Immobilienpfand: Definition
Im Schweizer Recht ist das Immobilienpfand eine rechtliche Sicherheit, die die Bank auf einer Liegenschaft (Haus, Wohnung, Gebäude) nimmt, um die Rückzahlung eines Hypothekarkredits abzusichern. Konkret ist das Immobilienpfand ein beschränktes dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird: Es belastet die Liegenschaft und sichert eine Forderung (zum Beispiel Ihre Hypothek).
Wenn Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen (Zinsen, Rückzahlung) nicht mehr nachkommen, kann die Bank das Immobilienpfand verwerten lassen, das heisst, sie kann den zwangsweisen Verkauf der Liegenschaft veranlassen, um sich aus dem Verkaufserlös zu befriedigen.
Gemäss dem Schweizerischen Zivilgesetzbuch kann das Immobilienpfand in Form einer Grundpfandverschreibung oder eines Schuldbriefs bestellt werden. In der heutigen Praxis ist der Schuldbrief zum zentralen Instrument geworden: Er stellt eine persönliche Forderung (in Höhe des Hypothekenbetrags oder mehr) dar, die durch ein Immobilienpfand gesichert und im Grundbuch eingetragen ist. Diese Kombination – Forderung + Immobilienpfand – ermöglicht es den Banken, Hypothekarzinsen anzubieten, die deutlich tiefer sind als bei einem ungesicherten Kredit.
Rechtliche Aspekte des Immobilienpfands
Aus rechtlicher Sicht ist das Immobilienpfand ein Sicherungsrecht:
- es überträgt der Bank nicht das Eigentum an der Liegenschaft;
- es verschafft dem Gläubiger ein Vorzugsrecht am bei der Verwertung erzielten Erlös, nach einer Rangordnung, die durch die Eintragungen im Grundbuch bestimmt wird;
- es ist strikt geregelt durch das Schweizerische Zivilgesetzbuch (Art. 793 ff. ZGB).
Damit ein Immobilienpfand gültig ist, sind zwei Voraussetzungen wesentlich:
- Öffentliche Beurkundung
Die Errichtung eines Immobilienpfands (Hypothek oder Schuldbrief) erfordert eine öffentliche Urkunde, die in der Regel von einem Notar erstellt wird. - Eintragung ins Grundbuch
Das Immobilienpfand entsteht durch seine Eintragung ins Grundbuch. Diese Eintragung ist massgebend und bestimmt insbesondere den Rang des Pfands (Zahlungspriorität gegenüber anderen Gläubigern).
Mechanismus des Immobilienpfands
Im Rahmen eines Hypothekarkredits ist der Ablauf wie folgt:
- Die Bank gewährt Ihnen einen Kredit (zum Beispiel 800 000 CHF), und ein Schuldbrief in entsprechender Höhe (oder leicht darüber) wird errichtet oder verwendet.
- Dieser Schuldbrief verkörpert eine persönliche Forderung, die durch ein Immobilienpfand auf Ihrer Liegenschaft gesichert ist.
- Der Schuldbrief wird im Grundbuch eingetragen: Ab diesem Zeitpunkt ist das Immobilienpfand Dritten gegenüber wirksam (anderen Gläubigern, künftigen Erwerbern usw.).
Der im Grundbuch eingetragene Betrag des Immobilienpfands (zum Beispiel 800 000 CHF) bezeichnet den gesicherten Höchstbetrag, spiegelt jedoch nicht immer die tatsächliche Schuld zu einem bestimmten Zeitpunkt wider: Selbst wenn Sie einen Teil der Hypothek amortisieren, ändert sich der Betrag des Schuldbriefs nicht automatisch. Dadurch kann derselbe Schuldbrief gegebenenfalls bei einer Zusatzfinanzierung wiederverwendet werden, ohne dass ein neues Immobilienpfand errichtet werden muss.
Bei einem länger anhaltenden Zahlungsverzug erfüllt das Immobilienpfand seine Sicherungsfunktion vollständig:
- die Bank kann den Kreditvertrag kündigen und eine Betreibung auf Pfandverwertung einleiten;
- die Liegenschaft wird dann (grundsätzlich in öffentlichen Steigerungen) nach den Regeln der Schuldbetreibung und des Konkursrechts verwertet;
- der Erlös wird unter den Gläubigern entsprechend dem Rang jedes eingetragenen Immobilienpfands verteilt;
- übersteigt der Erlös die Gesamtsumme der gesicherten Forderungen, fällt der Überschuss dem Eigentümer zu;
- deckt die Verwertung die Schuld nicht vollständig, bleibt der unbezahlte Rest grundsätzlich vom Schuldner geschuldet (nicht oder nicht mehr grundpfandgesichert).
Gerade weil das Immobilienpfand das Risiko eines Zahlungsausfalls stark reduziert, können Banken Hypotheken über lange Laufzeiten zu Zinsen anbieten, die spürbar tiefer sind als bei einem Konsumkredit oder einem Privatdarlehen, die nicht durch ein Immobilienpfand abgesichert sind.
Beispiel für die Anwendung des Immobilienpfands
Sie kaufen in der Schweiz eine Wohnung für 1 000 000 CHF.
- Sie bringen 200 000 CHF Eigenmittel ein.
- Die Bank finanziert 800 000 CHF in Form eines Hypothekarkredits.
Um diese Finanzierung abzusichern, wird ein Schuldbrief über 800 000 CHF auf Ihren Namen errichtet und im Grundbuch eingetragen. Dieser Schuldbrief ist mit einem Immobilienpfand auf Ihrer Wohnung verbunden:
- der Schuldbrief nennt den Betrag des Immobilienpfands (800 000 CHF), die belastete Liegenschaft und den Gläubiger (die Bank);
- parallel dazu unterzeichnen Sie mit der Bank einen Hypothekarkreditvertrag, der den effektiv ausbezahlten Betrag, den Zinssatz, die Laufzeit, die Amortisation usw. festlegt.
Über Jahre bezahlen Sie regelmässig die Zinsen und die Amortisation. Der Saldo Ihrer Schuld sinkt zum Beispiel von 800 000 CHF auf 650 000 CHF, aber das eingetragene Immobilienpfand bleibt bei 800 000 CHF, solange der Schuldbrief nicht geändert oder im Grundbuch gelöscht wird.
Zwei Szenarien sind möglich:
Alles läuft gut
Sie kommen Ihren Zahlungen weiterhin nach. Das Immobilienpfand bleibt rein theoretisch: Die Bank hat kein Recht, Ihre Liegenschaft zu nutzen oder zu verkaufen, solange Sie Ihre Pflichten erfüllen. Wenn Sie die Hypothek eines Tages vollständig zurückzahlen, kann der Schuldbrief behalten werden (ohne effektive Schuld, aber weiterhin verfügbar für eine künftige Finanzierung) oder im Grundbuch gelöscht werden.
Länger anhaltender Zahlungsverzug
Infolge eines Einkommensrückgangs stellen Sie die Zahlung von Zinsen und Amortisation dauerhaft ein. Nachdem Lösungen gesucht wurden (Umschuldung, freiwilliger Verkauf der Liegenschaft usw.), leitet die Bank schliesslich ein Verfahren zur Verwertung des Immobilienpfands ein. Die Wohnung wird im Rahmen der Betreibung verwertet:
- wird die Wohnung für 950 000 CHF verkauft, wird die Bank bis zur Höhe ihrer Forderung befriedigt (zum Beispiel die noch geschuldeten 650 000 CHF + Zinsen und Kosten), und der Rest fällt Ihnen zu, gegebenenfalls nach Begleichung anderer privilegierter Forderungen;
- wird die Wohnung nur für 600 000 CHF verkauft, erhält die Bank diesen Betrag auf der Grundlage des Immobilienpfands, es verbleibt jedoch ein nicht gedeckter Rest der Schuld (zum Beispiel 50 000 CHF + Kosten), der ohne dingliche Sicherheit geschuldet bleibt.
