Pegno immobiliare: definizione
Nel diritto svizzero, il pegno immobiliare è una garanzia giuridica che la banca costituisce su un bene immobile (casa, appartamento, edificio) per assicurare il rimborso di un prestito ipotecario. In concreto, il pegno immobiliare è un diritto reale limitato iscritto al registro fondiario: grava l’immobile e garantisce un credito (ad esempio la vostra ipoteca).
Se non rispettate più i vostri obblighi di pagamento (interessi, rimborso), la banca può procedere alla realizzazione del pegno immobiliare, ossia provocare la vendita forzata del bene per rimborsarsi con il ricavato della vendita.
Secondo il Codice civile svizzero, il pegno immobiliare può essere costituito sotto forma di ipoteca o di cartella ipotecaria. Nella prassi attuale, la cartella ipotecaria è diventata lo strumento centrale: si tratta di un credito personale (l’importo dell’ipoteca o più) garantito da un pegno immobiliare e iscritto al registro fondiario. È questa combinazione – credito + pegno immobiliare – che consente alle banche di proporre tassi ipotecari nettamente più bassi rispetto a un credito non garantito.
Aspetti giuridici del pegno immobiliare
Dal punto di vista giuridico, il pegno immobiliare è un diritto di garanzia:
- non trasferisce la proprietà dell’immobile alla banca;
- attribuisce al creditore un diritto di preferenza sul prezzo ottenuto dalla vendita del bene, secondo un ordine di rango determinato dalle iscrizioni al registro fondiario;
- è rigorosamente disciplinato dal Codice civile svizzero (art. 793 ss CC).
Affinché un pegno immobiliare sia valido, sono essenziali due condizioni:
- Atto in forma autentica
La costituzione di un pegno immobiliare (ipoteca o cartella ipotecaria) richiede un atto autentico, generalmente redatto da un notaio. - Iscrizione al registro fondiario
Il pegno immobiliare nasce con la sua iscrizione al registro fondiario. È questa iscrizione che fa fede e determina in particolare il rango del pegno (priorità di pagamento rispetto agli altri creditori).
Meccanismo del pegno immobiliare
Nell’ambito di un prestito ipotecario, il funzionamento è il seguente:
- La banca vi concede un credito (ad esempio 800 000 CHF) e viene creata o utilizzata una cartella ipotecaria di importo corrispondente (o leggermente superiore).
- Questa cartella rappresenta un credito personale garantito da un pegno immobiliare sul vostro bene.
- La cartella è iscritta al registro fondiario: da quel momento, il pegno immobiliare è opponibile ai terzi (altri creditori, futuri acquirenti, ecc.).
L’importo del pegno immobiliare iscritto (ad esempio 800 000 CHF) indica il massimale garantito, ma non riflette sempre il debito reale in un dato momento: anche se ammortizzate una parte dell’ipoteca, l’importo della cartella non cambia automaticamente. Ciò consente eventualmente di riutilizzare la stessa cartella in caso di finanziamento supplementare, senza dover costituire un nuovo pegno immobiliare.
In caso di mancato pagamento prolungato, il pegno immobiliare svolge pienamente il suo ruolo di garanzia:
- la banca può disdire il contratto di credito e avviare un’esecuzione in realizzazione di pegno immobiliare;
- l’immobile viene quindi venduto (di regola all’asta pubblica) secondo le regole dell’esecuzione e del fallimento;
- il ricavato della vendita è ripartito tra i creditori secondo il rango di ciascun pegno immobiliare iscritto;
- se il ricavato della vendita supera l’importo totale dei crediti garantiti, il saldo spetta al proprietario;
- se la vendita non copre interamente il debito, il saldo non pagato resta di regola dovuto dal debitore (credito non o non più garantito).
È perché il pegno immobiliare riduce fortemente il rischio di mancato rimborso che le banche possono concedere ipoteche di lunga durata, a tassi sensibilmente più bassi rispetto a un credito al consumo o a un prestito personale, che invece non sono garantiti da un pegno immobiliare.
Esempio di applicazione del pegno immobiliare
Acquistate un appartamento in Svizzera per 1 000 000 CHF.
- Apportate 200 000 CHF di mezzi propri.
- La banca finanzia 800 000 CHF sotto forma di prestito ipotecario.
Per garantire questo finanziamento, una cartella ipotecaria di 800 000 CHF è costituita a vostro nome e iscritta al registro fondiario. Questa cartella è legata a un pegno immobiliare sul vostro appartamento:
- la cartella indica l’importo del pegno immobiliare (800 000 CHF), il bene gravato e il creditore (la banca);
- in parallelo, firmate con la banca un contratto di credito ipotecario che stabilisce l’importo effettivamente prestato, il tasso, la durata, l’ammortamento, ecc.
Per anni, pagate regolarmente gli interessi e l’ammortamento. Il saldo del vostro debito passa ad esempio da 800 000 CHF a 650 000 CHF, ma il pegno immobiliare iscritto resta a 800 000 CHF finché la cartella non viene modificata o cancellata.
Due scenari possibili:
Tutto procede bene
Continuate a onorare i vostri pagamenti. Il pegno immobiliare resta puramente teorico: la banca non ha alcun diritto di utilizzare o vendere il vostro bene finché rispettate i vostri obblighi. Se, un giorno, rimborsate interamente l’ipoteca, la cartella può essere conservata (senza debito effettivo, ma sempre disponibile per un futuro finanziamento) oppure cancellata dal registro fondiario.
Mancato pagamento prolungato
A seguito di una diminuzione dei redditi, smettete in modo duraturo di pagare gli interessi e l’ammortamento. Dopo aver cercato soluzioni (riscadenzamento, vendita volontaria del bene, ecc.), la banca finisce per avviare una procedura di realizzazione di pegno immobiliare. L’appartamento viene venduto nell’ambito dell’esecuzione:
- se il bene viene venduto per 950 000 CHF, la banca viene rimborsata fino a concorrenza del suo credito (ad esempio i 650 000 CHF ancora dovuti + interessi e spese), e il saldo vi spetta, eventualmente dopo il pagamento di altri crediti privilegiati;
- se il bene viene venduto soltanto per 600 000 CHF, la banca riceve questa somma sulla base del pegno immobiliare, ma resta un saldo di debito non coperto (ad esempio 50 000 CHF + spese) che rimane dovuto senza garanzia reale.
