Besteuerung von Mieteinnahmen: Welche Steuer fällt auf Mieten an?

• Die Mietsteuer in der Schweiz vor dem Kauf verstehen
• Wie die Steuer auf Mieteinnahmen berechnet wird
• Was Sie abziehen können und was zu Ihren Lasten bleibt
• Mietsteuer, Hauptwohnsitz und Steuerreform 2029
• Mietsteuer ausserhalb Ihres Wohnsitzkantons
• Einen Mietkauf mit Mietsteuer und Hypothek vorbereiten
• FAQ zur Besteuerung von Mieteinnahmen in der Schweiz

Eine Wohnung oder ein Haus in der Schweiz zu vermieten bedeutet nicht nur, eine Miete zu kassieren und eine Hypothek zu bezahlen. Jedes Jahr muss die Eigentümerschaft Immobilienerträge deklarieren, gewisse Kosten tragen, die richtigen Abzüge wählen und verstehen, wo die Liegenschaft besteuert wird, wenn sie in einem anderen Kanton liegt. Genau hier wird die Mietsteuer sehr konkret: Sie beeinflusst die Nettorendite, die Tragbarkeit und die Art, wie eine Hypothek strukturiert werden sollte.

Im Alltag bezeichnet die Mietsteuer die steuerliche Wirkung der vereinnahmten Mieten. Technisch handelt es sich nicht um eine separate Steuer mit eigener Veranlagung. Die Miete wird in Ihr steuerbares Einkommen integriert und anschliessend um die steuerlich anerkannten Kosten reduziert. Der Unterschied zwischen der Rendite «im Verkaufsdossier» und der Rendite nach Steuern kann erheblich sein. Eine Immobilie, die in Excel angenehm aussieht, kann mittelmässig werden, wenn Kosten, Zinsen, Amortisation und Steuern schlecht antizipiert wurden.

Dieser Leitfaden erklärt die Besteuerung von Mieteinnahmen in der Schweiz mit direktem Bezug zur Hypothekarfinanzierung. Das Ziel ist einfach: einen Mietkauf besser beurteilen, vor der Unterzeichnung die richtigen Fragen stellen und verstehen, weshalb ein Hypothekenberater das den Kreditgebern vorgelegte Dossier verbessern kann.

Die Mietsteuer in der Schweiz vor dem Kauf verstehen

Was die Steuerbehörde Immobilienertrag nennt

Die Immobilienerträge entsprechen bei einer vermieteten Liegenschaft den Mieten, die nach den anwendbaren Deklarationsregeln effektiv geschuldet oder eingenommen werden. Sie können aus einer Wohnung, einem Haus, einem Geschäftslokal, einem Parkplatz, einer Garage, einem separat vermieteten Zimmer oder einer möblierten Vermietung stammen. Die Mietsteuer erfasst somit den wirtschaftlichen Ertrag der Immobilie, nicht nur den Betrag, der am Monatsende auf Ihrem Konto übrig bleibt.

In der Praxis interessiert sich die Steuerverwaltung für die Nettomiete. Akontozahlungen für Nebenkosten, die dem Mieter weiterverrechnet werden, werden nicht gleich behandelt wie eine reine Miete, wenn der Eigentümer sie nur einnimmt und anschliessend für Heizung, Warmwasser, Hauswartung oder gemeinschaftliche Kosten wieder ausgibt. Ein zu grosszügiger, nicht abgerechneter Nebenkostenpauschalbetrag kann dagegen zusätzlichen Ertrag schaffen. Für die Steuer auf Mieten zählt die Qualität Ihrer Belege daher genauso viel wie der Mietvertrag selbst.

Die Steuerbehörde prüft auch die Plausibilität der Miete. An eine Drittperson zum Marktpreis zu vermieten, ist in der Regel unproblematisch. Eine Vermietung an nahestehende Personen zu einem sehr tiefen Preis kann Aufmerksamkeit auslösen, insbesondere wenn die Differenz eher nach privatem Vorteil als nach echter geschäftlicher Verhandlung aussieht. Die Besteuerung von Mieteinnahmen mag keine «Familienmieten», wenn der Vertrag wie eine Abmachung am Wohnzimmertisch wirkt.

Warum die Mietsteuer die reale Rendite verändert

Die Mietsteuer wird nicht berechnet, indem die Immobilie in eine kleine steuerliche Schachtel gelegt wird. Die Mieten erhöhen Ihr gesamtes steuerbares Einkommen. Wenn Sie bereits einem hohen Grenzsteuersatz unterliegen, kann jeder Franken Netto-Immobilienertrag stärker besteuert werden als erwartet. Zwei Investoren mit derselben Wohnung, derselben Miete und derselben Hypothek können deshalb zu einem unterschiedlichen steuerlichen Ergebnis kommen.

Dieser Punkt wird beim Kauf eines Mietobjekts häufig falsch eingeschätzt. Die Bruttorendite kann für alle identisch sein; die Rendite nach Mietsteuer ist es nicht. Ihr Erwerbseinkommen, Ihre Familiensituation, Ihr Wohnsitzkanton, die Gemeinde, die Hypothekarschuld, die geplanten Arbeiten und der Standort der Immobilie verändern das Ergebnis. Die Steuer auf Mieteinnahmen ist somit eine persönliche Variable, keine einfache generische Zeile in einem Immobilieninserat.

Wie die Steuer auf Mieteinnahmen berechnet wird

Von der Bruttomiete zum steuerbaren Nettoertrag

Die Grundlogik ist folgende: Sie gehen von den Mieten aus, ziehen die anerkannten Kosten ab, und der Saldo wird Ihrem steuerbaren Einkommen zugerechnet. Die Steuer auf Mieteinnahmen betrifft somit ein steuerliches Nettoergebnis, nicht nur die im Mietvertrag genannte Bruttomiete. Diese Mechanik der Mietsteuer ist günstig für Eigentümer, sofern die Abzüge sauber dokumentiert sind.

Der Ausgangsertrag umfasst insbesondere Wohnungsmieten, Geschäftsmieten, Mieten für Parkplätze, separat verrechnete Keller oder Nebenräume, Einnahmen aus möblierter Vermietung und je nach Fall gewisse Entschädigungen des Mieters. Für die Mietsteuer trägt der Ertrag kein anderes Etikett, nur weil er aus einem Studio statt aus einer Garage stammt: Es bleibt ein Ertrag aus einer Immobilie.

Die Abzüge reduzieren anschliessend diesen Betrag. Dazu gehören Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten zur Werterhaltung der Immobilie, Gebäudeversicherungsprämien, gewisse Verwaltungskosten, von einer Verwaltung in Rechnung gestellte Bewirtschaftungskosten, STWEG -Kosten im Zusammenhang mit Unterhalt sowie gewisse Betriebskosten. Die konkreten Regeln unterscheiden sich je nach Kanton und im Verhältnis zur direkten Bundessteuer. Genau deshalb darf die Besteuerung von Mieteinnahmen nie mit einer einzigen Regel beurteilt werden, die überall gilt.

Ein einfaches Beispiel mit einer vermieteten Wohnung in der Schweiz

Nehmen wir eine Wohnung, die für CHF 850’000.– gekauft und mit einer Hypothek von CHF 595’000.– finanziert wird. Die Nettomiete beträgt CHF 2’300.– pro Monat, also CHF 27’600.– pro Jahr. Die jährlichen Hypothekarzinsen belaufen sich bei einem Zinssatz von 2,2% auf CHF 13’090.–. Der Eigentümer trägt zusätzlich CHF 4’500.– Unterhaltskosten, CHF 1’800.– STWEG-Kosten im Zusammenhang mit Unterhalt sowie CHF 900.– für Versicherung und Verwaltung.

• Jährliche Nettomieten: CHF 27’600.–
• Hypothekarzinsen: CHF 13’090.–
• Unterhalt, STWEG und Versicherung: CHF 7’200.–
• Ungefährer steuerlicher Nettoertrag: CHF 7’310.–

In diesem Beispiel wird die Mietsteuer nicht auf die CHF 27’600.– Bruttomieten erhoben, sondern auf den Netto-Immobilienertrag nach zulässigen Abzügen. Achtung jedoch: Der bankbezogene Cashflow entspricht nicht immer dem steuerlichen Ergebnis. Die obligatorische Amortisation reduziert Ihre Schuld, ist aber keine vom Einkommen abziehbare Ausgabe. Ihre Liquidität kann deshalb enger sein, als es der steuerbare Gewinn vermuten lässt.

Mietsteuer: Was Sie abziehen können und was zu Ihren Lasten bleibt

Unterhaltskosten, Versicherungen, Verwaltung und STWEG-Kosten

Unterhaltskosten sind Ausgaben, die notwendig sind, um die Liegenschaft in ihrem Zustand zu erhalten, die normale Abnutzung auszugleichen und ihren Wert zu bewahren. Eine defekte Heizung durch eine gleichwertige Anlage zu ersetzen, ein Leck zu reparieren, eine Wohnung zwischen zwei Mietern neu zu streichen, ein abgenutztes Gerät zu ersetzen oder ein Dach zu unterhalten, gehört in der Regel zu dieser Logik. Für die Mietsteuer lautet das Kriterium nicht «Habe ich bezahlt?», sondern « erhält diese Ausgabe den bestehenden Wert? ».

Die Verwaltungskosten werden bei vermieteten Objekten ebenfalls häufig anerkannt: Honorare der Verwaltung, Erstellung von Abrechnungen, Inserate für die Wiedervermietung, administrative Schritte, Mietinkasso, Korrespondenz mit den Mietern. In einer STWEG müssen ordentliche Unterhaltskosten von jenen unterschieden werden, die eine Verbesserung oder Wertsteigerung finanzieren. Der Erneuerungsfonds verdient besondere Aufmerksamkeit: Die Verwaltung kann nach der effektiven Natur der Ausgaben fragen, die über diesen Fonds finanziert werden, weil die Mietsteuer auf der realen Natur der Kosten beruht.

Einige Kantone sehen einen Pauschalabzug vor, andere unterscheiden strenger zwischen kantonaler und kommunaler Steuer einerseits und direkter Bundessteuer andererseits. In Genf nennen die offiziellen Informationen zum Beispiel einen Pauschalabzug von 10% des Immobilienertrags für Gebäude bis 10 Jahre und 20% für ältere Gebäude, mit Unterschieden zwischen ICC und IFD für selbstgenutzte oder vermietete Objekte. Dieses Beispiel zeigt, weshalb die Besteuerung von Mieteinnahmen immer anhand der Regeln des betroffenen Kantons geprüft werden muss.

Hypothekarzinsen: Steuerabzug und finanzielle Lesart

Schuldzinsen, darunter Hypothekarzinsen, spielen bei der Steuer auf Mieteinnahmen eine direkte Rolle. Je höher die Zinsen sind, desto stärker kann der Netto-Immobilienertrag reduziert werden. Es wäre jedoch gefährlich daraus zu schliessen, dass eine hohe Verschuldung automatisch eine gute Strategie ist. Ein Steuerabzug erstattet nie die ganze Belastung. CHF 1.– auszugeben, um einen Bruchteil Steuern zu sparen, bleibt eine Ausgabe.

Die Hypothekarfinanzierung muss daher unter Berücksichtigung von Rendite, Risiko und Mietsteuer aufgebaut werden. Ein Festzins kann die Belastung sichern. Ein SARON-Modell kann Flexibilität bieten, setzt aber stärker Marktschwankungen aus. Eine Kombination mehrerer Tranchen kann die Fälligkeiten glätten. Die Mietsteuer ist hier ein Entscheidungsparameter, nicht der Dirigent.

Der Hypothekenberater vergleicht Angebote, strukturiert Laufzeiten, testet die Tragbarkeit der Kreditgeber und integriert die Mieten realistisch. Banken berücksichtigen intern nicht immer 100% der Mieten. Sie können einen Abschlag anwenden für Mietausfall, Unterhalt oder Vermietungsrisiko. Für einen Investor, diese bankseitige Vorsicht zu ignorieren, ist wie mit einem steuerlichen Zementsack auf dem Rücken zu rennen.

Mietsteuer, Hauptwohnsitz und Steuerreform 2029

Der Bezug zum Hauptwohnsitz und zum Eigenmietwert

Bei einem vom Eigentümer selbst genutzten Hauptwohnsitz beruht das heutige System bis Ende 2028 noch auf dem Eigenmietwert . Er stellt ein theoretisches steuerbares Einkommen dar, das mit der persönlichen Nutzung der Wohnung verbunden ist. Dieser Mechanismus unterscheidet sich von einer vermieteten Immobilie, bei der die Steuerbehörde auf die effektiven Mieten abstellt. Die Mietsteuer betrifft somit vor allem die effektive Rendite eines Objekts, das einem Mieter zur Verfügung gestellt wird.

Die Rechtslage hat sich politisch geändert: Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk die Reform zur Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten anschliessend auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Bis zu diesem Datum gelten die aktuellen Regeln weiter. Ab 2029 wird die Besteuerung des Eigenmietwerts von selbstgenutztem Wohneigentum abgeschafft, mit einer entsprechenden Einschränkung der Abzugsmöglichkeiten. Für vermietete oder verpachtete Wohnungen muss der Abzug der Unterhaltskosten beibehalten werden, weil Mieteinnahmen weiterhin steuerbar bleiben.

Diese Unterscheidung ist für Investoren wesentlich. Die Reform schafft die Steuer auf Mieten nicht ab. Sie ändert vor allem die Behandlung von selbstgenutztem Wohneigentum. Immobilienerträge aus einer vermieteten Liegenschaft müssen weiterhin deklariert werden. Die Besteuerung von Mieteinnahmen bleibt somit ein zentrales Thema beim Kauf, bei der Refinanzierung oder beim Halten einer Renditeliegenschaft.

Mietsteuer, wenn die Immobilie nicht in Ihrem Wohnsitzkanton liegt

Wohnsitzkanton, Belegenheitskanton und steuerliche Ausscheidung

In der Schweiz ist eine Immobilie stark mit ihrem Standort verbunden. Wenn Sie in einem Kanton wohnen und eine vermietete Wohnung in einem anderen Kanton besitzen, müssen Einkommen und Immobilienvermögen deklariert und nach interkantonalen Regeln ausgeschieden werden. Ziel ist es, zu vermeiden, dass zwei Kantone dasselbe Objekt doppelt besteuern, und gleichzeitig jedem Kanton zu erlauben, Ihre gesamte wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zu berücksichtigen.

Konkret verfügt der Belegenheitskanton der Immobilie über ein Besteuerungsrecht an den ihm zugeordneten Immobilienelementen für die kantonalen und kommunalen Steuern. Der Wohnsitzkanton berücksichtigt sämtliche Einkommen und Vermögenswerte, um den Satz zu bestimmen, der auf die von ihm besteuerten Elemente anwendbar ist. Bei der direkten Bundessteuer ist die Logik anders: Es handelt sich um eine Bundessteuer, die in der Regel durch den zuständigen Kanton veranlagt wird, mit allen in der Schweiz steuerbaren Einkommen.

Nehmen wir eine steuerpflichtige Person mit Wohnsitz im Kanton Freiburg, die eine vermietete Wohnung im Kanton Waadt besitzt. Die steuerliche Nettomiete der Wohnung fliesst in die Gesamtberechnung ein. Ein Teil der Steuerkompetenz steht dem Belegenheitskanton der Liegenschaft zu. Der Wohnsitzkanton behält den Gesamtblick für den Steuersatz. Die Mietsteuer verschwindet also nicht, weil die Immobilie anderswo liegt; sie ändert nur die administrative Rohrleitung.

Diese Mechanik wird heikler, wenn ein Investor mehrere Immobilien in mehreren Kantonen besitzt. Hypothekarzinsen, Schulden, Steuerwerte und Erträge werden dann ausgeschieden. Ein Deklarationsfehler kann zu einem absurden Ergebnis führen: zu viel Steuer in einem Kanton, zu wenig Abzug im anderen, dann eine spätere Korrektur im schlechtesten Moment. In einem Hypothekardossier müssen diese Elemente vor dem Erwerb, nicht erst beim Ausfüllen der Steuererklärung entdeckt werden.

Einen Mietkauf mit Mietsteuer und Hypothek vorbereiten

Die Fragen vor dem Finanzierungsantrag

Vor Einreichung eines Hypothekarantrags muss die Immobilie wie eine kleine Erfolgsrechnung beurteilt werden, die der Mietsteuer unterliegt. Welche Nettomiete ist realistisch? Welche Kosten können nicht auf den Mieter überwälzt werden? Welche Arbeiten sind in den nächsten fünf Jahren wahrscheinlich? Ist der angebotene Zinssatz tragbar, wenn die Wohnung zwei Monate leer steht? Die Mietsteuer muss in diese Analyse einfliessen, weil sie eine ausgewiesene Rendite in eine behaltene Rendite verwandelt.

Ein gut vorbereitetes Dossier umfasst den bestehenden Mietvertrag oder eine vorsichtige Mietschätzung, die STWEG-Kosten, die letzten Arbeiten, Versicherungen, allfällige Immobiliensteuern, den Amortisationsplan, die verfügbaren Eigenmittel und eine Steuerschätzung. Für die Besteuerung von Mieteinnahmen sollten Sie Rechnungen, Verträge, Verwaltungsabrechnungen, Arbeitsbelege und Mitteilungen der STWEG aufbewahren. Das steuerliche Gedächtnis sollte nicht von einer Schuhschachtel abhängen.

Senden Sie eine Anfrage und erhalten Sie mehrere Hypothekarangebote, die konkret auf Ihr Profil zugeschnitten sind.

Die Zusammenarbeit mit einem Hypothekenberater in Ihrer Region bringt einen konkreten Mehrwert, wenn mehrere Kreditgeber angefragt werden können. Dieselbe Immobilie kann je nach Institut unterschiedlich gelesen werden: Einige bewerten die Mietstabilität besser, andere sind vorsichtiger bei künftigen Mieten, wieder andere akzeptieren eine feinere Strukturierung der Tranchen. Ziel ist nicht, einen Zinssatz zu versprechen, sondern ein kohärentes Dossier vorzulegen, das vertretbar und vergleichbar ist.

Für Investoren besteht der richtige Reflex darin, eine Analyse zu verlangen, die drei Blickwinkel verbindet: Finanzierung, Rendite und Steuern. Die Mietsteuer ist kein Detail, das nach dem Kauf behandelt wird. Sie gehört zum realen Preis des Projekts. Ein Gespräch mit einem Hypothekarexperten ermöglicht es, mehrere Szenarien vor der Verpflichtung zu testen : Festzins oder SARON, direkte oder indirekte Amortisation, höherer Eigenmittelanteil oder Liquiditätsreserve, sofortige oder geplante Renovation.

Mietsteuer: häufige Fehler vermeiden

Der erste Fehler besteht darin, die Jahresmiete mit dem Kaufpreis zu vergleichen, ohne die Mietsteuer zu berücksichtigen. Diese Bruttorendite ist für eine erste Sortierung nützlich, reicht aber nicht für eine Entscheidung. Die Mietsteuer kann die behaltene Rendite deutlich reduzieren, weil sie nach einer genauen Sortierung der Kosten berechnet wird, insbesondere wenn die Kosten unterschätzt wurden.

Der zweite Fehler besteht darin, abzugsfähige Arbeiten mit wertvermehrenden Arbeiten zu verwechseln. Ein abgenutztes Element zu ersetzen, kann als Unterhalt anerkannt werden. Eine Standardwohnung in ein hochwertiges Objekt umzuwandeln, schafft häufig eine Wertsteigerung mit anderer steuerlicher Behandlung. Die Rechnung muss lesbar und wenn möglich zwischen Unterhalt und Verbesserung aufgeteilt sein.

Der dritte Fehler ist, den Mietausfall zu vernachlässigen. Ein Monat ohne Mieter reduziert nicht automatisch alle Kosten. Zinsen, Versicherungen, STWEG-Kosten und Wiederinstandsetzungskosten laufen weiter. Die Steuer auf Mieteinnahmen sinkt, wenn der Ertrag fällt, aber Ihre Bank erwartet ihre Zahlung trotzdem.

Der vierte Fehler besteht darin, in einem anderen Kanton zu kaufen, ohne die steuerliche Ausscheidung zu verstehen. Der Preis kann attraktiv sein, die Rendite verlockend, aber die Kombination aus kantonaler Besteuerung, Unterhaltskosten und Finanzierung kann die Schlussfolgerung verändern. Ein Hypothekenberater muss diese Punkte erkennen und Sie zu den richtigen Abklärungen führen.

Möchten Sie einen Mietkauf beurteilen oder mehrere Finanzierungsszenarien vergleichen? Verlangen Sie eine Analyse Ihrer Tragbarkeit und der verfügbaren Hypothekaroptionen. Ein Hypothekenberater kann Ihnen helfen, ein vollständiges Dossier vorzulegen, mehrere Kreditgeber anzufragen und eine Struktur zu wählen, die zu Ihrer Rendite, Ihrer Besteuerung und Ihrem Anlagehorizont passt.

FAQ zur Besteuerung von Mieteinnahmen in der Schweiz

Verwendete Quellen: Eidgenössische Steuerverwaltung, Mitteilung zum Inkrafttreten der Reform am 1. Januar 2029; Portal ch.ch zur Steuererklärung und zu den Abzügen für Eigentümer; Republik und Kanton Genf, kantonales Beispiel zu abzugsfähigen Kosten und Lasten von Immobilieneigentümern.

Dieser Leitfaden stellt allgemeine Grundsätze dar, die in der Schweiz gelten, sowie vereinfachte Beispiele. Die genauen Regeln hängen vom Kanton, der Gemeinde, der Art der Immobilie, der Eigentumsstruktur und Ihrer persönlichen Situation ab. Er ersetzt weder eine persönliche Steuerberatung noch eine Finanzierungsanalyse. Vor einem Kauf, einer Refinanzierung oder einer grösseren Renovation empfiehlt es sich, Ihr Projekt mit einem Hypothekarexperten und bei Bedarf mit einem Steuerberater zu prüfen.