Costi accessori d’acquisto: definizione

I costi accessori d’acquisto indicano l’insieme dei costi aggiuntivi che si sommano al prezzo di acquisto di un immobile nel momento in cui diventate proprietari.

Non corrispondono al prezzo dell’abitazione in sé, ma a tutti i costi amministrativi, fiscali e giuridici necessari per formalizzare il trasferimento di proprietà: onorari del notaio, diritti di mutazione, emolumenti del registro fondiario, costi legati alla cartella ipotecaria, e talvolta costi di mediazione o di perizia.

In Svizzera, i costi accessori d’acquisto rappresentano in genere tra il 3% e il 5% del prezzo dell’immobile, a seconda del cantone e del comune. In alcuni cantoni, in particolare nella Svizzera romanda (Vaud, Ginevra, Neuchâtel, Giura), il peso dei diritti di mutazione è elevato, il che aumenta sensibilmente l’importo totale dei costi accessori d’acquisto. Al contrario, in cantoni come Zurigo o Svitto, dove non esiste un diritto di mutazione in senso stretto, i costi accessori d’acquisto restano più contenuti, composti soprattutto dai costi notarili e dal registro fondiario.

I costi accessori d’acquisto sono molto importanti da integrare fin dall’inizio del vostro progetto, perché in linea di principio devono essere pagati con i vostri mezzi propri e non sono finanziati dall’ipoteca. Dimenticare di prevedere questi costi accessori d’acquisto può far deragliare un progetto proprio prima della firma dal notaio.

I costi accessori d’acquisto nel dettaglio

I costi accessori d’acquisto raggruppano diverse voci, che variano leggermente da un cantone all’altro, ma la cui struttura generale resta simile:

1. Onorari ed emolumenti del notaio

Il notaio redige l’atto di vendita, autentica la transazione e si occupa del coordinamento con il registro fondiario e, se del caso, con la banca.
I suoi onorari sono spesso calcolati in percentuale sul prezzo di vendita, secondo un tariffario cantonale (ad esempio intorno allo 0,6–0,8% in alcuni cantoni).
Questi onorari fanno pienamente parte dei costi accessori d’acquisto.

2. Diritto di mutazione (o tassa equivalente)

Si tratta di un’imposta cantonale (talvolta comunale) prelevata al momento del cambio di proprietario.
In cantoni come Vaud, Ginevra o Neuchâtel, questo diritto di mutazione può raggiungere circa il 2–3% del prezzo dell’immobile, o anche di più con le sovrattasse comunali.
In altri cantoni (ad esempio Zurigo, Svitto o Zugo), il diritto di mutazione è stato soppresso o sostituito da emolumenti più bassi.
Il diritto di mutazione è spesso l’elemento più pesante dei costi accessori d’acquisto.

3. Emolumenti del registro fondiario

Ogni trasferimento di proprietà deve essere iscritto nel registro fondiario.
Il registro fattura degli emolumenti calcolati sul valore dell’immobile e sulla costituzione o modifica dei diritti di pegno (cartelle ipotecarie).
Questi emolumenti, sebbene meno mediatizzati dei diritti di mutazione, costituiscono una componente imprescindibile dei costi accessori d’acquisto.

4. Costi legati alla cartella ipotecaria

Quando la vostra banca finanzia l’immobile tramite un’ipoteca, una cartella ipotecaria deve essere creata o ceduta e iscritta nel registro fondiario.
Questa operazione genera costi (emolumenti del registro + costi notarili) che rientrano anch’essi nei costi accessori d’acquisto.
A titolo di ordine di grandezza, la creazione di una cartella può rappresentare circa l’1–2% dell’importo della cartella in alcuni cantoni.

5. Altri costi eventuali

Costi di mediazione (compenso dell’agente immobiliare), a volte pagati dal venditore, a volte ripartiti o a carico dell’acquirente secondo le prassi locali.
Costi di perizia o di stima dell’immobile, quando sono fatturati separatamente.
Imposta sul valore aggiunto (IVA) su alcuni emolumenti.

Nel complesso, non è raro che i costi accessori d’acquisto raggiungano il 4–5% del prezzo di acquisto in cantoni con un’elevata fiscalità immobiliare (Ginevra, Vaud, Neuchâtel, Giura), mentre possono essere più vicini al 2–3% in cantoni in cui il diritto di mutazione è basso o inesistente. In ogni caso, questi costi accessori d’acquisto devono essere pagati oltre al vostro apporto personale del 20% e generalmente non possono essere finanziati dalla banca, il che significa che dovete prevedere sufficiente liquidità

Elenco dei principali costi accessori d’acquisto (con esempi cantonali)

I costi accessori d’acquisto possono essere riassunti come segue:

Costi notarili : redazione dell’atto, autenticazione, coordinamento con la banca e con il registro fondiario (circa 0,5–1% del prezzo di acquisto, a seconda del cantone).
Diritto di mutazione / tassa di trasferimento : imposta cantonale e comunale prelevata sulla transazione (spesso 1–3% del prezzo, talvolta di più includendo la quota comunale).
Emolumenti del registro fondiario : iscrizione del trasferimento di proprietà e della cartella ipotecaria.
Costi legati alla cartella ipotecaria : creazione, cessione o modifica del diritto di pegno immobiliare.
Eventuali costi di mediazione (se voi, in quanto acquirenti, vi fate carico di tutto o parte della commissione dell’agente).
Eventuali costi di perizia o di stima.

Alcuni esempi semplificati:

Cantone di Vaud / Ginevra : i costi accessori d’acquisto totali (notaio + diritti di mutazione + registro fondiario + cartella) si aggirano spesso intorno al 4–5% del prezzo di acquisto, con un diritto di mutazione particolarmente significativo.
Cantone di Zurigo : nessun diritto di mutazione in senso stretto, ma emolumenti notarili e del registro fondiario (i costi accessori d’acquisto sono allora più vicini all’1,5–2,5% del prezzo).

Esempio completo che illustra i costi accessori d’acquisto

State valutando di acquistare un appartamento come abitazione principale al prezzo di 1 000 000 CHF. Discutete con la vostra banca un finanziamento ipotecario classico (20% di mezzi propri, 80% di ipoteca).

1. Calcolo del finanziamento senza considerare i costi accessori d’acquisto

Prezzo di acquisto: 1 000 000 CHF
Apporto personale (20%): 200 000 CHF
Ipoteca: 800 000 CHF

Se considerate solo questi importi, potreste pensare che un apporto di 200 000 CHF sia sufficiente. Tuttavia, i costi accessori d’acquisto si aggiungono a questo calcolo.

2. Integrazione dei costi accessori d’acquisto

Supponiamo un cantone in cui i costi accessori d’acquisto rappresentano circa il 4% del prezzo di acquisto (caso frequente in alcuni cantoni romandi):

Prezzo di acquisto: 1 000 000 CHF
Aliquota complessiva dei costi accessori d’acquisto: 4%
Costi accessori d’acquisto stimati: 1 000 000 × 4% = 40 000 CHF

Il vostro fabbisogno totale di liquidità diventa quindi:

200 000 CHF di mezzi propri (apporto minimo del 20%)
40 000 CHF di costi accessori d’acquisto
= 240 000 CHF in totale

Nella pratica, la banca richiederà che questi 40 000 CHF di costi accessori d’acquisto siano coperti anch’essi dai vostri mezzi propri (risparmi, 3° pilastro, donazioni, ecc.) e non dall’ipoteca. Se non li avete anticipati, rischiate di scoprire, proprio prima della firma, che vi mancano diverse decine di migliaia di franchi per finalizzare la transazione.

3. Confronto tra due cantoni

In un cantone con un’elevata fiscalità immobiliare (ad esempio Vaud o Ginevra), i costi accessori d’acquisto su 1 000 000 CHF possono situarsi tra 40 000 e 50 000 CHF, in funzione del diritto di mutazione e degli emolumenti.
In un cantone senza diritto di mutazione in senso stretto (ad esempio Zurigo), i costi accessori d’acquisto per lo stesso immobile potrebbero essere più vicini a 20 000–25 000 CHF, principalmente legati ai costi notarili, al registro fondiario e alla cartella ipotecaria.

Questo esempio mostra quanto i costi accessori d’acquisto influenzino il budget complessivo di un acquisto immobiliare. Pianificare bene i vostri costi accessori d’acquisto, voce per voce (notaio, registro fondiario, diritti di mutazione, cartella, eventuale mediazione), è indispensabile per evitare brutte sorprese e mettere in sicurezza il vostro progetto di mutuo ipotecario in Svizzera.