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Questions fréquentes à propos du crédit hypothécaire en Suisse

Questions fréquentes en bref

En Suisse, les banques évaluent surtout la capacité financière (charges théoriques) : intérêt « stressé » (souvent ~5%), amortissement et frais d’entretien (souvent ~1% du bien). La règle pratique est que ces charges ne dépassent généralement pas ~33% de votre revenu brut.

Le revenu requis dépend donc du prix du bien, du montant emprunté et de vos autres dettes (leasing, crédits, pensions). À dossier égal, plus vos charges fixes sont faibles, plus votre capacité d’emprunt augmente. Utilisez notre calculateur hypothécaire pour vous faire une idée plus précise.

En règle générale, il faut au moins 20% de fonds propres (apport) sur le prix d’achat. Dans beaucoup de cas, au moins 10% doivent provenir de sources « propres » (épargne, donations, 3e pilier selon cas), donc pas uniquement du 2e pilier.

Au-delà du minimum, plus l’apport est élevé, plus vous améliorez le taux, la solidité du dossier et la marge de sécurité (et vous réduisez l’amortissement). Les exigences peuvent être plus strictes pour certains biens (rendement, objets atypiques).

Oui, via l’encouragement à la propriété du logement (EPL), vous pouvez utiliser votre 2ème pilier LPP pour votre résidence principale, typiquement soit par retrait anticipé, soit par mise en gage. Le retrait augmente vos fonds propres, la mise en gage garde l’avoir en caisse mais peut améliorer la capacité de financement.

Attention : le retrait peut réduire vos prestations (retraite/invalidité/décès) et entraîne une imposition du montant retiré (à un taux spécifique). La mise en gage évite l’impôt immédiat, mais peut augmenter la dette et les charges.

Ci-dessous figure un exemple rapide de calcul de crédit immobilier. N'hésitez pas à utiliser notre calculateur hypothécaire gratuit avec vos propres données.

  • Prix du bien = 1'000'000.-
  • Fonds propres (20%) = 200'000.-
  • Hypothèque 1er rang = 650'000.-
  • Hypothèque 2ème rang = 150'000.-
  • Amortissement obligatoire = 10'000.- (150'000 / 15)
  • Taux d'intérêt fictif 5% = 40'000.- (800'000 x 5%)
  • Frais d'entretien 1% = 10'000.-
  • Frais annuel fictifs = 60'000.-
  • Salaire annuel requis = 180'000.-
  • Coût mensuel = 3'080.-

Un courtier hypothécaire est un intermédiaire qui analyse votre situation, structure votre dossier et sollicite plusieurs prêteurs (banques/assurances) afin d’obtenir des offres comparables (taux, conditions, flexibilité, amortissement) et tout cela gratuitement pour vous.

Il vous aide aussi à éviter les erreurs coûteuses (mauvais timing, choix de produit inadapté, clauses pénalisantes) et à optimiser la stratégie (fixe vs SARON, durées, tranches, risques).

Nous possédons l'un des plus grand réseau de courtiers professionnels en Suisse pour vous faire gagner du temps et obtenir les meilleurs conditions pour votre emprunt hypothécaire. Nous analysons votre profil, mettons en concurrence les prêteurs et vous accompagnons pour choisir votre hypothèque (durée, type d’hypothèque, répartition en tranches). Vous obtenez des offres plus lisibles et une négociation structurée.

Vous bénéficiez aussi d’un suivi « de bout en bout » (dossier, conditions, coordination) et d’un regard externe pour sécuriser les points sensibles (charges, fonds propres, amortissement, marge de sécurité).

Vérifiez 4 points : transparence (rémunération/commissions), accès réel à plusieurs établissements (prêteurs), qualité de conseil (explications, scénarios, risques) et expérience sur des dossiers similaires au vôtre (salarié, indépendant, revenus variables, PPE, etc.).

Exigez des comparaisons écrites (taux, durée, pénalités, options) et un discours clair sur les compromis : le “meilleur taux” n’est pas toujours la meilleure solution si les conditions sont rigides.

Les hypothèque les plus courantes : taux fixe (stabilité sur 2–10+ ans), taux variable (SARON), et combinée (taux fixe + taux variable pour équilibrer stabilité et flexibilité).

Le bon choix dépend surtout de votre horizon d'investissement, votre tolérance au risque, votre budget mensuel et votre capacité à absorber une hausse de taux.

Commencez par clarifier vos priorités : budget maximal, besoin de stabilité, flexibilité (remboursement anticipé, déménagement, vente), et stratégie de durée. Ensuite, comparez le taux et les conditions (pénalités, frais, options, amortissement).

La "meilleure" hypothèque est celle qui optimise le coût total, le risque et la flexibilité pour votre situation, pas seulement le taux affiché le jour J. Le financement de votre logement est une procédure qui doit être adaptée à vos besoins.

Les frais d'acquisition sont :
• côté financement : possibles frais de dossier, frais d’expertise/estimation, et coûts liés à la mise en place de garanties selon le montage. Les banques facturent parfois certains actes, parfois non, selon l’établissement.
• côté achat immobilier (souvent le plus important) : notaire, registre foncier, éventuels droits de mutation (selon canton), et frais liés aux actes/inscriptions. Prévoyez aussi un budget entretien/assurances après l’achat.

Les taux fluctuent de jour en jour et sont mis à votre disposition dans notre tableau comparatif des taux hypothécaires actuels.

Une PPE (propriété par étages) est un type de copropriété : vous possédez votre lot (appartement) et partagez des parties communes (toiture, ascenseur, façades). Vous payez des charges PPE et contribuez au fonds de rénovation selon les quotes-parts.

Avant d’acheter, analysez les procès-verbaux, le règlement, l’état du fonds, les rénovations prévues et les charges. Un bon contrôle évite les surprises (travaux lourds, conflits, règles restrictives).

En Suisse, les déductions fiscales possibles dansle cadre d'un acaht immobilier avec un crédit hypothécaire sont les suivantes : les intérêts hypothécaires sont en principe déductibles (selon votre situation fiscale), tout comme certaines charges d’entretien (forfait ou effectif, selon canton et règles). Cela peut réduire l’impôt, surtout si le taux et la dette sont plus élevés.

En contrepartie, la valeur locative (selon le régime applicable) peut augmenter le revenu imposable du propriétaire occupant. L’impact net dépend du canton, du revenu et du niveau d’endettement.

Oui, mais pour une hypothèque à taux fixe, sortir avant l’échéance entraîne souvent une indemnité de rupture (pénalité) potentiellement élevée. Il faut comparer le gain de taux espéré avec le coût total de sortie.

Pour un renouvellement de votre hypothèque, l’idéal est d’anticiper (souvent plusieurs mois avant) afin de mettre en concurrence les offres et choisir un bon timing (durées, tranches, type de taux).

Méthode standard de calcul de votre capacité financière : calculez les charges théoriques = (hypothèque × taux stressé) + amortissement + entretien, puis comparez au revenu brut. Beaucoup de prêteurs veulent que ces charges restent ≲ 1/3 du revenu brut du ménage.

Étapes pratiques : 1) prix du bien, 2) fonds propres (min. 20%), 3) hypothèque, 4) charges stressées, 5) déduire/ajouter vos autres charges (crédits, pensions, enfants). Un courtier peut affiner selon les règles spécifiques des établissements.

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