Erwerbsnebenkosten: Definition

Die Erwerbsnebenkosten bezeichnen sämtliche zusätzlichen Kosten, die sich zum Kaufpreis einer Immobilie hinzurechnen, sobald Sie Eigentümer werden.

Sie entsprechen nicht dem Kaufpreis der Immobilie selbst, sondern allen administrativen, steuerlichen und rechtlichen Kosten, die erforderlich sind, um die Eigentumsübertragung zu formalisieren: Notarhonorare, Handänderungssteuer, Grundbuchgebühren, Kosten im Zusammenhang mit dem Schuldbrief und manchmal Makler- oder Gutachterkosten.

In der Schweiz liegen die Erwerbsnebenkosten in der Regel zwischen 3 % und 5 % des Immobilienpreises, je nach Kanton und Gemeinde. In einigen Kantonen, insbesondere in der Westschweiz (Waadt, Genf, Neuenburg, Jura), ist der Anteil der Handänderungssteuer hoch, was den Gesamtbetrag der Erwerbsnebenkosten deutlich erhöht. Umgekehrt bleiben die Erwerbsnebenkosten in Kantonen wie Zürich oder Schwyz, wo es keine Handänderungssteuer im engeren Sinn gibt, moderater und setzen sich vor allem aus den Notariatskosten und den Grundbuchgebühren zusammen.

Die Erwerbsnebenkosten sind sehr wichtig, von Anfang an in Ihr Projekt einzuplanen, da sie grundsätzlich aus Ihren Eigenmitteln bezahlt werden müssen und nicht über die Hypothek finanziert werden. Wenn Sie diese Erwerbsnebenkosten nicht einplanen, kann ein Projekt kurz vor der Unterschrift beim Notar scheitern.

Erwerbsnebenkosten im Detail

Die Erwerbsnebenkosten umfassen mehrere Posten, die von Kanton zu Kanton leicht variieren, deren Grundstruktur jedoch ähnlich bleibt:

1. Notarhonorare und Notariatsgebühren

Der Notar erstellt den Kaufvertrag, beurkundet die Transaktion und koordiniert die Abläufe mit dem Grundbuch und, falls nötig, mit der Bank.
Seine Honorare werden häufig als Prozentsatz des Verkaufspreises gemäss kantonalem Tarif berechnet (zum Beispiel rund 0,6–0,8 % in einigen Kantonen).
Diese Honorare sind ein wesentlicher Bestandteil der Erwerbsnebenkosten.

2. Handänderungssteuer (oder gleichwertige Abgabe)

Es handelt sich um eine kantonale (teilweise kommunale) Steuer, die beim Eigentümerwechsel erhoben wird.
In Kantonen wie Waadt, Genf oder Neuenburg kann diese Handänderungssteuer etwa 2–3 % des Immobilienpreises erreichen, teils sogar mehr mit kommunalen Zuschlägen.
In anderen Kantonen (zum Beispiel Zürich, Schwyz oder Zug) wurde die Handänderungssteuer abgeschafft oder durch tiefere Gebühren ersetzt.
Die Handänderungssteuer ist häufig der grösste Posten der Erwerbsnebenkosten.

3. Grundbuchgebühren

Jede Eigentumsübertragung muss im Grundbuch eingetragen werden.
Das Grundbuch erhebt Gebühren, die auf der Wertbasis der Immobilie sowie auf der Errichtung oder Änderung von Pfandrechten (Schuldbriefe) berechnet werden.
Diese Gebühren sind zwar weniger bekannt als die Handänderungssteuer, stellen aber einen unverzichtbaren Bestandteil der Erwerbsnebenkosten dar.

4. Kosten im Zusammenhang mit dem Schuldbrief

Wenn Ihre Bank den Kauf über eine Hypothek finanziert, muss ein Schuldbrief erstellt oder abgetreten und im Grundbuch eingetragen werden.
Dieser Vorgang verursacht Kosten (Grundbuchgebühren + Notariatskosten), die ebenfalls zu den Erwerbsnebenkosten gehören.
Als Grössenordnung kann die Erstellung eines Schuldbriefs in einigen Kantonen etwa 1–2 % des Schuldbriefbetrags ausmachen.

5. Weitere mögliche Kosten

Maklerkosten (Vergütung des Immobilienmaklers), manchmal vom Verkäufer getragen, manchmal geteilt oder je nach lokalen Gepflogenheiten vom Käufer übernommen.
Gutachter- oder Schätzungskosten der Immobilie, sofern sie separat in Rechnung gestellt werden.
Mehrwertsteuer (MWST) auf bestimmte Gebühren.

Insgesamt ist es nicht ungewöhnlich, dass die Erwerbsnebenkosten in Kantonen mit hoher Immobilienbesteuerung (Genf, Waadt, Neuenburg, Jura) 4 bis 5 % des Kaufpreises erreichen, während sie in Kantonen mit geringer oder fehlender Handänderungssteuer eher bei 2–3 % liegen. In jedem Fall müssen diese Erwerbsnebenkosten zusätzlich zu Ihrer Eigenmittelquote von 20 % bezahlt werden und können in der Regel nicht durch die Bank finanziert werden, was bedeutet, dass Sie genügend Liquidität einplanen müssen

Liste der wichtigsten Erwerbsnebenkosten (mit kantonalen Beispielen)

Die Erwerbsnebenkosten lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Notariatskosten : Erstellung der Urkunde, Beurkundung, Koordination mit der Bank und dem Grundbuch (etwa 0,5–1 % des Kaufpreises, je nach Kanton).
Handänderungssteuer / Übertragungssteuer : kantonale und kommunale Steuer auf der Transaktion (oft 1–3 % des Preises, teils mehr inklusive Gemeindeteil).
Grundbuchgebühren : Eintragung der Eigentumsübertragung und des Schuldbriefs.
Kosten im Zusammenhang mit dem Schuldbrief : Erstellung, Abtretung oder Änderung des Grundpfandrechts.
Gegebenenfalls Maklerkosten (wenn Sie als Käufer die Provision des Maklers ganz oder teilweise übernehmen).
Gegebenenfalls Gutachter- oder Schätzungskosten.

Einige vereinfachte Beispiele:

Kanton Waadt / Genf : die gesamten Erwerbsnebenkosten (Notar + Handänderungssteuer + Grundbuch + Schuldbrief) liegen häufig bei etwa 4–5 % des Kaufpreises, mit einer besonders ins Gewicht fallenden Handänderungssteuer.
Kanton Zürich : keine Handänderungssteuer im engeren Sinn, aber Notariats- und Grundbuchgebühren (die Erwerbsnebenkosten liegen dann eher bei 1,5–2,5 % des Preises).

Vollständiges Beispiel zur Veranschaulichung der Erwerbsnebenkosten

Sie planen, eine Wohnung als Hauptwohnsitz zum Preis von 1 000 000 CHF zu kaufen. Sie besprechen mit Ihrer Bank eine klassische Hypothekarfinanzierung (20 % Eigenmittel, 80 % Hypothek).

1. Berechnung der Finanzierung ohne Berücksichtigung der Erwerbsnebenkosten

Kaufpreis: 1 000 000 CHF
Eigenmittel (20 %): 200 000 CHF
Hypothek: 800 000 CHF

Wenn Sie nur diese Beträge berücksichtigen, könnten Sie denken, dass 200 000 CHF Eigenmittel ausreichen. Allerdings kommen die Erwerbsnebenkosten zu dieser Rechnung hinzu.

2. Einbezug der Erwerbsnebenkosten

Angenommen, Sie befinden sich in einem Kanton, in dem die Erwerbsnebenkosten etwa 4 % des Kaufpreises betragen (häufiger Fall in einigen Westschweizer Kantonen):

Kaufpreis: 1 000 000 CHF
Gesamtsatz der Erwerbsnebenkosten: 4 %
Erwerbsnebenkosten geschätzt: 1 000 000 × 4 % = 40 000 CHF

Ihr gesamter Liquiditätsbedarf beträgt dann:

200 000 CHF Eigenmittel (Mindestquote von 20 %)
40 000 CHF Erwerbsnebenkosten
= insgesamt 240 000 CHF

In der Praxis wird die Bank verlangen, dass diese 40 000 CHF Erwerbsnebenkosten ebenfalls durch Ihre Eigenmittel (Ersparnisse, 3. Säule, Schenkungen usw.) gedeckt sind und nicht durch die Hypothek. Wenn Sie sie nicht eingeplant haben, riskieren Sie, kurz vor der Unterschrift festzustellen, dass Ihnen mehrere Zehntausend Franken fehlen, um die Transaktion abzuschliessen.

3. Vergleich zwischen zwei Kantonen

In einem Kanton mit hoher Immobilienbesteuerung (zum Beispiel Waadt oder Genf) können die Erwerbsnebenkosten bei 1 000 000 CHF je nach Handänderungssteuer und Gebühren zwischen 40 000 und 50 000 CHF liegen.
In einem Kanton ohne Handänderungssteuer im engeren Sinn (zum Beispiel Zürich) könnten die Erwerbsnebenkosten für dieselbe Immobilie eher bei 20 000–25 000 CHF liegen, hauptsächlich aufgrund von Notariatskosten, Grundbuchgebühren und Schuldbriefkosten.

Dieses Beispiel zeigt, wie stark die Erwerbsnebenkosten das Budget eines Immobilienkaufs beeinflussen. Die Erwerbsnebenkosten Posten für Posten zu planen (Notar, Grundbuch, Handänderungssteuer, Schuldbrief, gegebenenfalls Makler) ist unerlässlich, um böse Überraschungen zu vermeiden und Ihr Hypothekenprojekt in der Schweiz abzusichern.