Apport personnel : définition

L’apport personnel est la part du prix du bien immobilier que vous financez sans emprunt, grâce à votre épargne, votre 3ème pilier, des dons familiaux, une avance d’hoirie ou la mise en gage de votre 2ème pilier.

En Suisse, on parle aussi de fonds propres, et ils jouent un rôle central dans l’octroi d’un crédit hypothécaire. Plus votre apport personnel est élevé, plus votre financement est jugé solide par la banque, et plus vous avez de marge pour négocier les conditions de votre prêt.

Concrètement, l’apport personnel sert à couvrir une partie du prix d’achat du logement (en général au moins 20 %), et parfois aussi une partie des frais annexes (frais de notaire, droits de mutation, frais d’acquisition), qui ne peuvent souvent pas être financés par l’hypothèque. C’est la base sur laquelle la banque va calculer le montant maximum de votre crédit et le niveau de risque qu’elle accepte de prendre avec vous.

Caractéristiques de l’apport personnel

En Suisse, la règle générale est que la banque exige au minimum 20 % d’apport personnel pour financer votre résidence principale. Cela signifie que pour un bien de 1 000 000 CHF, vous devez en principe apporter au moins 200 000 CHF d’apport personnel. Sur ces 20 %, au moins 10 % du prix du bien doivent provenir de « l’apport personnel dur » : épargne en cash, comptes d’épargne, titres, pilier 3a, donations ou avance d’hoirie. Les 10 % restants peuvent, sous conditions, provenir de votre prévoyance professionnelle (2ème pilier), par retrait anticipé ou par mise en gage.

L’apport personnel peut donc être composé de plusieurs éléments :

vos économies (compte épargne, compte titres, avoirs en cash) ;
votre pilier 3a (retrait ou mise en gage) ;
une partie de votre 2ème pilier (retrait ou mise en gage) ;
des dons ou avances d’hoirie de votre famille ;
éventuellement la valeur d’un autre bien immobilier, mis en gage ou vendu pour dégager du cash.

Plus votre apport personnel est important, plus la part de financement par hypothèque est faible. Cela a plusieurs conséquences positives :

la banque prend moins de risque et est souvent plus flexible sur les conditions (taux d’intérêt, durée, structure de l’hypothèque) ;
vos charges d’intérêts sont immédiatement plus basses, puisque vous empruntez moins ;
le fameux « test de capacité » (charges totales ≈ max 33 % de votre revenu brut) est plus facile à passer, car votre charge hypothécaire théorique diminue ;
vous avez un meilleur « coussin de sécurité » en cas de baisse de la valeur du bien ou de hausse des taux.

À l’inverse, un apport personnel trop faible limite votre capacité d’emprunt et peut vous obliger à revoir votre budget à la baisse (prix du bien, localisation, surface, etc.). Il peut aussi vous exposer davantage à une hausse des taux ou à un changement de situation (perte de revenu, séparation, retraite). C’est pourquoi les banques regardent non seulement le montant de votre apport, mais aussi son origine : elles préfèrent un apport personnel dur et stable plutôt qu’un recours massif au 2ème pilier qui réduit fortement votre prévoyance vieillesse.

Enfin, votre niveau d’apport personnel a un lien direct avec la suite du montage : plus vous apportez au départ, moins vous devrez amortir ensuite votre crédit (amortissement direct ou indirect) et plus votre situation financière restera souple sur le long terme.

Calcul complet avec votre apport personnel

Prenons l’exemple d’un achat immobilier pour 1 000 000 CHF en Suisse.

Scénario 1 : apport personnel minimum

Vos visez le minimum demandé par la banque, soit 20 % d’apport personnel, donc 200 000 CHF. Par exemple :

80 000 CHF proviennent de votre épargne et de votre pilier 3a (apport personnel durs) ;
120 000 CHF proviennent d’un retrait anticipé de votre 2e pilier.

Votre financement se présente alors ainsi :

Prix du bien : 1 000 000 CHF
Apport personnel total : 200 000 CHF
Montant de l’hypothèque : 800 000 CHF (80 % de la valeur du bien)

Sur ces 800 000 CHF, la banque structurera souvent :

une hypothèque de 1er rang (environ 65 % de la valeur, soit 650 000 CHF) ;
une hypothèque de 2e rang (environ 15 %, soit 150 000 CHF), qui devra être amortie sur 15 ans ou jusqu’à la retraite.

Vos charges d’intérêts sont calculées sur 800 000 CHF. Si le taux moyen est de 2 %, les intérêts théoriques annuels se montent à environ 16 000 CHF. À cela s’ajoutent l’amortissement du 2e rang et les frais courants (charges, entretien, etc.).

Scénario 2 : apport personnel renforcé

Imaginons maintenant que vous disposez de 300 000 CHF d’apport personnel (30 % du prix du bien) :

150 000 CHF proviennent de votre épargne et de ton pilier 3a ;
150 000 CHF proviennent de votre 2e pilier ou d’une donation familiale.

Votre montage devient :

Prix du bien : 1 000 000 CHF
Apport personnel total : 300 000 CHF
Montant de l’hypothèque : 700 000 CHF (70 % de la valeur du bien)

Avec le même taux de 2 %, les intérêts théoriques annuels passent à 14 000 CHF (700 000 × 2 %), soit 2 000 CHF de moins par an que dans le premier scénario. Vous empruntez moins, vous amortissez moins la partie de 2ème rang, et votre ratio de charges par rapport à vos revenus est plus confortable. La banque est rassurée, vous avez une meilleure marge de négociation sur le taux et plus de sécurité en cas de variation des taux ou de tes revenus.