Verschuldungsgrad: Definition

Der Verschuldungsgrad bezeichnet den Anteil Ihres Einkommens, der für die Rückzahlung Ihrer Schulden verwendet wird, insbesondere für die Hypothekarbelastungen beim Kauf Ihres Eigenheims mit einem Wohnhypothekarkredit. In der Schweiz ist diese Kennzahl einer der zentralen Indikatoren, die Banken, Versicherungen und Pensionskassen verwenden, um zu entscheiden, ob Ihr Immobilienprojekt langfristig für Ihr Budget tragbar ist.

>

Den Verschuldungsgrad in der Schweiz verstehen

Im Rahmen der Beantragung eines Hypothekarkredits in der Schweiz hilft der Verschuldungsgrad, eine einfache Frage zu beantworten: Reichen Ihre Einkommen aus, um Ihre fixen Kosten dauerhaft zu tragen? Es geht nicht nur darum zu prüfen, ob Sie im ersten Jahr zahlen können, sondern Ihre Situation über die Dauer Ihres Anlagehorizonts der Immobilie zu beurteilen, selbst wenn die Zinsen steigen oder Ihre Ausgaben zunehmen.

Konkret setzt der Verschuldungsgrad Folgendes ins Verhältnis:

• Ihr regelmässiges Bruttoeinkommen (Lohn, stabilisierte Einkommen aus selbständiger Tätigkeit, Renten);
• Ihre theoretischen Hypothekarbelastungen (Zinsen, Amortisation, Unterhalt);
• und Ihre übrigen finanziellen Verpflichtungen (Leasing, Konsumkredite, Unterhaltszahlungen usw.).

Schweizer Kreditgeber (Banken, Versicherungen, Pensionskassen) wenden in der Regel eine einfache Faustregel an: Die theoretischen Hypothekarbelastungen und die übrigen Schulden sollten nicht mehr als etwa ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen. Darüber hinaus gilt Ihr Budget als zu angespannt, mit einem erhöhten Risiko für Zahlungsschwierigkeiten im mittleren bis langen Zeithorizont.

Wie Kreditgeber Ihren Verschuldungsgrad berechnen

Die Berechnung des Verschuldungsgrads für einen Hypothekarkredit erfolgt nicht auf der Basis Ihrer aktuellen effektiven Kosten, sondern anhand von vorsichtigen Annahmen. Dieser vorsichtige Ansatz schützt sowohl die Bank als auch Sie, indem er einen Sicherheitspuffer für den Fall steigender Zinsen oder veränderter Lebenssituation einbaut.

Vereinfacht dargestellt lautet die verwendete Formel wie folgt:

Verschuldungsgrad = (theoretische Hypothekarbelastungen + andere Schulden) / Bruttojahreseinkommen

Die theoretischen Hypothekarbelastungen umfassen in der Regel:

• Die theoretischen Zinsen, berechnet auf dem Hypothekarbetrag mit einem vorsichtigen Zinssatz (zum Beispiel rund 4.5–5% pro Jahr), selbst wenn Ihr effektiver Zinssatz bei Vertragsabschluss tiefer liegt.
• Die Amortisation, also die Rückzahlung eines Teils des Kapitals, in der Regel so, dass die Schuld innert rund 15 Jahren auf 2/3 des Immobilienwerts gesenkt wird.
• Unterhaltskosten und Nebenkosten, häufig mit rund 1% des Immobilienwerts pro Jahr veranschlagt, um Arbeiten, Reparaturen und Stockwerkeigentumsbeiträge abzudecken.

Zu diesen Hypothekarbelastungen addiert die Bank Ihre anderen laufenden Schulden:

• Fahrzeugleasing;
• Konsumkredite oder nicht vollständig bezahlte Kreditkartenrechnungen;
• Unterhaltszahlungen;
• andere regelmässige, dokumentierte Verpflichtungen.

Das Ergebnis wird anschliessend mit Ihrem Bruttoeinkommen (häufig auf Jahresbasis) verglichen. Liegt die Relation unter oder im Rahmen der von der Bank festgelegten Grenze, wird Ihr Verschuldungsgrad als akzeptabel betrachtet. Andernfalls geht das Institut davon aus, dass Ihr Projekt Ihre finanzielle Tragbarkeit überschreitet.

Rechenbeispiel für den Verschuldungsgrad

Um den Begriff greifbarer zu machen, nehmen wir ein vereinfachtes Beispiel, das den üblichen Praktiken in der Schweiz entspricht.

Sie möchten eine Wohnung mit einem Wert von CHF 850’000.– kaufen. Sie bringen CHF 250’000.– Eigenmittel ein. Die Hypothekarfinanzierung beläuft sich somit auf CHF 600’000.–.

Die Bank berechnet Ihre theoretischen Hypothekarbelastungen wie folgt:

• Theoretische Zinsen (vorsichtiger Zinssatz von 5%): CHF 600’000.– × 5% = CHF 30’000.– pro Jahr.
• Amortisation (zum Beispiel 1% des Hypothekarbetrags pro Jahr): CHF 600’000.– × 1% = CHF 6’000.– pro Jahr.
• Theoretische Unterhaltskosten (1% des Immobilienwerts): CHF 850’000.– × 1% = CHF 8’500.– pro Jahr.

Die jährlichen theoretischen Hypothekarbelastungen belaufen sich somit auf:

CHF 30’000.– + CHF 6’000.– + CHF 8’500.– = CHF 44’500.– pro Jahr

Nehmen wir an, Ihr Haushalt verfügt über ein Bruttojahreseinkommen von CHF 150’000.– (Fixlohn 13-mal, stabile Prämien). Ihr Verschuldungsgrad würde auf dieser Basis betragen:

Verschuldungsgrad = CHF 44’500.– / CHF 150’000.– ≈ 29.7%

Wenn Sie weder ein bedeutendes Leasing noch andere Kredite haben, liegt dieser Verschuldungsgrad von rund 30% in der Regel in dem von vielen Instituten als akzeptabel erachteten Bereich (vorbehaltlich der vollständigen Prüfung Ihres Dossiers).

Hätten Sie hingegen zusätzlich ein Fahrzeugleasing von CHF 600.– pro Monat (also CHF 7’200.– pro Jahr) und einen Konsumkredit von CHF 300.– pro Monat (also CHF 3’600.– pro Jahr), würden sich Ihre übrigen Schulden auf CHF 10’800.– pro Jahr belaufen. Ihre gesamten Belastungen wären dann:

CHF 44’500.– + CHF 10’800.– = CHF 55’300.–

Ihr Verschuldungsgrad würde betragen:

Verschuldungsgrad = CHF 55’300.– / CHF 150’000.– ≈ 36.9%

In diesem Szenario übersteigt Ihr Verschuldungsgrad klar die Schwelle von einem Drittel des Bruttoeinkommens. Die Bank könnte Ihr Projekt als zu knapp einschätzen und eine Erhöhung der Eigenmittel, eine Reduktion des Kaufpreises oder die vorgängige Rückzahlung bestimmter Schulden verlangen.

Welcher Verschuldungsgrad gilt für eine Hypothek als akzeptabel?

In der Schweiz verwenden viele Finanzinstitute die Regel von rund 33% des Bruttoeinkommens. Das bedeutet:

• unterhalb von 30% wird Ihre Situation in der Regel als komfortabel angesehen, vorbehaltlich anderer Faktoren (berufliche Stabilität, Alter, Haushaltsstruktur);
• zwischen 30% und 33% ist Ihr Projekt häufig akzeptabel, das Institut kann Ihr Dossier jedoch genauer prüfen;
• oberhalb von 33–35% wird das Risiko als zu hoch eingeschätzt und die Finanzierung in dieser Form dürfte mit grosser Wahrscheinlichkeit abgelehnt werden.

Es handelt sich dabei nicht um ein Gesetz, sondern um eine vorsichtige Marktpraxis, die weit verbreitet ist. Jedes Institut kann seine eigenen internen Richtlinien anwenden, teilweise strenger, etwa für bestimmte Immobilientypen, variable Einkommen oder Personen kurz vor der Pensionierung.

Ihr Verschuldungsgrad ist somit nicht nur eine mathematische Kennzahl: Er ist ein zentraler Indikator für Ihre Fähigkeit, die Hypothekarbelastungen langfristig zu tragen. Unterhalb der Schwelle verbessern sich Ihre Chancen auf eine Zusage, ohne dass dies die Kreditvergabe automatisch garantiert. Oberhalb der Schwelle ist in der Regel eine Anpassung des Projekts (Preis, Eigenmittel, Schulden) nötig.

Unterschied zwischen Verschuldungsgrad und gesamter finanzieller Tragbarkeit

Der Verschuldungsgrad ist ein zentrales Kriterium, erfasst aber nicht Ihre gesamte finanzielle Tragbarkeit. Die Bank berücksichtigt ebenfalls weitere Elemente:

• die Stabilität Ihrer Einkommen (unbefristeter Arbeitsvertrag, Historie der selbständigen Tätigkeit usw.);
• die voraussichtliche Entwicklung Ihrer Situation (Nähe zur Pensionierung, Familienplanung, Reduktion des Beschäftigungsgrads);
• die Höhe Ihrer Eigenmittel und deren Herkunft (Ersparnisse, 2. Säule, Schenkungen);
• Ihre Reserven an Sicherheitsliquidität nach dem Kauf (das finanzielle «Polster», das im Falle unvorhergesehener Ereignisse verfügbar bleibt).

Ihr Verschuldungsgrad kann beispielsweise unter 33% liegen, und dennoch verfügen Sie nach dem Kauf nur über sehr geringe Liquiditätsreserven, was Sie bei dringenden Arbeiten oder Einkommensrückgängen stark exponieren würde. Umgekehrt kann ein etwas höherer Verschuldungsgrad mit beträchtlichen Reserven und sehr stabilen Einkommen in bestimmten Fällen akzeptiert werden.

Für Sie geht es nicht nur darum, eine Finanzierung zu erhalten, sondern eine Finanzierung, die langfristig tragbar und komfortabel bleibt. Deshalb ist es sinnvoll, die reine Kennzahl des Verschuldungsgrads durch eine umfassende Sicht auf Ihr Budget, Ihre Ziele und Ihre Lebensprojekte zu ergänzen.

Wie Sie Ihren Verschuldungsgrad vor einer Hypothekaranfrage senken können

Wenn Ihr Verschuldungsgrad bei einer ersten Simulation zu hoch erscheint, können verschiedene konkrete Hebel eingesetzt werden, um Ihr Dossier zu verbessern, bevor Sie einen formellen Antrag einreichen.

Hier einige häufig genutzte Ansatzpunkte:

• Erhöhen Sie Ihr Eigenkapital : Wenn Sie Ihren Eigenmitteleinsatz erhöhen (zusätzliche Ersparnisse, Vorbezug aus der 2. Säule, 3. Säule, familiäre Schenkung), verringern Sie den Hypothekarbetrag und damit die theoretischen Zinsen und die Amortisation.
• Reduzieren Sie den Kaufpreis der angestrebten Immobilie: Eine leichte Anpassung Ihres Kaufbudgets kann einen grossen Einfluss auf die theoretischen Hypothekarbelastungen haben und Ihren Verschuldungsgrad unter die gewünschte Schwelle bringen.
• Bestimmte Schulden zurückzahlen oder reduzieren: Die Rückzahlung eines Leasings, eines Konsumkredits oder einer Kreditkartenschuld kann Ihren Verschuldungsgrad deutlich verbessern.
• Ihr Projekt anders strukturieren: In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, eine bescheidenere Stockwerkeigentumswohnung (PPE) zu wählen, eine Immobilie in einer etwas günstigeren Gemeinde zu suchen oder eine Kombination von Hypotheken (z.B. ein Teil Festhypothek, ein Teil SARON) zu wählen, die zu Ihrem Risikoprofil passt.
• Ihre deklarierten Einkommen optimieren: Für Selbständigerwerbende oder Personen mit variablen Boni kann die Art und Weise, wie Einkommen dokumentiert und belegt werden (Bestätigungen, Historien), die Berücksichtigung dieser Beträge durch die Bank beeinflussen.

Eine professionelle Begleitung ermöglicht es in der Regel, die wirkungsvollsten Hebel für Ihre Situation zu identifizieren. In manchen Fällen genügen einige gezielte Anpassungen, um ein Projekt finanzierbar zu machen, ohne dass Sie auf Ihr Ziel Wohneigentum verzichten müssen.

Warum sollte ein unabhängiger Spezialist Ihren Verschuldungsgrad analysieren?

Die Berechnung eines Verschuldungsgrads kann einfach wirken, ist in der Realität aber subtil. Jedes Institut verwendet eigene Annahmen, eine eigene Vorgehensweise bei der Berücksichtigung bestimmter Einkommen (Boni, Überstunden, Zulagen) und eine eigene Sichtweise auf Ihre bestehenden Verpflichtungen. Eine unabhängige Analyse hilft Ihnen, Ihre Position klar einzuschätzen, bevor Sie auf Banken zugehen.

Ein Hypothekarvermittler oder ein Spezialist für Hypothekarfinanzierungen:

• prüft Ihren Verschuldungsgrad gemäss den Praktiken des Schweizer Marktes;
• simuliert mehrere Szenarien (andere Immobilie, anderes Niveau an Eigenmitteln, mit oder ohne Einsatz der Vorsorgegelder);
• identifiziert Schwachstellen in Ihrem Dossier und mögliche Massnahmen zu deren Verbesserung;
• hilft Ihnen, ein stimmiges und überzeugendes Dossier bei den Kreditgebern einzureichen.

Das Ziel ist nicht nur, ein «Ja» für Ihre Hypothek zu erhalten, sondern dies unter Bedingungen, die für Sie komfortabel bleiben. Mit einer Begleitung gewinnen Sie an Klarheit, Zeit und Verhandlungsspielraum.

Wenn Sie möchten, können Sie eine Einschätzung Ihres Verschuldungsgrads und Ihres Budgets einholen, noch bevor Sie eine konkrete Immobilie gefunden haben. So können Sie eine realistische Preisspanne festlegen, wissen, wie weit Sie gehen können, ohne Ihr finanzielles Gleichgewicht zu gefährden, und Ihre Besichtigungen gelassener angehen. Nutzen Sie zudem einen Hypothekenrechner, um Ihre Belastungen unter Ihren aktuellen finanziellen Rahmenbedingungen zu schätzen.

Praktische Tipps, um Ihren Verschuldungsgrad im Alltag zu steuern

Über den entscheidenden Moment der Hypothekaranfrage hinaus ist der Verschuldungsgrad ein nützlicher Begriff, um Ihr Budget langfristig zu steuern. Einige einfache Gewohnheiten helfen Ihnen, ein gesundes Verschuldungsniveau beizubehalten.

• Überprüfen Sie Ihr Budget regelmässig: Wenn Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben mindestens einmal pro Jahr aktualisieren, erkennen Sie, ob neue Verpflichtungen (Abonnemente, Leasing, Kredite) Ihre finanzielle Flexibilität beeinträchtigen.
• Beschränken Sie Konsumkredite: In der Summe können diese Verpflichtungen Ihren Verschuldungsgrad rasch über die für eine spätere Neuverhandlung der Hypothek akzeptablen Schwellen treiben.
• Bilden und bewahren Sie eine Sicherheitsreserve: Wenn Sie einige Monate Fixkosten auf einem separaten Konto zurücklegen, erhöht dies Ihre Widerstandsfähigkeit bei unvorhergesehenen Ereignissen.
• Antizipieren Sie wichtige Lebensereignisse: Geburt eines Kindes, Reduktion des Arbeitspensums, Pensionierung … all dies kann Ihre Einkommen und damit das Gleichgewicht Ihres Verschuldungsgrads beeinflussen.

Wenn Sie sich mit diesem Begriff vertraut machen, gewinnen Sie an Autonomie und Entscheidungskompetenz. So können Sie Ihre Immobilienprojekte, Ihre Ersparnisse und Ihre finanziellen Verpflichtungen anpassen, damit Ihr Immobilienprojekt eine Quelle der Stabilität bleibt und nicht zu einer Belastung wird.

Wichtiger Hinweis

Die hier dargestellten Zahlenbeispiele und Erläuterungen sind indikativ und vereinfacht. Sie stellen weder ein Finanzierungsangebot noch eine individuelle finanzielle oder steuerliche Beratung dar. Die Kriterien für die Kreditvergabe und die Berechnung des Verschuldungsgrads können von Institut zu Institut variieren und sollten stets im Rahmen einer detaillierten Analyse Ihrer Situation mit einem Spezialisten überprüft werden.

Nützliche Ressourcen rund um die Verschuldung

• Nutzen Sie die Eigenmietwertbesteuerung und Ihre Hypothekarschuld, um Ihre Steuern zu senken.
• Steuerabzüge: Wie abziehen und wie viel?
• Unsere Seite mit häufigen Fragen (FAQ) beantwortet viele weitere Fragen.