Imposta di mutazione: definizione
L’imposta di mutazione è un’imposta riscossa in occasione del trasferimento di proprietà di un immobile, nel momento in cui l’abitazione cambia ufficialmente proprietario nel registro fondiario.
In pratica, l’imposta di mutazione è calcolata il più delle volte come una percentuale del prezzo di acquisto (o del valore ufficiale dell’immobile) e si aggiunge agli altri costi di acquisto come gli onorari del notaio e gli emolumenti del registro fondiario. Si tratta di un’imposta cantonale (e talvolta comunale): ogni cantone stabilisce se applica un’imposta di mutazione, a quale aliquota e in quali situazioni sono possibili esenzioni o riduzioni.
In Svizzera, l’imposta di mutazione fa quindi parte integrante dei costi di acquisto da prevedere quando pianificate un finanziamento ipotecario. A seconda del cantone, l’imposta di mutazione può rappresentare tra circa l’1 % e oltre il 3 % del prezzo di acquisto, incidendo in modo significativo sul budget complessivo necessario per diventare proprietari. In diversi cantoni della Svizzera romanda (Vaud, Ginevra, Neuchâtel, Friburgo, Vallese, Giura), l’imposta di mutazione è una voce di costo importante, mentre alcuni cantoni svizzero-tedeschi hanno rinunciato all’imposta di mutazione in senso stretto e fatturano solo emolumenti di registro fondiario e di notaio.
Le caratteristiche dell’imposta di mutazione
L’imposta di mutazione ha tre caratteristiche importanti da tenere a mente:
1. Imposta cantonale / comunale
- L’imposta di mutazione è decisa dai cantoni, talvolta con una maggiorazione comunale. Non esiste un equivalente federale: la Confederazione non riscuote alcuna imposta di mutazione.
- In alcuni cantoni, l’imposta cantonale è completata da una tassa comunale che può aumentare sensibilmente l’aliquota complessiva (per esempio fino al 3,3 % nel cantone di Vaud, o al 3,0 % a Ginevra).
2. Chi paga l’imposta di mutazione?
- Nella maggior parte dei cantoni, l’imposta di mutazione è a carico dell’acquirente, salvo diverso accordo nell’atto notarile.
- In alcuni cantoni, l’imposta di mutazione è ripartita tra venditore e acquirente (per esempio a Basilea Campagna o in alcune configurazioni a Lucerna o Friburgo).
- Il notaio (o l’ufficio del registro fondiario) di norma incassa l’insieme dei costi di acquisto, compresa l’imposta di mutazione, prima della firma dell’atto.
3. Impatto sul vostro finanziamento ipotecario
- L’imposta di mutazione fa parte dei «costi di acquisto» (con notaio, registro fondiario, cartella ipotecaria), che spesso rappresentano dal 3 al 5 % del prezzo di acquisto a seconda del cantone.
- Questi costi – compresa l’imposta di mutazione – in genere non sono finanziati dalla banca: devono essere coperti con mezzi propri, oltre all’apporto personale richiesto (spesso 20 %).
- Trascurare l’imposta di mutazione nel vostro budget di finanziamento può mettervi in difficoltà al momento della firma dal notaio, perché l’importo deve essere disponibile in contanti.
Oltre alla vendita classica, l’imposta di mutazione può applicarsi anche in altre situazioni:
- trasferimenti di proprietà all’interno di una famiglia (talvolta con aliquote ridotte o esenzioni);
- ristrutturazioni societarie, permute, divisioni ereditarie, trasferimenti a una società immobiliare, ecc.
Ma le regole sono molto diverse da un cantone all’altro. Per un caso concreto, è indispensabile verificare la legislazione del vostro cantone o chiedere un calcolo dettagliato al notaio.
Aliquote dell’imposta di mutazione per cantone
| Cantone | Aliquota indicativa (imposta di mutazione o tassa equivalente) | Commenti |
|---|---|---|
| ZH – Zurigo | 0 % di imposta di mutazione, ma emolumenti di registro e notaio | imposta di mutazione soppressa; solo tasse di registro / notaio (circa 0,1 %). |
| BE – Berna | 1,8 % del prezzo di acquisto | imposta di mutazione cantonale, con esenzioni parziali per abitazione principale fino a un certo importo. |
| LU – Lucerna | 1,5 % | Generalmente ripartita tra acquirente e venditore. |
| UR – Uri | Nessuna imposta di mutazione in senso stretto; circa 0,2 % di spese di registro | Tasse soprattutto sotto forma di emolumenti del registro fondiario. |
| SZ – Svitto | 0 % di imposta di mutazione | Nessuna imposta di mutazione; solo emolumenti di registro. |
| OW – Obvaldo | 1,5 % | Piccola esenzione sotto una certa soglia di prezzo. |
| NW – Nidvaldo | 1,0 % | imposta di mutazione cantonale. |
| GL – Glarona | Nessuna imposta di mutazione classica; circa 0,35 % di spese di registro | Tassa soprattutto di tipo emolumento. |
| ZG – Zugo | Nessuna imposta di mutazione; emolumenti variabili | Spese fatturate principalmente sotto forma di tasse di registro. |
| FR – Friburgo | circa 1,5 % (cantone) + possibile sovrattassa comunale fino a circa 3,0 % in totale | Il cantone riscuote l’1,5 % e i comuni possono aggiungere fino al 100 % di supplemento. |
| SO – Soletta | 2,2 % (ridotta a 1,1 % per alcuni trasferimenti familiari) | Esenzione possibile per abitazione principale in determinate condizioni. |
| BS – Basilea Città | 3,0 % (1,5 % per abitazione occupata dal proprietario) | Aliquota elevata, con aliquota ridotta per uso proprio. |
| BL – Basilea Campagna | 2,5 % | In linea di principio ripartita in parti uguali tra venditore e acquirente. |
| SH – Sciaffusa | Nessuna imposta di mutazione in senso stretto; circa 0,7 % di emolumenti | Tasse principalmente legate all’iscrizione nel registro fondiario. |
| AR – Appenzello Esterno | Fino a circa 2,0 % | Aliquota ridotta per trasferimenti tra parenti stretti. |
| AI – Appenzello Interno | circa 1,0 % | imposta di mutazione cantonale. |
| SG – San Gallo | circa 1,0 % | Alcune esenzioni (trasferimenti familiari, successioni, ecc.). |
| GR – Grigioni | fino a circa 2,0 % (stabilita dai comuni) | Aliquota comunale, con un tetto cantonale. |
| AG – Argovia | Nessuna imposta di mutazione classica; circa 0,4 % di tasse di registro | Principalmente emolumenti sulla base del prezzo di acquisto. |
| TG – Turgovia | circa 1,0 % | imposta di mutazione cantonale, con esenzioni per trasferimenti familiari. |
| TI – Ticino | circa 1,1–1,3 % | Aliquota variabile secondo il valore e il tipo di transazione. |
| VD – Vaud | 2,2 % cantone + fino a 1,1 % comunale (ovvero circa 3,3 % complessivo) | L’imposta di mutazione (3,3 %) costituisce una parte importante dei costi di acquisto; spesso a carico dell’acquirente. |
| VS – Vallese | circa 1,0–1,5 % (progressiva, spesso comunale) | Aliquote progressive fissate dai comuni in un quadro cantonale. |
| NE – Neuchâtel | circa 3,3 % | imposta di mutazione elevata (spesso chiamata « lods et ventes »). |
| GE – Ginevra | circa 3,0 % (aliquota standard) | Aliquota elevata, con dispositivi di riduzione per abitazione principale (p. es. Casatax). |
| JU – Giura | circa 2,1 % (aliquota normale) | Aliquote ridotte possibili per primo acquisto e uso proprio. |
Importante: questa tabella fornisce una panoramica dei livelli dell’imposta di mutazione. Le regole di esenzione, le riduzioni (uso proprio, primo acquisto, trasferimenti familiari) e le sovrattasse comunali possono modificare sensibilmente l’importo finale. Questa tabella è fornita solo a titolo informativo.
Esempio dell’imposta di mutazione nei cantoni di Zurigo e Vaud
Immaginiamo che acquistiate un appartamento come abitazione principale al prezzo di 900 000 CHF. Vediamo come l’imposta di mutazione può influenzare il vostro budget in due cantoni diversi.
1. Cantone di Vaud
Nel cantone di Vaud, l’imposta di mutazione cantonale è del 2,2 % e il comune può aggiungere fino al 50 % di sovrattassa, il che porta molto spesso a un’aliquota complessiva di circa 3,3 %.
- Prezzo di acquisto: 900 000 CHF
- Aliquota complessiva dell’imposta di mutazione (esempio): 3,3 %
- imposta di mutazione: 900 000 × 3,3 % = 29 700 CHF
A questi 29 700 CHF di imposta di mutazione si aggiungono ancora gli onorari del notaio e gli emolumenti del registro fondiario. In totale, i costi di acquisto possono facilmente raggiungere il 3,5–5 % del prezzo di acquisto, ovvero 31 500–45 000 CHF in questo esempio, che dovete finanziare con mezzi propri oltre al vostro apporto.
2. Cantone di Zurigo
Nel cantone di Zurigo, l’imposta di mutazione è stata soppressa. Rimangono tuttavia dei costi (emolumenti notarili e di registro fondiario), ma non un’imposta proporzionale del tipo imposta di mutazione:
- Prezzo di acquisto: 900 000 CHF
- imposta di mutazione: 0 CHF (nessuna imposta di mutazione cantonale)
- Spese notarili e di registro: tipicamente nell’ordine dello 0,5–1,5 % del prezzo, a seconda delle prestazioni e della complessità del dossier.
La differenza è significativa: per lo stesso immobile da 900 000 CHF, nel cantone di Vaud potreste pagare quasi 30 000 CHF di imposta di mutazione, contro 0 CHF nel cantone di Zurigo (ma con spese fisse e proporzionali più contenute).
