Tasso d’indebitamento: definizione

Il tasso d’indebitamento indica la parte del vostro reddito destinata al rimborso dei debiti, in particolare degli oneri ipotecari legati all’acquisto della vostra abitazione con un mutuo ipotecario. In Svizzera questo indicatore è uno dei parametri centrali utilizzati da banche, assicurazioni e casse pensioni per determinare se il vostro progetto immobiliare è sostenibile nel lungo periodo per il vostro budget.

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Capire il tasso d’indebitamento in Svizzera

Nell’ambito di una richiesta di mutuo ipotecario in Svizzera, il tasso d’indebitamento permette di rispondere a una domanda semplice: il vostro reddito è sufficiente per sostenere nel tempo tutte le vostre spese fisse? Non si tratta solo di verificare se riuscirete a pagare il primo anno, ma di valutare la vostra situazione sull’intero orizzonte d’investimento dell’immobile, anche in caso di aumento dei tassi d’interesse o delle vostre spese.

In concreto, il tasso d’indebitamento mette in relazione:

• i vostri redditi lordi regolari (stipendio, redditi da attività indipendente stabilizzati, rendite);
• i vostri oneri ipotecari teorici (interessi, ammortamento, manutenzione);
• e i vostri altri impegni finanziari (leasing, crediti al consumo, contributi alimentari, ecc.).

Gli istituti finanziatori svizzeri (banche, assicurazioni, casse pensioni) applicano in genere una regola semplice: gli oneri ipotecari teorici e gli altri debiti non dovrebbero rappresentare più di circa un terzo del vostro reddito lordo. Al di sopra di questa soglia, il vostro budget è considerato troppo teso, con un rischio più elevato di difficoltà di pagamento a medio-lungo termine.

Come i finanziatori calcolano il vostro tasso d’indebitamento

Il calcolo del tasso d’indebitamento per un mutuo ipotecario non si basa sui vostri costi effettivi attuali, ma su ipotesi prudenti. Questo approccio prudenziale tutela sia la banca sia voi, integrando un margine di sicurezza in caso di aumento dei tassi o di cambiamento della vostra situazione.

In forma semplificata, la formula utilizzata è la seguente:

Tasso d’indebitamento = (oneri ipotecari teorici + altri debiti) / reddito lordo annuo

Gli oneri ipotecari teorici comprendono generalmente:

• Gli interessi teorici, calcolati sull’importo dell’ipoteca con un tasso prudente (ad esempio intorno al 4.5–5% annuo), anche se il vostro tasso effettivo al momento della firma è più basso.
• L’ammortamento, cioè il rimborso di una parte del capitale, in genere fino a ridurre il debito a 2/3 del valore dell’immobile nell’arco di una quindicina d’anni.
• Le spese di manutenzione e le altre spese accessorie, spesso stimate intorno all’1% del valore dell’immobile all’anno, per coprire lavori, riparazioni e oneri di comproprietà.

A questi oneri ipotecari la banca aggiunge i vostri altri debiti ricorrenti:

• leasing dell’auto;
• crediti al consumo o carte di credito non completamente saldate;
• contributi alimentari;
• altri impegni regolari documentati.

Il risultato viene poi confrontato con il vostro reddito lordo (spesso su base annua). Se il rapporto è inferiore o pari al limite fissato dalla banca, il vostro tasso d’indebitamento è considerato accettabile. In caso contrario, l’istituto stimerà che il progetto supera la vostra capacità finanziaria.

Esempio numerico di calcolo del tasso d’indebitamento

Per rendere il concetto più concreto, prendiamo un esempio semplificato, ispirato alle pratiche usuali in Svizzera.

Desiderate acquistare un appartamento del valore di CHF 850’000.–. Apportate CHF 250’000.– di fondi propri. Il finanziamento ipotecario ammonta quindi a CHF 600’000.–.

La banca calcola i vostri oneri ipotecari teorici come segue:

• Interessi teorici (tasso prudente del 5%): CHF 600’000.– × 5% = CHF 30’000.– all’anno.
• Ammortamento (ad esempio 1% dell’importo dell’ipoteca all’anno): CHF 600’000.– × 1% = CHF 6’000.– all’anno.
• Spese di manutenzione teoriche (1% del valore dell’immobile): CHF 850’000.– × 1% = CHF 8’500.– all’anno.

Gli oneri ipotecari teorici annui raggiungono quindi:

CHF 30’000.– + CHF 6’000.– + CHF 8’500.– = CHF 44’500.– all’anno

Supponiamo che il vostro nucleo familiare disponga di un reddito lordo annuo di CHF 150’000.– (salario fisso 13 volte, bonus stabilizzati). In base a questi dati il vostro tasso d’indebitamento sarebbe:

Tasso d’indebitamento = CHF 44’500.– / CHF 150’000.– ≈ 29.7%

Se non avete leasing importanti né altri crediti, questo tasso d’indebitamento di circa il 30% si colloca in genere nell’intervallo considerato accettabile da molti istituti (fatto salvo l’esame completo del vostro dossier).

Se invece aveste anche un leasing auto di CHF 600.– al mese (cioè CHF 7’200.– all’anno) e un credito al consumo di CHF 300.– al mese (cioè CHF 3’600.– all’anno), gli altri debiti raggiungerebbero CHF 10’800.– all’anno. I vostri oneri totali sarebbero allora:

CHF 44’500.– + CHF 10’800.– = CHF 55’300.–

Il vostro tasso d’indebitamento diventerebbe:

Tasso d’indebitamento = CHF 55’300.– / CHF 150’000.– ≈ 36.9%

In questo scenario il vostro tasso d’indebitamento supererebbe chiaramente la soglia di un terzo del reddito lordo. La banca potrebbe giudicare il progetto troppo stretto e chiedere un aumento dei fondi propri, una riduzione del prezzo d’acquisto o il rimborso anticipato di alcuni debiti.

Quale tasso d’indebitamento è considerato accettabile per un’ipoteca?

In Svizzera molti istituti di finanziamento utilizzano la regola di circa 33% del reddito lordo. Questo significa che:

• al di sotto del 30%, la vostra situazione è generalmente considerata confortevole, fatte salve altre variabili (stabilità professionale, età, composizione del nucleo familiare);
• tra il 30% e il 33%, il vostro progetto è spesso accettabile, ma l’istituto può esaminare il dossier in modo più approfondito;
• oltre il 33–35%, il rischio è considerato troppo elevato e il finanziamento in quella forma ha buone probabilità di essere rifiutato.

Non si tratta di una legge scritta, ma di una prassi prudenziale ampiamente diffusa. Ogni istituto può applicare regole interne proprie, talvolta più severe, ad esempio per determinate tipologie di immobili, per redditi variabili o per persone prossime al pensionamento.

Il vostro tasso d’indebitamento non è quindi solo un valore matematico: è un indicatore chiave della vostra capacità di sostenere nel tempo gli oneri ipotecari. Al di sotto della soglia aumentano le probabilità di ottenere una decisione positiva, senza che questo garantisca automaticamente la concessione del credito. Al di sopra della soglia è generalmente necessario adattare il progetto (prezzo, fondi propri, debiti).

Differenza tra tasso d’indebitamento e capacità finanziaria complessiva

Il tasso d’indebitamento è un indicatore centrale, ma non riassume da solo l’insieme della vostra capacità finanziaria. La banca analizza anche altri elementi:

• la stabilità dei vostri redditi (contratto a tempo indeterminato, storico dell’attività indipendente, ecc.);
• l’evoluzione probabile della vostra situazione (prossimità della pensione, progetti familiari, riduzione del grado d’attività);
• il livello dei vostri fondi propri e la loro origine (risparmi, 2° pilastro, donazioni);
• le vostre riserve di liquidità di sicurezza dopo l’acquisto (il “cuscinetto” finanziario che rimane disponibile in caso di imprevisti).

Per esempio, il vostro tasso d’indebitamento può essere inferiore al 33%, ma potreste disporre di pochissima liquidità dopo l’acquisto, esponendovi fortemente in caso di lavori urgenti o di calo del reddito. Al contrario, un tasso d’indebitamento leggermente superiore, ma con riserve consistenti e redditi molto stabili, può essere accettato in alcuni casi.

Per voi l’obiettivo non è solo ottenere un finanziamento, ma un finanziamento che rimanga sostenibile e sereno nel tempo. Per questo è utile completare la semplice nozione di tasso d’indebitamento con una visione globale del vostro budget, dei vostri obiettivi e dei vostri progetti di vita.

Come ridurre il vostro tasso d’indebitamento prima di una richiesta di ipoteca

Se, durante una prima simulazione, il vostro tasso d’indebitamento dovesse risultare troppo elevato, è possibile agire su diversi leve concrete per migliorare il vostro dossier prima di presentare una domanda formale.

Ecco alcune piste frequentemente utilizzate:

• Aumentare i vostri fondi propri : rafforzando il vostro apporto (risparmi supplementari, prelievo anticipato del 2° pilastro, 3° pilastro, donazione familiare) riducete l’importo dell’ipoteca e quindi gli interessi teorici e l’ammortamento.
• Ridurre il prezzo dell’immobile preso di mira: adeguare leggermente il vostro budget d’acquisto può avere un impatto importante sugli oneri ipotecari teorici e far scendere il tasso d’indebitamento sotto la soglia desiderata.
• Rimborsare o ridurre alcuni debiti: estinguere un leasing, un credito al consumo o un debito su carta di credito può migliorare sensibilmente il vostro tasso d’indebitamento.
• Strutturare diversamente il vostro progetto: in alcuni casi può essere opportuno considerare una proprietà per piani (PPE) più modesta, un immobile in un comune leggermente meno caro o una combinazione di ipoteche (ad esempio una parte a tasso fisso, una parte indicizzata) adatta al vostro profilo di rischio.
• Ottimizzare i redditi dichiarati: per gli indipendenti o le persone con bonus variabili, il modo in cui i redditi sono documentati e giustificati (attestazioni, storico) può influenzare la considerazione di tali importi da parte della banca.

Un accompagnamento professionale permette in genere di individuare le leve più efficaci per la vostra situazione. In alcuni casi bastano pochi aggiustamenti mirati per rendere finanziabile un progetto, senza rinunciare al vostro obiettivo di diventare proprietari.

Perché far analizzare il vostro tasso d’indebitamento da uno specialista indipendente?

Il calcolo del tasso d’indebitamento può sembrare semplice, ma nella realtà è più sfumato. Ogni istituto applica proprie ipotesi, un proprio modo di considerare alcuni redditi (bonus, ore supplementari, indennità) e un proprio approccio alla valutazione degli impegni esistenti. Un’analisi indipendente vi permette di sapere esattamente dove vi collocate prima di rivolgervi alle banche.

Un mediatore o uno specialista in finanziamenti ipotecari:

• verifica il vostro tasso d’indebitamento in base alle pratiche del mercato svizzero;
• simula diversi scenari (altro immobile, altro livello di fondi propri, con o senza utilizzo della previdenza);
• individua i punti deboli del vostro dossier e le misure possibili per migliorarli;
• vi aiuta a presentare un dossier coerente e argomentato agli istituti finanziatori.

L’obiettivo non è solo ottenere un “sì” per la vostra ipoteca, ma farlo in condizioni che rimangano confortevoli per voi. Facendovi accompagnare guadagnate in chiarezza, in tempo e in capacità di negoziazione.

Se lo desiderate potete richiedere una valutazione del vostro tasso d’indebitamento e del vostro budget anche prima di aver scelto un immobile preciso. Questo vi permette di definire una fascia di prezzo realistica, sapere fino a dove potete spingervi senza mettere a rischio il vostro equilibrio finanziario e affrontare le visite con maggiore serenità. Potete inoltre utilizzare un calcolatore ipotecario per stimare gli oneri nelle vostre condizioni finanziarie attuali.

Consigli pratici per gestire il vostro tasso d’indebitamento nella vita quotidiana

Al di là del momento chiave della richiesta di ipoteca, il tasso d’indebitamento è un concetto utile per gestire il vostro budget nel lungo periodo. Alcune semplici abitudini possono aiutarvi a mantenere un livello di indebitamento sano.

• Controllare regolarmente il vostro budget: aggiornare entrate e uscite almeno una volta all’anno permette di verificare se nuovi impegni (abbonamenti, leasing, crediti) stanno riducendo il vostro margine di manovra.
• Limitare i crediti al consumo: nel loro insieme questi impegni possono far salire rapidamente il tasso d’indebitamento oltre le soglie accettabili per una futura rinegoziazione dell’ipoteca.
• Costituire e preservare una riserva di sicurezza: mantenere su un conto separato alcuni mesi di spese fisse aumenta la vostra resilienza in caso di imprevisti.
• Anticipare le grandi tappe della vita: arrivo di un figlio, riduzione del grado d’attività, pensionamento… sono tutte situazioni che possono influenzare i vostri redditi e l’equilibrio del vostro tasso d’indebitamento.

Familiarizzando con questo concetto, guadagnate autonomia e capacità decisionale. Potete così adattare i vostri progetti immobiliari, i vostri risparmi e i vostri impegni finanziari affinché il progetto di acquisto rimanga una fonte di stabilità e non di stress.

Nota importante

Gli esempi numerici e le spiegazioni presentati in questa pagina sono indicativi e semplificati. Non costituiscono né un’offerta di finanziamento né una consulenza finanziaria o fiscale personalizzata. I criteri di concessione del credito e i calcoli del tasso d’indebitamento possono variare da un istituto all’altro e devono sempre essere confermati nell’ambito di un’analisi dettagliata della vostra situazione con uno specialista.

Risorse utili sull’indebitamento

• Utilizzare il valore locativo e il vostro debito ipotecario per ridurre le imposte.
• Deduzioni fiscali: come dedurre e quanto?
• La nostra pagina di domande frequenti (FAQ) risponde a molte altre domande.