Hebelwirkung: Definition

Die Hebelwirkung bezeichnet die Nutzung von Fremdkapital – in Ihrem Fall einer Hypothek –, um einen grossen Teil einer Immobilieninvestition zu finanzieren, während Sie nur einen Bruchteil des Preises mit Eigenmitteln einbringen. Dank dieser Hebelwirkung kann die Rendite, die Sie auf Ihr Eigenkapital erzielen, höher sein als die «Bruttorendite» der Immobilie selbst.

Anders gesagt: Die Hebelwirkung ermöglicht es, eine wertvolle Immobilie mit einer relativ begrenzten Eigenmittelquote zu kontrollieren, in der Hoffnung, dass die Kombination aus Mieteinnahmen und Wertentwicklung der Immobilie eine attraktive Rendite auf Ihre Eigenmittel erzielt.

Im Rahmen eines Hypothekarkredits in der Schweiz ist die Hebelwirkung besonders sichtbar: Sie finanzieren oft 80 % (im Renditeobjekt manchmal mehr) mit Fremdkapital und nur 20 % mit Eigenmitteln. Wenn die Nettorendite der Liegenschaft (nach laufenden Kosten, Unterhalt und Steuern) über den Kosten Ihrer Hypothekarschuld liegt, wirkt die Hebelwirkung zu Ihren Gunsten und erhöht die Rendite auf das Eigenkapital. Steigen hingegen die Zinsen, sinken die Mieten oder fällt der Wert der Immobilie, wirkt die Hebelwirkung in die andere Richtung und verstärkt potenzielle Verluste.

Hebelwirkung: das Multiplikatorprinzip verstehen

Um die Hebelwirkung zu verstehen, ist es hilfreich, sie als Multiplikator zu sehen:

Ohne Hebel investieren Sie ausschliesslich Ihr Eigenkapital. Die Rendite Ihres Vermögens folgt dann weitgehend der Rendite des Objekts (z. B. 3 % pro Jahr, wenn die Immobilie netto 3 % abwirft).
Mit Hebelwirkung investieren Sie nur einen Teil Ihres Eigenkapitals, der Rest wird über die Hypothek finanziert. Ist die Nettorendite der Immobilie höher als der Zinssatz, kommt die Differenz direkt Ihrem Eigenkapital zugute und erhöht dessen Rentabilität.

In der Praxis beruht die Hebelwirkung auf drei Elementen:

Anteil Fremdkapital (Hypothekarkredit) vs. Eigenmittel
Je höher der fremdfinanzierte Anteil ist (z. B. 80–85 %), desto stärker ist die Hebelwirkung: Eine kleine Veränderung des Immobilienwerts oder der Mieteinnahmen wirkt sich proportional stark auf Ihre Eigenmittel aus.
Differenz zwischen Nettorendite und Zinssatz
Die Hebelwirkung ist positiv, wenn die Nettorendite der Immobilie (Nettomieten nach Kosten und Unterhalt) höher ist als die Fremdkapitalkosten (Hypothekarzins + verbundene Gebühren). In diesem Fall «arbeitet» die Verschuldung für Sie.
- Wenn Nettorendite > Fremdkapitalkosten → positive Hebelwirkung.
- Wenn Nettorendite < Fremdkapitalkosten → negative Hebelwirkung.
Risiko und Tragbarkeit
Eine zu hohe Hebelwirkung bedeutet:
- Ihre Zinsbelastung ist höher;
- Ihr Spielraum bei Mietausfällen, unvorhergesehenen Arbeiten oder steigenden Zinsen ist geringer;
- eine Korrektur der Immobilienpreise schlägt stark auf Ihre Vermögenssituation durch.

Das Ziel einer vorsichtigen Immobilienfinanzierungsstrategie ist es, die Hebelwirkung zu nutzen, um Vermögen aufzubauen, ohne die finanzielle Stabilität zu gefährden. Dazu gehört, weniger günstige Szenarien zu testen (steigende Zinsen, sinkender Wert, niedrigere Mieten als erwartet) und zu prüfen, ob Ihr Cashflow tragbar bleibt.

Konkretes Zahlenbeispiel zur Hebelwirkung

Stellen wir uns ein Renditeobjekt vor, das in der Schweiz für 1 000 000 CHF gekauft wird.

Kaufpreis: 1 000 000 CHF
Eigenmittel: 200 000 CHF (20 %)
Hypothek: 800 000 CHF (80 %)

Nehmen wir folgende Annahmen an:

Jährliche Bruttomieten: 45 000 CHF
Kosten (Unterhalt, Versicherungen, diverse nicht überwälzte Kosten): 10 000 CHF pro Jahr
Nettorendite vor Zinsen: 35 000 CHF pro Jahr
Durchschnittlicher Hypothekarzins: 2,0 %

Rendite der Immobilie (ohne Finanzierungsstruktur zu betrachten)
- Nettorendite bezogen auf den Immobilienwert:
  35 000 CHF ÷ 1 000 000 CHF = 3,5 %
Zinskosten der Hypothek
- Jährliche Zinsen:
  800 000 CHF × 2,0 % = 16 000 CHF
Nettogewinn nach Zinsen
- Jährliches Ergebnis nach Zinsen:
  35 000 CHF (netto vor Zinsen) – 16 000 CHF (Zinsen) = 19 000 CHF
Rendite auf Eigenmittel (Hebelwirkung)
- Rendite auf Ihren 200 000 CHF Eigenmitteln:
  19 000 CHF ÷ 200 000 CHF = 9,5 %

Dank der Hebelwirkung erzeugt eine Immobilie mit einer intrinsischen Nettorendite von 3,5 % eine Rendite von 9,5 % auf Ihre Eigenmittel, weil Sie den grössten Teil der Investition über den Hypothekarkredit zu Kosten (2 %) finanzieren, die unter der Rendite der Immobilie liegen.

Schauen wir nun, was passiert, wenn sich die Situation leicht verschlechtert:

Bruttomieten, die auf 40 000 CHF sinken (Mietausfälle, Druck auf die Mieten)
Kosten, die auf 11 000 CHF steigen (mehr Unterhalt)

Neue Berechnung:

Nettorendite vor Zinsen: 40 000 – 11 000 = 29 000 CHF
Zinsen unverändert: 16 000 CHF
Ergebnis nach Zinsen: 29 000 – 16 000 = 13 000 CHF
Rendite auf Eigenmittel: 13 000 ÷ 200 000 = 6,5 %

Die Hebelwirkung bleibt positiv, aber die Rendite auf das Eigenkapital sinkt stark. Wenn hingegen die Hypothekarzinsen auf 3,5 % auf 800 000 CHF steigen, würden die jährlichen Zinsen auf 28 000 CHF steigen; bei 29 000 CHF Nettorendite vor Zinsen wäre das Ergebnis nach Zinsen nur noch 1 000 CHF, also eine Rendite von knapp 0,5 % auf Ihre 200 000 CHF Eigenmittel.