Frais d’acquisition : définition
Les frais d’acquisition désignent l’ensemble des coûts supplémentaires qui viennent s’ajouter au prix d’achat d’un bien immobilier au moment où vous devenez propriétaire.
Ils ne correspondent pas au prix du logement lui-même, mais à tous les frais administratifs, fiscaux et juridiques nécessaires pour formaliser le transfert de propriété : honoraires du notaire, droits de mutation, émoluments du registre foncier, frais liés à la cédule hypothécaire, et parfois frais de courtage ou d’expertise.
En Suisse, les frais d’acquisition représentent en général entre 3 % et 5 % du prix du bien, selon le canton et la commune. Dans certains cantons, notamment en Suisse romande (Vaud, Genève, Neuchâtel, Jura), le poids des droits de mutation est élevé, ce qui augmente sensiblement le montant total des frais d’acquisition. À l’inverse, dans des cantons comme Zurich ou Schwyz, où il n’y a pas de droit de mutation au sens strict, les frais d’acquisition restent plus modestes, composés surtout des frais de notaire et du registre foncier.
Les frais d’acquisition sont très importants à intégrer dès le début de votre projet, car ils doivent en principe être payés avec vos fonds propres et ne sont pas financés par l’hypothèque. Oublier de prévoir ces frais d’acquisition peut faire dérailler un projet juste avant la signature chez le notaire.
Explications
Les frais d’acquisition regroupent plusieurs postes, qui varient légèrement d’un canton à l’autre, mais dont la structure générale reste similaire :
1. Honoraires et émoluments du notaire
- Le notaire rédige l’acte de vente, authentifie la transaction et s’occupe de la coordination avec le registre foncier et, le cas échéant, la banque.
- Ses honoraires sont souvent calculés en pourcentage du prix de vente, selon un barème cantonal (par exemple autour de 0,6–0,8 % dans certains cantons).
- Ces honoraires font pleinement partie des frais d’acquisition.
2. Droit de mutation (ou taxe équivalente)
- Il s’agit d’un impôt cantonal (parfois communal) prélevé lors du changement de propriétaire.
- Dans des cantons comme Vaud, Genève ou Neuchâtel, ce droit de mutation peut atteindre environ 2–3 % du prix du bien, voire plus avec les surtaxes communales.
- Dans d’autres cantons (par exemple Zurich, Schwyz ou Zoug), le droit de mutation a été supprimé ou remplacé par des émoluments plus faibles.
- Le droit de mutation est souvent l’élément le plus lourd des frais d’acquisition.
3. Émoluments du registre foncier
- Toute mutation de propriété doit être inscrite au registre foncier.
- Le registre facture des émoluments calculés sur la valeur du bien et sur la constitution ou modification des droits de gage (cédules hypothécaires).
- Ces émoluments, bien que moins médiatisés que les droits de mutation, constituent une composante incontournable des frais d’acquisition.
4. Frais liés à la cédule hypothécaire
- Lorsque votre banque finance le bien au moyen d’une hypothèque, une cédule hypothécaire doit être créée ou cédée, et inscrite au registre foncier.
- Cette opération génère des frais (émoluments du registre + frais notariés) qui entrent eux aussi dans les frais d’acquisition.
- À titre d’ordre de grandeur, la création d’une cédule peut représenter environ 1–2 % du montant de la cédule dans certains cantons.
5. Autres frais éventuels
- Frais de courtage (rémunération de l’agent immobilier), parfois payés par le vendeur, parfois partagés ou à la charge de l’acheteur selon les pratiques locales.
- Frais d’expertise ou d’estimation du bien, lorsqu’ils sont facturés séparément.
- Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur certains émoluments.
Au total, il n’est pas rare que les frais d’acquisition atteignent 4 à 5 % du prix d’achat dans des cantons à forte fiscalité immobilière (Genève, Vaud, Neuchâtel, Jura), tandis qu’ils peuvent être plus proches de 2–3 % dans des cantons où le droit de mutation est faible ou inexistant. Dans tous les cas, ces frais d’acquisition doivent être payés en plus de votre apport personnel de 20 % et ne peuvent généralement pas être financés par la banque, ce qui signifie que vous devez prévoir suffisamment de liquidités
Liste des principaux frais d’acquisition (avec exemples cantonaux)
Les frais d’acquisition peuvent être résumés de la manière suivante :
- Frais de notaire : rédaction de l’acte, authentification, coordination avec la banque et le registre foncier (environ 0,5–1 % du prix d’achat, selon le canton).
- Droit de mutation / taxe de transfert : impôt cantonal et communal prélevé sur la transaction (souvent 1–3 % du prix, parfois plus en incluant la part communale).
- Émoluments du registre foncier : inscription du transfert de propriété et de la cédule hypothécaire.
- Frais liés à la cédule hypothécaire : création, cession ou modification du droit de gage immobilier.
- Éventuellement frais de courtage (si vous, en tant qu’acheteur, prenez en charge tout ou partie de la commission de l’agent).
- Éventuels frais d’expertise ou d’estimation.
Quelques exemples simplifiés :
- Canton de Vaud / Genève : les frais d’acquisition totaux (notaire + droits de mutation + registre foncier + cédule) tournent souvent autour de 4–5 % du prix d’achat, avec un droit de mutation particulièrement significatif.
- Canton de Zurich : pas de droit de mutation au sens strict, mais des émoluments de notaire et du registre foncier (les frais d’acquisition sont alors plus proches de 1,5–2,5 % du prix).
Exemple concret
Vous envisagez d’acheter un appartement en résidence principale au prix de 1 000 000 CHF. Vous discutez avec votre banque d’un financement hypothécaire classique (20 % de fonds propres, 80 % d’hypothèque).
1. Calcul du financement sans tenir compte des frais d’acquisition
- Prix d’achat : 1 000 000 CHF
- Apport personnel (20 %) : 200 000 CHF
- Hypothèque : 800 000 CHF
Si vous ne considérez que ces montants, vous pourriez penser qu’un apport de 200 000 CHF suffit. Or, les frais d’acquisition viennent s’ajouter à ce calcul.
2. Intégration des frais d’acquisition
Supposons un canton où les frais d’acquisition représentent environ 4 % du prix d’achat (cas fréquent dans certains cantons romands) :
- Prix d’achat : 1 000 000 CHF
- Taux global de frais d’acquisition : 4 %
- Frais d’acquisition estimés : 1 000 000 × 4 % = 40 000 CHF
Votre besoin total en liquidités devient alors :
- 200 000 CHF de fonds propres (apport minimal de 20 %)
- 40 000 CHF de frais d’acquisition
- = 240 000 CHF au total
Dans la pratique, la banque exigera que ces 40 000 CHF de frais d’acquisition soient également couverts par vos fonds propres (épargne, 3ᵉ pilier, donations, etc.), et non par l’hypothèque. Si vous ne les avez pas anticipés, vous risquez de découvrir, juste avant la signature, qu’il vous manque plusieurs dizaines de milliers de francs pour finaliser la transaction.
3. Comparaison entre deux cantons
- Dans un canton à forte fiscalité immobilière (par exemple Vaud ou Genève), les frais d’acquisition sur 1 000 000 CHF peuvent se situer entre 40 000 et 50 000 CHF, en fonction du droit de mutation et des émoluments.
- Dans un canton sans droit de mutation au sens strict (par exemple Zurich), les frais d’acquisition pour le même bien pourraient être plus proches de 20 000–25 000 CHF, principalement liés aux frais de notaire, au registre foncier et à la cédule hypothécaire.
Cet exemple montre à quel point les frais d’acquisition influencent le budget global d’un achat immobilier. Bien planifier vos frais d’acquisition, poste par poste (notaire, registre foncier, droits de mutation, cédule, éventuel courtage), est indispensable pour éviter les mauvaises surprises et sécuriser votre projet de prêt hypothécaire en Suisse.
