SARON-Hypothek: Der variable Zinssatz für Ihre Hypothek

Möchten Sie vom Geldmarktzinsniveau für Ihre Hypothek profitieren? Der SARON-basierte Kredit ist die ideale Hypothek! Diese Lösung ist attraktiv und technisch, eignet sich jedoch nicht für alle Profile oder Projekte. Unsere Expertinnen und Experten helfen Ihnen herauszufinden, ob der SARON die richtige Wahl für Sie ist – mit praktischen Tipps zur Optimierung Ihrer Finanzierung, von der Verhandlung bis zur täglichen Verwaltung.

Was ist eine SARON-Hypothek?

Eine SARON-Hypothek ist ein Immobilienkredit, dessen Zinssatz an den SARON (Swiss Average Rate Overnight), den Referenzzinssatz des Schweizer Geldmarkts, gekoppelt ist. Im Gegensatz zu einer Festzinshypothek schwankt der Zinssatz einer SARON-Hypothek laufend entsprechend den kurzfristigen Marktzinsen.

Wie funktionieren SARON-Hypotheken?

Konkret wird der anwendbare Zinssatz regelmässig angepasst (alle 1, 3, 6 oder 12 Monate je nach Vertrag). Bei jeder Fälligkeit wird er basierend auf dem durchschnittlichen SARON der vergangenen Periode neu berechnet, zuzüglich einer festen Bankmarge. Kreditnehmende profitieren also rasch von Zinssenkungen, müssen aber auch mit Anstiegen rechnen.

Der grosse Vorteil des SARON ist seine Transparenz. Er wird täglich von der Schweizer Börse auf Basis realer Transaktionen berechnet und spiegelt die tatsächlichen Refinanzierungsbedingungen der Banken wider. Schluss mit Manipulationen und Interessenkonflikten, wie sie beim Libor vorkamen!

Wie wird der SARON-Zinssatz berechnet?

Der SARON gibt den durchschnittlichen Tagesgeldzinssatz (overnight) für Interbankenkredite in Schweizer Franken an. Täglich berechnet ihn die Schweizer Börse (SIX) nach einem robusten und transparenten Verfahren:

• Erfassung aller Overnight-Finanzierungstransaktionen im SIX Interbank Clearing System (Interbankkredite, Pensionsgeschäfte usw.)
• Eliminierung von Ausreisserwerten (< 25. oder > 75. Perzentil), um Verzerrungen zu vermeiden.
• Berechnung des gewichteten Durchschnittszinses, gerundet auf 1/100 (zwei Dezimalstellen).
• Veröffentlichung des täglichen Fixings auf Finanzbildschirmen – in der Regel abends gegen 18 Uhr, spätestens jedoch am Folgetag bis 12 Uhr.

Banken und Kreditnehmende erhalten so eine klare und unanfechtbare Referenz. Die Bankmargen werden entweder als fixer Aufschlag auf den SARON berechnet oder durch Anwendung eines Multiplikationsfaktors (z. B. SARON x 1,2).

Faktoren, die den SARON beeinflussen

Der SARON spiegelt direkt die geldpolitischen und liquiditätsbezogenen Bedingungen in der Schweiz wider. Er wird insbesondere beeinflusst durch:

• Die Zinspolitik der SNB: Der Leitzins setzt die Richtung für die Geldmarktzinsen. Ist er wie seit 2015 negativ, bewegt sich auch der SARON im negativen Bereich.
• Das Liquiditätsmanagement der Banken: Bei Liquiditätsengpässen (wie während COVID) refinanzieren sich Banken zu höheren Zinsen – der SARON steigt. Umgekehrt führt ein Liquiditätsüberschuss zu einem sinkenden SARON.
• Wachstums- und Inflationsdynamik in der Schweiz: Eine Überhitzung führt zu einer Straffung der Geldpolitik, eine Rezession zu einer Lockerung.
• Die globale Konjunktur sowie geopolitische oder gesundheitliche Schocks: Der SARON reagiert auf Schwankungen der Risikoneigung an den Finanzmärkten.

Klar gesagt: Wenn Sie sich für eine SARON-Hypothek entscheiden, sollten Sie die Konjunktur und die Schweizer Geldpolitik genau im Auge behalten und finanziell stabil genug sein, um die unvermeidlichen Schwankungen zu verkraften.

Für wen ist die SARON-Hypothek geeignet?

Diese Art von Hypothek ist besonders geeignet für Kreditnehmer, die:

• mit einem gewissen Risiko umgehen können: Ein variabler Zinssatz bringt zwangsläufig potenzielle Erhöhungen mit sich, auch wenn Senkungen möglich sind. Man muss Schwankungen der Monatsraten verkraften können, die direkt mit der Entwicklung der Schweizer Hypothekarzinsen zusammenhängen.
• eine stabile oder dauerhaft sinkende Zinsentwicklung erwarten: In einem längeren expansiven geldpolitischen Zyklus ist die Chance höher, dass der SARON niedrig oder sogar negativ bleibt. Kurzfristige Zinsen reagieren am schnellsten auf Interventionen der Zentralbanken.
• Flexibilität und Transparenz schätzen: Mit einem öffentlich verfügbaren Marktzins und (meist) festen Bankmargen weiß der Kreditnehmer genau, was er zahlt. Zudem kann der Kredit leichter neu verhandelt oder übertragen werden.
• eine kurz- bis mittelfristige Lösung suchen: Ideal für Übergangssituationen (Wechsel von einer Immobilie zur anderen) oder spekulative Zwecke (schneller Kauf und Verkauf). Weniger Planungssicherheit als bei Festzinsen, dafür mehr Flexibilität.

Im Gegensatz dazu ist die SARON-Hypothek riskanter für jene, die bis an ihre finanzielle Grenze gehen oder eine hohe Budgetvorhersehbarkeit brauchen (junge Haushalte, Rentner, langfristige Finanzierungen). Ein Mix aus Festzins und SARON-Zinssatz (nach Tranchen) wird dann oft empfohlen.

Wie wählt man die richtige Hypothek?

Die SARON-basierte Hypothek überzeugt durch Transparenz, Flexibilität und potenziell geringere Kosten als ein Festzins. Aber diese Lösung passt nicht für jeden: Ihr variabler Zinssatz bringt ein gewisses Risiko und erfordert eine aktivere Verwaltung.

Vorteile eines SARON-Hypothekendarlehens

• Transparenz des zugrundeliegenden Zinssatzes (SARON), berechnet und veröffentlicht von einer unabhängigen Stelle (SIX)
• Reaktionsfähigkeit auf Zinssenkungen bei Leitzinsen und Geldmarkt
• Bankmargen oft niedriger als bei Festzins (das Zinsrisiko trägt der Kunde)
• Flexibilität: Möglichkeit, den Zinssatz oder die Bank ohne Gebühren zu wechseln (keine Strafzahlungen)
• Leichter Ausstieg zum Verkauf oder zur Rückzahlung der Immobilie
• Lösung geeignet für kurze oder spekulative Projekte

Nachteile eines SARON-Hypothekendarlehens

• Variabilität des Endzinssatzes und der Monatsraten, schwer genau zu budgetieren
• Potenzielle plötzliche Zinserhöhungen (Zinsrisiko)
• Schwierigkeit, tägliche SARON-Schwankungen nachzuverfolgen
• Notwendigkeit finanzieller Spielräume, um Schwankungen abzufedern
• Komplexität eines variablen gegenüber einem Festzinssatz
• Psychischer Druck durch ständige Veränderungen im Zinsumfeld

Die richtige Wahl hängt von Ihrer Risikobereitschaft, Ihrer Einschätzung der Entwicklung der Schweizer Hypothekarzinsen, Ihrem Investitionshorizont und Ihrer finanziellen Fähigkeit ab, mit Schwankungen umzugehen. Für eine fundierte Entscheidung wird daher eine individuelle Beratung durch einen Experten empfohlen.

Die SARON-Hypothek richtig managen

Projekt und finanzielle Situation analysieren

Bevor man startet, sollte man gründlich prüfen:

• Die Merkmale seines Immobilienprojekts: Finanzierungssumme und -dauer, Eigenkapital, Wertsteigerungspotenzial, wahrscheinliche Risiken…
• Seine Risikotoleranz: Akzeptables Maß an Unsicherheit, Fähigkeit, Zinsänderungen zu verkraften, Plan B bei plötzlichen Zinserhöhungen…
• Seine Sicherheitsreserven: verfügbare Ersparnisse, stabile Einkommensquellen, unvermeidbare Ausgaben…
• Seine Lebenspläne: Berufswechsel, neues Kind, bevorstehender Ruhestand… all das beeinflusst die zukünftige Rückzahlungsfähigkeit.

Das SARON-Hypothekmodell ist kein Glücksspiel, aber es enthält einen Anteil an Unvorhersehbarkeit, den man langfristig managen muss. Psychologisch und finanziell.

Kosten einplanen

Die Kosten im Zusammenhang mit einem SARON-Hypothekarkredit können erheblich sein. Neben den Zinsen (die sehr variabel sind!) müssen auch folgende Punkte berücksichtigt werden:

• Akquisitionsgebühren (bis zu 500 CHF)
• Kontoführungsgebühren (100 bis 500 CHF/Jahr)
• Gebühren für die Zinsanpassung (je nach Häufigkeit)
• Eventuelle Kommissionen für Nichtnutzung
• Mögliche direkte oder indirekte Amortisationskosten

Nur wenige Banken bieten ein „All-inclusive“-Paket für SARON an. Und die Verhandlung der Kosten ist oft schwieriger als bei Festzins. Grund mehr, das Kleingedruckte genau zu lesen!

Budget für Zinsänderungen einplanen

Bei einer SARON-Hypothek ist es schwer, die Monatsraten im Voraus genau zu planen. Daher ist es wichtig, sich ein Sicherheitspolster anzulegen, um Schwankungen auszugleichen. Unsere Tipps:

Ausgehend von einem Referenzzinssatz (z. B. SARON + 1 %) die entsprechenden Monatsraten berechnen.
Jeden Monat die Differenz zwischen diesem „Ziel“-Zinssatz und dem tatsächlichen Zinssatz sparen (bei Senkung)
Dieses „Polster“ verwenden, um mögliche Zinssteigerungen zu finanzieren
Die Marge regelmäßig neu verhandeln, um SARON-Schwankungen auszugleichen
Eine Zinsgrenze festlegen, ab der auf Festzins gewechselt wird (z. B. wenn SARON über 1 % steigt)

Die Idee ist, den Sparaufwand über die Zeit zu glätten und nicht „blank“ dazustehen, falls die Zinsen stark steigen.

Strategie anpassen und Refinanzierung je nach Lage in Betracht ziehen

Die große Stärke des SARON-Hypothekendarlehens ist seine Flexibilität. Unterwegs kann man seinen Finanzierungsplan jederzeit anpassen:

• Die Zinsperiode verlängern oder verkürzen (zwischen 1 und 12 Monaten) je nach Erwartungen
• Seine Bankmarge neu verhandeln (Mehrkosten gegenüber SARON) um den effektiven Zinssatz zu verbessern
• Eine SARON-Tranche durch eine Festzins-Tranche ersetzen bei Trendwende
• Den Kredit zu einer anderen Bank übertragen, die bessere Konditionen bietet

Eine kombinierte Hypothek (Mix aus Fest- und Variablezins) erlaubt so eine kontinuierliche Strategieanpassung. Dies erfordert jedoch eine regelmäßige Marktbeobachtung und die Unterstützung eines Spezialisten, der mit solchen Konstruktionen vertraut ist.

Bedingungen für den Erhalt einer SARON-Hypothek

Voraussetzungen

Ein Dossier für eine SARON-Hypothek wird wie jede Hypothekaranfrage behandelt. Die vorsorglichen Regeln der Banken gelten in gleicher Weise:

• Mindesteigenkapital von 20 % (davon 10 % in bar)
• Maximale theoretische Belastung von 33 % des Einkommens
• Fester Kaufvertrag oder aktueller Gutachtenwert
• Alter des Kreditnehmers, das Rückzahlung vor Renteneintritt erlaubt
• Lohnkontenführung bei der kreditgebenden Bank wird geschätzt

Die Bank wird zudem die „Belastbarkeit“ des Kreditnehmers gegenüber Zinsänderungen sorgfältig prüfen: verfügbare Ersparnisse, potenzielle Mieteinnahmen, Arbeitsplatzstabilität usw. Oft wird ein „Stresstest“ mit +3 % angewendet.

Mindestbetrag

Das Interesse der Banken an „kleinen“ SARON-Finanzierungen (< 200.000 CHF) ist unterschiedlich. Manche schätzen die Flexibilität des Produkts für atypische Projekte. Andere halten das Risiko und den administrativen Aufwand für unverhältnismäßig.

Ab 500.000 CHF konkurriert SARON vollumfänglich mit der Festhypothek. Seine Vorteile (Reaktionsfähigkeit, Transparenz, Flexibilität) werden zu starken Verkaufsargumenten. Aber Vorsicht vor zu komplexen Strukturen.

Benötigte Dokumente für den Abschluss einer SARON-Hypothek

Der erforderliche Papierkram ist klassisch

• Identitätsnachweise (Reisepass, Familienbüchlein)
• Einkommensnachweise (Lohnabrechnungen, Steuerbescheide)
• Bank- und Sparkontoauszüge (letzte 3 Monate)
• Nachweis des Eigenkapitals (Erspartes, Pensionskasse, Schenkung)
• Kaufvertrag, Mietzinsübersicht, Wertermittlung
• Detailliertes Budget mit ungünstigem Zinsszenario
• Gesamtvermögensanalyse (weitere Aktiven, Schulden, Versicherungen)

Ein solides Dossier ist der Schlüssel für erfolgreiche Verhandlungen. Banken legen Wert auf Qualität und Transparenz der Angaben.

Annahme Ihres Dossiers

Der Entscheidungsprozess variiert je nach Bank und Kundenprofil. Man muss in der Regel 3 bis 6 Wochen zwischen Einreichung und verbindlichem Angebot rechnen. Bei Anforderung zusätzlicher Unterlagen kann es länger dauern.

Die Annahmequote bei SARON ist etwas niedriger als bei Festhypotheken, wegen der höheren Risiken. Eine Begleitung durch einen erfahrenen Vermittler erhöht die Chancen und beschleunigt die Bearbeitung. Jede Bank hat ihre Besonderheiten.

Brauchen Sie Rat?

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Eine SARON-Hypothek ist ein komplexes und technisches Produkt. Variabel von Natur, erfordert diese Art von Darlehen kontinuierliche Betreuung und Abwägungen. Der kleinste Fehler kann auf Dauer teuer werden. Nur ein unabhängiger Experte kann Sie sicher durch dieses Dickicht führen.

Unsere Spezialisten begleiten Sie in jeder Phase:

• Gründliche Analyse Ihrer Situation und Ziele
• Personalisierte Empfehlung: SARON, Festzins oder kombiniert
• Erstellung eines vereinfachten und „bankfähigen“ Dossiers
• Verhandlung der besten Bankmargen
• Abwicklung der administrativen Formalitäten
• Regelmäßige Betreuung und Marktchancen-Alerts
• Periodische Neuverhandlungen der Konditionen

Und das alles ohne Kosten für Sie! Unsere Honorare trägt die kreditgebende Bank. Also zögern Sie nicht!

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Für alle Details besuchen Sie die Website von SIX Group, dem Administrator des SARON-Referenzzinssatzes.