Comment choisir son hypothèque ?

• Comprendre les 3 grandes sortes d’hypothèque en Suisse
• Votre méthode de décision en 6 étapes
• Exemples pour choisir entre un taux fixe, SARON et mixte
• Lire les taux sans se tromper de question
• Recommandations pour une hypothèque vraiment adaptée

Comprendre les 3 grandes sortes d’hypothèque en Suisse

Avant de chercher la meilleure hypothèque, il faut définir ce que signifie “meilleure” pour vous : le taux le plus bas aujourd’hui, ou la bonne hypothèque qui tient la route sur plusieurs années, même si les taux montent ou si votre situation change. Une hypothèque adaptée est celle qui colle à votre projet immobilier, à votre tolérance au risque et à votre horizon de détention.

Hypothèque à taux fixe : sécurité et planification

Une hypothèque à taux fixe est un prêt dont le taux d’intérêt est fixé pour une durée convenue (souvent 2, 5, 10 ans, parfois plus). Cela vous donne une mensualité (ou charge d’intérêts) stable, donc une excellente prévisibilité. En contrepartie, si les taux baissent après la signature, vous ne profitez pas automatiquement de la baisse.

Un point important à comprendre dès la première occurrence : en Suisse, une hypothèque fixe est en général un contrat à durée. Si vous souhaitez sortir avant l’échéance (vente, divorce, déménagement), vous risquez une pénalité de résiliation anticipée (souvent appelée indemnité de sortie). Cette pénalité dépend du taux contractuel, des taux du marché au moment de la sortie et du temps restant.

Hypothèque SARON : un taux variable indexé sur le marché

L’hypothèque SARON (taux variable de marché monétaire) est un modèle où l’intérêt payé dépend d’un taux de référence du marché monétaire suisse, le SARON, auquel s’ajoute une marge (le “spread”) négociée avec le prêteur. Concrètement : taux SARON + marge, recalculé périodiquement (souvent trimestriellement, selon le contrat).

Notion à clarifier dès maintenant : le SARON est un taux de référence; votre taux final inclut presque toujours une marge fixe propre à votre dossier (apport, revenus, objet, ratio d’endettement, qualité de l’assurance, etc.). Le SARON peut monter ou descendre; votre marge, elle, reste généralement stable pendant une période donnée.

Ce modèle est souvent choisi lorsque vous acceptez une part de variabilité en échange d’un potentiel coût total plus bas sur la durée, surtout lorsque le marché est orienté à la baisse ou stable. L’inconvénient est évident : si les taux montent, votre charge d’intérêts augmente rapidement.

Hypothèque mixte : combiner fixe et SARON pour lisser le risque

Une hypothèque mixte (souvent appelée combinée) consiste à répartir le financement entre une tranche fixe et une tranche SARON. Par exemple : 60% en fixe 10 ans et 40% en SARON. Le but est simple : vous bloquez une partie du risque (la tranche fixe) tout en gardant une partie flexible (la tranche SARON) pour profiter d’éventuelles baisses et conserver de la souplesse.

Ce choix est souvent pertinent si vous hésitez entre sécurité et flexibilité, ou si vous voulez éviter le “tout ou rien”. Bien conçue, l’hypothèque mixte peut être une hypothèque adaptée à une situation intermédiaire : budget global confortable, mais pas envie d’exposer 100% de la dette à une hausse de taux.

Votre méthode de décision en 6 étapes

Pour choisir votre prêt hypothécaire proprement, évitez de partir d’un taux “vu sur Internet”. Partez plutôt d’une méthode reproductible qui vous donne un choix cohérent, donc une bonne hypothèque au sens pratique. Un courtier professionnel (gratuit) vous accompagnera dans ce processus.

Étape 1 : définir votre horizon (durée probable de détention)

L’horizon est le temps pendant lequel vous pensez garder le bien et/ou conserver la même stratégie. Si vous vous dites “peut-être vendre dans 3 ans”, une hypothèque fixe 10 ans devient plus délicate à cause du risque de résiliation anticipée. Si vous êtes quasi certain de garder le bien 10 ans, le fixe long devient plus naturel.

Astuce utile : distinguez la “durée de possession du bien” et la “durée d’engagement souhaitée”. Vous pouvez garder le bien 15 ans tout en réévaluant votre stratégie tous les 3 à 5 ans (en mixant des tranches, par exemple).

Étape 2 : mesurer votre tolérance à la variabilité

Ici, on parle de votre capacité à absorber une hausse de taux hypothécaire sans stress financier. Une façon simple de faire : prenez votre dette (ex. 700 000 CHF) et simulez une hausse de +1% puis +2% sur la partie variable. Le Graphique 2 illustre ce mécanisme (exemple schématisé). Si l’impact vous semble “gérable”, le SARON (total ou partiel) reste envisageable. Si l’impact vous met mal à l’aise, le fixe prend de la valeur.

Dans votre budget, prévoyez aussi un coussin : une marge de sécurité mensuelle qui ne dépend pas d’un scénario optimiste (bonus, hausse salariale, etc.).

Étape 3 : analyser votre profil de risques (revenus, famille, patrimoine)

Votre profil change votre “bonne hypothèque”. Exemples fréquents :

• Revenus stables et élevés, forte capacité d’épargne : vous pouvez assumer plus de variabilité, donc plus de SARON (si vous l’acceptez psychologiquement).
• Revenus stables mais serrés, peu de marge mensuelle : le fixe (ou un mix majoritairement fixe) apporte de la sérénité.
• Famille en croissance, risques de dépenses (crèche, école, santé) : souvent, la planification prime.
• Patrimoine liquide important : la variabilité est moins problématique, car vous pouvez amortir les chocs.

Une notion à clarifier dès la première occurrence : la liquidité (argent disponible) n’est pas la même chose que la richesse totale. Un bien immobilier “cher” ne paie pas vos intérêts mensuels. Pour une hypothèque SARON, la liquidité et le coussin comptent beaucoup.

Étape 4 : comparer à scénario constant (pas seulement le taux d’aujourd’hui)

Quand vous comparez fixe vs SARON, la tentation est de prendre le taux le plus bas “aujourd’hui”. Mais ce n’est pas une méthode. Comparez plutôt :

• un scénario “stable” (taux proches d’aujourd’hui),
• un scénario “hausse” (+1% à +2%),
• un scénario “baisse” (si vous le jugez plausible).

Le but est de voir quelle option reste hypothèque adaptée dans des conditions moins favorables. Vous ne cherchez pas la perfection, vous cherchez la robustesse.

Étape 5 : décider si vous voulez fractionner (stratégie mixte)

Le fractionnement est souvent sous-estimé. Une hypothèque mixte peut aussi être vue comme une stratégie de diversification : vous réduisez le risque de “mauvais timing”. Par exemple, si vous fixez 100% au moment où les taux sont élevés, vous bloquez ce coût longtemps. Si vous laissez 100% en SARON juste avant une hausse, vous subissez la hausse immédiatement.

Une répartition classique (illustrative) :

• 50% fixe / 50% SARON : équilibre simple,
• 70% fixe / 30% SARON : priorité à la stabilité,
• 30% fixe / 70% SARON : priorité au coût espéré (avec un coussin solide).

Votre sorte d’hypothèque peut donc être “mixte” même si votre banque l’appelle “deux tranches” distinctes (une fixe + une SARON). Attention à ne pas confondre avec les hypothèques de 1er et 2ème rangs.

Étape 6 : négocier et vérifier les clauses

On parle beaucoup du taux, mais une meilleure hypothèque se joue aussi sur les clauses :

• Fréquence d’ajustement du SARON, méthode de calcul (moyenne, période),
• marge appliquée et conditions pour la réviser,
• frais et règles de résiliation (surtout sur fixe),
• possibilités de trancher, convertir, ou prolonger,
• conditions d’amortissement (direct/indirect) et flexibilité.

Une clause mal comprise peut coûter plus qu’un écart de 0,10% sur le taux.

Exemples concrets pour choisir entre un taux fixe, SARON et mixte

Les exemples ci-dessous sont illustratifs (ils servent à comprendre les mécanismes). Ils montrent comment comment choisir son hypothèque peut devenir intuitif dès qu’on raisonne en terme de scénarios.

Exemple A : couple avec budget serré et projet long terme

Bien à 900 000 CHF, fonds propres 180 000 CHF, hypothèque 720 000 CHF. Le couple a des revenus stables mais peu de marge mensuelle. Objectif : dormir tranquille et éviter une charge qui varie trop.

• Option naturelle : fixe (ou mixte très orientée fixe).
• Pourquoi : la stabilité budgétaire vaut plus qu’un gain potentiel si les taux baissent.
• Variante raisonnable : 70% fixe / 30% SARON, si le couple veut garder un peu de flexibilité.

Ici, la bonne hypothèque est celle qui réduit la probabilité d’un stress financier, pas celle qui vise le coût minimal sur le papier.

Exemple B : revenus élevés, forte capacité d’épargne, acceptation du risque

Hypothèque 800 000 CHF, épargne mensuelle confortable, réserve liquide importante. La personne accepte qu’un taux variable puisse monter, et elle veut garder la possibilité de convertir si nécessaire.

• Option naturelle : SARON ou mixte (plutôt orientée SARON).
• Pourquoi : la variabilité est absorbable, et l’avantage potentiel sur la durée peut être intéressant.
• Point de vigilance : garder un coussin et se fixer une règle (“si hausse de +1,5%, je convertis une partie en fixe”).

Ce profil peut souvent obtenir une hypothèque adaptée en SARON, à condition de ne pas confondre “je peux payer” et “je suis à l’aise”.

Exemple C : incertitude sur une vente ou une rénovation

Vous envisagez un projet de rénovation majeure dans 2 à 4 ans, ou une vente possible (mutation professionnelle). Vous voulez limiter le risque d’indemnité de sortie.

• Option naturelle : SARON ou fixe courte (2–3 ans), voire mixte avec petite tranche fixe.
• Pourquoi : plus de flexibilité si vous devez réorganiser votre financement.
• Point de vigilance : si votre budget ne tolère pas la variabilité, compensez avec un coussin plus grand ou une tranche fixe plus importante.

Dans ce cas, choisir votre hypothèque revient surtout à maîtriser le risque contractuel (sortie, refinancement) autant que le risque de taux.

Lire les taux sans se tromper de question

Une erreur fréquente est de croire qu’il existe une “meilleure hypothèque” universelle. En réalité, les taux varient selon la durée et le marché, et les offres varient selon le dossier.

Le Graphique 1 vous aide à visualiser (de façon schématisée) deux idées importantes :

• Les taux fixes peuvent rester bas longtemps, puis remonter rapidement sur certaines périodes.
• Le SARON peut être très bas (même négatif selon les périodes) puis se réajuster fortement si la politique monétaire change.

Le point pratique : ne basez pas votre choix sur la dernière décimale. Basez-le sur votre capacité à supporter la variabilité et sur votre horizon.

Recommandations pratiques pour une hypothèque vraiment adaptée

Pour conclure, voici une synthèse actionnable pour comment choisir votre hypothèque sans vous perdre dans les détails.

• Vous voulez de la stabilité (budget serré, famille, faible coussin) : privilégiez une hypothèque fixe, ou une mixte majoritairement fixe.
• Vous acceptez la variabilité (forte marge, réserve, discipline) : SARON possible, sinon mixte orientée SARON.
• Vous êtes incertain (vente, rénovation, changement de vie) : SARON ou fixe courte, et évitez de vous enfermer dans un fixe long sans plan B.
• Vous hésitez : une hypothèque mixte est souvent la meilleure réponse pratique, car elle réduit le risque de mauvais timing.

Enfin, gardez en tête qu’optimiser une hypothèque se fait aussi par la négociation de la marge, des conditions de sortie, et la structuration en tranches, pas uniquement par le type d’hypothèque. Recherchez un courtier professionnel dans votre région pour vous faciliter le travail et la négociation avec plusieurs prêteurs.

Disclaimer : ce contenu est fourni à titre informatif et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal, ni une offre de crédit. Les conditions réelles (taux, marges, frais, pénalités) dépendent de votre situation, du bien financé et de la politique du prêteur. Avant de signer, comparez plusieurs offres et faites valider les clauses contractuelles importantes (durée, sortie anticipée, calcul du SARON, marge, amortissement).