Tragbarkeit: Definition
Unter der Tragbarkeit versteht man Ihre Fähigkeit, die gesamten Kosten rund um Ihr Wohneigentum (Zinsen, Amortisation, Unterhalt, weitere Schulden) langfristig zu tragen, ohne Ihr Budget zu gefährden und ohne die von Banken und Versicherungen festgelegten Verschuldungsgrenzen zu überschreiten.
Die zentrale Frage lautet: «Bis zu welchem Niveau an monatlichen Belastungen kann sich Ihr Haushalt vernünftigerweise leisten und dabei trotzdem Reserven für Unvorhergesehenes und andere Projekte behalten?».
Die Kreditinstitute beschränken sich nicht darauf, nur Ihr aktuelles Einkommen und den heutigen Zinssatz anzuschauen. Sie wenden einen vorsichtigen Tragbarkeits-Test an, um zu prüfen, ob Sie Ihre Hypothek auch dann noch bezahlen könnten, wenn die Zinsen ansteigen oder sich Ihre Ausgaben leicht erhöhen. Eine gute Tragbarkeit setzt stabile Einkommen, eine gesunde Schuldenstruktur und genügend finanziellen Spielraum nach allen fixen Kosten voraus.
Wie berechnen Schweizer Banken die Tragbarkeit?
Um Ihre Tragbarkeit zu beurteilen, addieren die Banken (Kreditgeber) in der Regel:
- Theoretische Hypothekarzinsen: Sie werden mit einem bewusst höheren kalkulatorischen Zinssatz (oft rund 4,5–5 %) berechnet und nicht mit dem aktuell am Markt verfügbaren Hypothekarzins.
- Amortisation: Jener Teil der Schuld, der jedes Jahr zurückbezahlt wird, um den Hypothekarbetrag innerhalb eines typischen Zeitraums von 15 Jahren auf rund 65 % des Immobilienwerts zu reduzieren.
- Unterhaltskosten und laufende Nebenkosten: Oft pauschal mit ca. 1 % des Immobilienwerts pro Jahr veranschlagt (z.B. Unterhalt, kleinere Renovationen, STWEG-/PPE-Kosten).
Die Summe dieser drei Elemente sollte grundsätzlich unter etwa einem Drittel Ihres jährlichen oder monatlichen Bruttoeinkommens bleiben. Überschreiten Ihre gesamten Wohnkosten diese Schwelle, gilt Ihre Tragbarkeit als ungenügend und die Bank kann mehr Eigenmittel verlangen, ein günstigeres Objekt empfehlen oder die Finanzierung ablehnen.
Weitere berücksichtigte Faktoren
Über diese Standardberechnung hinaus umfasst die Analyse der Tragbarkeit auch:
- Ihre übrigen Kredite (Autoleasing, Kreditkarten, Privatkredite).
- Unterhaltszahlungen oder andere regelmässige Verpflichtungen.
- Die Struktur Ihrer Einkommen: feste Löhne, variable Boni, Selbstständigkeit, Renten (variable Komponenten werden oft vorsichtig bzw. nur teilweise angerechnet).
- Ihr Alter und Ihre Familiensituation (Nähe zur Pensionierung, Kinderlasten).
Ziel ist es nicht nur, eine Formel einzuhalten, sondern sicherzustellen, dass Ihr Immobilienprojekt langfristig tragbar bleibt – auch bei veränderten Lebensumständen oder steigenden Zinsen.
Ausführliches Beispiel zur Berechnung der Tragbarkeit
Nehmen wir ein konkretes Beispiel, um den Begriff der Tragbarkeit zu veranschaulichen:
- Kaufpreis der Immobilie: 1 000 000 CHF
- Eigenmittel: 200 000 CHF
- Hypothekarkredit: 800 000 CHF
- Bruttoeinkommen des Haushalts: 10 000 CHF pro Monat (120 000 CHF pro Jahr)
Die Bank berechnet die theoretischen Wohnkosten wie folgt:
- Theoretische Zinsen (kalkulatorischer Zinssatz 5 %)
- 800 000 CHF × 5 % = 40 000 CHF/Jahr ≈ 3 333 CHF/Monat
- Amortisation (z.B. 1 % pro Jahr bis auf 65 % des Werts)
- 800 000 CHF × 1 % = 8 000 CHF/Jahr ≈ 667 CHF/Monat
- Unterhalt und Nebenkosten (z.B. 1 % des Immobilienwerts)
- 1 000 000 CHF × 1 % = 10 000 CHF/Jahr ≈ 833 CHF/Monat
Total der theoretischen Wohnkosten: 3 333 + 667 + 833 ≈ 4 833 CHF pro Monat.
Parallel dazu wendet die Bank die Drittelsregel an:
- 1/3 des monatlichen Bruttoeinkommens: 10 000 CHF × 1/3 ≈ 3 333 CHF.
In diesem Beispiel übersteigen die theoretischen Wohnkosten von 4 833 CHF deutlich die Grenze von 3 333 CHF. Die Tragbarkeit gilt daher in der strengen Definition als ungenügend und das Projekt würde in dieser Konstellation grundsätzlich nicht akzeptiert.
Damit das Projekt finanzierbar wird, sind verschiedene Lösungen möglich:
- mehr Eigenmittel einbringen (z.B. zusätzliche Liquidität oder Vorsorgegelder aus der 2. Säule), um den Hypothekarbetrag zu reduzieren;
- ein günstigeres Objekt wählen, z.B. 800 000 CHF statt 1 000 000 CHF;
- andere Schulden abbauen (Leasing, Kredite), um Ihr Budget zu entlasten.
Umgekehrt gilt: Wenn sich bei einem anderen Objekt die theoretischen Wohnkosten nur auf 2 800 CHF pro Monat belaufen, während die 1/3-Grenze beim Einkommen bei 3 333 CHF liegt, bleibt Ihre Verschuldungsquote im als akzeptabel eingestuften Bereich.
Wie Sie Ihre Tragbarkeit verbessern können
Wenn Ihr Projekt nahe an den Limiten liegt oder sie leicht überschreitet, können Sie Ihre Tragbarkeit mit folgenden Ansätzen verbessern:
- bestehende Schulden reduzieren, bevor Sie Ihr Hypothekar-Gesuch einreichen;
- Eigenmittel erhöhen, zum Beispiel durch Sparen, Vorsorgegelder (2. Säule / 3. Säule gemäss Regeln) oder familiäre Unterstützung;
- Budget und Projekt überdenken: Grösse, Lage, Objekttyp – um den Kaufpreis und damit die Hypothek zu senken;
- Einkommen stabilisieren (z.B. von einem befristeten auf einen unbefristeten Arbeitsvertrag wechseln, stark variable Einkünfte begrenzen).
Ressourcen zum Thema Tragbarkeit
- Ihr Budget und Ihre Tragbarkeit
- Tipps und Finanzierungskapazität
- Die Schritte zur Finanzierung Ihrer Immobilie und Ihrer Tragbarkeit
