.

Bei selbst genutztem Wohneigentum verwenden Banken häufig einen maximalen Belehnungssatz von rund 80%, vorbehaltlich ihrer internen Richtlinien. Die FINMA nennt als Beispiel einer nachhaltigen Tragbarkeit unter anderem eine theoretische Belastung, die mit 5% Zinsen, Nebenkosten und einer Grenze von rund 33% des nachhaltigen Bruttoeinkommens berechnet wird. Dies sind aufsichtsrechtliche Richtwerte, keine Kreditzusage.

Die Bank verwendet häufig den tieferen Wert aus Kaufpreis und eigener Bewertung. Beispiel: Der Preis beträgt CHF 1’000’000.–, die Bewertung am Termin sinkt jedoch auf CHF 940’000.–. Bei einem Belehnungssatz von 80% läge die maximale Finanzierung auf dieser Grundlage bei CHF 752’000.– statt CHF 800’000.–. Der Käufer müsste zusätzlich zu den Kosten weitere CHF 48’000.– beschaffen.

Stellen Sie Ihre Anfrage, um umgehend Hypothekarangebote zu erhalten.

Ein solides Dossier für einen Immobilienverkauf auf Termin enthält den Urkundenentwurf, den Grundbuchauszug, die Objektdaten, Einkommen, finanzielle Verpflichtungen und den Eigenmittelnachweis. Ergänzen Sie einen Zeitplan mit Anzahlung, Vorsorgebezügen, dem allfälligen Verkauf einer anderen Immobilie und der Auszahlung.

Die Übernahme der Hypothek des Verkäufers kann geprüft werden, erfolgt aber nie automatisch. Der Schuldbrief, der die Immobilie belastet, ist vom Kreditvertrag mit der Bank zu unterscheiden. Der Käufer übernimmt Schuld und Kreditbedingungen nur, wenn der Kreditgeber nach seiner Prüfung zustimmt. Der Verkäufer muss ausdrücklich aus der Haftung entlassen werden. Eine günstige Festhypothek kann für den Käufer attraktiv sein, während ein über dem Markt liegender Zins oder eine ungeeignete Amortisationsstruktur die Übernahme unattraktiv machen kann.

Eine einfache «Vorabgenehmigung» reicht nicht immer aus, um den Verkäufer zu beruhigen. Besser ist eine schriftliche Bestätigung über den geprüften Betrag, die wichtigsten Vorbehalte und die Gültigkeitsdauer sowie eine erneute Validierung zu einem in der Urkunde festgelegten Zeitpunkt. Den stärksten Schutz bietet ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen der Bank an den Notar, das nur den üblichen Bedingungen der Eigentumsübertragung und Sicherheitenbestellung unterliegt.

Ein Hypothekenberater bietet hier einen konkreten Mehrwert: Er identifiziert Kreditgeber, die zum Zeitplan passen, vergleicht deren Bewertungen, überwacht die Gültigkeit der Entscheide und koordiniert die Unterlagen. So wird vermieden, dass ein Dossier abgelehnt wird, weil es zum falschen Zeitpunkt oder ohne Erklärung des aufgeschobenen Vollzugs eingereicht wurde.

Bereiten Sie einen Immobilienverkauf auf Termin vor? Lassen Sie Ihre Tragbarkeit und den Finanzierungszeitplan prüfen, bevor Sie sich verpflichten. In einem Gespräch mit einem Spezialisten lassen sich Preis, Anzahlung, Vollzugstermin und Hypothekarstrategie mit den Anforderungen mehrerer Kreditgeber abgleichen.

FAQ zum Immobilienverkauf auf Termin in der Schweiz

Worin unterscheidet sich ein Vorvertrag von einem Verkauf auf Termin?

Der Vorvertrag regelt die Pflicht, einen Verkauf später gemäss seinen Klauseln abzuschliessen oder ein Recht auszuüben. Beim Verkauf auf Termin ist der Kaufvertrag bereits abgeschlossen, doch Vollzug und Eigentumsübertragung erfolgen später. Entscheidend ist der Wortlaut der öffentlichen Urkunde, nicht nur die Bezeichnung des Dokuments.

Kann ein Verkauf auf Termin länger als zehn Jahre dauern?

Die Antwort hängt von der Ausgestaltung ab. Ein zur Sicherung des Erwerbs verwendetes Kaufrecht ist auf zehn Jahre begrenzt. Eine lange Dauer eignet sich ohnehin kaum für eine klassische Wohnimmobilienfinanzierung, weil Einkommen, Immobilienwert und Kreditbedingungen neu geprüft werden müssen.

Darf der Verkäufer die Anzahlung vor der Eigentumsübertragung verwenden?

Nur wenn der Vertrag und die Weisungen an den Notar dies zulassen. Bei vielen Geschäften bleibt die Anzahlung bis zum Termin oder bis zur Erfüllung bestimmter Bedingungen hinterlegt. Eine vorzeitige Freigabe muss in der Urkunde erwähnt, verstanden und von den Parteien akzeptiert werden, da sie den Schutz des Käufers reduziert.

Reserviert die Bank den Zinssatz bereits bei der ersten Unterzeichnung?

Nicht zwingend. Sie kann die grundsätzliche Finanzierbarkeit bestätigen, ohne den Zinssatz für die gesamte Dauer zu fixieren. Eine Forward-Reservation hängt von den verfügbaren Produkten, der Vorlaufzeit und dem vom Kreditgeber verlangten Preis ab. Zu prüfen sind auch die Kosten, falls der Verkauf nicht zustande kommt oder sich die Auszahlung verzögert.

Wann sollte ein Hypothekenberater beigezogen werden?

Vor der Vertragsunterzeichnung und erneut mehrere Monate vor der Übertragung. Diese doppelte Prüfung ermöglicht es, das ursprüngliche Projekt zu testen und sicherzustellen, dass die Finanzierung weiterhin vollziehbar ist. Beim Kauf auf Termin muss die Bankzusage dem rechtlichen Zeitplan folgen – nicht umgekehrt.

Haftungsausschluss: Dieser Leitfaden enthält allgemeine Informationen zum Immobilienverkauf und zur Hypothekarfinanzierung in der Schweiz. Er ersetzt keine Prüfung durch einen Notar, Rechtsanwalt, Steuerberater oder Kreditgeber. Kantonale Regeln, die Formulierung der Urkunde und die Situation der Parteien können die rechtlichen und finanziellen Folgen verändern.

Rechtlicher und aufsichtsrechtlicher Stand: Zum Zeitpunkt der Redaktion unterliegt der Immobilienverkauf auf Termin weiterhin den allgemeinen Regeln des Obligationenrechts und des Zivilgesetzbuchs. Kein eigenständiges Bundesregime ersetzt diese Bestimmungen. Die von der FINMA anerkannten überarbeiteten Hypothekarstandards sind seit dem 1. Januar 2025 in Kraft.

Offizielle Quellen: Schweizerisches Obligationenrecht, insbesondere Art. 216 ff.; Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Grundeigentum und Grundbuch; FINMA, Der Hypothekarmarkt im Fokus der Aufsicht.