Mezzi propri: definizione

I mezzi propri sono la parte del prezzo dell’immobile che finanzia senza ricorrere a un prestito, grazie ai suoi risparmi, al 3° pilastro, a donazioni familiari, a un anticipo ereditario oppure tramite la costituzione in pegno del 2° pilastro.

In Svizzera si parla anche di fondi propri, e hanno un ruolo centrale nella concessione di un’ipoteca. Più elevati sono i suoi mezzi propri, più la banca considera solido il finanziamento e maggiore è il margine per negoziare le condizioni del suo prestito.

In concreto, i mezzi propri servono a coprire una parte del prezzo d’acquisto dell’abitazione (di norma almeno il 20 %) e talvolta anche una parte delle spese accessorie (spese notarili, imposta di trasferimento, spese di acquisto), che spesso non possono essere finanziate con l’ipoteca. È la base su cui la banca calcola l’importo massimo del credito e il livello di rischio che è disposta ad assumersi con lei.

Caratteristiche dei mezzi propri

In Svizzera, la regola generale è che la banca richieda almeno 20 % di mezzi propri per finanziare la sua residenza principale. Ciò significa che per un immobile da 1 000 000 CHF deve in linea di principio apportare almeno 200 000 CHF di mezzi propri. Di questi 20 %, almeno il 10 % del prezzo dell’immobile deve provenire dai «mezzi propri duri»: risparmi in contanti, conti di risparmio, titoli, pilastro 3a, donazioni o anticipo ereditario. Il restante 10 % può, a determinate condizioni, provenire dalla sua previdenza professionale (2° pilastro), tramite prelievo anticipato o costituzione in pegno.

I mezzi propri possono quindi essere composti da diversi elementi:

i suoi risparmi (conto di risparmio, conto titoli, disponibilità in contanti);
il suo pilastro 3a (prelievo o costituzione in pegno);
una parte del suo 2° pilastro (prelievo o costituzione in pegno);
donazioni o anticipi ereditari da parte della famiglia;
eventualmente il valore di un altro immobile, costituito in pegno o venduto per liberare liquidità.

Più elevati sono i suoi mezzi propri, più bassa è la quota di finanziamento tramite ipoteca. Questo comporta diversi vantaggi:

la banca assume meno rischio ed è spesso più flessibile sulle condizioni (tasso d’interesse, durata, struttura dell’ipoteca);
gli interessi da pagare sono subito più bassi, perché prende in prestito di meno;
il cosiddetto «test di sostenibilità» (costi totali ≈ max 33 % del reddito lordo) è più facile da superare, perché il carico ipotecario teorico diminuisce;
ha un migliore «cuscinetto di sicurezza» in caso di calo del valore dell’immobile o di aumento dei tassi.

Al contrario, mezzi propri troppo bassi limitano la sua capacità di indebitamento e possono costringerla a rivedere il budget al ribasso (prezzo dell’immobile, ubicazione, superficie, ecc.). Possono anche esporla maggiormente a un aumento dei tassi o a un cambiamento di situazione (perdita di reddito, separazione, pensionamento). Per questo le banche guardano non solo all’importo dei suoi mezzi propri, ma anche alla loro origine: preferiscono mezzi propri duri e stabili piuttosto che un ricorso massiccio al 2° pilastro, che riduce in modo significativo la previdenza per la vecchiaia.

Infine, il livello dei mezzi propri ha un legame diretto con la struttura successiva: più apporta all’inizio, meno dovrà ammortizzare in seguito il suo credito (ammortamento diretto o indiretto) e più la sua situazione finanziaria resterà flessibile nel lungo periodo.

Calcolo completo con i suoi mezzi propri

Prendiamo l’esempio di un acquisto immobiliare in Svizzera per 1 000 000 CHF.

Scenario 1: mezzi propri minimi

Punta al minimo richiesto dalla banca, cioè 20 % di mezzi propri, quindi 200 000 CHF. Per esempio:

80 000 CHF provengono dai suoi risparmi e dal pilastro 3a (mezzi propri duri);
120 000 CHF provengono da un prelievo anticipato del 2° pilastro.

Il finanziamento si presenta quindi così:

Prezzo dell’immobile: 1 000 000 CHF
Mezzi propri totali: 200 000 CHF
Importo dell’ipoteca: 800 000 CHF (80 % del valore dell’immobile)

Su questi 800 000 CHF, la banca strutturerà spesso:

un’ipoteca di 1° rango (circa il 65 % del valore, cioè 650 000 CHF);
un’ipoteca di 2° rango (circa il 15 %, cioè 150 000 CHF), che dovrà essere ammortizzata entro 15 anni o fino al pensionamento.

Gli interessi sono calcolati su 800 000 CHF. Se il tasso medio è del 2 %, gli interessi teorici annui ammontano a circa 16 000 CHF. A ciò si aggiungono l’ammortamento del 2° rango e le spese correnti (spese accessorie, manutenzione, ecc.).

Scenario 2: mezzi propri rafforzati

Immaginiamo ora che disponga di 300 000 CHF di mezzi propri (30 % del prezzo dell’immobile):

150 000 CHF provengono dai suoi risparmi e dal pilastro 3a;
150 000 CHF provengono dal 2° pilastro o da una donazione familiare.

Il suo montaggio diventa:

Prezzo dell’immobile: 1 000 000 CHF
Mezzi propri totali: 300 000 CHF
Importo dell’ipoteca: 700 000 CHF (70 % del valore dell’immobile)

Con lo stesso tasso del 2 %, gli interessi teorici annui scendono a 14 000 CHF (700 000 × 2 %), cioè 2 000 CHF in meno all’anno rispetto al primo scenario. Prende in prestito di meno, ammortizza di meno la parte di 2° rango e il rapporto tra costi e redditi è più confortevole. La banca è rassicurata, lei ha un migliore margine di negoziazione sul tasso e più sicurezza in caso di variazioni dei tassi o del suo reddito.