Notar: Definition

Der Notar ist eine öffentliche Amtsperson, die mit der Beurkundung von Rechtsgeschäften beauftragt ist, insbesondere beim Kauf einer Immobilie, bei Schenkungen oder bei erbrechtlichen Regelungen. In der Schweiz überprüft er die Übereinstimmung des Geschäfts mit dem Gesetz, schützt die Interessen der Parteien und sorgt für einen reibungslosen Ablauf der Transaktion bis zur Eintragung im Grundbuch.

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Rolle und Verantwortlichkeiten des Notars beim Immobilienkauf in der Schweiz

Wenn Sie einen Immobilienkauf mit einem Hypothekarkredit planen, spielt der Notar eine zentrale Rolle: Er ist die Schnittstelle zwischen Ihnen, dem Verkäufer, der Bank und den Behörden (Gemeinde, Grundbuchamt, kantonale Steuerverwaltung). Sein Einsatz ermöglicht es, das Geschäft abzusichern und dem Kauf eine rechtlich verbindliche Wirkung zu verleihen.

Konkret ist der Notar unparteiisch: Er vertritt nicht die eine Partei gegen die andere. Seine Aufgabe ist es, allen Beteiligten die rechtlichen Folgen des Geschäfts (Rechte, Pflichten, Risiken) klar und verständlich zu erklären. Er überprüft insbesondere die Identität der Unterzeichnenden, deren Handlungsfähigkeit, die Eigentumsgeschichte der Liegenschaft und das Bestehen allfälliger Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte oder anderer Belastungen.

In der Schweiz unterscheidet sich der Notarberuf je nach Kanton (lateinisches, germanisches oder gemischtes System), das Ziel bleibt jedoch dasselbe: Sicherung der Rechtssicherheit des Geschäfts. Ohne Mitwirkung eines Notars können Sie eine Liegenschaft im Sinne des Grundbuchrechts nicht wirksam erwerben.

Der Notar ist ausserdem damit beauftragt, bestimmte Steuern und Gebühren im Auftrag des Staates zu erheben (zum Beispiel die Handänderungssteuer je nach Kanton) und sicherzustellen, dass die von der Bank festgelegten Bedingungen (Hypothek, Abtretung von Forderungen, verschiedene Sicherheiten) korrekt im Vertrag umgesetzt werden.

Der rechtliche Rahmen des Notars in der Schweiz: Was Sie wissen sollten

Um die Funktion des Notars in der Praxis zu verstehen, ist es hilfreich, einige Eckpunkte des rechtlichen Rahmens in Erinnerung zu rufen:

• Der Notar ist eine öffentliche Amtsperson: Er übt eine vom Staat übertragene Hoheitsfunktion aus.
• Seine Urkunden, sogenannte öffentliche Urkunden, haben vor Gericht eine erhöhte Beweiskraft. Sie gelten bis zum Beweis der Fälschung.
• Die öffentliche Urkunde ist für bestimmte Verträge zwingend vorgeschrieben, namentlich für den Verkauf einer Liegenschaft, die Errichtung einer Hypothek sowie für gewisse Eheverträge, Schenkungen und Erbverträge.

Sobald Sie den Kauf einer Immobilie in Betracht ziehen, ist es sinnvoll, den Notar in Ihre Gesamtüberlegungen einzubeziehen: Budget, Finanzierung, Steuern, familiäre Situation. Er beschränkt sich nicht darauf, «Unterschriften zu sammeln», sondern sorgt dafür, dass Ihr Projekt in einen soliden rechtlichen Rahmen übersetzt wird.

In einer Transaktion übernimmt der Notar insbesondere folgende Aufgaben:

• Er erstellt oder prüft den Kaufvertrag und besondere Klauseln wie aufschiebende Bedingungen, Fristen und Garantien;
• er koordiniert den Austausch mit der Bank für die Einrichtung der Hypothek und gegebenenfalls die Abtretung der Forderung;
• er überwacht die korrekte Abwicklung der Zahlungen (Kaufpreis, Rückzahlung einer bestehenden Hypothek, Überweisung der Eigenmittel);
• er reicht die Urkunde beim Grundbuchamt ein, damit der neue Eigentümer und die Hypothek eingetragen werden.

Wann und warum sollten Sie einen Notar in Ihr Immobilienprojekt einbeziehen?

Sie begegnen dem Notar in der Regel an mehreren Schlüsselmomenten Ihres Kaufprojekts:

1. Zum Zeitpunkt der Reservations- oder Vorvereinbarung
   In gewissen Kantonen wird zuerst eine Reservationsvereinbarung oder ein Vorvertrag unterzeichnet. Der Notar kann bereits in dieser Phase beigezogen werden, um zu prüfen, ob die Klauseln ausgewogen sind und Ihre Interessen geschützt werden (aufschiebende Bedingungen im Zusammenhang mit der Finanzierung, dem Erhalt von Baubewilligungen oder dem Verkauf einer anderen Liegenschaft).
2. Bei der Vorbereitung der Hypothekarfinanzierung
   Ihre Bank wird die Einrichtung einer Grundpfandverschreibung verlangen. Der Notar bereitet die erforderlichen Dokumente vor, in Zusammenarbeit mit der Kreditabteilung der Bank und gegebenenfalls mit Ihrem Hypothekarmakler.
3. Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags
   Dies ist der sichtbarste Schritt. Der Notar liest die wichtigsten Klauseln vor oder fasst sie zusammen, stellt sicher, dass Sie sie verstehen, und lässt anschliessend alle Parteien unterschreiben. Er kontrolliert ausserdem, dass die Voraussetzungen erfüllt sind (zum Beispiel, dass die Finanzierung gesichert ist und die notwendigen Bewilligungen vorliegen).
4. Bei der Eintragung im Grundbuch und bei der Kaufpreiszahlung
   Nach der Unterzeichnung übermittelt der Notar die Urkunde an das Grundbuchamt. Sobald die Eintragung erfolgt ist, kann er den Kaufpreis verteilen (Zahlung an den Verkäufer, Rückzahlung einer früheren Hypothek, Zahlung von Steuern und Abgaben, Überweisung der Maklerprovision).

Wenn Sie den Notar frühzeitig beiziehen, können Sie auch die Auswirkungen Ihres Projekts auf andere Bereiche klären: eheliches Güterrecht, Schutz des Ehepartners oder eingetragenen Partners, Nachlassplanung sowie allfällige Schenkungen zwischen Eltern und Kindern.

Notarkosten: Woraus setzen sie sich zusammen und wie können Sie sie einplanen?

Umgangssprachlich spricht man von «Notarkosten», um sämtliche Aufwände im Zusammenhang mit der Tätigkeit des Notars und den bei der Veräusserung erhobenen Abgaben zu bezeichnen. Tatsächlich umfassen diese Kosten mehrere unterschiedliche Posten:

• Die Notargebühren
  Dies ist die eigentliche Entschädigung des Notars für die Ausarbeitung und Beurkundung der Verträge (Kaufvertrag, Errichtung der Hypothek). In vielen Kantonen unterliegen diese Gebühren einem amtlichen Tarif (kantonale Gebührenordnung), der häufig prozentual zum Kaufpreis und/oder zum Hypothekarbetrag berechnet wird, teilweise mit degressiven Stufen. Die Berechnung der Notarkosten unterscheidet sich daher von Kanton zu Kanton.
• Die Grundbuchgebühren
  Dies sind die Kosten, die das Grundbuchamt für die Eintragung des Eigentumsübergangs und der Hypothek erhebt. Sie sind in der Regel proportional zum Kaufpreis und zum Hypothekarbetrag. Die Berechnung der Grundbuchgebühren ist ebenfalls von Kanton zu Kanton verschieden.
• Die Handänderungssteuer und weitere kantonale oder kommunale Abgaben
  Einige Kantone erheben eine Steuer auf Grundstückhandänderungen, häufig Handänderungssteuer genannt. Sie entspricht einem Prozentsatz des Kaufpreises und kann je nach lokaler Praxis oder vertraglicher Vereinbarung vom Käufer, vom Verkäufer oder von beiden gemeinsam getragen werden.
• Auslagen und administrative Kosten
  Dies sind Kosten, welche der Notar im Namen der Parteien vorschiessst, etwa Auszüge aus dem Grundbuch, Bescheinigungen, verschiedene Bestätigungen, Korrespondenz oder beglaubigte Kopien.

Ablauf eines Immobilienkaufs beim Notar

Zur besseren Orientierung ist es hilfreich, den typischen Ablauf eines Immobilienkaufs mit Beteiligung eines Notars vor Augen zu haben. Die Details variieren je nach Kanton und Praxis, doch der allgemeine Ablauf folgt häufig den folgenden Schritten:

1. Grundsätzliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer
   Sie einigen sich auf den Preis, das Datum der Schlüsselübergabe und besondere Bedingungen (zum Beispiel die Übernahme bestimmter Möbel oder die Ausführung von Arbeiten durch den Verkäufer). Diese Einigung kann bereits in einem Dokument festgehalten werden, entfaltet ihre volle Wirkung jedoch erst nach der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde.
2. Kontaktaufnahme mit dem Notar
   Sobald das Objekt gefunden und die grundsätzliche Einigung erzielt ist, nimmt der Immobilienmakler, der Verkäufer, Sie selbst oder Ihr Hypothekarmakler Kontakt mit dem Notar auf. Dieser prüft die rechtliche Situation der Liegenschaft (Belastungen, Dienstbarkeiten, bestehende Hypotheken, Stockwerkeigentum, PPE-Reglement) und die Fähigkeit der Parteien, zu verkaufen beziehungsweise zu kaufen.
3. Sammeln der Informationen für die Finanzierung
   Parallel dazu vervollständigt Ihre Bank oder Ihr Makler das Dossier für den Hypothekarkredit: Einkommen, laufende Ausgaben, Eigenmittel, Wert der Liegenschaft. Die Bank bereitet anschliessend ihre Kreditentscheidung und die vertraglichen Bedingungen vor (Zinssatz, Hypothekarmodell, Laufzeit, Amortisation, spezifische Bedingungen für Ihre Situation).
4. Ausarbeitung des Kaufvertrags und der hypothekarischen Urkunden
   Der Notar erstellt den Entwurf des Kaufvertrags und gegebenenfalls der Errichtung oder Übertragung der Grundpfandverschreibung. Er integriert die zwischen den Parteien vereinbarten besonderen Klauseln sowie die von der Bank verlangten Bedingungen (zum Beispiel die Abtretung der Grundpfandverschreibung zugunsten des Kreditgebers).
5. Verlesung und Erläuterung der Urkunde
   Beim Unterzeichnungstermin liest der Notar die Urkunde vor oder fasst sie ausführlich zusammen. Er muss sicherstellen, dass Sie Folgendes verstehen:
   • die Beschreibung des Objekts (Parzelle, Stockwerkeigentum, Fläche, Dienstbarkeiten);
   • den Preis, die Zahlungsmodalitäten und die Folgen eines Zahlungsverzugs;
   • die Aufteilung der Kosten und Steuern;
   • allfällige aufschiebende Bedingungen;
   • das Datum des Übergangs von Risiken und Eigentum.
6. Unterzeichnung der Urkunde und praktische Folgen
   Nach der Unterzeichnung kümmert sich der Notar darum:
   • die Urkunde dem Grundbuchamt zur Eintragung zu übermitteln;
   • die Zahlung des Kaufpreises und der Steuern zu koordinieren;
   • die Bank über die ordnungsgemässe Einrichtung der Sicherheiten zu informieren;
   • die notwendigen Bestätigungen auszustellen (zum Beispiel für die Gebäudeversicherung).

Während des gesamten Prozesses haben Sie das Recht – und es liegt sogar in Ihrem Interesse –, dem Notar Fragen zu stellen. Seine Aufgabe ist es, diese verständlich zu beantworten, auch wenn der rechtliche Rahmen komplex ist.

Notar, Bank und Hypothekarmakler: Wer macht was?

In einem Projekt mit Hypothekarkredit müssen die Rollen der einzelnen Beteiligten klar getrennt sein, um Missverständnisse zu vermeiden:

• Das Kreditinstitut analysiert Ihre finanzielle Situation, Ihre Fähigkeit, die theoretischen Hypothekarbelastungen zu tragen, und das mit dem Objekt verbundene Risiko. Es bietet Hypothekarprodukte (Festhypothek, SARON-Hypothek, Mischlösungen) mit eigenen Bedingungen an (Laufzeit, Amortisation, Sicherheiten).
• Der Hypothekarmakler unterstützt Sie beim Vergleich der Angebote, bei der Vorbereitung des Dossiers und bei den Verhandlungen mit den Kreditgebern. Seine Rolle besteht darin, Ihre finanziellen Interessen zu vertreten, Ihnen Zeit zu sparen und die Qualität der erhaltenen Offerten zu verbessern.
• Der Notar sorgt anschliessend dafür, dass der Erwerb der Liegenschaft und die hypothekarischen Sicherheiten im rechtlichen Rahmen formalisiert werden. Er wählt nicht die beste Hypothek für Sie, stellt aber sicher, dass die getroffenen Entscheidungen (Produkt, Betrag, Struktur der Sicherheiten) korrekt in den öffentlichen Urkunden abgebildet sind.

Diese Rollen sind komplementär. So können Sie zum Beispiel:

• den Makler beauftragen, die finanzielle Kohärenz des Projekts zu überprüfen;
• mit der Bank über die konkreten Konditionen (Produkte, Laufzeiten, Amortisation) diskutieren;
• den Notar zu den rechtlichen Folgen (Eigentum, Güterrecht, Nachlass, Sicherheiten, Haftung) befragen.

Wie wählen Sie Ihren Notar für einen Immobilienkauf in der Schweiz?

In der Regel haben Sie in der Schweiz als Käufer die Möglichkeit, den für Ihre Transaktion zuständigen Notar zu wählen (in der Praxis tragen meist Sie seine Gebühren, sofern mit dem Verkäufer nichts anderes vereinbart wurde). Diese Wahl beschränkt sich nicht auf die Frage des Tarifs, sondern betrifft auch die Qualität der Begleitung.

Hier einige nützliche Kriterien für die Auswahl Ihres Notars:

• Erfahrung im Wohnimmobilienbereich und im Stockwerkeigentum (PPE)
  Ein Notar, der regelmässig Transaktionen mit Wohnliegenschaften (Einfamilienhaus, Stockwerkeigentum, Renditeobjekte) begleitet, kennt die praktischen Risiken gut: PPE-Reglement, geplante Arbeiten, Dienstbarkeiten, gesetzliche oder vertragliche Vorkaufsrechte der Gemeinden.
• Erreichbarkeit und didaktische Fähigkeiten
  Sie sollten sich wohl fühlen, Fragen zu stellen, auch wenn sie Ihnen «basic» erscheinen. Ein guter Notar nimmt sich Zeit für klare Erklärungen, vermeidet unnötigen Fachjargon und bleibt auch bei Rückfragen verfügbar.
• Kenntnis kantonaler und kommunaler Besonderheiten
  Steuern (zum Beispiel Handänderungssteuer), Grundbuchgebühren oder gewisse Gepflogenheiten (Aufteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer) variieren je nach Kanton. Ein gut vernetzter Notar kennt diese Unterschiede und hilft Ihnen, die effektiven Kosten realistisch einzuschätzen.
• Koordination mit Ihrem Hypothekarmakler oder Ihrer Bank
  Wenn der Austausch zwischen den verschiedenen Beteiligten gut funktioniert, gewinnen Sie an Gelassenheit und Effizienz. Fristen können besser eingehalten werden, Dokumente zirkulieren schneller und das Risiko von Fehlern oder Versäumnissen sinkt.

Bevor Sie Ihre Wahl bestätigen, können Sie zum Beispiel Folgendes verlangen:

• eine Schätzung der Erwerbskosten, die mit Ihrem Projekt verbunden sind;
• Erklärungen dazu, wie der Notar arbeitet (Anzahl der Termine, Art des Dokumentenaustauschs);
• Informationen dazu, wie besondere Konstellationen (Schenkungen, Anteilsübernahme, Kauf im Konkubinat) gehandhabt werden.

Den Notar in Ihre Budgetplanung und Finanzierungsstrategie einbeziehen

Wenn Sie Ihre finanzielle Tragbarkeit berechnen, denken Sie automatisch an Kaufpreis, Hypothekarbetrag, Zinsen, Amortisation und laufende Kosten (Unterhalt, PPE, Steuern). Die Notarkosten sollten zwingend Teil dieser Überlegungen sein.

Ein verantwortungsbewusster Ansatz besteht darin:

• ein Gesamtbudget für das Projekt festzulegen (Kaufpreis + Nebenkosten + allfällige Arbeiten);
• mit der Bank und/oder dem Makler zu prüfen, bis zu welchem Finanzierungsbetrag Sie gehen können, unter Berücksichtigung der in der Schweiz üblichen Verschuldungsnormen;
• mit dem Notar die mit der Transaktion verbundenen Kosten (Honorare, Grundbuchgebühren, Handänderungssteuer, Auslagen) im Voraus abzuschätzen, um Überraschungen am Tag der Unterzeichnung zu vermeiden.

In bestimmten Fällen kann es sinnvoll sein:

• gewisse Arbeiten zu verschieben oder zu strukturieren, um genügend Liquidität zu bewahren;
• zu prüfen, wie Sie Ihre berufliche Vorsorge (BVG) oder die 3. Säule in Abstimmung mit Bank und Notar einsetzen können, insbesondere im Hinblick auf den Schutz von Ehepartner oder Familie;
• die Auswirkungen einer Schenkung (zum Beispiel Unterstützung durch Eltern für die Eigenmittel) auf Ihre steuerliche und erbrechtliche Situation zu klären.

Ein Vorgespräch mit einem Finanzierungsexperten (unabhängiger Hypothekarmakler) ermöglicht es, die finanziellen Aspekte zu validieren, bevor der Notar den Vertrag vorbereitet. So gehen Sie mit einem klareren Projekt, stimmigen Zahlen und weniger Stress zum Notar – und mit dem Vertrauen, dass Sie die gewünschte Immobilie tatsächlich erwerben können.

Zum Handeln kommen: Wann sollten Sie einen Experten und einen Notar kontaktieren?

Wenn Sie sich in der Phase der Objektsuche befinden oder bereits eine Liegenschaft gefunden haben, die Sie interessiert, ist der richtige Zeitpunkt gekommen, um:

• eine persönliche Budget- und Tragfähigkeitsanalyse erstellen zu lassen;
• Ihre Situation (Einkommen, Eigenmittel, bestehende Schulden) prüfen zu lassen, um eine realistische Preisspanne zu definieren;
• die rechtlichen Auswirkungen (Kauf als Paar, Konkubinat, Schenkung, Anteilsübernahme) mit Hilfe eines Notars zu antizipieren.

Wenn Sie bis zur letzten Minute warten, geraten Sie leicht in eine unangenehme Lage: Zeitdruck, weniger Verhandlungsspielraum, nur teilweise Verständnis der Dokumente, die Sie unterschreiben. Wenn Sie sich von Anfang an von einem Hypothekarmakler und einem Notar begleiten lassen, wird aus einem einschüchternden Projekt ein strukturierter und gut gesteuerter Prozess.

Sie können zum Beispiel:

• ein erstes unverbindliches Gespräch planen, um mit Ihrem Hypothekarmakler über Ihr Projekt, Ihre Ziele und Ihre Fragen zu sprechen;
• Simulationen verschiedener Szenarien (Kreditbetrag, Laufzeit, Amortisation, Auswirkungen auf Ihr Monatsbudget) anfordern;
• anschliessend mit dem Notar die rechtliche Struktur wählen, die am besten zu Ihrer familiären und vermögensmässigen Situation passt.

Wichtige Informationen

Die oben dargestellten Informationen haben einen allgemeinen und informativen Charakter. Sie stützen sich auf in der Schweiz übliche Praxis, ersetzen jedoch in keinem Fall eine individuelle Beratung. Die anwendbaren Regeln, Kosten und deren Aufteilung variieren je nach Kanton, Gemeinde und persönlicher Situation jeder Person oder jedes Haushalts.

Dieser Text stellt weder eine Anlageempfehlung noch eine Finanzierungsgarantie oder ein Versprechen zu Zinssätzen oder Konditionen dar. Jede Entscheidung liegt in Ihrer eigenen Verantwortung und sollte auf der Grundlage vollständiger Informationen getroffen werden, die Sie bei qualifizierten Fachleuten einholen.

Nützliche Ressourcen im Zusammenhang mit der Tätigkeit des Notars

• Erfahren Sie mehr über die Dossiergebühren
• Der Notar kann Ihnen auch die Besteuerung des Immobiliengewinns erläutern
• Auf unserer Seite FAQ finden Sie Antworten auf viele weitere Fragen