Handänderungssteuer: Definition
Die Handänderungssteuer ist eine Steuer, die beim Eigentumsübergang einer Immobilie erhoben wird, also in dem Moment, in dem die Liegenschaft im Grundbuch offiziell den Eigentümer wechselt.
Konkret wird die Handänderungssteuer meist als Prozentsatz des Kaufpreises (oder des amtlichen Werts der Liegenschaft) berechnet und kommt zu den übrigen Erwerbsnebenkosten hinzu, etwa zu den Notariatsgebühren und den Grundbuchgebühren. Es handelt sich um eine kantonale (und teilweise kommunale) Steuer: Jeder Kanton entscheidet, ob er eine Handänderungssteuer erhebt, in welcher Höhe und in welchen Fällen Befreiungen oder Reduktionen möglich sind.
In der Schweiz gehört die Handänderungssteuer somit zu den zentralen Kaufnebenkosten, die Sie bei der Planung einer Hypothekarfinanzierung berücksichtigen müssen. Je nach Kanton kann die Handänderungssteuer zwischen rund 1 % und über 3 % des Kaufpreises ausmachen, was das Gesamtbudget zum Erwerb von Wohneigentum deutlich erhöht. In mehreren Kantonen der Romandie (Waadt, Genf, Neuenburg, Freiburg, Wallis, Jura) ist die Handänderungssteuer ein bedeutender Kostenposten, während einige deutschsprachige Kantone im engeren Sinn auf die Handänderungssteuer verzichtet haben und lediglich Grundbuch- und Notariatsgebühren erheben.
Die Merkmale der Handänderungssteuer
Die Handänderungssteuer hat drei wichtige Merkmale, die Sie im Kopf behalten sollten:
1. Kantonale / kommunale Steuer
- Die Handänderungssteuer wird von den Kantonen festgelegt, teilweise mit einem kommunalen Zuschlag. Es gibt kein Pendant auf Bundesebene: Der Bund erhebt keine Handänderungssteuer.
- In einigen Kantonen wird die kantonale Steuer durch eine kommunale Abgabe ergänzt, die den Gesamtsatz spürbar erhöhen kann (z. B. bis zu 3,3 % im Kanton Waadt oder 3,0 % in Genf).
2. Wer zahlt die Handänderungssteuer?
- In den meisten Kantonen trägt der Käufer die Handänderungssteuer, sofern im notariellen Vertrag nichts anderes vereinbart ist.
- In einigen Kantonen wird die Handänderungssteuer zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt (z. B. in Basel-Landschaft oder in bestimmten Konstellationen in Luzern oder Freiburg).
- Der Notar (oder das Grundbuchamt) zieht in der Regel sämtliche Erwerbsnebenkosten, einschliesslich der Handänderungssteuer, vor der Beurkundung ein.
3. Auswirkungen auf Ihre Hypothekarfinanzierung
- Die Handänderungssteuer ist Teil der «Erwerbsnebenkosten» (zusammen mit Notar, Grundbuch, Schuldbrief), die je nach Kanton häufig 3 bis 5 % des Kaufpreises ausmachen.
- Diese Kosten – inklusive Handänderungssteuer – werden in der Regel nicht von der Bank finanziert: Sie müssen durch eigene Mittel gedeckt werden, zusätzlich zum geforderten Eigenkapital (oft 20 %).
- Wenn Sie die Handänderungssteuer in Ihrem Budget für die Finanzierung übersehen, kann es beim Notartermin kritisch werden, da die Mittel als Cash verfügbar sein müssen.
Neben dem klassischen Kauf kann die Handänderungssteuer auch in anderen Situationen anfallen:
- Eigentumsübertragungen innerhalb der Familie (teilweise mit reduzierten Sätzen oder Befreiungen);
- Umstrukturierungen, Tauschgeschäfte, Erbteilungen, Übertragungen an eine Immobiliengesellschaft usw.
Die Regeln unterscheiden sich jedoch stark von Kanton zu Kanton. Für einen konkreten Fall ist es unerlässlich, die Gesetzgebung Ihres Kantons zu prüfen oder beim Notar eine detaillierte Berechnung einzuholen.
Sätze der Handänderungssteuer nach Kanton
| Kanton | Richtwert (Handänderungssteuer oder gleichwertige Abgabe) | Kommentare |
|---|---|---|
| ZH – Zürich | 0 % Handänderungssteuer, aber Grundbuch- und Notariatsgebühren | Handänderungssteuer abgeschafft; nur Grundbuch-/Notariatsgebühren (ca. 0,1 %). |
| BE – Bern | 1,8 % des Kaufpreises | kantonale Handänderungssteuer, mit teilweisen Befreiungen für selbstgenutztes Wohneigentum bis zu einem bestimmten Betrag. |
| LU – Luzern | 1,5 % | In der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. |
| UR – Uri | Keine Handänderungssteuer im engeren Sinn; ca. 0,2 % Grundbuchgebühren | Abgaben hauptsächlich in Form von Grundbuchgebühren. |
| SZ – Schwyz | 0 % Handänderungssteuer | Keine Handänderungssteuer; nur Grundbuchgebühren. |
| OW – Obwalden | 1,5 % | Kleine Befreiung unterhalb eines bestimmten Kaufpreisschwellenwerts. |
| NW – Nidwalden | 1,0 % | kantonale Handänderungssteuer. |
| GL – Glarus | Keine klassische Handänderungssteuer; ca. 0,35 % Grundbuchgebühren | Abgabe vor allem als Gebühr ausgestaltet. |
| ZG – Zug | Keine Handänderungssteuer; variable Gebühren | Kosten werden hauptsächlich als Grundbuchgebühren erhoben. |
| FR – Freiburg | ca. 1,5 % (Kanton) + möglicher kommunaler Zuschlag bis ca. 3,0 % insgesamt | Der Kanton erhebt 1,5 % und die Gemeinden können bis zu 100 % Zuschlag erheben. |
| SO – Solothurn | 2,2 % (reduziert auf 1,1 % bei bestimmten familiären Übertragungen) | Unter bestimmten Bedingungen ist eine Befreiung für selbstgenutztes Wohneigentum möglich. |
| BS – Basel-Stadt | 3,0 % (1,5 % bei selbstgenutztem Wohneigentum) | Hoher Satz, mit reduziertem Satz bei Eigennutzung. |
| BL – Basel-Landschaft | 2,5 % | Grundsätzlich je zur Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. |
| SH – Schaffhausen | Keine Handänderungssteuer im engeren Sinn; ca. 0,7 % Gebühren | Abgaben hauptsächlich im Zusammenhang mit dem Grundbucheintrag. |
| AR – Appenzell Ausserrhoden | Bis zu ca. 2,0 % | Reduzierter Satz bei Übertragungen unter nahen Angehörigen. |
| AI – Appenzell Innerrhoden | ca. 1,0 % | kantonale Handänderungssteuer. |
| SG – St. Gallen | ca. 1,0 % | Einige Befreiungen (familiäre Übertragungen, Erbfälle usw.). |
| GR – Graubünden | bis ca. 2,0 % (von den Gemeinden festgelegt) | Kommunaler Satz, mit kantonalem Höchstwert. |
| AG – Aargau | Keine klassische Handänderungssteuer; ca. 0,4 % Grundbuchgebühren | Hauptsächlich Gebühren auf Basis des Kaufpreises. |
| TG – Thurgau | ca. 1,0 % | kantonale Handänderungssteuer, mit Befreiungen für familiäre Übertragungen. |
| TI – Tessin | ca. 1,1–1,3 % | Variabler Satz je nach Wert und Art der Transaktion. |
| VD – Waadt | 2,2 % Kanton + bis zu 1,1 % kommunal (also ca. 3,3 % insgesamt) | Die Handänderungssteuer (3,3 %) ist ein wichtiger Teil der Erwerbsnebenkosten; häufig zulasten des Käufers. |
| VS – Wallis | ca. 1,0–1,5 % (progressiv, häufig kommunal) | Progressive Sätze, von den Gemeinden im kantonalen Rahmen festgelegt. |
| NE – Neuenburg | ca. 3,3 % | Hohe Handänderungssteuer (oft als « lods et ventes » bezeichnet). |
| GE – Genf | ca. 3,0 % (Standardsatz) | Hoher Satz, mit Reduktionsmöglichkeiten für selbstgenutztes Wohneigentum (z. B. Casatax). |
| JU – Jura | ca. 2,1 % (Normalsatz) | Reduzierte Sätze möglich bei Erstkauf und Eigennutzung. |
Wichtig: Diese Tabelle gibt einen Überblick über die Grössenordnung der Handänderungssteuer. Befreiungen, Reduktionen (Eigennutzung, Erstkauf, familiäre Übertragungen) sowie kommunale Zuschläge können die endgültige Rechnung deutlich verändern. Diese Tabelle dient ausschliesslich zu Informationszwecken.
Beispiel der Handänderungssteuer in den Kantonen Zürich und Waadt
Stellen wir uns vor, Sie kaufen eine Wohnung zur Eigennutzung zum Preis von 900 000 CHF. Sehen wir uns an, wie die Handänderungssteuer Ihr Budget in zwei verschiedenen Kantonen beeinflussen kann.
1. Kanton Waadt
Im Kanton Waadt beträgt die kantonale Handänderungssteuer 2,2 % und die Gemeinde kann bis zu 50 % Zuschlag erheben, was sehr häufig zu einem Gesamtsatz von rund 3,3 % führt.
- Kaufpreis: 900 000 CHF
- Gesamtsatz der Handänderungssteuer (Beispiel): 3,3 %
- Handänderungssteuer: 900 000 × 3,3 % = 29 700 CHF
Zu diesen 29 700 CHF Handänderungssteuer kommen noch Notariats- und Grundbuchgebühren hinzu. Insgesamt können die Erwerbsnebenkosten leicht 3,5 bis 5 % des Kaufpreises erreichen, also 31 500 bis 45 000 CHF in diesem Beispiel, die Sie aus eigenen Mitteln finanzieren müssen, zusätzlich zu Ihrem Eigenkapital.
2. Kanton Zürich
Im Kanton Zürich wurde die Handänderungssteuer abgeschafft. Es fallen zwar weiterhin Kosten an (Notariats- und Grundbuchgebühren), jedoch keine proportionale Steuer in Form einer Handänderungssteuer:
- Kaufpreis: 900 000 CHF
- Handänderungssteuer: 0 CHF (keine kantonale Handänderungssteuer)
- Notariats- und Grundbuchgebühren: typischerweise in der Grössenordnung von 0,5 bis 1,5 % des Preises, je nach Leistungen und Komplexität des Dossiers.
Der Unterschied ist erheblich: Für dieselbe Liegenschaft zu 900 000 CHF könnten Sie im Kanton Waadt fast 30 000 CHF Handänderungssteuer bezahlen, gegenüber 0 CHF Handänderungssteuer in Zürich (bei dafür tieferen fixen und proportionalen Gebühren).
