Amortissement indirect: définition

Avec l’amortissement indirect, vous ne remboursez pas immédiatement le capital à la banque. Vous versez des montants réguliers sur un produit de prévoyance ou d’épargne nanti qui servira à rembourser l’hypothèque à l’échéance.

Le produit de prévoyance est souvent un pilier 3a ou une assurance vie liée) qui est nanti au profit de la banque. À l’échéance convenue, le capital accumulé sur ce produit sert à rembourser une partie déterminée de l’hypothèque.

Dans le contexte suisse, l’amortissement indirect est fréquemment utilisé pour rembourser la partie de l’hypothèque dite de « deuxième rang », qui doit être réduite dans un certain délai (en général 15 ans ou au plus tard jusqu’à la retraite). Au lieu de diminuer directement l’hypothèque chaque année, vous construisez un capital dans un cadre de prévoyance, qui sera utilisé en une ou plusieurs fois pour rembourser le montant exigé par la banque.

Mécanismes de l’amortissement indirect

Avec l’amortissement indirect, vos versements réguliers se décomposent en deux flux :

Les intérêts hypothécaires, calculés sur la dette totale, qui reste plus élevée que dans un schéma d’amortissement direct ;
Les contributions d’épargne, versées sur un produit de prévoyance ou d’épargne nanti (pilier 3a, assurance vie, éventuellement pilier 3b ou autre solution structurée).

Contrairement à l’amortissement direct, votre dette hypothécaire ne baisse pas au fil des ans : elle reste à son niveau initial pour la partie concernée. Cela signifie que vous payez des intérêts sur un montant plus élevé pendant toute la durée de l’amortissement indirect. L’avantage principal se situe alors sur le plan fiscal et de la prévoyance :

Les intérêts hypothécaires restent élevés et donc fiscalement déductibles pendant une plus longue période (sous réserve des règles fiscales de votre canton et de votre situation personnelle).
Les versements sur le pilier 3a sont généralement déductibles du revenu imposable dans les limites légales, ce qui permet une optimisation fiscale supplémentaire.
Le capital épargné dans le cadre de la prévoyance peut bénéficier d’un traitement fiscal privilégié et, en principe, générer un rendement (intérêts, performances de fonds de placement, participation aux bénéfices d’une assurance, etc.).

Cependant, l’amortissement indirect comporte aussi des inconvénients et des risques :

Vous restez plus longtemps fortement endetté : la dette hypothécaire reste élevée, ce qui augmente votre exposition en cas de baisse de revenus, de hausse des taux ou de chute de la valeur du bien immobilier.
Vous dépendez de la performance du produit d’épargne : si le pilier 3a ou l’assurance liée affiche un rendement inférieur aux attentes, le capital accumulé peut être insuffisant pour rembourser la totalité du montant prévu.
Si le capital reconstitué est trop faible, la banque peut exiger un complément de garanties, un amortissement supplémentaire ou une adaptation de la structure de financement (par exemple, augmentation de l’amortissement ou réduction de l’hypothèque).

En résumé, l’amortissement indirect peut être intéressant pour les propriétaires qui souhaitent optimiser leur fiscalité et renforcer leur prévoyance vieillesse, tout en acceptant de conserver une dette hypothécaire plus élevée pendant une longue période. Le choix entre amortissement direct et amortissement indirect doit toujours être analysé en fonction de la situation personnelle, de la tolérance au risque et de l’horizon de planification (retraite, transmission, revente, etc.).

Exemple d’amortissement indirect

Imaginons une hypothèque de 700 000 CHF sur un logement en Suisse. La banque exige que 200 000 CHF soient amortis sur 15 ans afin de ramener la dette à 500 000 CHF. Vous avez le choix entre amortissement direct ou amortissement indirect.

Avec un amortissement direct, vous rembourseriez chaque année environ 13 300 CHF de capital (200 000 CHF ÷ 15). Avec un amortissement indirect, le mécanisme est différent :

La dette hypothécaire reste à 700 000 CHF pendant toute la durée de 15 ans pour la partie concernée ;
Vous payez les intérêts sur 700 000 CHF ;
Au lieu de rembourser 13 300 CHF directement à la banque, vous versez ces 13 300 CHF chaque année sur un pilier 3a ou une assurance vie liée, nanti au profit de la banque.

Supposons :

Taux d’intérêt hypothécaire : 2 % par an ;
Versement annuel dans le cadre de l’amortissement indirect : 13 300 CHF ;
Rendement moyen du pilier 3a : 2 % par an (hypothèse simplifiée).

Flux d’intérêts

Intérêts annuels sur 700 000 CHF : 700 000 × 2 % = 14 000 CHF. Comme la dette ne diminue pas, ces intérêts restent approximativement au même niveau d’une année à l’autre (en pratique, ils peuvent varier en fonction de l’évolution des taux et des conditions contractuelles).

2. Épargne dans le pilier 3a

Chaque année, vous versez 13 300 CHF sur le pilier 3a.
Au bout de 15 ans, sans tenir compte de frais et avec un rendement annuel de 2 %, le capital final sera supérieur à la simple somme des versements (15 × 13 300 = 199 500 CHF).
Grâce au rendement, le capital accumulé pourrait par exemple atteindre un peu plus de 215 000 CHF (ordre de grandeur, l’objectif étant d’illustrer le principe de capitalisation).

Au terme des 15 ans :

Vous utilisez le capital du pilier 3a (environ 200 000–215 000 CHF dans cet exemple) pour rembourser les 200 000 CHF exigés par la banque.
L’hypothèque est alors réduite de 700 000 CHF à 500 000 CHF, comme si vous aviez amorti directement.

Plusieurs scénarios sont possibles :

Si la performance du produit est bonne :
Le capital accumulé dépasse légèrement les 200 000 CHF. Vous pouvez rembourser le montant prévu et éventuellement conserver un petit surplus de prévoyance (selon la structure du contrat et les conditions fiscales). Vous avez profité d’une optimisation fiscale (déduction des intérêts et des versements 3a) et d’un rendement supplémentaire.

Si la performance est moyenne :
Le capital est proche de 200 000 CHF. Vous pouvez rembourser le montant exigé, mais il reste peu de marge. Vous avez tout de même bénéficié de la déduction fiscale sur les cotisations 3a et sur les intérêts hypothécaires, mais le gain global par rapport à un amortissement direct est plus limité.

Si le produit a sous-performé :
Le capital disponible n’atteint pas les 200 000 CHF, par exemple seulement 170 000 CHF. Dans ce cas, il manque 30 000 CHF pour atteindre le niveau d’amortissement attendu. La banque peut demander :
– un versement complémentaire (apport personnel supplémentaire),
– une adaptation de la structure de l’hypothèque,
– ou un autre type de garantie

Cet exemple montre que l’amortissement indirect permet de combiner financement hypothécaire, prévoyance et optimisation fiscale, mais qu’il implique aussi un risque lié au rendement du produit d’épargne et au maintien d’une dette élevée durant toute la période.