Eigenmittel: Definition

Die Eigenmittel sind der Anteil am Kaufpreis einer Immobilie, den Sie ohne Kredit finanzieren – dank Ihrer Ersparnisse, Ihrer 3. Säule, familiärer Schenkungen, eines Erbvorbezugs oder durch die Verpfändung Ihrer 2. Säule.

In der Schweiz spricht man auch von Eigenkapital, und es spielt eine zentrale Rolle bei der Vergabe eines Hypothekarkredits. Je höher Ihre Eigenmittel, desto solider beurteilt die Bank Ihre Finanzierung – und desto mehr Spielraum haben Sie, um die Konditionen Ihres Darlehens zu verhandeln.

Konkret dienen die Eigenmittel dazu, einen Teil des Kaufpreises der Immobilie zu decken (in der Regel mindestens 20 %) und manchmal auch einen Teil der Nebenkosten (Notariatskosten, Handänderungssteuer, Erwerbskosten), die häufig nicht über die Hypothek finanziert werden können. Sie bilden die Grundlage, auf der die Bank den maximalen Kreditbetrag und das Risikoniveau berechnet, das sie bereit ist, mit Ihnen einzugehen.

Merkmale der Eigenmittel

In der Schweiz gilt grundsätzlich, dass die Bank mindestens 20 % Eigenmittel verlangt, um Ihre selbstbewohnte Hauptresidenz zu finanzieren. Das bedeutet: Bei einer Immobilie von 1 000 000 CHF müssen Sie in der Regel mindestens 200 000 CHF als Eigenmittel einbringen. Von diesen 20 % müssen mindestens 10 % des Immobilienpreises aus «harten Eigenmitteln» stammen: Bargeldersparnisse, Sparkonten, Wertschriften, Säule 3a, Schenkungen oder Erbvorbezug. Die restlichen 10 % können unter bestimmten Bedingungen aus Ihrer beruflichen Vorsorge (2. Säule) stammen, durch Vorbezug oder durch Verpfändung.

Die Eigenmittel können sich somit aus mehreren Bestandteilen zusammensetzen:

• Ihre Ersparnisse (Sparkonto, Wertschriftendepot, Barguthaben);
• Ihre Säule 3a (Vorbezug oder Verpfändung);
• ein Teil Ihrer 2. Säule (Vorbezug oder Verpfändung);
• Schenkungen oder Erbvorbezüge aus der Familie;
• gegebenenfalls der Wert einer anderen Immobilie, die verpfändet oder verkauft wird, um Liquidität freizusetzen.

Je höher Ihre Eigenmittel, desto geringer ist der Finanzierungsanteil über die Hypothek. Das hat mehrere positive Folgen:

• die Bank trägt weniger Risiko und ist oft flexibler bei den Konditionen (Zinssatz, Laufzeit, Struktur der Hypothek);
• Ihre Zinsbelastung ist sofort tiefer, weil Sie weniger aufnehmen;
• der bekannte «Tragbarkeitstest» (Gesamtkosten ≈ max 33 % Ihres Bruttoeinkommens) ist einfacher zu bestehen, weil Ihre theoretische Hypothekarbelastung sinkt;
• Sie haben ein besseres «Sicherheitspolster» bei sinkendem Immobilienwert oder steigenden Zinsen.

Umgekehrt begrenzen zu tiefe Eigenmittel Ihre Tragbarkeit und können Sie dazu zwingen, Ihr Budget nach unten anzupassen (Immobilienpreis, Lage, Fläche usw.). Sie können Sie auch stärker einem Zinsanstieg oder einer Veränderung Ihrer Situation aussetzen (Einkommensverlust, Trennung, Pensionierung). Deshalb prüfen Banken nicht nur die Höhe Ihrer Eigenmittel, sondern auch deren Herkunft: Sie bevorzugen harte und stabile Eigenmittel gegenüber einem massiven Rückgriff auf die 2. Säule, der Ihre Altersvorsorge stark reduziert.

Schliesslich stehen Ihre Eigenmittel in direktem Zusammenhang mit dem weiteren Aufbau der Finanzierung: Je mehr Sie zu Beginn einbringen, desto weniger müssen Sie Ihren Kredit später amortisieren (direkte Amortisation oder indirekte) und desto flexibler bleibt Ihre finanzielle Situation langfristig.

Vollständige Berechnung mit Ihren Eigenmitteln

Nehmen wir das Beispiel eines Immobilienkaufs in der Schweiz für 1 000 000 CHF.

Szenario 1: minimale Eigenmittel

Sie zielen auf das von der Bank verlangte Minimum ab, also 20 % Eigenmittel, also 200 000 CHF. Zum Beispiel:

80 000 CHF stammen aus Ihren Ersparnissen und Ihrer Säule 3a (harte Eigenmittel);
120 000 CHF stammen aus einem Vorbezug Ihrer 2. Säule.

Ihre Finanzierung stellt sich dann wie folgt dar:

• Kaufpreis: 1 000 000 CHF
• Eigenmittel total: 200 000 CHF
• Hypothekarbetrag: 800 000 CHF (80 % des Immobilienwerts)

Von diesen 800 000 CHF strukturiert die Bank häufig:

• eine Hypothek im 1. Rang (rund 65 % des Werts, also 650 000 CHF);
• eine Hypothek im 2. Rang (rund 15 %, also 150 000 CHF), die innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden muss.

Ihre Zinskosten werden auf 800 000 CHF berechnet. Bei einem durchschnittlichen Zinssatz von 2 % betragen die theoretischen jährlichen Zinsen rund 16 000 CHF. Hinzu kommen die Amortisation des 2. Rangs und die laufenden Kosten (Nebenkosten, Unterhalt usw.).

Szenario 2: höhere Eigenmittel

Stellen wir uns nun vor, dass Sie über 300 000 CHF Eigenmittel verfügen (30 % des Immobilienpreises):

• 150 000 CHF stammen aus Ihren Ersparnissen und Ihrer Säule 3a;
• 150 000 CHF stammen aus Ihrer 2. Säule oder aus einer familiären Schenkung.

Ihre Struktur wird dann:

• Kaufpreis: 1 000 000 CHF
• Eigenmittel total: 300 000 CHF
• Hypothekarbetrag: 700 000 CHF (70 % des Immobilienwerts)

Bei demselben Zinssatz von 2 % sinken die theoretischen jährlichen Zinsen auf 14 000 CHF (700 000 × 2 %), also 2 000 CHF weniger pro Jahr als im ersten Szenario. Sie nehmen weniger auf, amortisieren weniger den Teil im 2. Rang, und Ihr Verhältnis von Kosten zu Einkommen ist komfortabler. Die Bank ist beruhigt, Sie haben mehr Verhandlungsspielraum beim Zinssatz und mehr Sicherheit bei Zinsschwankungen oder Einkommensveränderungen.

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