Grundstückgewinn: Definition, Beispiele und Besteuerung

Bei Immobilien bezeichnet der Grundstückgewinn den Gewinn, der entsteht, wenn der Nettoverkaufserlös den Erwerbspreis zuzüglich der steuerlich anerkannten Aufwendungen übersteigt. In der Schweiz kann dieser Gewinn der kantonalen Grundstückgewinnsteuer unterliegen, deren Höhe insbesondere vom Kanton, von der Besitzdauer und von den verfügbaren Belegen abhängt.

Grundstückgewinn: Der tatsächliche Gewinn entspricht nicht immer dem steuerbaren Gewinn

Ein Grundstückgewinn entsteht, wenn der beim Verkauf erzielte Wert über den steuerlich anerkannten Anlagekosten der Immobilie liegt. Diese Formulierung ist genauer als die blosse Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis, denn die Steuerbehörde berücksichtigt in der Regel bestimmte Erwerbskosten, wertvermehrende Investitionen und unmittelbar mit der Veräusserung verbundene Kosten.

Drei Begriffe sind zu unterscheiden:

• der latente Mehrwert, also die geschätzte Wertsteigerung, solange die Immobilie nicht verkauft wurde;
• der realisierte Grundstückgewinn, der bei einem Verkauf oder einem anderen einer Veräusserung gleichgestellten Vorgang entsteht;
• der steuerbare Grundstückgewinn, der nach den Vorschriften des Kantons berechnet wird, in dem sich die Immobilie befindet.

Eine Schätzung, wonach Ihre Immobilie CHF 250’000.– mehr wert ist als beim Kauf, löst daher für sich allein noch keine Grundstückgewinnsteuer aus. Die Besteuerung erfolgt grundsätzlich erst bei der Realisierung des Gewinns, beispielsweise beim Verkauf.

Eine weitere häufig übersehene Unterscheidung: Der steuerliche Gewinn ist nicht der Betrag, der auf Ihrem Konto eingeht. Die Rückzahlung der Hypothek verringert den nach dem Verkauf verfügbaren Erlös, reduziert aber normalerweise nicht den steuerbaren Grundstückgewinn. Die Hypothek finanziert die Immobilie; sie ist weder Teil des Erwerbspreises noch eine wertvermehrende Aufwendung.

Bei einer im Privatvermögen gehaltenen Immobilie erhebt der Bund keine direkte Bundessteuer auf dem Grundstückgewinn. Die Kantone müssen solche Gewinne hingegen besteuern. Anders ist die Situation, wenn die Immobilie zum Geschäftsvermögen gehört oder die Tätigkeit als gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel gilt: Je nach kantonalem System kann der Gewinn der Einkommens- oder Gewinnsteuer statt der ordentlichen Grundstückgewinnsteuer für Privatverkäufe unterliegen.

Gewinn beim Wiederverkauf, Mehrkosten beim Kauf ab Plan und Grundstückmehrwert: drei unterschiedliche Sachverhalte

Der Begriff «Mehrwert» wird im Schweizer Immobilienbereich in verschiedenen Zusammenhängen verwendet. Diese Bedeutungen dürfen nicht verwechselt werden.

Der Grundstückgewinn aus der Differenz zwischen Kauf und Verkauf

Dies ist die übliche steuerliche Bedeutung. Sie kaufen eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück und verkaufen es später zu einem höheren Preis. Der steuerbare Gewinn entspricht jedoch nicht automatisch der Bruttodifferenz zwischen diesen beiden Preisen: Anerkannte Kosten und Investitionen müssen in die Berechnung einbezogen werden.

Die Wertsteigerung kann auf die Marktentwicklung, auf Arbeiten am Objekt, auf eine bessere Erschliessung oder auf regulatorische Änderungen zurückzuführen sein.

«Mehrkosten» bei einer Erstellung oder einem Kauf ab Plan

Bei einem Kauf ab Plan bezeichnet der Begriff «Mehrkosten» in der Regel die Preisaufschläge aufgrund der individuellen Wünsche der Käuferschaft gegenüber dem im Baubeschrieb vorgesehenen Standard. Dazu können ein teurerer Parkettboden, eine höherwertige Küche, zusätzliche Sanitärausstattungen, weitere Steckdosen oder Änderungen an den Trennwänden gehören. Es handelt sich nicht um Gewinne, sondern um zusätzliche Kosten zulasten der Käuferschaft.

Diese Unterscheidung hat praktische Folgen. Eine vom Bauträger verrechnete Mehrleistung kann die steuerlich anerkannten Anlagekosten der Wohnung erhöhen, wenn sie dauerhaft mit der Immobilie verbunden ist, deren Wert steigert und korrekt dokumentiert wurde. Freistehende Möbel, Dekorationsgegenstände oder nicht fest eingebaute Ausstattungen können dagegen anders behandelt werden. Die Bezeichnung «Mehrwert» auf einer Rechnung genügt nicht: Entscheidend bleibt die tatsächliche Art der Leistung.

Verlangen Sie beim Kauf ab Plan deshalb eine Abrechnung, die folgende Positionen getrennt ausweist:

• den im Vertrag vorgesehenen Grundpreis;
• Gutschriften für nicht ausgeführte Leistungen;
• jeden verlangten Zuschlag;
• allfällige Honorare des Bauträgers oder des Generalunternehmers;
• die Mehrwertsteuer und Preisanpassungen;
• bewegliche Gegenstände, die nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind.

Diese Aufschlüsselung erleichtert eine spätere Geltendmachung als Abzug beim Wiederverkauf.

Der raumplanungsbedingte Grundstückmehrwert

Der Grundstückmehrwert kann auch die Wertsteigerung eines Grundstücks bezeichnen, die durch eine raumplanerische Massnahme entsteht, etwa durch eine Einzonung oder eine Erhöhung der zulässigen Ausnützung. Darauf kann eine von der Grundstückgewinnsteuer getrennte Mehrwertabgabe erhoben werden.

Die Ausgestaltung ist kantonal. Im Kanton Waadt kann beispielsweise ein Mehrwert von mindestens CHF 20’000.–, der aus einem neuen Nutzungsplan resultiert, einer Abgabe von 20% unterliegen. Der Wert wird vor und nach der Planungsmassnahme geschätzt, unabhängig vom tatsächlich bei einer Transaktion bezahlten Preis.

Berechnungsbeispiel für den Grundstückgewinn: vier Schritte

Die allgemeine Formel lässt sich wie folgt zusammenfassen:

Steuerbarer Grundstückgewinn = Nettoerlös aus der Veräusserung – Erwerbspreis – anrechenbare Aufwendungen

Jede Komponente muss nach den Vorschriften des betreffenden Kantons belegt werden.

1. Steuerlichen Veräusserungserlös bestimmen

Ausgangspunkt ist der im Kaufvertrag festgelegte Verkaufspreis. Bestimmte unmittelbar mit dem Verkauf verbundene Kosten können abgezogen werden, insbesondere eine belegte Vermittlungsprovision. Je nach Kanton können weitere Kosten anerkannt werden: Inseratekosten, Vermessung, Gutachten, Urkundskosten, Gebühren oder Kosten für die Löschung eines Rechts.

Der Kanton Neuenburg anerkennt unter bestimmten Voraussetzungen sogar Vorfälligkeitsentschädigungen bei der vorzeitigen Auflösung einer Festhypothek, wenn die Auflösung eng mit dem Verkauf verbunden ist. Diese Regel darf nicht automatisch auf einen anderen Kanton übertragen werden.

Eine Entschädigung für eine Dienstbarkeit, eine Grundlast oder eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung kann ebenfalls zum steuerbaren Erlös gehören. Der in einem Immobilieninserat genannte Preis entspricht daher nicht zwingend dem endgültigen steuerlichen Erlös.

2. Anerkannten Erwerbspreis ermitteln

In der Regel handelt es sich um den beim Kauf bezahlten Preis. Handänderungssteuern, Notariatskosten, Grundbuchgebühren und weitere Erwerbskosten können je nach kantonalem Recht zu den Anlagekosten hinzugerechnet werden.

Bei lange zurückliegenden Käufen oder wenn der historische Erwerbspreis nicht mehr festgestellt werden kann, erlauben gewisse Kantone die Verwendung eines Ersatzwerts. In Neuenburg kann eine steuerpflichtige Person, die die Immobilie mehr als fünfundzwanzig Jahre vor dem Verkauf erworben hat, die Katasterbewertung von fünfundzwanzig Jahren vor der Veräusserung geltend machen. Im Kanton Waadt kann unter bestimmten Voraussetzungen eine seit mindestens zehn Jahren gültige Steuerbewertung den bezahlten Preis ersetzen. Diese Mechanismen können den steuerbaren Gewinn erheblich verändern und sollten vor der Unterzeichnung des Verkaufs geprüft werden.

3. Anrechenbare Aufwendungen erfassen

Anrechenbare Aufwendungen sind Ausgaben, welche die steuerlich anerkannten Anlagekosten erhöhen. Dazu gehören häufig:

• anerkannte Erwerbs- und Veräusserungskosten;
• Neubauten, Erweiterungen und wertvermehrende Umbauten;
• bestimmte Anschlüsse, feste Einrichtungen oder dauerhafte Anlagen;
• Mehrwertbeiträge oder bestimmte Raumplanungsabgaben;
• Kosten für die Begründung oder Ablösung von Dienstbarkeiten.

Eine Ausgabe darf nicht doppelt abgezogen werden. Wurden Kosten bereits in einer jährlichen Steuererklärung als Unterhaltskosten anerkannt, können sie beim Verkauf in der Regel nicht nochmals vollständig als Aufwendung geltend gemacht werden. Umgekehrt kann der Teil einer Rechnung, der einer dauerhaften Verbesserung entspricht, in die Berechnung des Grundstückgewinns einfliessen. Neuenburg unterscheidet ausdrücklich zwischen vom Einkommen abziehbaren Unterhaltskosten und wertvermehrenden Arbeiten, die vom Grundstückgewinn abgezogen werden können.

Die Abgrenzung ist nicht immer eindeutig. Wird eine alte Küche durch eine deutlich höherwertige ersetzt, kann ein Teil dem Werterhalt und ein anderer Teil der Wertvermehrung dienen. Eine detaillierte Rechnung, ein Vorher-Nachher-Beschrieb und Fotografien sind aussagekräftiger als ein Gesamtbetrag mit der Bezeichnung «Renovation».

4. Kantonalen Tarif und Besitzdauer anwenden

Nachdem der steuerbare Gewinn bestimmt wurde, wendet der Kanton seinen eigenen Tarif an. Einige Kantone verwenden einen Satz, der hauptsächlich von der Besitzdauer abhängt; andere verbinden einen nach der Gewinnhöhe progressiven Tarif mit einem Zuschlag oder einer Ermässigung aufgrund der Besitzdauer.

Das massgebende Datum ist nicht immer die Schlüsselübergabe, die Zahlung oder die Vertragsunterzeichnung. Im Kanton Bern wird die Realisierung des Gewinns beispielsweise an die Eintragung im Grundbuch geknüpft.

Beispiel 1: Kauf, Renovation und Wiederverkauf

Sie kaufen eine Wohnung für CHF 850’000.–. Die anerkannten Erwerbskosten betragen CHF 28’000.–. Anschliessend führen Sie Arbeiten für CHF 72’000.– aus, wovon CHF 50’000.– als dauerhaft wertvermehrend anerkannt werden und CHF 22’000.– auf bereits vom Einkommen abgezogene Unterhaltskosten entfallen.

Einige Jahre später verkaufen Sie die Wohnung für CHF 1’180’000.–. Die anerkannte Vermittlungsprovision und die übrigen Verkaufskosten betragen CHF 42’000.–.

Die vereinfachte Berechnung lautet:

• Nettoverkaufserlös: CHF 1’180’000.– – CHF 42’000.– = CHF 1’138’000.–;
• Erwerbspreis: CHF 850’000.–;
• anerkannte Erwerbskosten: CHF 28’000.–;
• anerkannte wertvermehrende Arbeiten: CHF 50’000.–;
• steuerlich anerkannte Anlagekosten: CHF 928’000.–;
• steuerbarer Grundstückgewinn vor Anwendung des Tarifs: CHF 210’000.–.

Nehmen wir an, dass noch eine Hypothek von CHF 610’000.– zurückzuzahlen ist. Dieser Betrag verringert die nach dem Verkauf verfügbaren Mittel, reduziert den steuerbaren Gewinn von CHF 210’000.– jedoch nicht. Wer die verbleibende Schuld mit den Anlagekosten verwechselt, schätzt den verfügbaren Nettoerlös unmittelbar falsch ein.

Dieses Berechnungsbeispiel zum Grundstückgewinn ist vereinfacht: Das endgültige Ergebnis hängt davon ab, welche Ausgaben die Steuerbehörde anerkennt und welches kantonale Recht anwendbar ist.

Beispiel 2: Kauf einer Wohnung ab Plan

Sie unterzeichnen den Kauf einer neuen Wohnung zum Standardpreis von CHF 970’000.–. Während der Bauphase bestellen Sie Mehrleistungen für Käuferwünsche im Umfang von CHF 46’000.–:

• CHF 18’000.– für eine Küche über dem Standard;
• CHF 12’000.– für Änderungen an Elektro- und Sanitärinstallationen;
• CHF 10’000.– für einen höherwertigen Parkettboden;
• CHF 6’000.– für bewegliches Mobiliar.

Die anerkannten Erwerbskosten betragen CHF 30’000.–. Später verkaufen Sie die Wohnung für CHF 1’210’000.– und tragen Verkaufskosten von CHF 36’000.–.

Werden die fest mit dem Gebäude verbundenen CHF 40’000.– als Bestandteil der Anlagekosten anerkannt, die CHF 6’000.– für Mobiliar hingegen nicht, ergibt sich folgende Berechnung:

• Nettoerlös: CHF 1’210’000.– – CHF 36’000.– = CHF 1’174’000.–;
• Grundpreis und Erwerbskosten: CHF 970’000.– + CHF 30’000.–;
• anerkannte Mehrkosten für den Ausbau: CHF 40’000.–;
• steuerlich anerkannte Anlagekosten: CHF 1’040’000.–;
• steuerbarer Gewinn vor Anwendung des Tarifs: CHF 134’000.–.

Entscheidend ist: Die CHF 46’000.– an Mehrkosten während der Bauphase sind kein Gewinn. Sie stellen zusätzliche Kosten dar, von denen nur der steuerlich anerkannte Teil den Gewinn beim Wiederverkauf reduzieren kann.

Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz: Einfluss von Kanton und Besitzdauer

Der Ausdruck «Schweizer Grundstückgewinnsteuer» kann den Eindruck eines landesweit einheitlichen Tarifs erwecken. Für private Immobilien gibt es einen solchen nicht: Die Immobilie wird nach den Regeln ihres Standortkantons besteuert, nicht nach dem Wohnsitzkanton der verkaufenden Person. Unterschiede bestehen beim Tarif, bei den Abzügen, beim Ersatzwert, bei der Verlustberücksichtigung und beim Verfahren.

In Genf beträgt der Satz für private Transaktionen bei einer Besitzdauer von weniger als zwei Jahren 50% und sinkt danach stufenweise bis auf 2% ab fünfundzwanzig Jahren; diese Regel gilt seit dem 1. Januar 2025.

In Freiburg hängt der kantonale Satz für eine private Immobilie ebenfalls von der Besitzdauer ab. Die Standortgemeinde erhebt zusätzlich eine Steuer in Höhe von 60% der kantonalen Steuer.

In Neuenburg verbindet die Berechnung eine nach der Gewinnhöhe progressive Grundsteuer mit einem Zuschlag oder einer Ermässigung aufgrund der Eigentumsdauer.

Diese Beispiele zeigen, weshalb ein im Internet gefundener Prozentsatz keine verlässliche Schätzung des Nettoverkaufserlöses erlaubt. Zwei Immobilien mit demselben Bruttogewinn können je nach Standort und Besitzdauer sehr unterschiedlich besteuert werden.

Eine kurze Besitzdauer wird in der Regel stärker belastet. Das Bundesrecht verpflichtet die Kantone zudem, kurzfristig erzielte Gewinne höher zu besteuern. Liegt ein Verkauf nahe an einer Tarifstufe, können einige Wochen oder Monate den Satz verändern, jedoch nur, wenn das rechtlich massgebende Datum die betreffende Schwelle tatsächlich überschreitet.

Steuerbefreiung beim Grundstückgewinn: häufig handelt es sich um einen Steueraufschub

Der Begriff «Steuerbefreiung» wird häufig unzutreffend verwendet. In mehreren Situationen entfällt die Steuer nicht, sondern sie wird aufgeschoben und kann bei einem späteren Verkauf wieder relevant werden.

Der wichtigste Fall für Privatpersonen ist die Ersatzbeschaffung. Sie verkaufen eine Immobilie, die Ihnen dauerhaft und ausschliesslich als Hauptwohnsitz gedient hat, und investieren den Erlös in einen neuen Hauptwohnsitz in der Schweiz. Sind die kantonalen und bundesrechtlichen Voraussetzungen erfüllt, kann die Besteuerung vollständig oder teilweise aufgeschoben werden.

Drei Punkte erfordern besondere Aufmerksamkeit:

• Ein Zweitwohnsitz oder ein vermietetes Objekt erfüllt die Voraussetzung der dauerhaften und ausschliesslichen Selbstnutzung grundsätzlich nicht;
• Eine teilweise Reinvestition kann zur sofortigen Besteuerung eines Teils des Gewinns führen;
• Die Ersatzbeschaffung muss innerhalb der anerkannten Frist erfolgen und mit den erforderlichen Belegen beantragt werden.

In Neuenburg beträgt die angemessene Frist zwei Jahre nach der Veräusserung, und der Preis der Ersatzwohnung muss bestimmte Schwellen erreichen, damit ein vollständiger oder teilweiser Aufschub möglich ist.

Auch Erbschaften, Schenkungen, Erbvorbezüge oder bestimmte Übertragungen zwischen Ehegatten können einen Aufschub statt einer sofortigen Besteuerung auslösen. Die begünstigte Person übernimmt dabei häufig eine latente Steuerlast aus der Vorgeschichte der Immobilie. Eine Immobilie zu erhalten, ohne den Grundstückgewinn sofort zu versteuern, bedeutet daher nicht, dass der frühere Mehrwert verschwunden ist.

Eine echte Steuerbefreiung kann in begrenzten, vom kantonalen Recht vorgesehenen Fällen bestehen, beispielsweise für bestimmte öffentlich-rechtliche Körperschaften oder für Gewinne unterhalb eines Schwellenwerts. Sie darf nie allein aufgrund der Art der Transaktion angenommen werden.

Grundstückgewinn vor dem Verkauf oder der Finanzierung eines Neukaufs vorbereiten

Die entscheidende Frage lautet nicht nur «Wie viel ist meine Immobilie wert?», sondern wie viel bleibt nach Rückzahlung der Hypothek, Verkaufskosten und Grundstückgewinnsteuer übrig?

Bevor Sie den erwarteten Erlös als Eigenmittel für einen Neukauf einsetzen, sollten Sie vier Beträge getrennt ermitteln:

1. den voraussichtlichen Verkaufspreis;
2. den Hypothekarsaldo und allfällige Ausstiegskosten;
3. den geschätzten steuerbaren Gewinn unter Berücksichtigung der belegten Aufwendungen;
4. die voraussichtliche kantonale Steuer mit und ohne Ersatzbeschaffung.

Bewahren Sie den Kaufvertrag, die Abrechnungen des Notariats, Rechnungen für Arbeiten, Zahlungsnachweise, Pläne, Bewilligungen, Baubeschriebe, Rechnungen für Käufermehrleistungen, Vermittlungsverträge und Entscheide zu Mehrwertabgaben auf. Eine tatsächlich getätigte, aber nicht belegte Ausgabe kann abgelehnt werden. Umgekehrt kann eine strukturierte Dokumentation den steuerbaren Gewinn rechtmässig reduzieren.

Eine Budgetbeurteilung vor dem Verkaufsstart verhindert zudem, dass Sie eine neue Immobilie auf der Grundlage eines überschätzten Nettoerlöses reservieren. Ein Gespräch mit einer Fachperson für Hypothekarfinanzierungen, bei Bedarf ergänzt durch eine kantonale Steuerberatung, hilft dabei, den Verkauf, die Ersatzbeschaffung, die Rückzahlung der bestehenden Hypothek und die Finanzierung der Ersatzimmobilie aufeinander abzustimmen.

Hinweis: Die Beispiele sind vereinfacht und stellen weder einen Steuerentscheid noch eine Rechtsberatung dar. Vorschriften, Sätze, Fristen und anerkannte Aufwendungen unterscheiden sich je nach Kanton, Art der Immobilie und persönlicher Situation; vor einer Transaktion empfiehlt sich eine Prüfung durch die Steuerbehörde oder eine Fachperson.