Wie werden die Grundbuchgebühren berechnet?

• Verstehen, was die Grundbuchgebühren abdecken
• Wie erfolgt die Berechnung: 3 kantonale Methoden, die Sie kennen sollten
• Details zur Berechnung und Zahlenbeispiele
• Zusammenfassung: Welche Kantone berechnen „auf die gleiche Art“?

Verstehen, was die Grundbuchgebühren abdecken

Wozu dient das Grundbuch konkret?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das „pro Liegenschaft“ geführt wird (jede Liegenschaft hat ein eigenes Blatt). Es veröffentlicht wesentliche Informationen und macht sie Dritten gegenüber wirksam: Eigentümer, Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte (Hypotheken / Schuldbriefe) usw.

In der Praxis ist bei einem Immobilienkauf Ihr Eigentumsrecht erst dann „vollumfänglich“ abgesichert, wenn der Vorgang im Grundbuch beantragt und bearbeitet wurde (je nach kantonalem Verfahren). Es ist genau diese administrative und rechtliche Tätigkeit, die meist von einem Notar ausgeführt wird, die die Grundbuchgebühren generiert.

Welche Vorgänge lösen diese Gebühren aus?

Je nach Situation kann die „Grundbuch“-Rechnung eine oder mehrere Vorgänge umfassen, zum Beispiel:

• Eigentumsübertragung (Eintragung des neuen Eigentümers);
• Begründung / Erhöhung eines Grundpfands (Register-Schuldbrief, Hypothek usw.);
• Löschungen (z. B. Entfernung eines früheren Pfands);
• Dienstbarkeiten, Anmerkungen, Vermerke, STWE (Stockwerkeigentum) usw.

Das ist eine häufige Quelle von Missverständnissen: Sie können den Eindruck haben, „nur eine Position“ zu bezahlen, obwohl es sich teils um eine Kumulation von Grundbuchvorgängen handelt (und nicht um einen einzigen fixen Prozentsatz).

Wie erfolgt die Berechnung: 3 kantonale Methoden, die Sie kennen sollten

In der Schweiz legen die Kantone die Tarife fest (im Rahmen des Bundesrechts). Vereinfacht lassen sich drei grosse Modelle der Berechnung der Grundbuchgebühren unterscheiden:

1) Gebühr proportional zum Wert (Prozentsatz / ‰)

Die Berechnung erfolgt auf Basis eines Werts (Kaufpreis, Verkehrs-/Steuerwert, gesicherte Summe usw.) mit:

• einem Satz (z. B. 0,21% oder 1‰),
• teilweise einem Mindestbetrag,
• teilweise einem Höchstbetrag.

Typische Beispiele: Zürich (in ‰) und Genf (in %) bei bestimmten Übertragungen.

Prozentsatz der Grundbuchgebühren (nach Kanton)

Methodischer Hinweis (wichtig): Dieses Diagramm zeigt ausschliesslich die Grundbuchgebühren (im engeren Sinn) und nicht die gesamten Erwerbsnebenkosten.

• X-Achse: Kantonsindex (1 bis 4)
  1 = ZH (Zürich)
  2 = VD (Waadt)
  3 = GE (Genf)
  4 = ZG (Zug)
• Y-Achse: Satz der Grundbuchgebühren in % des Immobilienpreises
• Verwendete Annahmen:
  • ZH = 0,10% (1‰)
  • GE = 0,21% (Standardverkauf „angegebener Preis“)
  • VD = 0,16% (Richtwert, je nach Vorgängen variabel)
  • ZG = „äquivalenter %“-Wert basierend auf einem Beispiel 4h × CHF 180 = CHF 720

2) Zeitabhängige Gebühr (Stundensatz / „pro Dossier“)

Hier hängt die Rechnung vor allem von der Bearbeitungszeit und/oder der Komplexität ab (allenfalls mit Multiplikationsfaktoren). Beispiel: Zug, mit einem dokumentierten Stundensatz.

3) Gemischter Tarif und Logik „pro Vorgang“

Einige Kantone (und gewisse lokale Praktiken) nähern sich einem „proportionalen“ Modell an, aber mit einer differenzierteren Realität:

• Tarifstufen,
• Rundungen,
• Beträge je nach Art der Urkunde,
• und vor allem die Summe mehrerer Vorgänge (Eigentum + Schuldbrief + Löschungen usw.).

Das Resultat wird häufig als Schätzung „im Durchschnitt um … %“ ausgedrückt, statt als ein einziger, in Stein gemeisselter Satz.

Details zur Berechnung und Zahlenbeispiele : 4 Kantone (VD, GE, ZH, ZG)

Wichtiger Punkt: Unten fokussiere ich nur auf die Grundbuchgebühren (ohne Handänderungssteuern, Notariatsgebühren, MWST auf Honoraren usw.).

Kanton Zürich (ZH) — Berechnung in %, mit Mindestbetrag

Zürich hat eine sehr gut nachvollziehbare Logik: Die Grundbuchgebühr für eine Eigentumsübertragung ist mit 1 ‰ (0,1%) angegeben, mit einem Mindestbetrag (z. B. CHF 100), und die Basis kann der Verkehrswert sein.

Beispiel (Kauf für CHF 1’000’000)

• Grundbuchgebühr (Eigentumsübertragung) ≈ 0.1% → CHF 1’000 (Mindestbetrag hier nicht ausschlaggebend)

Kurzfazit : Zürich gehört zur Gruppe der Kantone, in denen die Berechnung der Grundbuchgebühren im Wesentlichen proportional ist (Satz in %), und daher gut budgetierbar.

Betrag der Gebühren nach Immobilienpreis (Kurven)

Methodischer Hinweis (wichtig): Dieses Diagramm zeigt ausschliesslich die Grundbuchgebühren (im engeren Sinn) und nicht die gesamten Erwerbsnebenkosten.

• X-Achse: Immobilienpreis (CHF) : 200’000 / 500’000 / 1’000’000 / 1’500’000 / 2’000’000
• Y-Achse: Grundbuchgebühren (CHF)
• Zuordnung der Linien (Linienstil + Marker):
  • Linie 1: durchgezogen + runder Marker = ZH
  • Linie 2: gestrichelt + quadratischer Marker = VD
  • Linie 3: gepunktet + dreieckiger Marker = GE
  • Linie 4: Strich-Punkt + rautenförmiger Marker = ZG (Fixbetrag CHF 720 in diesem Beispiel)

Kanton Genf (GE) — Prozentsatz (mit Höchstbetrag) und Unterscheidung der Fälle

Genf veröffentlicht einen detaillierten Tarifleitfaden (Amt des Grundbuchs). Für die Eigentumsübertragung „angegebener Preis (oder Steuerbewertung)“ sieht man eine Gebühr von 0,21%, mit einem Maximum (z. B. max. CHF 40’000), und Fixbeträge in bestimmten Sonderfällen (Schenkung, Erbschaft/Teilung usw.).

Beispiel (Kauf einer Wohnung für CHF 1’000’000, Übertragung „angegebener Preis“)

• Grundbuchgebühr ≈ 0,21% → CHF 2’100 (unter dem Höchstbetrag)

Beispiel (Übertragung, die kein „klassischer Verkauf“ ist)
Der gleiche Leitfaden sieht je nach Fall (Schenkung, Erbteilung, FusG-Transaktionen usw.) Fixbeträge oder spezifische Regeln vor.

Kurzfazit : Genf gehört zur Gruppe „proportional zum Wert“ (in %), aber Sie sollten prüfen, ob Sie sich in einem Standardfall (Verkauf) oder in einem Sonderfall (Erbfall, Schenkung, Umstrukturierung) befinden, denn die Berechnungslogik kann sich ändern.

Kanton Waadt (VD) — durchschnittliche Schätzung (oft ~0,16% bis ~0,3%), abhängig von den Vorgängen

Beim Kauf einer Immobilie mit einer Hypothek im Kanton Waadt findet man häufig Angaben in der Größenordnung „etwa x%“ für die Grundbuchgebühren. So erwähnen wir etwa 0,16% (gemäss Rechner der Waadtländer Notariatsvereinigung), und Zahlenbeispiele liefern ähnliche Resultate (z. B. CHF 1’700 bei einem Kauf für CHF 1’000’000 ≈ 0,17%).

Beispiel (Kauf für CHF 1’000’000)

• Annahme „Richtwert“ ≈ 0,16% → CHF 1’600
• Beobachtetes Zahlenbeispiel: CHF 1’700 → ≈ 0,17%

Warum diese Schwankungen? Weil sich – je nach Dossier – die Summe mehrerer Vorgänge auf den Totalbetrag auswirken kann:

• Eigentumsübertragung,
• Eintragung/Anpassung eines Schuldbriefs,
• Löschungen,
• Besonderheiten bei STWE, Dienstbarkeiten usw.

Kurzfazit : Waadt nähert sich dem „proportionalen“ Modell an, aber in der Praxis sollten Sie in Bandbreiten denken und prüfen, was in der Position „Grundbuch“ enthalten ist.

Kanton Zug (ZG) — Stundentarif (zeitabhängig), mit Faktoren

Im Kanton Zug nennt ein Referenzdokument (Vergleichstabelle) einen Stundensatz von CHF 180 sowie die Möglichkeit, bei Angelegenheiten von „besonderer Bedeutung“ Faktoren (2 bis 4) anzuwenden.

Pädagogisches Beispiel (Kauf für CHF 1’000’000)
Nehmen wir 4 Stunden zu CHF 180/h an (illustrative Annahme, da abhängig vom Dossier):

• 4 × 180 = CHF 720, was einem „äquivalenten Prozentsatz“ von 0,072% entspricht.

Wenn ein Faktor angewendet wird (z. B. Faktor 2), ändert sich die Grössenordnung:

• 4h × 180 × 2 = CHF 1’440 (≈ 0,144%).

Kurzfazit : Zug gehört klar zur Gruppe „Berechnung nach Zeit“. Für eine solide Budgetierung sollten Sie in Szenarien denken (einfaches vs. komplexes Dossier).

Zusammenfassung: Welche Kantone berechnen „auf die gleiche Art“?

• Proportionales Modell (Satz in % oder ‰ auf einen Wert) :
  • Zürich (ZH): 1‰ / Mindestbetrag
  • Genf (GE): 0,21% (Standardverkauf), Höchstbetrag, Sonderfälle
  • Waadt (VD): oft über einen Durchschnittswert in % angenähert (je nach Vorgängen)
• Zeitbasiertes Modell (Stundensatz / Faktoren) :
  • Zug (ZG): CHF 180/h, Faktoren 2–4 möglich

Diese Einteilung hilft Ihnen zu verstehen, warum – je nach Kanton – die Frage „wie berechne ich meine Grundbuchgebühren“ entweder sehr direkt (Satz) oder eher eine Schätzung (Zeit/Komplexität) ist.

Wenn Sie weitere Fragen zum Grundbuch in der Schweiz im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf haben, dann kontaktieren Sie uns, und wir werden unser Möglichstes tun, um Ihnen so präzise wie möglich zu antworten.