Comment fonctionne le droit de mutation en Valais ?

• Comment fonctionnent les droits de mutation en Valais ?
• Combien coûtent réellement les droits de mutation en Valais ?
• Quand et comment les droits de mutation sont-ils payés ?
• Droits de mutation, frais de notaire, registre foncier : comment ne pas tout mélanger ?
• Droits de mutation et gains immobiliers : le lien à connaître

Vous vous apprêtez à acheter un bien en Valais, et souhaitez en savoir plus sur les droits de mutation de ce canton ? Ce pourcentage, prélevé lors du transfert de propriété, varie selon la commune et le type de transaction.

Dans cet article nous vous expliquons comment cette taxe est calculée, qui doit la payer et quelles différences existent entre les communes. 

Comment fonctionnent les droits de mutation en Valais ?

Cette taxe, liée au transfert du bien, est prélevée à chaque changement de propriétaire et encaissée par le canton et par la commune. Certes, le mécanisme est simple, mais le montant exact peut varier légèrement selon l’endroit où vous achetez.

Une particularité valaisanne : le taux dépend de la commune

Le canton fixe bien le cadre, mais chaque commune est ensuite libre d’appliquer son propre pourcentage, ce qui explique pourquoi deux biens vendus au même prix peuvent avoir un droit de mutation pas exactement la même chose en fonction de leur localisation. 

La base de calcul : prix d’achat ou valeur fiscale

Dans la plupart des cas, le droit de mutation est calculé sur le prix d’achat indiqué dans l’acte de vente, mais il existe une exception. En effet, si le prix de vente s’écarte trop de la valeur fiscale, les autorités peuvent s’appuyer sur cette dernière pour éviter une sous-évaluation artificielle. Ce cas reste rare mais il existe certains cas particuliers, notamment lors de ventes intrafamiliales, ou de transactions très en dessous du marché. 

Pour clarifier ce point, nous vous conseillons de consulter votre notaire.

Qui paie les droits de mutation ?

Bien que ce ne soit pas une obligation légale, l’acheteur paie presque systématiquement les droits de mutation. Si vous souhaitez déroger à cette pratique, il faut donc veiller à ce que ce soit écrit noir sur blanc dans l’acte de vente.

Combien coûtent réellement les droits de mutation en Valais ?

Nous savons qu’il est difficile de se projeter sans chiffres. Les droits de mutation sont assez simples à estimer une fois qu’on connaît l’ordre de grandeur appliqué dans le canton, ainsi que la marge de variation entre les communes.

En Valais, les droits de mutation se situent généralement entre 1 % et 1,5 % du prix d’achat. Gardez toutefois à l’esprit que les communes sont libres d’appliquer le minimum, ou au contraire, de monter au-dessus. 

Imaginons que vous ayez acquis un bien à 500’000 CHF :

• si les droits de mutations sont établis à 1 % du prix de vente, cela représente 5’000 CHF,
• 1,3 % du prix de vente correspond à 6’500 CHF, 
• et 1,5 % du prix de vente, revient à payer 7’500 CHF. 

Quand et comment les droits de mutation sont-ils payés ?

Comme mentionné, les droits de mutation interviennent au moment du transfert de propriété, autrement dit, juste avant l’inscription officielle de l’acheteur au registre foncier. 

Le notaire collecte le montant

Vous ne payez pas directement la commune ou le canton. C’est votre notaire qui centralise toutes les sommes nécessaires pour finaliser la transaction, dont :

• Les droits de mutation,
• Les frais du registre foncier,
• Les honoraires notariaux.

Une fois que tout est réglé, le notaire procède à la mutation au registre foncier et vous êtes définitivement propriétaire de votre bien. Vous pouvez enfin vous projeter dans votre nouveau “chez vous” et imaginer tout ce que vous désirez!

Droits de mutation, frais de notaire, registre foncier : comment ne pas tout mélanger ?

On met souvent tout dans le même sac, alors que ces frais n’ont ni la même fonction, ni la même logique.

Les distinguer permet de mieux comprendre où part votre argent, et surtout de savoir ce qui varie d’une commune à l’autre… et ce qui demeure fixe.

Les droits de mutation : la taxe liée au changement de propriétaire

C’est la partie qui dépend de la commune. Elle correspond à un pourcentage du prix d’achat, et c’est ce montant qui varie d’un village à l’autre, parfois de manière sensible, même pour des biens similaires.

Les honoraires du notaire : la prestation

Le notaire ne prélève pas une taxe, mais des honoraires pour son travail :

• Préparation de l’acte,
• Vérifications juridiques,
• Coordination des paiements,
• Inscription au registre foncier.

En Valais, ces honoraires tournent généralement entre 0,5 % et 0,7 % du prix du bien, et ils sont relativement stables, quelle que soit la commune.

Le registre foncier : l’inscription officielle

Dernier poste : les émoluments du registre foncier. Il s’agit d’un tarif administratif, qui tourne autour de 0,2 % du prix d’achat. Cette fois, il ne varie pas en fonction de la commune, mais selon le barème officiel du canton.

Un exemple pour visualiser tout ça

Pour un logement acheté 500’000 CHF, on peut obtenir des frais comme :

• Droit de mutation (1,5 %) : 7’500 CHF
• Notaire (0,7 %) : 3’500 CHF
• Registre foncier (0,2 %) : 1’000 CHF

Veuillez noter que ces montants sont donnés à titre indicatif, et ne doivent pas être utilisés comme valeur de référence.

Droits de mutation et gains immobiliers : le lien à connaître

Les droits de mutation interviennent lors de l’achat, tandis que l’impôt sur le gain immobilier, lui, n’entre en scène qu’au moment de la revente. Il s’agit donc de deux moments totalement différents, mais qui peuvent alléger votre note fiscale au moment de la vente. 

Les droits de mutation font partie des frais déductibles

Lorsque vous revendez un bien avec une plus-value, le Valais vous permet de déduire certains frais liés à l’acquisition. Les droits de mutation en font partie, au même titre que :

• les frais de notaire,
• les émoluments du registre foncier,
• les travaux de rénovation documentés,
• et les commissions d’agence.

En d’autres termes, plus vos frais d’acquisition sont élevés, plus votre gain imposable diminue.

Un barème qui dépend du gain… et surtout du temps écoulé

En Valais, l’impôt sur le gain immobilier est calculé selon :

• le montant de la plus-value,
• la durée de détention du bien.
• Plus vous gardez votre bien longtemps, plus le taux diminue.

Si l’on se réfère au barème officiel de 2025 :

• une revente très rapide s’accompagne d’un taux pouvant monter à 19 % ou plus,
• Si vous gardez votre bien plusieurs années, le taux est réduit et peut même tomber autour de 3 % au-delà de 25 ans.

Cela explique pourquoi les frais d’acquisition ont un impact plus visible lors des reventes rapprochées, et au contraire, sur une revente après quelques années, les droits de mutation réduisent immédiatement la base taxée.

Un petit exemple pour comprendre

Imaginons que vous achetiez un bien à 500’000 CHF, et que vous le revendiez quelques années plus tard avec un gain de 80’000 CHF. Si vos frais d’acquisition reconnus s’élèvent à 12’000 CHF (droits de mutation + notaire + registre foncier), alors :

• gain brut : 80’000 CHF
• gain imposable : 68’000 CHF

Vous ne réduisez pas le taux, mais la base. En fiscalité, cela fait toute la différence.