Baukredit: Definition

Der Baukredit ist eine spezifische Form der Immobilienfinanzierung, mit der Bau-, Umbau- oder Renovationsarbeiten schrittweise bezahlt werden.

Die Bezeichnung “Baukredit” meint einen Kredit, der auf einem temporären Kontokorrentkonto bereitgestellt wird: Dieses Konto wird entsprechend den Rechnungen (Unternehmer, Architekt, Handwerker) schrittweise belastet, und Sie zahlen Zinsen nur auf die tatsächlich beanspruchten Beträge. Im Rahmen einer Hypothekarfinanzierung in der Schweiz bündelt der Baukredit in der Regel den 1. und 2. Rang unter einem einheitlichen Zinssatz während der Bauphase, bevor er am Ende der Arbeiten in eine « klassische » Hypothek umgewandelt wird (Festhypothek, SARON-variabel, gemischt).

So funktioniert der Baukredit während der Bauphase

Um den Baukredit gut zu verstehen, stellen Sie sich ein Kontokorrentkonto vor, das Ihrem Bauprojekt gewidmet ist:

• Einrichtung eines Baukontos
Die Bank eröffnet ein Baukreditkonto, auf dem sie den für das Projekt vorgesehenen Maximalbetrag bereitstellt (z. B. 800 000 CHF). Dieser Baukredit kann sowohl den Bau eines Hauses als auch einen umfangreichen Umbau finanzieren; man spricht auch von einem Renovationskredit.

• Freigabe der Mittel entsprechend den Rechnungen
Das Konto wird nur belastet, wenn Rechnungen eintreffen: Rechnungen von Unternehmern, Architekten, Ingenieuren, Handwerkern usw. Häufig werden die Zahlungsanträge vom Bauleiter und/oder Architekten unterzeichnet und anschliessend an die Bank übermittelt. Diese begleicht die Rechnungen direkt über den Baukredit und berücksichtigt dabei den Baufortschritt. Ergebnis: Der Kredit wird nur insoweit beansprucht, wie die Arbeiten tatsächlich ausgeführt werden.

• Zwischenzinsen möglichst exakt berechnet
Die Zinsen des Baukredits – oft als Interkalare Zinsen bezeichnet – werden nur auf den bereits beanspruchten Betrag berechnet. Wenn zu Beginn der Bauphase erst 200 000 CHF ausbezahlt wurden, zahlen Sie Zinsen auf diese 200 000 CHF und nicht auf den gesamten vorgesehenen Betrag. Mit jeder neuen Rechnungszahlung steigt der beanspruchte Saldo, und die Zinsen werden angepasst. Sie bezahlen also nur für bereits ausgeführte Arbeiten.

• Bündelung von 1. und 2. Rang, einheitlicher Zinssatz
Während der Bauphase deckt der Baukredit die gesamte Finanzierung (Anteil entsprechend dem 1. und 2. Rang) zu einem einzigen Zinssatz. Das vereinfacht die Verwaltung: Sie haben ein Konto, einen Zinssatz und einen Gesamtüberblick über die Zuflüsse (Eigenmittel, die einbezahlt werden) und Abflüsse (von der Bank finanzierte Zahlungen).

• Nachverfolgung und Transparenz
Die Bank führt eine detaillierte Aufstellung aller bezahlten Rechnungen, der über den Baukredit finanzierten Beträge und der Einzahlungen aus Ihren Eigenmitteln. So erhalten Sie einen klaren Überblick über die Verwendung Ihres Eigenkapitals und der geliehenen Mittel. Dadurch lässt sich prüfen, ob die Zahlungen dem Baufortschritt entsprechen und ob das Gesamtbudget des Projekts unter Kontrolle bleibt.

Vom Baukredit zur Hypothek: die Konsolidierung

Wenn der Bau, der Umbau oder der Renovationskredit abgeschlossen ist (Gebäude fertiggestellt, Schlüsselübergabe, Renovationsarbeiten beendet), wird der Baukredit in eine Standardhypothek umgewandelt. Man spricht von Konsolidierung:

Die Bank berechnet den endgültig beanspruchten Betrag aus dem Baukredit (z. B. 780 000 CHF).
Die während der Bauphase geschuldeten Zwischenzinsen werden gemäss den vereinbarten Modalitäten integriert oder beglichen.
Der Saldo des Baukredits wird in eine oder mehrere « klassische » Hypotheken umgewandelt (hypothèque fest, variabel SARON, gemischt), gegebenenfalls aufgeteilt in 1. und 2. Rang.

Nach dieser Konsolidierung endet der Baukredit, und Sie treten in die « normale » Finanzierungsphase ein: Sie zahlen die Hypothekarzinsen und, falls zutreffend, die direkte oder indirekte Amortisation auf der Hypothek.

Konkretes Beispiel eines Baukredits für ein Einfamilienhaus

Sie bauen in der Schweiz ein Haus mit Gesamtkosten von 1 200 000 CHF, davon 300 000 CHF Eigenmittel und 900 000 CHF Bankfinanzierung. Die Bank richtet einen Baukredit über 900 000 CHF ein.

Baubeginn

Fundamente, Rohbau, erste Akontozahlungen an Unternehmen: Die Bank bezahlt nach Vorlage der unterzeichneten Rechnungen insgesamt 250 000 CHF.
Der beanspruchte Saldo des Baukredits beträgt somit 250 000 CHF.
Sie zahlen Zwischenzinsen nur auf diese 250 000 CHF.

Mitte der Bauphase

Die Arbeiten schreiten voran: Mauerwerk, Dach, Fenster, technische Installationen.
Neue Rechnungen über 350 000 CHF werden über den Baukredit beglichen.
Der beanspruchte Saldo steigt auf 600 000 CHF; die Zwischenzinsen werden auf diesen neuen Betrag neu berechnet.

Bauabschluss

Fertigstellungen, Küche, Sanitär, Aussenanlagen: Weitere 300 000 CHF an Rechnungen werden von der Bank bezahlt.
Am Ende wurden 900 000 CHF aus dem Baukredit beansprucht.

Wenn das Haus fertig ist, wird der Baukredit konsolidiert:

Die 900 000 CHF werden in Hypotheken umgewandelt (z. B. 650 000 CHF im 1. Rang und 250 000 CHF im 2. Rang).
Sie wählen die Aufteilung zwischen Festhypothek, SARON-Hypothek oder gemischter Hypothek.
Die während der Bauphase bezahlten Zwischenzinsen werden in der Gesamtberechnung Ihrer Finanzierung berücksichtigt.