Nebenkosten im Stockwerkeigentum verstehen: Berechnung, Verteilung und Funktionsweise

In einem Gebäude im Stockwerkeigentum müssen bestimmte Ausgaben gemeinschaftlich von allen Eigentümern getragen werden. Unterhalt der gemeinschaftlichen Teile, Strom in den Fluren, Gebäudeversicherung oder Verwaltungskosten: All diese Ausgaben werden unter dem Begriff Nebenkosten im Stockwerkeigentum zusammengefasst. Sie dienen dazu, das ordnungsgemässe Funktionieren des Gebäudes sicherzustellen und die gemeinschaftlichen Anlagen in gutem Zustand zu halten.

Für viele Miteigentümer bleibt die Berechnungsweise jedoch schwer nachvollziehbar. Warum bezahlen zwei Wohnungen im selben Gebäude nicht denselben Betrag? Wie werden die jährlichen Ausgaben festgelegt? Und nach welchen Kriterien werden die Nebenkosten auf die verschiedenen Einheiten verteilt?

In diesem Artikel erläutern wir die Definition der Nebenkosten im Stockwerkeigentum, ihre Berechnung und die Grundsätze ihrer Verteilung unter den Miteigentümern, damit Sie besser verstehen, wie sie in der Praxis festgelegt werden.

Was sind Nebenkosten im Stockwerkeigentum?

Nebenkosten im Stockwerkeigentum bezeichnen sämtliche Ausgaben, die für den Betrieb, den Unterhalt und die Verwaltung eines Gebäudes erforderlich sind, das mehreren Eigentümern gehört. Sie decken insbesondere die Kosten für die gemeinschaftlichen Teile, die kollektiven Einrichtungen sowie die Verwaltung des Stockwerkeigentums.

Konkret dienen diese Ausgaben beispielsweise dazu, die Reinigung der Treppenhäuser, den Strom in den Fluren, den Unterhalt des Aufzugs oder auch die Gebäudeversicherung zu finanzieren.

In der Schweiz fallen diese Kosten in den Rahmen des Stockwerkeigentums (STWE), einer Eigentumsform, die im Schweizerischen Zivilgesetzbuch definiert ist (Art. 712a ff.).

Die Verwaltung dieser Ausgaben wird in der Regel einem Verwalter des Stockwerkeigentums übertragen. Dieser erstellt die Abrechnungen der Gemeinschaft und organisiert die kollektiven Entscheidungen zur Verwaltung des Gebäudes.

Die Miteigentümer versammeln sich an der Eigentümerversammlung, um über die für den Unterhalt des Gebäudes und den Betrieb der gemeinschaftlichen Anlagen erforderlichen Ausgaben abzustimmen. Dieses Prinzip der kollektiven Verwaltung ist in den Vorschriften zum Stockwerkeigentum vorgesehen. Für alle, die in der Schweiz Eigentümer werden möchten, ist es vor jedem Kauf in Stockwerkeigentum wesentlich, diesen Mechanismus der kollektiven Verwaltung zu verstehen.

Die Nebenkosten im Stockwerkeigentum spielen daher eine zentrale Rolle bei der Verwaltung eines Gebäudes. Sie ermöglichen den regelmässigen Unterhalt der gemeinschaftlichen Teile, die Finanzierung kollektiver Dienstleistungen und die Planung bestimmter grösserer Ausgaben zur Erhaltung des Gebäudes.

Die Auswirkungen der Nebenkosten auf Ihr Immobilienprojekt

Bevor Sie den Kauf einer Immobilie im Stockwerkeigentum angehen, ist es wesentlich, die Nebenkosten in Ihre gesamte Finanzplanung einzubeziehen. Ob Sie eine Wohnung in Lausanne kaufen, in Genf oder anderswo in der Schweiz: Die Nebenkosten im Stockwerkeigentum können von Gebäude zu Gebäude erheblich variieren. In einigen gut unterhaltenen STWE-Anlagen können sie 3 bis 5 Franken pro Quadratmeter und Monat erreichen, also mehrere Tausend Franken pro Jahr für eine Wohnung mittlerer Grösse. Diese wiederkehrende Ausgabe muss unbedingt in Ihrem Budget für den Hauskauf berücksichtigt werden, ebenso wie die Hypothekarzahlungen. Um Ihre gesamte finanzielle Tragbarkeit genau zu beurteilen, sollten Sie einen Hypothekenmakler konsultieren, der mit Ihnen alle zu erwartenden Kosten analysiert.

Die verschiedenen Arten von Nebenkosten im Stockwerkeigentum

In einem Stockwerkeigentum werden nicht alle Ausgaben auf dieselbe Weise unter den Eigentümern verteilt. Je nach Art und Nutzen werden sie in mehrere Kategorien eingeteilt. Diese Unterscheidung ermöglicht es, genauer zu bestimmen, wer zu welcher Ausgabe und in welchem Umfang beitragen muss.

Im Allgemeinen unterscheidet man zwei grosse Kategorien von Nebenkosten: allgemeine Nebenkosten und Nebenkosten für bestimmte Einrichtungen oder spezifische Dienstleistungen.

Allgemeine Nebenkosten

Allgemeine Nebenkosten entsprechen den Ausgaben, die für die Erhaltung und den Unterhalt des gesamten Gebäudes erforderlich sind. Sie betreffen alle Miteigentümer, da sie zur Werterhaltung der gemeinschaftlichen Teile und zur allgemeinen Verwaltung des Gebäudes beitragen.

Zu den häufigsten allgemeinen Nebenkosten gehören zum Beispiel:

• der Strom in den Fluren und Treppenhäusern
• die Gebäudeversicherung
• die Verwaltungskosten des Verwalters oder der Hausverwaltung
• kleinere Reparaturen in den gemeinschaftlichen Bereichen

Diese Ausgaben kommen allen Miteigentümern zugute, auch wenn bestimmte Einrichtungen nicht von allen in gleicher Weise genutzt werden. Deshalb werden sie in der Regel nach dem Wertquotenanteil verteilt, den jede Einheit im Stockwerkeigentum hält.

So trägt eine grössere Wohnung oder eine Einheit mit einem höheren Anteil am Gebäude einen höheren Beitrag zu den allgemeinen Nebenkosten.

Nebenkosten für bestimmte Einrichtungen oder Dienstleistungen

Andere Ausgaben betreffen nur bestimmte kollektive Einrichtungen im Gebäude. In diesem Fall berücksichtigt die Verteilung den tatsächlichen Nutzen dieser Einrichtungen für jede Einheit.

Das gilt insbesondere für Anlagen wie:

• den Aufzug
• die Zentralheizung
• bestimmte gemeinschaftliche technische Anlagen
• gemeinschaftliche Parkplätze oder Garagen

So können Miteigentümer, deren Wohnung sich im Erdgeschoss befindet, von den Unterhaltskosten des Aufzugs ausgenommen sein, wenn dieser für sie keinen Nutzen hat. Umgekehrt können Wohnungen in den oberen Stockwerken einen grösseren Anteil dieser Ausgaben tragen. Die finanzielle Beteiligung der Miteigentümer wird im STWE-Reglement festgelegt.

Wie wird die Höhe der Nebenkosten im Stockwerkeigentum berechnet?

Die Höhe der Nebenkosten im Stockwerkeigentum wird nicht zufällig festgelegt. Sie hängt in erster Linie von den für den Betrieb des Gebäudes erforderlichen Ausgaben und vom Anteil ab, den jede Wohnung an der gesamten Gemeinschaft hat. Für die Bestimmung des Beitrags jedes Miteigentümers werden daher mehrere Elemente berücksichtigt.

Das Voranschlagsbudget der Gemeinschaft

Jedes Jahr wird ein Budget erstellt, um die laufenden Ausgaben des Gebäudes vorauszuplanen. Dieses Voranschlagsbudget ermöglicht es, die Betriebskosten des Stockwerkeigentums für das kommende Jahr zu schätzen, und wird den Miteigentümern an der Eigentümerversammlung vorgelegt. Nach der Genehmigung dient es als Grundlage zur Bestimmung der von jedem zu zahlenden Nebenkosten.

In bestimmten Situationen können auch ausserordentliche Ausgaben beschlossen werden, etwa um grössere Arbeiten wie die Renovation der Fassade oder die Sanierung des Dachs zu finanzieren. Über diese Ausgaben wird dann gesondert abgestimmt. Solche umfangreichen Arbeiten können eine gemeinschaftlich vom Stockwerkeigentum aufgenommene Renovationshypothek erfordern.

Der Anteil jeder Einheit im Gebäude

Die Höhe der Nebenkosten hängt auch von dem Anteil ab, den jede Wohnung im Stockwerkeigentum repräsentiert. Dieser Anteil wird in der Regel in Tausendsteln oder Wertquoten ausgedrückt und entspricht dem Anteil jeder Einheit am gesamten Gebäude.

Je höher die Wertquote einer Einheit ist, desto höher ist ihr Beitrag zu den allgemeinen Nebenkosten. Diese Verteilung berücksichtigt mehrere Kriterien, insbesondere:

• die Wohnfläche
• ihre Lage im Gebäude
• den relativen Wert der Einheit

Diese Angaben finden sich im Reglement des Stockwerkeigentums, das für jede Wohnung den Anteil an den gemeinschaftlichen Nebenkosten festlegt.

Die Vorschüsse

Sobald das Budget genehmigt und die Verteilung festgelegt ist, müssen die Miteigentümer ihren Beitrag in Form von Vorschusszahlungen leisten, zusätzlich zum bereits vorhandenen und verfügbaren Kapital im Renovationsfonds. In vielen Stockwerkeigentümergemeinschaften erfolgen diese Zahlungen mehrmals pro Jahr, um die Ausgaben über das Jahr zu verteilen.

Der bezahlte Betrag entspricht einem Vorschuss auf die geschätzten Nebenkosten. Am Ende des Geschäftsjahres ermöglicht eine Abrechnung den Vergleich zwischen den tatsächlich angefallenen Ausgaben und den bereits geleisteten Zahlungen. Waren die Ausgaben höher als vorgesehen, kann von den Miteigentümern ein Nachschuss verlangt werden. Umgekehrt kann ein Überschuss vorgetragen oder zurückerstattet werden.

Konkretes Beispiel zur Berechnung der Nebenkosten im Stockwerkeigentum

Nehmen wir ein einfaches Beispiel, um die Funktionsweise zu veranschaulichen.

Stellen wir uns ein Stockwerkeigentum vor, dessen Jahresbudget 40’000 Franken beträgt, um die laufenden Ausgaben des Gebäudes zu decken. Eine Wohnung besitzt eine Wertquote von 100 Tausendsteln bei insgesamt 1’000 Tausendsteln.

Der Jahresbeitrag dieser Wohnung wird somit wie folgt berechnet:

40’000 × 100 / 1’000 = 4’000 Franken Nebenkosten pro Jahr

Wenn die Zahlungen auf vier Vorschüsse im Jahr verteilt werden, muss der Miteigentümer 1’000 Franken pro Quartal bezahlen. Um diese Nebenkosten in Ihre gesamte Finanzplanung einzubeziehen, nutzen Sie unseren Hypothekenrechner, der alle Ihre monatlichen Belastungen berücksichtigt.

Vergleich der Nebenkosten nach Region in der Schweiz

Die Nebenkosten im Stockwerkeigentum unterscheiden sich je nach Kanton deutlich, abhängig vom Alter des Immobilienbestands, dem Serviceniveau und den lokalen Verwaltungspraktiken. Hier finden Sie eine Schätzung der beobachteten Bandbreiten für eine Standardwohnung:

Kanton	CHF/m²/Monat	CHF/Jahr (80 m²)	Spezifische Faktoren
Genf	3.5 – 5.5	3’360 – 5’280	Ältere Gebäude, hohe Nebenkosten, Premium-Services
Waadt (Lausanne)	3.0 – 4.5	2’880 – 4’320	Variiert je nach Alter des STWE
Zürich	2.8 – 4.0	2’688 – 3’840	Standardisierter Markt, strenge Verwaltung
Wallis	2.0 – 3.5	1’920 – 3’360	Zweitwohnungen, saisonale Verwaltung
Bern	2.5 – 3.8	2’400 – 3’648	Ausgewogenes Verhältnis von Qualität und Kosten, neuere Gebäude

Hinweis: Diese Bandbreiten sind Richtwerte und beruhen auf Marktbeobachtungen. Die tatsächlichen Nebenkosten hängen von jeder einzelnen STWE, ihrem Alter, ihren Einrichtungen und der Politik ihres Verwalters ab.

Praxisbeispiele: So beziehen Sie die Nebenkosten richtig in Ihre Entscheidung ein

Fall 1 – Der Käufer, der die Nebenkosten unterschätzt

Zwei Wohnungen stehen im selben Quartier zum Verkauf. Die zweite scheint beim Kaufpreis teurer zu sein, hat aber niedrige Nebenkosten. Die erste ist günstiger ausgeschrieben, doch ihre hohen Nebenkosten verändern die Rechnung über 20 Jahre grundlegend:

	Wohnung A	Wohnung B
Kaufpreis	780’000 CHF	800’000 CHF
Nebenkosten/Monat	650 CHF	300 CHF
Nebenkosten/20 Jahre	156’000 CHF	72’000 CHF
Tatsächliche Gesamtkosten	936’000 CHF	872’000 CHF

Fazit: Wohnung B ist in Wirklichkeit über 20 Jahre um 64’000 CHF günstiger, obwohl ihr Kaufpreis um 20’000 CHF höher ist. Die Nebenkosten machen den entscheidenden Unterschied. Genau diese Art von Analyse empfehlen wir in unseren Tipps für den Immobilienkauf: Denken Sie immer in Gesamtkosten des Besitzes und nicht nur im Kaufpreis.

Fall 2 – Der vermietende Eigentümer und umlagefähige Nebenkosten

Wenn eine Wohnung vermietet ist, bleibt der Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft für die Zahlung der Nebenkosten verantwortlich. Ein Teil dieser Ausgaben kann jedoch dem Mieter weiterverrechnet werden. In der Schweiz umfassen umlagefähige Nebenkosten in der Regel:

• den Unterhalt und die Reinigung der gemeinschaftlichen Teile
• das in den gemeinschaftlichen Bereichen verbrauchte Wasser
• die Ausgaben für die Zentralheizung
• die Stromkosten der gemeinschaftlichen Teile

Dagegen bleiben Verwaltungskosten, Rückstellungen für grössere Arbeiten und bestimmte Versicherungsprämien ausschliesslich zulasten des Eigentümers. Diese nicht umlagefähigen Kosten wirken sich direkt auf die Mietrendite aus und müssen in Ihre Berechnung der Mietrendite einbezogen werden.

Fall 3 – Ausserordentliche Arbeiten und ihre Auswirkungen

Eine STWE beschliesst eine Dachsanierung für einen Gesamtbetrag von 400’000 CHF. Ein Eigentümer mit 80 Tausendsteln von 1’000 muss sich wie folgt beteiligen:

400’000 × 80 / 1’000 = 32’000 CHF — zahlbar auf einmal oder in Raten gemäss den an der Versammlung beschlossenen Modalitäten.

Wenn der Renovationsfonds der STWE nicht ausreicht, können die Miteigentümer gezwungen sein, einen ausserordentlichen Vorschuss zu beschliessen. In bestimmten Fällen kann eine kollektive Finanzierung über eine Bau-/Renovationshypothek in Betracht gezogen werden. Deshalb ist es vor jedem Kauf im Stockwerkeigentum wesentlich, den Zustand des Renovationsfonds zu prüfen.

Wie werden die Nebenkosten unter den Miteigentümern verteilt?

Verteilung nach dem Anteil jeder Einheit

Die meisten Nebenkosten im Stockwerkeigentum werden entsprechend der Wertquote verteilt, die jede Einheit im Gebäude hält. Diese Wertquote wird in der Regel in Tausendsteln oder Wertpunkten ausgedrückt und entspricht dem Eigentumsanteil jeder Wohnung an der gesamten Gemeinschaft.

Je grösser der Anteil einer Wohnung am Gebäude ist, desto höher ist ihr Beitrag zu den allgemeinen Nebenkosten. Diese Logik beruht auf der Idee, dass eine grössere Wohnung oder eine Einheit mit höherem relativen Wert stärker zu den gemeinschaftlichen Ausgaben beiträgt.

So beteiligt sich etwa eine Wohnung mit 150 Tausendsteln in einer Gemeinschaft stärker an den allgemeinen Nebenkosten als ein Studio mit 50 Tausendsteln.

Die Rolle des Reglements des Stockwerkeigentums

Die Modalitäten der Kostenverteilung sind immer im Reglement des Stockwerkeigentums festgelegt. Dieses Dokument präzisiert insbesondere:

• die jeder Einheit zugewiesene Wertquote
• die verschiedenen Kategorien von Nebenkosten
• die Verteilungsregeln für gemeinschaftliche Einrichtungen

Beim Kauf einer Immobilie im Stockwerkeigentum ist es daher wichtig, dieses Reglement einzusehen, um den mit der Wohnung verbundenen Kostenanteil zu verstehen. Dieser Schritt ist ein integraler Bestandteil des Budgets für den Hauskauf, denn die Nebenkosten im Stockwerkeigentum können mehrere Hundert Franken pro Monat betragen. In manchen Fällen können diese Regeln geändert werden, doch eine solche Entscheidung erfordert in der Regel eine Abstimmung an der Eigentümerversammlung. Ein auf Stockwerkeigentum spezialisierter Hypothekenmakler kann Ihnen helfen, Ihr Dossier vorzubereiten.

Wer muss die Nebenkosten im Stockwerkeigentum bezahlen?

In einem Stockwerkeigentum schuldet grundsätzlich der Eigentümer der Einheit die Nebenkosten und bleibt rechtlich für deren Zahlung gegenüber der Gemeinschaft verantwortlich. Die Situation kann jedoch je nachdem unterschiedlich sein, ob der Eigentümer seine Wohnung selbst bewohnt oder vermietet.

Der Fall des selbstnutzenden Eigentümers

Wenn ein Eigentümer seine Wohnung selbst bewohnt, muss er sämtliche mit dem Stockwerkeigentum verbundenen Nebenkosten bezahlen. Dazu gehören sowohl die laufenden Ausgaben als auch allfällige Kosten im Zusammenhang mit Arbeiten, die von der Eigentümerversammlung beschlossen wurden.

Der Fall des vermietenden Eigentümers

Wenn eine Wohnung vermietet ist, bleibt der Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft für die Zahlung der Nebenkosten verantwortlich. Er kann jedoch einen Teil dieser Ausgaben auf den Mieter überwälzen.

In der Praxis bezahlt der Eigentümer die Nebenkosten an die Gemeinschaft und stellt dem Mieter anschliessend die sogenannten umlagefähigen Nebenkosten in Rechnung, in der Regel in Form einer Pauschale oder einer monatlichen Akontozahlung.

Einige Ausgaben bleiben jedoch immer zulasten des Eigentümers. Das ist ein wichtiger Punkt bei der Berechnung der Mietrendite, denn nicht umlagefähige Nebenkosten wirken sich direkt auf die Rentabilität Ihrer Investition aus.

Kann man Nebenkosten im Stockwerkeigentum anfechten?

Es kann vorkommen, dass sich einzelne Miteigentümer nach der Höhe der Nebenkosten oder nach der Art bestimmter Ausgaben fragen. Diese Situation kann insbesondere bei der Prüfung des Dossiers zur Finanzierung einer Immobilie oder für eine Hypothekenverlängerung auftreten, wenn die Bank Klarstellungen zu den Nebenkosten im Stockwerkeigentum verlangt.

Die Miteigentümer haben nämlich ein Einsichtsrecht in die Unterlagen zur Verwaltung des Gebäudes, insbesondere in die Rechnungen und Belege der Ausgaben.

An der Eigentümerversammlung kann jeder Fragen zu den getätigten Ausgaben oder zu den für die Verwaltung des Gebäudes abgeschlossenen Verträgen stellen.

Wenn ein Miteigentümer der Auffassung ist, dass bestimmte Nebenkosten nicht gerechtfertigt sind oder falsch verteilt wurden, kann er beim Verwalter der Gemeinschaft Klarstellungen verlangen oder die Frage an der Eigentümerversammlung vorbringen.

In bestimmten komplexeren Situationen kann auch ein Rechtsmittel in Betracht gezogen werden, um einen Beschluss der Gemeinschaft oder die Verteilung bestimmter Nebenkosten anzufechten. Solche Schritte bleiben jedoch in der Regel aussergewöhnlich und kommen nur zum Einsatz, wenn sich Streitigkeiten nicht gütlich beilegen lassen.